6 May 2021 2:33

अपने पोर्टफोलियो में कुछ रियल एस्टेट जोड़ें

रियल एस्टेट में संस्थागत और खुदरा निवेशकों दोनों के लिए पूंजी परिसंपत्ति आवंटन मैट्रिक्स का एक मजबूत हिस्सा बनने के साथ, रियल एस्टेट फंडों ने हाल ही में स्थिर वृद्धि देखी है। रियल एस्टेट निवेश की पूंजी-गहन प्रकृति के कारण, सक्रिय प्रबंधन के लिए इसकी आवश्यकता, साथ ही वैश्विक अचल संपत्ति के अवसरों में वृद्धि के कारण, कुशल संपत्ति प्रबंधन की मांग करने वाले संस्थान धीरे-धीरे विशेष अचल संपत्ति फंडों (एफओएफ) के लिए आगे बढ़ रहे हैं ।

यह अब खुदरा निवेशकों के लिए सही है, जो पहले से कहीं अधिक अचल संपत्ति म्यूचुअल फंडों के चयन से लाभ उठा सकते हैं, जिससे कुशल पूंजी आवंटन और विविधीकरण की अनुमति मिलती है।

किसी भी अन्य निवेश क्षेत्र की तरह, रियल एस्टेट में इसके पेशेवरों और विपक्ष हैं। हालांकि, यह सबसे अधिक निवेश पोर्टफोलियो के लिए माना जाना चाहिए, अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट ( आरईआईटी ) और अचल संपत्ति म्यूचुअल फंड के रूप में देखा जाता है जो संभवतः उस आवंटन को भरने के सर्वोत्तम तरीके हैं  ।

चाबी छीन लेना

  • खुदरा और संस्थागत निवेशकों को समान रूप से एक विविध निवेश पोर्टफोलियो के लिए अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (REIT) और अचल संपत्ति म्यूचुअल फंड पर विचार करना चाहिए।
  • REIT आमतौर पर आवासीय इकाइयों, शॉपिंग सेंटर, मॉल, वाणिज्यिक कार्यालय स्थान और होटल जैसी अचल संपत्ति का स्वामित्व और संचालन करते हैं।
  • रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड, जो खुद मुख्य रूप से आरईआईटी और रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों में निवेश करते हैं, अपेक्षाकृत कम मात्रा में पूंजी के साथ रियल एस्टेट में विविध जोखिम प्रदान कर सकते हैं।
  • कई खुदरा निवेशकों को एहसास नहीं है कि वे पहले से ही एक घर के मालिक द्वारा सीधे अचल संपत्ति में निवेश कर सकते हैं।

रियल एस्टेट निवेश के लिए बाधाएं

रियल एस्टेट निवेश लंबे समय से बड़े खिलाड़ियों जैसे पेंशन फंड, बीमा कंपनियों और अन्य बड़े वित्तीय संस्थानों पर हावी रहा है  । रियल एस्टेट निवेश के वैश्वीकरण और नए अपतटीय अवसरों के उद्भव के लिए धन्यवाद, जो विविधीकरण के अधिक से अधिक डिग्री के लिए और साथ ही साथ संभावित रिटर्न की अनुमति देता है, अब संस्थागत पोर्टफोलियो आवंटन में एक स्थायी स्थान होने की अचल संपत्ति की ओर रुझान है।

अचल संपत्ति पूंजी का स्थायी आवंटन कुछ विशिष्ट बाधाओं के साथ आता है। सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण, यह अत्यधिक पूंजी गहन है। छोटे वेतन वृद्धि में खरीदे जा सकने वाले शेयरों के विपरीत, वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशों में आम तौर पर पर्याप्त रकम की आवश्यकता होती है, और अनूठे पोर्टफोलियो और अज्ञात जोखिम होते हैं।

रियल एस्टेट को भी सक्रिय प्रबंधन और रखरखाव की आवश्यकता होती है, जो श्रम-गहन और महंगा है। पारंपरिक निवेश के प्रबंधन के मुकाबले, अचल संपत्ति आवंटन के प्रबंधन के लिए महत्वपूर्ण संसाधनों और योजना की आवश्यकता होती है।

इन मुद्दों के परिणामस्वरूप, संस्थान रियल एस्टेट फंड्स और फंड्स ऑफ फंड्स की ओर रुख करते हैं। ये समान लाभ खुदरा निवेशकों द्वारा अचल संपत्ति निवेश ट्रस्टों या आरईआईटी के माध्यम से प्राप्त किए जा सकते हैं। जबकि व्यक्तिगत REIT अक्सर कई गुणों के स्वामी होते हैं, यहां तक ​​कि अधिक से अधिक विविधीकरण अब REIT एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ETF), और रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड के माध्यम से प्राप्त किया जा सकता है जो प्रत्येक कई अलग-अलग REIT में निवेश करते हैं।

