5 जोखिम भरे बंधक प्रकार से बचने के लिए
दुनिया के सबसे बड़े सबक में से एक 1987 की दुर्घटना से सीखा और 2008 के सबप्राइम मेल्टडाउन यह है कि घर खरीदने या पुनर्वित्त करने के लिए पैसे उधार लेते समय हम सभी को सावधानी से आगे बढ़ना चाहिए। आपके द्वारा चुनी गई बंधक का प्रकार भविष्य में एक दिन अपने घर के बाहर रहने या अपने ऋण अवधि के बीच में एक फौजदारी या दिवालियापन के बीच में खुद को खोजने के बीच अंतर का मतलब हो सकता है । क्या कोई तरीका है जिससे आप बाद में गिरने से बच सकते हैं? आप निश्चित रूप से सही बंधक ऋण चुनकर ऐसा कर सकते हैं – एक जो आपके लिए बहुत जोखिम भरा नहीं होगा। इस लेख में, हम उन प्रकार के बंधक के बारे में चर्चा करते हैं जिनसे लोगों को आमतौर पर परेशानी होती है और हम बताते हैं कि जब वे गलत उधारकर्ता के साथ मेल खाते हैं तो वे एक बुरे विचार क्यों हैं।
चाबी छीन लेना
- जब वे उधारकर्ता के गलत प्रकार के साथ मेल खाते हैं तो बंधक जोखिम भरा होता है।
- आप 40-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के साथ-साथ कम दर पर भी खिड़की से अधिक पैसा बाहर फेंक देंगे।
- समायोज्य दर बंधक ब्याज दरों में वृद्धि हो सकती है, जिसका अर्थ है कि जब आप रीसेट करते हैं तो आप ब्याज में अधिक भुगतान करेंगे।
- न केवल ब्याज-केवल बंधक दरें दूसरों की तुलना में अधिक हैं, बल्कि आपको एक निश्चित तारीख तक मूलधन का भुगतान करना होगा।
- ब्याज-केवल समायोज्य-दर बंधक दो जोखिम भरे उत्पादों को एक समान जोखिम वाले एक में मिलाते हैं।
क्या एक बंधक जोखिम भरा बनाता है?
हम में से कई लोगों का मानना है कि कुछ प्रकार के बंधक मुख्य रूप से जोखिम में हैं क्योंकि बाजार पर उपलब्ध कुछ बंधक विशेष रूप से सही उपभोक्ताओं के लिए जोखिम भरे नहीं थे। एक जोखिम भरा बंधक वास्तव में एक ऋण उत्पाद है जो इसे चुकाने की उधारकर्ता की क्षमता के अनुरूप नहीं है। संकट के दौरान, कुछ बंधक प्रकार गलत उधारकर्ताओं के साथ मेल खा रहे थे, और ऋणदाता पुनर्वित्त की संभावना के साथ उन्हें फिर से भर रहे थे। यह सच हो सकता है जब घर की कीमतें बढ़ रही थीं। लेकिन ऐसा नहीं है जब मूल्यों में गिरावट आती है।
संकट के तुरंत बाद हाउसिंग मार्केट के आंकड़े इन धारणाओं का समर्थन करते हैं। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के नेशनल डेलिनक्वेंसी सर्वे के अनुसार, 2010 की दूसरी तिमाही में, फौजदारी के उच्चतम प्रतिशत वाले ऋण सबप्राइम एडजस्टेबल-रेट बंधक (एआरएम) थे। इन ऋणों में फौजदारी दर 3.39% थी। उनकी बदलती ब्याज दरों के साथ, एआरएम कम-से-आदर्श वित्तीय स्थितियों वाले उधारकर्ताओं के लिए विशेष रूप से जोखिम भरा बंधक उत्पाद हैं।
