कैसे किराये की संपत्ति मूल्यह्रास काम करता है

रियल एस्टेट मूल्यह्रास किराये की संपत्ति के मालिकों के लिए एक महत्वपूर्ण उपकरण है। यह आपको अपने उपयोगी जीवन पर एक संपत्ति खरीदने और सुधारने के अपने करों से लागत में कटौती करने की अनुमति देता है, और इस तरह इस प्रक्रिया में आपकी कर योग्य आय को कम करता है।

चाबी छीन लेना

• किराये की संपत्ति के मालिक आपके कर रिटर्न से खरीद मूल्य और सुधार लागत में कटौती करने के लिए मूल्यह्रास का उपयोग करते हैं।
• जैसे ही संपत्ति को सेवा में रखा जाता है या किराये के रूप में उपयोग करने के लिए उपलब्ध है, मूल्यह्रास शुरू होता है।
• कन्वेंशन द्वारा, अधिकांश अमेरिकी आवासीय किराये की संपत्ति 27.5 वर्षों के लिए प्रत्येक वर्ष 3.636% की दर से मूल्यह्रास की जाती है।
• केवल इमारतों के मूल्य को ह्रास किया जा सकता है; आप भूमि का मूल्यह्रास नहीं कर सकते।

कर लिखना-बंद करना

किराये की संपत्ति में निवेश करना एक स्मार्ट वित्तीय कदम साबित हो सकता है।शुरुआत के लिए, एक किराये की संपत्ति आय का एक स्थिर स्रोत प्रदान कर सकती है जबकि आप संपत्ति में इक्विटी का निर्माण करते हैं क्योंकि यह (आदर्श रूप से) समय के साथ सराहना करता है।कई कर लाभ भी हैं।आप अक्सर अपने किराये के खर्च को किसी भी किराये की आय से घटा सकते हैं, जिससे आपकी कुल कर देयता कम हो जाती है।

बंधक बीमा, संपत्ति कर, मरम्मत और रखरखाव खर्च, घर कार्यालय खर्च, बीमा, पेशेवर सेवाएं, और प्रबंधन से संबंधित यात्रा व्यय सहित अधिकांश किराये की संपत्ति के खर्च, उस वर्ष में सभी कटौती योग्य होते हैं, जब आप पैसा खर्च करते हैं।

रियल एस्टेट मूल्यह्रास

एक अन्य प्रमुख कर कटौती- मूल्यह्रास के लिए भत्ता अर्थात् कुछ अलग तरह से काम करता है। मूल्यह्रास एक किराये की संपत्ति खरीदने और सुधारने की लागत में कटौती करने के लिए उपयोग की जाने वाली प्रक्रिया है। जिस वर्ष आप संपत्ति खरीदते हैं (या सुधारते हैं) में एक बड़ी कटौती करने के बजाय, मूल्यह्रास संपत्ति के उपयोगी जीवन में कटौती को वितरित करता है।

आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) मूल्यह्रास के बारे में बहुत विशिष्ट नियम हैं, और यदि आप किराए पर लेने की संपत्ति के मालिक हैं, यह समझना प्रक्रिया कैसे काम करती महत्वपूर्ण है।

कौन सी संपत्ति मूल्यह्रास योग्य है?

आईआरएस के अनुसार, यदि आप इन सभी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो आप किराये की संपत्ति का मूल्यह्रास कर सकते हैं:

• आप संपत्ति के मालिक हैं (आपको संपत्ति को ऋण के अधीन होने पर भी मालिक माना जाता है)।
• आप अपने व्यवसाय में या आय-उत्पादक गतिविधि के रूप में संपत्ति का उपयोग करते हैं।
• संपत्ति का एक उपयोगी उपयोगी जीवन है, जिसका अर्थ है कि यह ऐसा कुछ है जो बाहर पहनता है, क्षय करता है, उपयोग किया जाता है, अप्रचलित हो जाता है, या प्राकृतिक कारणों से अपना मूल्य खो देता है।
• संपत्ति एक वर्ष से अधिक समय तक चलने की उम्मीद है।

यहां तक ​​कि अगर संपत्ति उपरोक्त सभी आवश्यकताओं को पूरा करती है, तो इसे उसी वर्ष में सेवा में रखे जाने और उसका निपटान (या अब व्यावसायिक उपयोग के लिए उपयोग न करने) के लिए इसे ह्रास नहीं किया जा सकता है।

ध्यान दें कि भूमि को मूल्यह्रास योग्य नहीं माना जाता है क्योंकि यह कभी भी “उपयोग नहीं होता है।”  और सामान्य तौर पर, आप समाशोधन, रोपण और भूनिर्माण की लागत को कम नहीं कर सकते, क्योंकि उन गतिविधियों को भूमि की लागत का हिस्सा माना जाता है, न कि इमारतों को।

मूल्यह्रास कब शुरू होता है?

