सकल आय गुणक
सकल आय गुणक क्या है?
एक सकल आय गुणक (जीआईएम) एक निवेश संपत्ति के मूल्य का एक मोटा उपाय है। इसकी सकल वार्षिक किराये की आय से संपत्ति की बिक्री मूल्य को विभाजित करके गणना की जाती है। निवेशक जीआईएम का उपयोग कर सकते हैं – पूंजीकरण दर (कैप दर) और रियायती नकदी प्रवाह विधि जैसे अन्य तरीकों के साथ-साथ वाणिज्यिक रियल एस्टेट संपत्तियों जैसे शॉपिंग सेंटर और अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स को महत्व देने के लिए ।
चाबी छीन लेना
- एक सकल आय गुणक एक निवेश संपत्ति के मूल्य का एक मोटा उपाय है।
- जीआईएम की गणना संपत्ति की बिक्री मूल्य को उसकी सकल वार्षिक किराये की आय से विभाजित करके की जाती है।
- निवेशकों को जीआईएम को एकमात्र मूल्यांकन मीट्रिक के रूप में उपयोग नहीं करना चाहिए क्योंकि यह एक आय संपत्ति की परिचालन लागत को ध्यान में नहीं रखता है।
सकल आय गुणक को समझना
अचल संपत्ति के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले किसी भी निवेशक के लिए निवेश संपत्ति को महत्व देना महत्वपूर्ण है। लेकिन अन्य निवेशों के विपरीत- जैसे स्टॉक – यह करने का कोई आसान तरीका नहीं है। कई पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक मानते हैं कि किसी संपत्ति की आय उसकी प्रशंसा से कहीं अधिक महत्वपूर्ण है ।
सकल आय गुणक एक मीट्रिक है जिसका व्यापक रूप से रियल एस्टेट उद्योग में उपयोग किया जाता है। इसका उपयोग निवेशकों और रियल एस्टेट पेशेवरों द्वारा एक मोटा निर्धारण करने के लिए किया जा सकता है कि क्या किसी संपत्ति की पूछ मूल्य एक अच्छा सौदा है – जैसे मूल्य-से-कमाई (पी / ई) अनुपात का उपयोग शेयर बाजार में कंपनियों के मूल्य के लिए किया जा सकता है।
संपत्ति की सकल वार्षिक आय द्वारा जीआईएम गुणा करने से संपत्ति का मूल्य या वह मूल्य प्राप्त होता है जिसके लिए उसे बेचा जाना चाहिए। कम सकल आय गुणक का मतलब है कि एक संपत्ति अधिक आकर्षक निवेश हो सकती है क्योंकि यह सकल आय उत्पन्न करता है जो इसके बाजार मूल्य से बहुत अधिक है।
विशेष ध्यान
एक सकल आय गुणक एक अच्छा सामान्य अचल संपत्ति मीट्रिक है। लेकिन सीमाएं हैं क्योंकि यह संपत्ति के परिचालन लागत सहित उपयोगिताओं, करों, रखरखाव और रिक्तियों सहित विभिन्न कारकों को ध्यान में नहीं रखता है । इसी कारण से, निवेशकों को एक अन्य के समान संभावित निवेश संपत्ति की तुलना करने के तरीके के रूप में जीआईएम का उपयोग नहीं करना चाहिए। दो या अधिक गुणों के बीच अधिक सटीक तुलना करने के लिए, निवेशकों को शुद्ध आय गुणक (NIM) का उपयोग करना चाहिए। आय और प्रत्येक संपत्ति के परिचालन खर्च दोनों में एनआईएम कारक।
दो या अधिक गुणों की तुलना करने के लिए शुद्ध आय गुणक का उपयोग करें।
सकल आय गुणक विधि की कमियां
जीआईएम निवेशकों के लिए भावी रियल एस्टेट निवेश को महत्व देने के लिए एक शानदार शुरुआती बिंदु है । ऐसा इसलिए है क्योंकि यह गणना करना आसान है और एक खरीदार को संपत्ति खरीदने का क्या अर्थ हो सकता है, इसका एक मोटा चित्र प्रदान करता है। सकल आय गुणक शायद ही एक व्यावहारिक मूल्यांकन मॉडल है, लेकिन यह लिफाफे के शुरुआती बिंदु के पीछे की पेशकश करता है। लेकिन, जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, निवेश की संपत्ति के मूल्य के तरीके के रूप में इस आंकड़े का उपयोग करते समय विचार करने के लिए सीमाएं और कई महत्वपूर्ण कमियां हैं।
गुणक विधि के खिलाफ एक स्वाभाविक तर्क उत्पन्न होता है क्योंकि यह एक क्रूड वैल्यूएशन तकनीक है। क्योंकि ब्याज दरों में बदलाव- जो कि धन गणना के समय मूल्य में छूट दरों को प्रभावित करते हैं- स्रोत, राजस्व और खर्चों पर स्पष्ट रूप से विचार नहीं किया जाता है।
अन्य कमियों में शामिल हैं:
- GIM विधि समान वर्गों में गुणों में एकरूपता मानती है। चिकित्सकों को अनुभव से पता चलता है कि समान गुणों के बीच व्यय अनुपात अक्सर ऐसे कारकों के परिणामस्वरूप भिन्न होता है जैसे कि स्थगित रखरखाव, संपत्ति की आयु और संपत्ति प्रबंधक की गुणवत्ता।
- जीआईएम सकल आय के आधार पर मूल्य का अनुमान लगाता है न कि शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) पर, जबकि एक संपत्ति मुख्य रूप से अपनी शुद्ध कमाई शक्ति के आधार पर खरीदी जाती है। यह पूरी तरह से संभव है कि दो गुणों में एक ही NOI हो, भले ही उनकी सकल आय में काफी अंतर हो। इस प्रकार, जीआईएम विधि का आसानी से उन लोगों द्वारा दुरुपयोग किया जा सकता है जो इसकी सीमा की सराहना नहीं करते हैं।
- जीआईएम तुलनीय गुणों के शेष आर्थिक जीवन के लिए जिम्मेदार नहीं है। शेष आर्थिक जीवन को नजरअंदाज करके, एक व्यवसायी एक नई संपत्ति और 50-वर्षीय संपत्ति के बराबर मूल्य प्रदान कर सकता है – यह मानते हुए कि वे समान आय उत्पन्न करते हैं।
सकल आय गुणक गणना का उदाहरण
समीक्षाधीन संपत्ति में $ 50,000 की प्रभावी सकल आय होती है। एक तुलनीय बिक्री $ 56,000 की प्रभावी आय और $ 392,000 के विक्रय मूल्य के साथ उपलब्ध है (वास्तव में, हम विश्लेषण में सुधार करने के लिए तुलनीय की एक संख्या की तलाश करेंगे)।
हमारा GIM $ 392,000 ÷ $ 56,000 = 7 होगा।
यह तुलनीय या कंप्यूटर अनुप्रयोग के रूप में है यह अक्सर अभ्यास बेचा सात बार (7x) इसके प्रभावी सकल के लिए बुलाया। इस गुणक का उपयोग करते हुए, हम देखते हैं कि इस संपत्ति का पूंजी मूल्य $ 350,000 है। यह निम्नलिखित सूत्र का उपयोग करके पाया जाता है:
वी = जीआईएम एक्स ईजीआई
7 x $ 50,000 = $ 350,000।