यहाँ सर्वेक्षण के अनुसार अन्य बंधक उत्पादों के लिए फौजदारी शुरू की दरें हैं:
- वीए ऋण : 0.70%,
- प्रधान नियत ऋण: 0.71%
- एफएचए ऋण: 1.02%
- प्रधान ARMs: 1.96%
- सबप्राइम फिक्स्ड लोन: 2.3%
इस डेटा के आधार पर, किसी भी प्रकार के बंधक एक सबप्राइम उधारकर्ता के लिए एक बुरा विचार हो सकता है और प्रधानमंत्री उधारकर्ताओं को परेशानी नहीं होती है यदि वे एआरएम को नहीं समझते हैं। वास्तव में, उधारकर्ता जो उनके लिए वित्तीय रूप से अनुकूल नहीं हैं, उन्हें कुछ निश्चित दर बंधक समस्याएँ भी मिल सकती हैं जैसा कि हम पहले जोखिम भरे बंधक प्रकार में देखते हैं।
40-वर्ष फिक्स्ड-रेट बंधक
निश्चित दर बंधक वाले उधारकर्ताओं में फौजदारी की दर कम हो सकती है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि ये बंधक हमेशा एक अच्छा विचार हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि आप लंबे समय में अधिक भुगतान करते हैं। वह कैसे काम करता है? यह आसान है। आपके उधार की अवधि जितनी अधिक होगी, आप उतनी ही अधिक ब्याज का भुगतान करेंगे।
यहाँ एक काल्पनिक स्थिति प्रदर्शित करना है। मान लें कि आप 10% डाउन पेमेंट के साथ $ 200,000 का घर खरीदना चाहते हैं । आपको उधार ली जाने वाली राशि $ 180,000 ($ 200,000 से $ 20,000) होगी। एक पर ब्याज दर 5% की, यहाँ मासिक भुगतान और कुल राशि आप विभिन्न शर्तों के तहत घर के लिए भुगतान करेंगे यदि आप अपने जीवन के लिए ऋण रखने के हैं:
इसलिए यदि आप पुनर्वित्त नहीं करते हैं और ऋण को बनाए रखते हैं, तो आप 40 साल की अवधि के अंत तक अकेले ब्याज में $ 236,617.86 का भुगतान करेंगे। यह, ज़ाहिर है, एक बहुत ही सरल तुलना है। ब्याज दर संभवत: 15-वर्षीय ऋण के लिए कम और 40-वर्षीय ऋण के लिए उच्चतम होगी। यहां ऋण की अवधि के आधार पर ब्याज दरों का उपयोग करके अधिक यथार्थवादी तुलना है:
जैसा कि आप दूसरे चार्ट में देख सकते हैं, 40-वर्षीय बंधक ब्याज में 0.6% अधिक है, जो आपके मासिक बिल को $ 2388 से $ 988 से $ 965 तक कम करता है। हालांकि, यह आपको ऋण के जीवन पर $ 107,570.82 अतिरिक्त खर्च करेगा। ज्यादातर लोग उस तरह के पैसे को फेंक नहीं सकते। 40 साल के बंधक को बाहर निकालना आपके सेवानिवृत्ति के लिए पर्याप्त नहीं होने या आपके बच्चों के कॉलेज की शिक्षा के लिए भुगतान करने में सक्षम नहीं होने के जोखिम को बढ़ाता है – अकेले किसी अन्य परिदृश्य को छोड़ दें। सर्वोत्तम रूप से, आप $ 107,570.82 पर जा रहे हैं, जिसे आप छुट्टियों, इलेक्ट्रॉनिक्स, अच्छे रात्रिभोज और अन्य खर्चों पर खर्च कर सकते हैं। कौन ऐसा करना चाहता है?
