पूर्व फोरक्लोजर
पूर्व फौजदारी क्या है?
पूर्व-फौजदारी एक कानूनी कार्यवाही के शुरुआती चरण को संदर्भित करता है जो अंततः एक डिफ़ॉल्ट उधारकर्ता से प्राप्त संपत्ति में समाप्त हो सकता है। पूर्व-फौजदारी में, ऋणदाता संपत्ति पर डिफ़ॉल्ट की एक नोटिस दायर करता है क्योंकि उधार लेने वाला मालिक अपराधी भुगतान के लिए अनुबंध की शर्तों को पार कर गया है। डिफ़ॉल्ट की एक सूचना उधार लेने वाले को सूचित करती है कि ऋणदाता फौजदारी की ओर कानूनी कार्रवाई कर रहा है।
पूर्व-फौजदारी एक महत्वपूर्ण चरण हो सकता है क्योंकि ऋणदाता उधारकर्ता के लिए ऋण पर अंतिम अधिकार वार्ता के लिए खुला हो सकता है। उधारकर्ता के पास अक्सर अंतिम भुगतान करने के लिए डिफ़ॉल्ट स्थिति को संभावित रूप से उल्टा करने का एक अंतिम अवसर होता है, एक संशोधन की बातचीत करते हुए, या संभवतः संपत्ति बेचने के लिए चुनने से पहले अंतिम फौजदारी बेदखली तक पहुंच जाता है ।
चाबी छीन लेना
- पूर्व-फौजदारी आमतौर पर तब शुरू होती है जब ऋणदाता संपत्ति पर एक डिफ़ॉल्ट नोटिस दायर करता है क्योंकि घर के मालिक ने नाजुक भुगतानों के लिए अनुबंध की शर्तों को पार कर लिया है (अक्सर तीन महीने का विलंब या भुगतान नहीं)।
- पूर्व-फौजदारी में, बंधक उधारकर्ताओं के पास अभी भी कुछ विकल्प हो सकते हैं, जिनमें बैकडेट भुगतान करना, संशोधन करना या छोटी बिक्री की व्यवस्था करना शामिल है ।
- कोरोनावायरस महामारी के कारण सरकार समर्थित बंधक के पास निषेध, निष्कासन और फौजदारी कार्यवाही के लिए एक अधिस्थगन है। संघीय अधिस्थगन को कम से कम 31 मार्च, 2021 तक बढ़ाया गया है। राज्यों के पास अपने स्वयं के फौजदारी अधिस्थगन भी हो सकते हैं।
कैसे पूर्व फौजदारी काम करता है
जब एक होमबॉययर एक संपत्ति खरीदने के लिए ऋण लेता है, तो वे अनुबंध अनुबंध के अनुसार बंधक ऋण चुकाने के लिए ऋण संस्था के साथ अनुबंध करते हैं, आमतौर पर मासिक किस्तों के साथ। मासिक भुगतान आम तौर पर बंधक पर मूलधन और ब्याज भुगतान के एक हिस्से को कवर करने के लिए संरचित होते हैं ।
यदि लगातार कोई उधारकर्ता लगातार तीन महीनों तक भुगतान करने में विफल रहता है, तो मानक बंधक अनुबंधों को अक्सर डिफ़ॉल्ट रूप से संरचित किया जाता है।उस समय, ऋणदाता आमतौर पर पूर्व-फौजदारी शुरू करने के लिए अनुबंधित होता है।
उधारकर्ता को डिफ़ॉल्ट के नोटिस की एक प्रति प्राप्त होती है, जिसे सार्वजनिक रिकॉर्ड का मामला भी बनाया जाता है, अक्सर अदालत में दाखिल के माध्यम से।यह कार्रवाई पूर्व-फौजदारी प्रक्रिया शुरू करती है, जो हफ्तों से लेकर एक वर्ष से अधिक तक ले सकती है, क्योंकि यह राज्य द्वारा भिन्न होती है और अदालत की कार्यवाही के अधीन होती है। एक ऋणदाता को एक फौजदारी और निष्कासन नोटिस को अंतिम रूप देने के लिए अदालत में जाने के लिए बाध्य किया जाता है।