जैसे ही आप संपत्ति को सेवा में रखते हैं या किराये के रूप में उपयोग करने के लिए उपलब्ध होते हैं तो आप मूल्यह्रास कटौती लेना शुरू कर सकते हैं।

यहां एक उदाहरण है: आप 15 मई को एक किराये की संपत्ति खरीदते हैं। कई महीनों तक घर पर काम करने के बाद, आपके पास 15 जुलाई को किराए पर लेने के लिए तैयार है, इसलिए आप ऑनलाइन और स्थानीय पत्रों में विज्ञापन देना शुरू करते हैं। आप एक किरायेदार पाते हैं, और पट्टा 1 सितंबर से शुरू होता है। जैसा कि संपत्ति को सेवा में रखा गया था – यानी, पट्टे पर और कब्जे के लिए तैयार – 15 जुलाई को, आप जुलाई में घर का मूल्यह्रास शुरू करेंगे, और सितंबर में नहीं जब आप किराया जमा करना शुरू करते हैं।

आप निम्नलिखित स्थितियों में से एक के पूरा होने तक संपत्ति को ह्रास जारी रख सकते हैं:

• आपने संपत्ति में अपनी पूरी लागत या अन्य आधार काट दिया है ।
• आप संपत्ति को सेवा से सेवानिवृत्त करते हैं, भले ही आपने इसकी लागत या अन्य आधार पूरी तरह से पुनर्प्राप्त न किया हो। एक संपत्ति सेवा से सेवानिवृत्त हो जाती है जब आप अब इसे आय-उत्पादक संपत्ति के रूप में उपयोग नहीं करते हैं – या यदि आप इसे बेचते हैं या इसका आदान-प्रदान करते हैं, तो इसे व्यक्तिगत उपयोग में परिवर्तित करें, इसे छोड़ दें, या यदि यह नष्ट हो गया है।

आप संपत्ति के लिए मूल्यह्रास कटौती का दावा करना जारी रख सकते हैं जो अस्थायी रूप से “निष्क्रिय” है या उपयोग में नहीं है। यदि आप एक किरायेदार के बाहर जाने के बाद मरम्मत करते हैं, उदाहरण के लिए, आप संपत्ति को ह्रास के लिए जारी रख सकते हैं, जबकि आप इसे अगले के लिए तैयार करते हैं।

मूल्यह्रास की गणना कैसे करें

तीन कारक मूल्यह्रास की मात्रा निर्धारित करते हैं जो आप प्रत्येक वर्ष काट सकते हैं: संपत्ति में आपका आधार, पुनर्प्राप्ति अवधि और उपयोग की गई मूल्यह्रास विधि।

1986 के बाद सेवा में रखी गई किसी भी आवासीय किराये की संपत्ति को 27.5 वर्षों में लागत (और मूल्यह्रास कटौती) फैलाने वाली एक लेखांकन तकनीक, संशोधित त्वरित पुनर्प्राप्ति प्रणाली (MACRS) का उपयोग करके मूल्यह्रास किया जाता है । यह उस समय की राशि है जब आईआरएस किराये की संपत्ति का “उपयोगी जीवन” मानता है।

हालांकि यह हमेशा सिफारिश की जाती है कि मूल्यह्रास की गणना करते समय आप एक योग्य कर लेखाकार के साथ काम करते हैं, यहां मूल कदम हैं:

1. संपत्ति का आधार निर्धारित करें।संपत्ति का आधार उसकी लागत या आपके द्वारा भुगतान की गई राशि है (संपत्ति को नकद में, या किसी अन्य तरीके से) संपत्ति हासिल करने के लिए।कुछ सेटलमेंट फीस और क्लोजिंग कॉस्ट, लीगल फीस, रिकॉर्डिंग फीस, सर्वे, ट्रांसफर टैक्स, टाइटल इंश्योरेंस, और किसी भी राशि के विक्रेता पर बकाया है, जिसे आप भुगतान करने के लिए सहमत हैं (जैसे कि बैक टैक्स), आधार में शामिल हैं।कुछ निपटान शुल्क और समापन लागत को आपके आधार में शामिल नहीं किया जा सकता है।इनमें अग्नि बीमा प्रीमियम, बंद करने से पहले संपत्ति के किरायेदारी के लिए किराया, और ऋण प्राप्त करने या पुनर्वित्त करने से जुड़े शुल्क शामिल हैं, जिसमें बिंदु, बंधक बीमा प्रीमियम, क्रेडिट रिपोर्ट लागत और मूल्यांकन शुल्क शामिल हैं।
2. भूमि और भवनों की लागत को अलग करें। जैसा कि आप केवल भवन की लागत को कम कर सकते हैं और भूमि को नहीं, तो आपको सही राशि का मूल्यह्रास करने के लिए प्रत्येक का मूल्य निर्धारित करना चाहिए। मूल्य निर्धारित करने के लिए, आप संपत्ति खरीदते समय प्रत्येक का उचित बाजार मूल्य का उपयोग कर सकते हैं, या आप आकलन किए गए अचल संपत्ति कर मूल्यों पर संख्या को आधार बना सकते हैं। कहें कि आपने $ 110,000 में एक घर खरीदा है। सबसे हालिया अचल संपत्ति कर मूल्यांकन में $ 90,000 की संपत्ति का मूल्य है, जिसमें से $ 81,000 घर के लिए है और $ 9,000 भूमि के लिए है। इसलिए, आप घर को खरीद मूल्य का 90% ($ 81,000) $ 90,000) आवंटित कर सकते हैं और जमीन को खरीद मूल्य का 10% ($ 9,000 9 $ 90,000)।
3. घर में अपना आधार निर्धारित करें। अब जब आप संपत्ति (घर के साथ-साथ जमीन) और घर का मूल्य जानते हैं, तो आप घर में अपना आधार निर्धारित कर सकते हैं। उपरोक्त उदाहरण का उपयोग करते हुए, घर में आपका आधार- वह राशि जो मूल्यह्रास की जा सकती है – $ 99,000 ($ 90,000 का 90%) होगी। भूमि में आपका आधार $ 11,000 ($ 110,000 का 10%) होगा।
4. यदि आवश्यक हो, तो समायोजित आधार निर्धारित करें।आपके द्वारा संपत्ति खरीदने और किराये के लिए तैयार होने के समय के बीच होने वाली कुछ घटनाओं के लिए आपको अपने आधार में वृद्धि या घटाना पड़ सकता है।आधार में वृद्धि के उदाहरणों में किसी भी परिवर्धन या सुधार की लागत शामिल है जो आपके पास सेवा में संपत्ति रखने से पहले कम से कम एक वर्ष का उपयोगी जीवन है, क्षतिग्रस्त संपत्ति को बहाल करने के लिए खर्च किया गया धन, संपत्ति में उपयोगिता सेवाओं को लाने की लागत, और कुछ कानूनी शुल्क।आधार के लिए कम हो जाती है बीमा भुगतान से हो सकता है आप क्षति या चोरी, हताहत नुकसान नहीं बीमा जिसके लिए आप एक कटौती ले लिया द्वारा कवर के परिणाम के रूप प्राप्त करते हैं, और पैसे आप एक अनुदान के लिए प्राप्त सुखभोग ।

किस सिस्टम का उपयोग करें

अगले चरण में यह निर्धारित करना शामिल है कि दोनों में से कौन सा MACRS लागू होता है: सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (GDS) या वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली (ADS)।जीडीएस सेवा में रखी गई अधिकांश संपत्तियों पर लागू होता है, और सामान्य तौर पर, आपको इसका उपयोग तब तक करना चाहिए जब तक आप एडीएस के लिए एक अपरिवर्तनीय चुनाव नहीं करते हैं या कानून आपको एडीएस का उपयोग करने की आवश्यकता होती है।

संपत्ति होने पर ADS अनिवार्य है:

• 50% या उससे कम समय के लिए एक योग्य व्यवसाय उपयोग होता है
• कर-मुक्त उपयोग है
• कर-मुक्त बॉन्ड द्वारा वित्तपोषित है
• का उपयोग मुख्य रूप से खेती में किया जाता है

सामान्य तौर पर, आप GDS का उपयोग तब तक करेंगे जब तक आपके पास ADS को नियोजित करने का ऐसा कोई कारण न हो। फिर, यह अनुशंसा की जाती है कि आप एक योग्य कर लेखाकार से परामर्श करें, जो आपकी किराये की संपत्ति को कम करने के लिए सबसे अनुकूल तरीका निर्धारित करने में आपकी सहायता कर सकता है।