समायोज्य दर बंधक (एआरएम)
एडजस्टेबल-रेट बंधक (एआरएम) एक छोटी प्रारंभिक अवधि के लिए एक निश्चित ब्याज दर है जो छह महीने से 10 साल तक हो सकती है। यह प्रारंभिक ब्याज दर, जिसे टीज़र दर कहा जाता है, अक्सर 15- या 30-वर्षीय फिक्स्ड ऋण पर ब्याज दर से कम होती है। प्रारंभिक अवधि के बाद, दर समय-समय पर समायोजित होती है। यह साल में एक बार हो सकता है, हर छह महीने में एक बार या महीने में एक बार भी।
उनकी शर्तों से कम निश्चित दर वाले ऋण पर ब्याज दर जोखिम होने का खतरा होता है । इसका मतलब है कि यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो एआरएम के तहत आपके मासिक भुगतान अधिक महंगे हो जाते हैं। कुछ मामलों में, यह एक खर्च है जिसे आप अभी बर्दाश्त नहीं कर सकते। एआरएम के साथ होने वाली अप्रत्याशितता की यह डिग्री कई लोगों के लिए एक समस्या है, खासकर उन लोगों के लिए जो निश्चित आय पर हैं या उनके आय में वृद्धि की उम्मीद नहीं करते हैं। एआरएम जंबो बंधक के साथ और भी जोखिम भरा हो जाता है क्योंकि आपका मूलधन जितना अधिक होता है, ब्याज दर में उतना ही अधिक परिवर्तन आपके मासिक भुगतान को प्रभावित करने वाला होता है।
हालांकि, ध्यान रखें कि समायोज्य ब्याज दरों में वृद्धि नहीं होती है। वे भी छोड़ सकते हैं जो आपके मासिक भुगतान को कम कर सकते हैं। इसलिए, यदि आप भविष्य में ब्याज दरों में कमी की उम्मीद करते हैं, तो एआरएम एक अच्छा विकल्प हो सकता है। बेशक, आप भविष्य की भविष्यवाणी नहीं कर सकते।
ब्याज-केवल बंधक
यदि आप एक ब्याज-मात्र बंधक को बाहर निकालते हैं, तो आप मूल शेष राशि का भुगतान बाद की तारीख में कर सकते हैं, जिसका अर्थ है कि आप केवल पांच से 10 वर्षों के लिए बंधक पर ब्याज का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हैं, इससे आप भुगतान कर सकते हैं इस समय के दौरान एक कम मासिक बंधक भुगतान।
कई मामलों में, ब्याज-मात्र बंधक को एक निश्चित तारीख तक मूल शेष के लिए एकमुश्त भुगतान की आवश्यकता होती है।
यदि आपके पास एक अनियमित आय स्रोत है या पता है कि आपकी आय भविष्य में एक महत्वपूर्ण वृद्धि होगी, तो एक ब्याज-मात्र बंधक आपके लिए एक अच्छा विचार हो सकता है। या शायद आप एक वहन लागत को कम करना चाहते हैं और केवल कुछ ही समय के लिए घर का मालिक है।
बेशक, एक नकारात्मक पहलू है। एक केवल ब्याज बंधक पर ब्याज दर दर आप एक पारंपरिक निर्धारित दर बंधक पर भुगतान करने होंगे क्योंकि लोगों की तुलना में अधिक होने लगती है डिफ़ॉल्ट इन ऋणों पर अधिक बार। और यदि आप आर्थिक रूप से परिष्कृत नहीं हैं, तो ये बंधक निम्न में से किसी एक या अधिक कारणों से बेहद जोखिम भरे हो सकते हैं:
- जब ब्याज-मात्र अवधि समाप्त हो जाती है, तो आप बहुत अधिक मासिक भुगतान नहीं कर सकते। आप अभी भी ब्याज का भुगतान कर रहे हैं, लेकिन आप एक निश्चित अवधि के ऋण की तुलना में एक छोटी अवधि में मूलधन चुका सकते हैं ।
- आप पुनर्वित्त नहीं कर सकते क्योंकि आपके पास कोई घर इक्विटी नहीं है ।
