5 May 2021 19:59

संचालन से धन (एफएफओ)

ऑपरेशन (एफएफओ) से फंड क्या है?

ऑपरेशन्स से फंड (FFO) रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स ( REITs ) द्वारा इस्तेमाल किए गए फिगर को संदर्भित करता है, जो उनके ऑपरेशंस से कैश फ्लो को परिभाषित करता है। रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ को ऑपरेटिंग प्रदर्शन के माप के रूप में उपयोग करती हैं।

एफएफओ की गणना मूल्यह्रास, परिशोधन और आय की बिक्री पर होने वाली हानि को जोड़कर की जाती है और फिर परिसंपत्तियों की बिक्री और किसी भी ब्याज आय पर किसी भी लाभ को घटाया जाता है। इसे कभी-कभी प्रति-शेयर के आधार पर उद्धृत किया जाता है। FFO-प्रति-शेयर अनुपात प्रति शेयर आय (के एवज में इस्तेमाल किया जाना चाहिए ईपीएस ) जब REITs और अन्य समान निवेश ट्रस्ट का मूल्यांकन।

चाबी छीन लेना

  • ऑपरेशन्स से फंड (FFO) रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) द्वारा इस्तेमाल किए गए फिगर को संदर्भित करता है, जो उनके ऑपरेशंस से कैश फ्लो को परिभाषित करता है।
  • रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ को ऑपरेटिंग प्रदर्शन के माप के रूप में उपयोग करती हैं।
  • एफएफओ एक बार की नकदी प्रवाह को शामिल करता है जैसे कि परिसंपत्ति की बिक्री से आय; इसके बजाय, इसमें केवल व्यावसायिक गतिविधियों से आय शामिल है।

फॉर्मूला और संचालन से धन की गणना

नीचे ऑपरेशन (एफएफओ) से धन की गणना करने का सूत्र है।

FFO का सूत्र है:

एफएफओ = (शुद्ध आय + मूल्यह्रास + परिशोधन + संपत्ति की बिक्री पर नुकसान) – संपत्ति की बिक्री पर लाभ – ब्याज आय

नीचे FFO की गणना करने के चरण हैं:

एफएफओ गणना के सभी घटक आरईआईटी के आय विवरण पर सूचीबद्ध हैं ।

  1. शुद्ध आय के लिए आंकड़ा प्राप्त करें, जो कंपनी का लाभ है और आय विवरण के निचले भाग पर स्थित है।
  2. मूल्यह्रास और परिशोधन एक कंपनी के मूर्त (भौतिक) और अवधि के लिए अमूर्त संपत्ति के निष्कासित हिस्से हैं । मूल्यह्रास और परिशोधन केवल कंपनियों को उनकी संपत्ति की लागत को फैलाने में मदद करने के लिए लेखांकन उपाय हैं। व्यय की गई राशि अंततः लेखांकन अवधि के लिए शुद्ध आय को कम करती है। परिणामस्वरूप, REIT के संचालन से वास्तविक आवक नकदी या राजस्व का निर्धारण करने के लिए मूल्यह्रास और परिशोधन को शुद्ध आय में जोड़ा जाता है।
  3. व्यावसायिक संपत्ति की बिक्री पर कोई नुकसान जोड़ें, यदि कोई हो। इसमें आम तौर पर दीर्घकालिक संपत्ति जैसे संपत्ति, संयंत्र और उपकरण शामिल हैं। इन नुकसानों को एक बार और गैर-आवर्ती माना जाता है, और इसलिए वे सामान्य संचालन का हिस्सा नहीं हैं और इन्हें एफएफआर गणना में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।
  4. निवल आय, मूल्यह्रास, और परिशोधन के कुल आंकड़ों से संपत्ति की बिक्री से अर्जित किसी भी लाभ या राजस्व को घटाएं ताकि अवधि के लिए संचालन से धन प्राप्त किया जा सके।
  5. व्यवसाय द्वारा अर्जित किसी भी ब्याज आय को घटाएं। ब्याज आय आम तौर पर एक व्यापार के सामान्य संचालन का नियमित हिस्सा नहीं है, और इसलिए इसे एफएफओ गणना में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।

यदि, उदाहरण के लिए, एक आरईआईटी में $ 20,000 का मूल्यह्रास हुआ, तो $ 40,000 की संपत्ति की बिक्री पर लाभ, और $ 100,000 का शुद्ध लाभ, इसका FFO $ 80,000 होगा।

ज्यादातर स्थितियों में, एक निवेशक को REIT के FFO की गणना करने की आवश्यकता नहीं होगी क्योंकि सभी REIT को अपने सार्वजनिक वित्तीय विवरणों पर FFO गणना दिखाने की आवश्यकता होती है । एफएफओ आंकड़ा आम तौर पर आय विवरण के लिए फुटनोट्स में बताया गया है ।

ऑपरेशन्स से मिलने वाले फंड आपको बता सकते हैं

एफएफओ एक आरईआईटी द्वारा उत्पन्न नकदी का एक उपाय है; रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ को ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस बेंचमार्क के रूप में इस्तेमाल करती हैं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स ( NAREIT ) ने मूल रूप से इस आंकड़े का बीड़ा उठाया है, जो एक गैर-GAAP उपाय है।

एफएफओ को परिचालन से आरईआईटी के नकदी प्रवाह के साथ भ्रमित नहीं होना है, जो कि नकदी प्रवाह (सीएफएस) के बयान पर बताया गया है । इसके बजाय, FFO नकदी और समकक्षों की शुद्ध राशि को मापता है जो नियमित, चल रही व्यावसायिक गतिविधियों से एक फर्म में बहती है। एफएफओ को नकदी प्रवाह के विकल्प या तरलता के उपाय के रूप में नहीं देखा जाना चाहिए।

