2/28 समायोज्य दर बंधक (2/28 एआरएम)

2/28 एडजस्टेबल-रेट बंधक (2/28 एआरएम) क्या है?

2/28 एडजस्टेबल-रेट बंधक (2/28 एआरएम) एक प्रकार का 30-वर्षीय होम लोन है जिसमें शुरुआती दो साल की निश्चित ब्याज दर की अवधि होती है। इस 2 साल की अवधि के बाद, दर एक सूचकांक दर और एक मार्जिन के आधार पर तैरती है ।

प्रारंभिक टीज़र दर आम तौर पर पारंपरिक बंधक की औसत दर से नीचे है, लेकिन बाद में समायोज्य दर में काफी वृद्धि हो सकती है। चूंकि बैंक शुरुआती टीज़र दर पर अधिक पैसा नहीं कमाते हैं, इसलिए 2/28 एआरएम में पहले दो वर्षों के दौरान भारी पूर्व-भुगतान दंड शामिल हैं ।

चाबी छीन लेना

• 2/28 समायोज्य दर बंधक (एआरएम) दो साल के लिए एक परिचयात्मक निश्चित दर की पेशकश करते हैं, जिसके बाद ब्याज दर 28 और अधिक वर्षों के लिए अर्ध-वार्षिक समायोजित करती है।
• जब ARM समायोजित हो जाते हैं, तो ब्याज दरें उनकी सीमांत दरों और उन अनुक्रमणिकाओं के आधार पर बदल जाती हैं, जिन्हें उन्होंने बांधा है।
• गृहस्वामी आम तौर पर परिचयात्मक अवधि के दौरान कम बंधक भुगतान का आनंद लेते हैं लेकिन बाद में ब्याज दर जोखिम के अधीन होते हैं।

2/28 एडजस्टेबल-रेट बंधक समझना

2000 के दशक की शुरुआत में 2/28 एआरएम रियल एस्टेट बूम के दौरान लोकप्रिय हो गए थे जब बढ़ती कीमतों ने  कई खरीदारों के लिए पारंपरिक बंधक भुगतानों को पहुंच से बाहर कर दिया था । उदाहरण के लिए, $ 300,000 का पारंपरिक 30-वर्षीय बंधक $ 1,610 का मासिक भुगतान करेगा। लेकिन 3% के शुरुआती टीज़र दर के साथ 2/28 एआरएम को केवल $ 1,265 के मासिक भुगतान की आवश्यकता होगी।

अन्य एआरएम संरचनाएं मौजूद हैं, जैसे कि 5/1, 5/5 और  5/6 एआरएम, जो क्रमशः पांच साल या हर छह महीने में एक दर समायोजन के बाद पांच साल की परिचयात्मक अवधि की सुविधा देते हैं।विशेष रूप से, 15/15 एआरएम 15 साल बाद एक बार समायोजित होते हैं और फिर शेष ऋण के लिए निर्धारित रहते हैं।कम आम 2/28 और  3/27 एआरएम हैं ।पूर्व के साथ, फिक्स्ड ब्याज दर केवल पहले दो वर्षों के लिए लागू होती है, इसके बाद समायोज्य दर के 28 साल;उत्तरार्द्ध के साथ, निर्धारित दर तीन वर्षों के लिए है, निम्नलिखित 27 वर्षों में से प्रत्येक में समायोजन के साथ।इन मामलों में, दर अर्द्ध-वार्षिक समायोजित करते हैं।

2/28 एआरएम के संभावित नुकसान

2/28 एडजस्टेबल-रेट मोर्टगेज का संभावित कैच -22 यह है कि दो साल के बाद दर को प्रत्येक छह महीने में समायोजित किया जाता है, आम तौर पर ऊपर और एक इंडेक्स रेट से ऊपर, जैसे लंदन इंटरबैंक द्वारा रेट रेट  (LIBOR) ) का है। 2/28 एआरएम में कुछ अंतर्निहित सुरक्षा विशेषताएं होती हैं, जैसे कि आजीवन ब्याज दर की टोपी और प्रत्येक अवधि के साथ यह दर कितनी बढ़ सकती है, या घट सकती है। लेकिन कैप के साथ भी, घर के मालिक अस्थिर बाजारों में जबड़े छोड़ने वाले भुगतान स्पाइक का सामना कर सकते हैं।

$ 300,000 30-वर्षीय 3% एआरएम 2/28 ऋण में ऊपर दिए गए उदाहरण में, अगर दो साल के बाद एलआईबीओआर 2.7 है और मार्जिन 1.5 है, तो ब्याज 7.2 प्रतिशत की दर से बढ़कर 4.2 प्रतिशत हो जाएगा। यह 7.2% की दर वर्तमान पारंपरिक बंधक दरों से ऊपर हो सकती है। गृहस्वामी का मासिक भुगतान रातोंरात 60% से अधिक बढ़कर 2,036 डॉलर हो जाएगा।

उफान के दौरान कई घर मालिक यह समझने में असफल रहे कि एक छोटी सी दर में वृद्धि नाटकीय रूप से उनके मासिक भुगतान को कैसे बढ़ा सकती है। और यहां तक ​​कि जो लोग जोखिम से पूरी तरह अवगत थे, वे 2/28 एआरएम को एक अल्पकालिक वित्तपोषण वाहन के रूप में देखते थे। विचार यह था कि कम टीज़र दर का लाभ उठाया जाए, फिर दो साल के बाद पुनर्वित्त या तो एक पारंपरिक बंधक के लिए या, अगर उनका क्रेडिट उस के लिए पर्याप्त नहीं था, एक नए समायोज्य बंधक के लिए। और, अचल संपत्ति की कीमतों को देखते हुए, ऋण को और नीचे सड़क पर मारें। कई लोगों के लिए, यह एक निश्चित राशि है, क्योंकि आखिरकार, उधारकर्ता की घरेलू इक्विटी तेजी से बढ़ रही थी।

 2008 में बाजार में गिरावट के साथ परेशानी आई। गृह मूल्यों में गिरावट आई।2/28 एआरएम के कई मालिकों ने खुद को पुनर्वित्त में असमर्थ पाया, अपने भुगतान करते हैं, या बकाया ऋण के मूल्य के लिए अपने घरों को बेचते हैं।फोरक्लोजर के चकत्ते ने सख्त ऋण मानकों का नेतृत्व किया। आज बैंक अधिक ध्यान से समायोज्य दर भुगतान करने के लिए एक उधारकर्ता की क्षमता का मूल्यांकन कर रहे हैं।