आजकल, यहां तक ​​कि खुदरा निवेशक आसानी से अपने पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट निवेश जोड़ सकते हैं। खुदरा निवेशकों के लिए अचल संपत्ति की वापसी क्षमता तक पहुंचने और परिसंपत्ति वर्ग के संपर्क में आने के कई तरीके हैं।

सीधा निवेश

यह रणनीति निवेशकों को सीधे विशिष्ट संपत्तियों का चयन करने और उन्हें निवेश के रूप में खरीदने से संबंधित है। अक्सर, इसमें आय के गुण शामिल होंगे जो बाजार मूल्य में किसी भी वृद्धि के अलावा किराये की आय उत्पन्न करते हैं।

इस रणनीति का महान लाभ नियंत्रण है। संपत्ति का प्रत्यक्ष स्वामित्व रणनीति के विकास और निष्पादन के लिए अनुमति देता है, साथ ही वापसी पर प्रत्यक्ष प्रभाव भी। हालांकि, प्रत्यक्ष निवेश एक अच्छी तरह से विविध अचल संपत्ति पोर्टफोलियो बनाना बहुत मुश्किल है। इसमें सभी अतिरिक्त लागतों, जोखिमों और प्रबंधन सिरदर्द के साथ-साथ एक जमींदार बनना भी शामिल है जो इसे ला सकता है।

अधिकांश खुदरा निवेशकों के लिए, अचल संपत्ति का आवंटन पर्याप्त नहीं है कि वे सच्चे विविधीकरण के लिए पर्याप्त संपत्ति खरीद सकें। यह स्थानीय संपत्ति बाजार के साथ-साथ संपत्ति-प्रकार के जोखिमों को भी बढ़ाता है।

घर का स्वामित्व

कई खुदरा निवेशक जिन्होंने अपने निवेश पोर्टफोलियो के लिए अचल संपत्ति आवंटन पर विचार नहीं किया है, वे यह महसूस करने में विफल रहते हैं कि वे पहले से ही एक घर का मालिक होकर अचल संपत्ति में निवेश कर रहे हैं। न केवल उनके पास पहले से ही रियल एस्टेट एक्सपोज़र है, बल्कि अधिकांश घर के बंधक होने से अतिरिक्त वित्तीय जोखिम भी उठा रहे हैं। अधिकांश भाग के लिए, यह जोखिम फायदेमंद रहा है, जो सेवानिवृत्ति के लिए आवश्यक पूंजी को इकट्ठा करने में मदद करता है।

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REITs)

आरईआईटी शेयर उन कंपनियों में निजी और सार्वजनिक इक्विटी स्टॉक का प्रतिनिधित्व करते हैं जो ट्रस्ट के रूप में संरचित हैं जो रियल एस्टेट, बंधक, या अन्य रियल एस्टेट संपार्श्विक निवेशों में निवेश करते हैं। आरईआईटी आमतौर पर स्वयं और अचल संपत्ति संपत्तियों को संचालित करते हैं । इनमें बहुमुखी आवासीय संपत्तियां, किराने-लंगर वाले खरीदारी केंद्र, स्थानीय खुदरा संपत्ति और पट्टी केंद्र, मॉल, वाणिज्यिक कार्यालय स्थान और होटल शामिल हो सकते हैं।

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट निदेशक मंडल द्वारा चलाए जाते हैं जो ट्रस्ट की ओर से निवेश प्रबंधन निर्णय लेते हैं। जब तक वे शेयरधारकों को लाभांश के रूप में कर योग्य आय का 90% वितरित करते हैं, आरईआईटी बहुत कम या कोई संघीय आयकर नहीं देते हैं। भले ही कर लाभ के बाद कर प्रवाह बढ़ता है, लेकिन नकदी को बनाए रखने की REITs की अक्षमता वृद्धि और दीर्घकालिक प्रशंसा में काफी बाधा डाल सकती है। टैक्स लाभ के अलावा, आरईआईटी इक्विटी के रूप में कई समान लाभ और नुकसान प्रदान करते हैं।

आरईआईटी प्रबंधक रणनीतिक दृष्टि प्रदान करते हैं और निवेश- और संपत्ति से संबंधित निर्णय लेते हैं, इस प्रकार निवेशकों के लिए प्रबंधन से संबंधित मुद्दों को संबोधित करते हैं। खुदरा निवेशकों के लिए REITs का सबसे बड़ा नुकसान सीमित पूंजी के साथ निवेश करने और उन्हें चुनने और उनके प्रदर्शन का अनुमान लगाने के लिए आवश्यक संपत्ति-विशिष्ट ज्ञान और विश्लेषण की महत्वपूर्ण मात्रा में कठिनाई है।