उदाहरण के लिए, किसी विशिष्ट कंपनी के नकदी प्रवाह को किसी परिसंपत्ति की बिक्री से अर्जित धन से प्रभावित किया जाएगा, लेकिन एफएफओ उन लाभों को शामिल नहीं करता है। इसके अलावा, यदि कंपनी किसी बैंक से ऋण प्राप्त करती है, तो एक विशिष्ट कंपनी अपने सीएफएस पर नकदी प्रवाह दिखाती है। हालांकि, एफएफओ में इस तरह की नकदी की आवक शामिल नहीं है, लेकिन इसके बजाय, यह व्यावसायिक गतिविधियों से होने वाली आय का केवल एक उपाय है।

क्यों FFO REIT प्रदर्शन का एक अच्छा उपाय है

एफएफओ लागत-लेखांकन विधियों के लिए क्षतिपूर्ति करता है जो गलत तरीके से आरईआईटी के सच्चे प्रदर्शन को सूचित कर सकते हैं। जीएएपी लेखांकन के लिए आवश्यक है कि सभी आरईआईटी मानक मूल्यह्रास विधियों में से एक का उपयोग करके समय के साथ अपने निवेश गुणों को कम कर दें। हालांकि, कई निवेश गुण वास्तव में समय के साथ मूल्य में वृद्धि करते हैं, जिससे आरईआईटी के मूल्य का वर्णन करने में मूल्यह्रास गलत हो जाता है। इस मुद्दे को समेटने के लिए निवल आय और परिशोधन को शुद्ध आय में जोड़ा जाना चाहिए।

एफएफओ संपत्ति की बिक्री पर किसी भी लाभ को घटाता है क्योंकि इस प्रकार की बिक्री को गैर-जरूरी माना जाता है। आरईआईटी को लाभांश के रूप में सभी कर योग्य आय का 90% भुगतान करना होगा, जो निवेशकों को नकद भुगतान है। संपत्ति की बिक्री पर लाभ आरईआईटी की कर योग्य आय में जोड़ नहीं है और इसलिए इसे मूल्य और प्रदर्शन के माप में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।

जैसा कि उल्लेख किया गया है, एफएफओ प्रति शेयर कभी-कभी फर्मों द्वारा अपने ईपीएस के पूरक के रूप में प्रदान किया जाता है। प्रति शेयर आय एक कंपनी की शुद्ध आय है जो बकाया इक्विटी शेयरों से विभाजित है । प्रति शेयर ईपीएस और एफएफओ एक माप प्रदान करते हैं कि प्रति शेयर आधार पर कितनी आय उत्पन्न हो रही है।

ये उपाय निवेशकों को यह निर्धारित करने में भी मदद करते हैं कि धन का प्रबंधन द्वारा प्रभावी रूप से उपयोग किया जा रहा है या नहीं। इसके अलावा, कई विश्लेषक और निवेशक कीमत-कमाई अनुपात के पूरक के रूप में REIT के मूल्य-FFO अनुपात का आकलन करते हैं, जो कि ईपीएस द्वारा विभाजित स्टॉक मूल्य है। आरईआईटी के मामले में, आरईआईटी का बाजार मूल्य उसके एफएफओ प्रति शेयर से विभाजित होगा।

संचालन से समायोजित धन

तेजी से, अचल संपत्ति विश्लेषक  भी ऑपरेशन ( एएफएफओ ) से आरईआईटी के समायोजित फंडों की गणना कर रहे हैं । इस गणना एक REIT के FFO और घटाता किसी भी आवर्ती व्यय कि है लेता है पूंजीकृत और फिर परिशोधित, साथ ही किसी भी सीधे अस्तर किराए की। इन आवर्ती पूंजीगत व्यय में पेंटिंग परियोजनाओं या छत के प्रतिस्थापन जैसे रखरखाव के खर्च शामिल हो सकते हैं। AFFO ने REIT की कमाई क्षमता के अधिक सटीक अनुमान के रूप में कर्षण प्राप्त किया है।

AFFO उपाय आरईआईटी की नकदी उत्पन्न या लाभांश-भुगतान क्षमता का एक बेहतर उपाय प्रदान करने के लिए विकसित किया गया था। AFFO के अलावा, इस वैकल्पिक उपाय को कभी-कभी वितरण के लिए उपलब्ध धन या वितरण के लिए उपलब्ध नकदी के रूप में संदर्भित किया जाता है।

ऑपरेशन से फंड का उपयोग कैसे करें, इसका उदाहरण

लोकप्रिय मॉल आरईआईटी साइमन प्रॉपर्टी ग्रुप ने अपने 2017 के 4 अरब डॉलर के आय विवरण पर परिचालन से धन की रिपोर्ट की, 2016 से 6% ऊपर। फर्म की शुद्ध आय, इस बीच, कुल $ 2.2 बिलियन थी। 

एफएफओ में आने के लिए, फर्म ने $ १. at बिलियन के मूल्यह्रास और परिशोधन को वापस जोड़ा, और अन्य छोटे आंकड़ों के लिए और अधिक समायोजित किया – जिसमें पसंदीदा वितरण और लाभांश के भुगतान के लिए $ ५.३ मिलियन की कमी शामिल है, और मूल्यह्रास और परिशोधन के एक अनियंत्रित हितों का हिस्सा जिसके परिणामस्वरूप अतिरिक्त $ 17.1 मिलियन की कटौती में। साइमन ने $ 6.24 के पतला ईपीएस आंकड़े की तुलना में $ 11.21 का पतला एफएफओ-प्रति-शेयर आंकड़ा बताया ।

 

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