फौजदारी कार्यवाही के लिए कई मानक कदम हैं। डिफ़ॉल्ट की सूचना पूर्व-फौजदारी चरण में कार्यवाही को बंद कर देती है। सामान्य तौर पर, ऋणदाता को एक संपत्ति पर अपने ग्रहणाधिकार के लिए अदालत की मंजूरी की आवश्यकता होती है, जिसे एक न्यायाधीश द्वारा दिया जाना चाहिए।
ऋणदाता प्रायः एक कार्यवाही के पूर्व-फौजदारी चरण में बैकडेट भुगतान और संभावित ऋण संशोधनों पर बातचीत करने के लिए अधिक इच्छुक होते हैं ताकि भुगतान करने से बचने के लिए व्यापक फौजदारी कार्यवाही की लागत हो। यदि फौजदारी दी जाती है और एक फौजदारी निष्कासन नोटिस अधिकृत है, तो ऋणदाता एक सार्वजनिक नीलामी या ट्रस्टी बिक्री की ओर बढ़ सकता है।
पूर्व-फौजदारी के फायदे और नुकसान
पूर्व-फौजदारी चरण के दौरान एक घर बेचा जा सकता है, और इसमें शामिल सभी पार्टियों के लिए जीत हो सकती है। बेचकर, गृहस्वामी उस नुकसान से बचने में सक्षम है जो एक क्रेडिट उनके इतिहास पर होगा। खरीदार आमतौर पर बाजार मूल्य से नीचे के लिए संपत्ति रोड़ा सकता है। ऋण देने वाली संस्था को एक फौजदारी की कार्यवाही की लागत का भुगतान नहीं करना पड़ता है, और उन्हें संपत्ति को खुद नहीं बेचना पड़ता है।
हालांकि, किसी संपत्ति को स्वतंत्र रूप से बेचना आवश्यक नहीं है, विशेष रूप से क्योंकि वैधता और प्रकटीकरण की आवश्यकताएं हैं जो विक्रेता को पालन करना चाहिए। पूर्व-निर्मित घरों के खरीदारों को घर पर किसी भी संपत्ति के देनदार या अवैतनिक करों के बारे में पता होना चाहिए क्योंकि ये संभवतः पूर्ण प्रकटीकरण के बिना नए मालिक को हस्तांतरित किए जा सकते हैं या सही तरीके से दस्तावेज जमा कर सकते हैं।
यदि गृहस्वामी अतीत-देय (और चल रहे) बंधक भुगतान नहीं करता है, तो एक संशोधन पर बातचीत करें, या पूर्व-फौजदारी अवधि के दौरान घर बेच दें, ऋणदाता को अंततः संपत्ति पर अपने ग्रहणाधिकार का प्राधिकरण दिया जाएगा और फिर बेदखल कर सकते हैं मालिक, बाद में संपत्ति बेचने के लिए कार्रवाई कर रहा है (आमतौर पर नीलामी में)। बैंक इस बिंदु पर संपत्ति का मालिक है और उसके चल रहे खर्चों जैसे कि करों और बीमा को बनाए रखने के बजाय संपत्ति को कम कीमत पर बेचने की कोशिश करने की अधिक संभावना है।
फौजदारी का सामना करने वाले गृहस्वामी संघीय मेकिंग होम अफोर्डेबल प्रोग्राम से अपने घरों को रखने के लिए सहायता के लिए 888-995-HOPE (888-995-4673) पर संपर्क कर सकते हैं या, यदि यह संभव नहीं है, तो नए घर में स्थानांतरित करना।
विशेष ध्यान
एक पूर्व फौजदारी घर जो एक उधारकर्ता बिक्री के लिए रखता है, उसे आमतौर पर “कम बिक्री” के रूप में जाना जाता है।मकान मालिक और खरीदार के बीच बिक्री एक निजी लेनदेन हो सकती है, लेकिन बिक्री को अंतिम रूप देने से पहले खरीदार के प्रस्ताव को आमतौर पर बैंक द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए।खरीद मूल्य बकाया ऋण शेष से कम हो सकता है, यही वजह है कि बिक्री को “कम” कहा जाता है।