- आप बेच नहीं सकते क्योंकि आपके पास घर का कोई इक्विटी नहीं है और घर की कीमतों में गिरावट आती है, जिससे आप पानी के नीचे रहते हैं।
- ऋण के जीवन के लिए केवल ब्याज वाले उधारकर्ता पारंपरिक बंधक के साथ ब्याज की तुलना में अधिक ब्याज का भुगतान करते हैं ।
- ऋण की संरचना कैसे की जाती है, इसके आधार पर, आपको ऋण अवधि के अंत में मूलधन का एक बड़ा गुब्बारा भुगतान करना पड़ सकता है ।
इनमें से कोई भी समस्या आपको सबसे खराब स्थिति में घर खोने का कारण बन सकती है यदि आप ब्याज-रहित बंधक के लिए व्यवहार्य उम्मीदवार नहीं हैं। यदि आप स्पष्ट हैं और इनमें से कोई भी लागू नहीं होता है, तो लोन आपको केवल एक मकान मालिक होने के लिए भुगतान करने की आवश्यकता से कहीं अधिक खर्च कर सकता है।
ब्याज-केवल एआरएम
बाजार पर एक और ब्याज-केवल उत्पाद भी है – ब्याज-केवल समायोज्य-दर बंधक । नियमित एआरएम की तरह, बाजार की ब्याज दरों के आधार पर ब्याज दर बढ़ सकती है या गिर सकती है। अनिवार्य रूप से, ब्याज-केवल एआरएम दो संभावित जोखिम वाले बंधक प्रकारों को लेता है और उन्हें एक एकल जोखिम भरे उत्पाद में जोड़ता है।
यहाँ एक उदाहरण है कि यह उत्पाद कैसे काम करता है। उधारकर्ता केवल पहले पांच वर्षों के लिए एक निश्चित दर पर ब्याज का भुगतान करता है। अगले पांच वर्षों के लिए, उधारकर्ता अपनी ब्याज-मात्र भुगतान जारी रखता है, लेकिन ब्याज दर बाजार की ब्याज दरों के आधार पर सालाना समायोजित होती है। इसका मतलब है कि ब्याज दर बढ़ सकती है या गिर सकती है। ऋण की अवधि के शेष के लिए – कहो, 20 साल के लिए – उधारकर्ता प्रत्येक महीने मूलधन की एक निश्चित राशि चुकाता है और हर महीने एक ब्याज दर पर सालाना ब्याज बदलता है।
बहुत से लोग केवल ब्याज या केवल एआरएम के साथ आने वाली अनिश्चितता को झेलने के लिए वित्तीय या भावनात्मक पूर्वाग्रह नहीं रखते हैं।
कम डाउन पेमेंट लोन
केवल 3.5% नीचे रखना क्योंकि आप बहुत अधिक नकदी के साथ भाग लेने के इच्छुक नहीं हैं, न्यूनतम जोखिम की तरह लग सकता है। और यह सच हो सकता है। वास्तव में, वीए लोन और फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन लोन (एफएचए लोन) -जिसमें 0% और 3.5% की संबंधित भुगतान आवश्यकताओं में कमी आई है – कुछ सबसे कम फौजदारी शुरू दरों की है। लेकिन कम भुगतान करने के साथ समस्या यह है कि अगर घर की कीमतें गिरती हैं, तो आप ऐसी स्थिति में फंस सकते हैं, जहां आप बेच या पुनर्वित्त नहीं कर सकते।
यदि आपके पास बैंक में पर्याप्त धन है, तो आप खुद को अपने बंधक से बाहर खरीद सकते हैं, लेकिन ज्यादातर लोग जो अपने घरों पर कम भुगतान करते हैं, उनके पास महत्वपूर्ण नकदी भंडार नहीं है ।
तल – रेखा
जबकि अधिकांश ऋण जो कुछ बंधक उधारदाताओं को वास्तव में उच्च-जोखिम के रूप में मान सकते हैं, जैसे ब्याज-केवल एआरएम, अब बाजार में नहीं हैं, यदि आप साइन अप करते हैं, तो बहुत सारे तरीके अभी भी खराब बंधक के साथ समाप्त हो सकते हैं। एक उत्पाद जो वास्तव में आपके लिए सही नहीं है।