रियल एस्टेट निवेशों की तुलना में आरईआईटी निवेशों का समग्र शेयर बाजार से बहुत अधिक संबंध है, जो कुछ को उनके विविधीकरण विशेषताओं को नीचे ले जाता है। आरईआईटी बाजार में अस्थिरता भी प्रत्यक्ष अचल संपत्ति की तुलना में अधिक रही है। यह आरईआईटी मूल्यों पर मैक्रोइकॉनॉमिक बलों के प्रभाव और इस तथ्य के कारण है कि आरईआईटी शेयरों को लगातार मूल्यवान माना जाता है, जबकि प्रत्यक्ष रियल एस्टेट स्थानीय संपत्ति बाजारों से अधिक प्रभावित होता है, और मूल्यांकन पद्धति का उपयोग करके मूल्यवान होता है, जो निवेश रिटर्न को सुचारू करता है।


ऐसे निवेशक जिनके पास इच्छा, ज्ञान या पूंजी नहीं है, वे जमीन या संपत्ति खरीदने के लिए अपने आप में अचल संपत्ति के माध्यम से अचल संपत्ति की आय और दीर्घकालिक विकास क्षमता में भाग ले सकते हैं।

रियल एस्टेट म्युचुअल फंड

रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड खुद मुख्य रूप से REIT और रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों में पेशेवर पोर्टफोलियो प्रबंधकों और विशेषज्ञ अनुसंधान का उपयोग करके निवेश करते हैं। वे अपेक्षाकृत कम पूंजी का उपयोग करके अचल संपत्ति में विविधता लाने की क्षमता प्रदान करते हैं। अपनी रणनीति और विविधीकरण के लक्ष्यों के आधार पर, वे निवेशकों को एक बहुत व्यापक संपत्ति के चयन के साथ प्रदान करते हैं, जो अकेले आरईआईटी शेयरों को खरीदकर प्राप्त किया जा सकता है, और वे आसानी से एक फंड से दूसरे में जाने का लचीलापन भी प्रदान करते हैं।

प्रत्यक्ष निवेश के विपरीत, एक व्यवस्थित और विनियमित विनिमय पर संपत्ति के अधिग्रहण और निपटान में तुलनात्मक सहजता के कारण, म्युचुअल फंड निवेशक के लिए लचीलापन भी लाभप्रद है, जो प्रत्यक्ष निवेश के विपरीत है, जो कि कठिन और महंगा है। अधिक सट्टा निवेशक वापसी को अधिकतम करने के लिए निश्चित रूप से कुछ संपत्ति या क्षेत्रीय जोखिम से अधिक वजन कर सकते हैं।

म्यूचुअल फंड के व्यापक आधार के संपर्क में आने से व्यक्तिगत आरईआईटी शेयरों को खरीदने के लिए लेनदेन की लागत और कमीशन कम हो सकते हैं। खुदरा निवेशकों के लिए एक और महत्वपूर्ण लाभ अर्जित परिसंपत्तियों पर फंड द्वारा प्रदान की गई विश्लेषणात्मक और अनुसंधान जानकारी है, साथ ही साथ विशिष्ट निवेश और एक परिसंपत्ति वर्ग के रूप में, अचल संपत्ति की व्यवहार्यता और प्रदर्शन पर प्रबंधन का दृष्टिकोण।

म्युचुअल फंड, हालांकि, कम तरल हो सकता है और REIT या REIT ETF की तुलना में उच्च प्रबंधन शुल्क ले सकता है। हालांकि रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड तरलता को एक पारंपरिक रूप से अवैध संपत्ति वर्ग में लाते हैं, naysayers का  मानना ​​है कि वे अचल संपत्ति में प्रत्यक्ष निवेश की तुलना नहीं कर सकते हैं।

तल – रेखा

हालांकि खुदरा निवेशक अपने पोर्टफोलियो आवंटन को बनाते समय घर के स्वामित्व को ध्यान में रखते हैं और उन्हें अचल संपत्ति में अतिरिक्त, अधिक- तरल निवेश पर भी विचार कर सकते हैं ।

अपेक्षित व्यापारिक कौशल और पूंजी वाले लोगों के लिए, REIT निवेश प्रत्यक्ष स्वामित्व की आवश्यकता के बिना अचल संपत्ति निवेश के कुछ लाभों तक पहुंच प्रदान करता है । दूसरों के लिए, जो एक छोटे से आवंटन पर विचार कर रहे हैं, या उन लोगों के लिए जो संपत्ति के चयन से दुखी नहीं होना चाहते हैं, लेकिन जिन्हें अधिकतम विविधीकरण की आवश्यकता है, अचल संपत्ति म्यूचुअल फंड एक उपयुक्त विकल्प होगा।