ध्यान रखें, सभी छोटी बिक्री पूर्व-फोरक्लोजर नहीं हैं। गृहस्वामी जो जानते हैं कि वे मुसीबत में हैं कभी-कभी पूर्व-फौजदारी तक पहुंचने से पहले किसी भी तरह से अपनी संपत्तियों को बेचने का चुनाव करते हैं।
एक खरीदार के पास उस पर एक प्रस्ताव देने से पहले निरीक्षण किए गए पूर्व-निर्मित घर हो सकता है। खरीदार एक निवेशक हो सकता है जो अपने उचित बाजार मूल्य से कम पर संपत्ति खरीद सकता है और फिर उसे लाभ के लिए उच्च मूल्य पर बेच सकता है।
अचल संपत्ति पर कम बिक्री एक खरीदार के लिए एक अच्छा सौदा हो सकती है, लेकिन खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी वैधता का पालन किया जाए।
यदि गृहस्वामी अचल संपत्ति एजेंट के माध्यम से बिक्री के लिए संपत्ति को सूचीबद्ध करता है, तो संभावित खरीदार लिस्टिंग एजेंट से संपर्क करेंगे। किसी भी छोटी बिक्री में, उधार देने वाले बैंक को शामिल होने की आवश्यकता होगी और विशेष रूप से दलाल मूल्य राय तैयार करने के लिए एक या एक से अधिक अचल संपत्ति दलालों या वकीलों को किराए पर ले सकते हैं ।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है।उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो याअमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD)6 के साथ रिपोर्ट दर्ज करना है
बंधक राहत COVID-19 महामारी के कारण
27 मार्च, 2020 को कानून में हस्ताक्षर किए गए कोरोनावायरस सहायता, राहत और आर्थिक सुरक्षा (CARES) अधिनियम के लिए धन्यवाद , 31 दिसंबर, 2020 के माध्यम से सरकार समर्थित बंधक के लिएएक बेदखली और फौजदारी स्थगन रखा गया था और फिर जनवरी के माध्यम से विस्तारित किया गया था। । 31, 2021 अधिस्थगन आगे राष्ट्रपति बिडेन के कार्यकारी आदेश द्वारा कार्यालय में अपने पहले दिन जब तक कम से कम 31 मार्च, 2021 में बढ़ाया गया था एक का दावा स्वीकृत होने पर, सरकार समर्थित बंधक उधारकर्ताओं 360 दिनों के लिए के लिए भुगतान को स्थगित कर सकते हैं देर से भुगतान शुल्क से बचें, उनके घर से बेदखली से बचें, प्रक्रिया में पहले से ही कोई फौजदारी कार्यवाही स्थगित करें, और किसी भी नई कार्यवाही के लिए पूर्व-फौजदारी चरण को रोक दें।
निजी उधारदाताओं को उधारकर्ताओं के साथ काम करने की सलाह दी गई है, जिससे ऋण संशोधन अधिक आसानी से सुलभ हैं।दरों में भी अभूतपूर्व गिरावट आई है, जो किसी भी बंधक उधारकर्ता के लिए एक व्यवहार्य विकल्प को पुनर्वित्त करता है, जो पिछले कुछ महीनों के भीतर पहले पुनर्वित्त नहीं हुआ है और अनुबंधित रूप से अपने वर्तमान बंधक शर्तों के तहत ऐसा करने की अनुमति है।।