एक बार जब आप जानते हैं कि कौन सा MACRS सिस्टम लागू होता है, तो आप संपत्ति के लिए वसूली अवधि निर्धारित कर सकते हैं।आवासीय किराये की संपत्ति के लिए जीडीएस का उपयोग कर वसूली अवधि 27.5 वर्ष है।  यदि आप एडीएस का उपयोग कर रहे हैं, तो उसी प्रकार की संपत्ति के लिए रिकवरी अवधि 31 दिसंबर, 2017 के बाद सेवा में रखी गई संपत्ति के लिए 30 वर्ष है, या 40 साल पहले सेवा में रखी गई है। 

इसके बाद, वह राशि निर्धारित करें जिसे आप प्रत्येक वर्ष मूल्यह्रास कर सकते हैं। जैसा कि अधिकांश आवासीय किराये की संपत्ति GDS का उपयोग करती है, हम उस गणना पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

प्रत्येक पूर्ण वर्ष के लिए जब कोई संपत्ति सेवा में होती है, तो आप हर साल एक समान राशि: 3.636% का मूल्यह्रास करेंगे, जब तक आप संपत्ति का मूल्यह्रास करना जारी रखेंगे।यदि संपत्ति एक वर्ष से कम समय के लिए सेवा में थी (उदाहरण के लिए, आपने मई में एक घर खरीदा था और जुलाई में इसे किराए पर लेना शुरू किया था), तो आप उस वर्ष एक छोटा प्रतिशत घटा सकते हैं, जो इस बात पर निर्भर करता है कि इसे कब सेवा में रखा गया था।आईआरएस आवासीय किराये की संपत्ति जीडीएस तालिका के अनुसार, वह है: 

उदाहरण के लिए, एक घर लें जिसमें $ 99,000 का आधार हो और जिसे 15 जुलाई को सेवा में डाल दिया गया था।

• पहले वर्ष के लिए, आप 1.667%, या $ 1,650.33 ($ 99,000 x 1.667%) का मूल्यह्रास करेंगे।
• इसके बाद हर साल, आप 3.636% या $ 3,599.64 की दर से मूल्यह्रास करेंगे, जब तक कि किराये पूरे वर्ष के लिए सेवा में है।

ध्यान दें कि यह आंकड़ा अनिवार्य रूप से 27.5 वसूली अवधि: $ 99,000 ÷ 27.5 = $ 3,600 द्वारा आधार और विभाजन के बराबर है। छोटे अंतर आंशिक सेवा के पहले वर्ष से उपजा है।

कितना मूल्यह्रास कम कर देयता करता है?

यदि आप अचल संपत्ति किराए पर लेते हैं, तो आप आम तौर पर अपनी किराये की आय और प्रत्येक किराये की संपत्ति के लिए अनुसूची ई की उचित लाइन पर अपने वार्षिक कर रिटर्न फाइल करते समय रिपोर्ट करते हैं। शुद्ध लाभ या हानि तब आपके 1040 फॉर्म पर जाती है। मूल्यह्रास उन खर्चों में से एक है जिन्हें आप अनुसूची ई में शामिल करेंगे, इसलिए मूल्यह्रास राशि प्रभावी रूप से वर्ष के लिए आपकी कर देयता को कम कर देती है।

यदि आप $ 3,599.64 मूल्यह्रास करते हैं और आप 22% कर ब्रैकेट में हैं, उदाहरण के लिए, आप उस वर्ष करों में $ 791.92 ($ 3,599.64 x 0.22) बचाएंगे।

तल – रेखा

यदि आप किराये की संपत्ति में निवेश करते हैं, तो मूल्यह्रास एक मूल्यवान उपकरण हो सकता है, क्योंकि यह आपको दशकों से संपत्ति खरीदने की लागत को फैलाने की अनुमति देता है, जिससे प्रत्येक वर्ष के कर बिल को कम किया जा सकता है। बेशक, यदि आप संपत्ति को कम करते हैं और फिर इसे अपने मूल्यह्रास मूल्य से अधिक के लिए बेचते हैं, तो आप मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण टैक्स के माध्यम से उस लाभ पर कर का भुगतान करेंगे ।

क्योंकि किराये की संपत्ति कर कानून जटिल हैं और समय-समय पर बदलते रहते हैं, यह हमेशा अनुशंसा की जाती है कि आप अपने किराये की संपत्ति के व्यवसाय की स्थापना, संचालन और बिक्री करते समय एक योग्य कर लेखाकार के साथ काम करें। इस तरह, आप सबसे अनुकूल कर उपचार प्राप्त करना सुनिश्चित कर सकते हैं और कर समय पर किसी भी आश्चर्य से बच सकते हैं।

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बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।