परिवर्तनीय एआरएम
एक परिवर्तनीय एआरएम क्या है?
एक परिवर्तनीय एआरएम एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) है जो उधारकर्ता को निश्चित अवधि के बाद निश्चित दर बंधक में बदलने का विकल्प देता है । परिवर्तनीय एआरएम को गिरती ब्याज दरों का लाभ उठाने के तरीके के रूप में विपणन किया जाता है और आमतौर पर विशिष्ट परिस्थितियों को शामिल किया जाता है। वित्तीय संस्थान आम तौर पर एआरएम को एक निश्चित दर बंधक पर स्विच करने के लिए शुल्क लेते हैं।
चाबी छीन लेना
- एक परिवर्तनीय एआरएम एक चर दर के साथ एक बंधक है जिसे कुछ प्रारंभिक अवधि के बाद निश्चित दर में बदला जा सकता है।
- एक परिवर्तनीय एआरएम का लाभ महसूस किया जाता है यदि ब्याज दरें गिर रही हैं। यदि ब्याज दरें बढ़ रही हैं, तो एक परिवर्तनीय हाथ का लाभ खो जाता है।
- एक परिवर्तनीय एआरएम आमतौर पर एक टीज़र दर के साथ शुरू होता है जो मानक दरों से कम होता है लेकिन फिर एक इंडेक्स प्लस मार्जिन के अनुसार एक निश्चित अवधि के बाद बढ़ जाता है।
- एक निश्चित दर में रूपांतरण के बाद, नई दर लगभग निश्चित रूप से अधिक होगी जो कि गृहस्वामी टीज़र दर के तहत भुगतान कर रहा था।
परिवर्तनीय एआरएम को समझना
एक बंधक के लिए आवेदन करते समय, चुनने के लिए विभिन्न प्रकार होते हैं, आमतौर पर बंधक के जीवन पर ब्याज दर कैसे निर्धारित की जाती है। परिवर्तनीय ARMS दो बंधक प्रकारों का एक संकर हैं: पारंपरिक निश्चित-दर 30-वर्ष बंधक और समायोज्य-दर बंधक (ARM)। फिक्स्ड-रेट बंधक उधारकर्ता को यह जानने की सुरक्षा देते हैं कि उनका मासिक भुगतान कभी नहीं बदलेगा, भले ही दरें बढ़ें, जो एक रूढ़िवादी और सुरक्षित दृष्टिकोण है। समय के साथ, भुगतान मुद्रास्फीति के सापेक्ष प्रभावी रूप से कम हो जाते हैं ।
एक समायोज्य दर बंधक बहुत कम परिचयात्मक टीज़र दर के साथ शुरू होता है, लेकिन एक निर्धारित अवधि (आमतौर पर पांच साल) के बाद दर को एक सूचकांक के अनुसार समायोजित किया जाता है, जैसे कि एलआईबीओआर, और एक मार्जिन। दर आमतौर पर हर छह महीने में समायोजित की जाती है और ऊपर या नीचे जा सकती है (अनुबंध में उल्लिखित सीमा के भीतर)।
परिवर्तनीय एआरएम के साथ, बंधक 30-वर्षीय समायोज्य-दर की तरह शुरू होता है; वह है, बाजार औसत से नीचे एक टीज़र दर पर। लेकिन एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर, अक्सर पहले वर्ष के बाद लेकिन पांचवें से पहले, उधारकर्ता के पास एक निश्चित दर में परिवर्तित करने का विकल्प होता है। नई ब्याज दर आमतौर पर लॉकिंग से पहले सात दिनों के भीतर दी जाने वाली सबसे कम दर है । इस प्रकार यदि ब्याज दरें कम हो रही हैं, तो उधारकर्ता एक निश्चित निश्चित दर प्राप्त कर सकते हैं, जो उन्होंने शुरू में प्राप्त की थी।
परिवर्तनीय एआरएम का इतिहास
1980 के दशक की शुरुआत में, परिवर्तनीय ARMs ने दोहरे अंकों की निश्चित दर वाले बंधक की अवधि के दौरान दृश्य में प्रवेश किया। क्योंकि ब्याज दरें ऐतिहासिक रूप से बहुत अधिक होने की संभावना नहीं थी (असाधारण मुद्रास्फीति को छोड़कर), परिवर्तनीय एआरएम के उधारकर्ता आवश्यक रूप से भविष्य में कम दरों की महान संभावना पर दांव लगा सकते हैं।
प्रारंभिक परिवर्तनीय एआरएम महंगे थे और इसमें निहित प्रतिबंध थे।लेकिन 1987 में, सरकार द्वारा प्रायोजित बंधक उद्यमों (जीएसई), फ्रेडी मैक ने द्वितीयक बाजार पर परिवर्तनीय एआरएम खरीदना शुरू कर दिया। चूंकि अधिकांश वाणिज्यिक बैंक द्वितीयक बाजार पर अपने बंधक ऋण बेचते हैं, इसलिए दो बंधक दिग्गजों द्वारा परिवर्तनीय एआरएम की स्वीकृति ने उनके तेजी से विस्तार का नेतृत्व किया। प्रतिस्पर्धा, बदले में, कम शुल्क और कम प्रतिबंधात्मक स्थिति लाती है।
एक परिवर्तनीय एआरएम के लिए डाउनसाइड्स
एक परिवर्तनीय एआरएम के लिए मुख्य नकारात्मक पक्ष यह है कि यह उधारकर्ता को ब्याज दरों की निगरानी करने और भविष्य के परिवर्तनों की भविष्यवाणी करने के लिए मजबूर करता है, कुछ भी विशेषज्ञ मज़बूती से नहीं कर सकते हैं। इसके अलावा, परिवर्तनीय एआरएमएस पर ब्याज दरें – दोनों प्रारंभिक दर और बाद में निर्धारित दर – आमतौर पर बाजार दरों से थोड़ी अधिक होती हैं।
और जब उधारकर्ता बंधक को परिवर्तित करते समय समापन लागत का भुगतान नहीं करते हैं, तो उधारदाता शुल्क लेते हैं। इस बीच, यदि ब्याज दरें परिचय अवधि के दौरान बढ़ती हैं, तो एक परिवर्तनीय एआरएम का लाभ खो जाता है। अंत में, रूपांतरण के बाद मासिक भुगतान लगभग निश्चित रूप से अधिक होगा जो कि गृहस्वामी को टीज़र दर के तहत भुगतान कर रहा था, सुरक्षा के साथ कि यह तय रहेगा।