क्या आप रियल एस्टेट मूल्यांकन के बारे में पता होना चाहिए

वित्त, बिक्री सूची, निवेश विश्लेषण, संपत्ति बीमा और कराधान सहित विभिन्न प्रकार के प्रयासों के लिए अचल संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाना आवश्यक है । लेकिन ज्यादातर लोगों के लिए, अचल संपत्ति के एक टुकड़े की मांग या खरीद मूल्य का निर्धारण करना अचल संपत्ति मूल्यांकन का सबसे उपयोगी अनुप्रयोग है। यह आलेख मूल अवधारणाओं और अचल संपत्ति मूल्यांकन के तरीकों का परिचय प्रदान करेगा, विशेष रूप से यह बिक्री से संबंधित है।

चाबी छीन लेना

• प्रत्येक संपत्ति में लोकेशन, लॉट साइज़, फ्लोर प्लान, और सुख-सुविधाओं जैसी अनूठी विशेषताएं होने से अचल संपत्ति प्राप्त करना मुश्किल है।
• एक निश्चित क्षेत्र में आपूर्ति और मांग जैसी सामान्य अचल संपत्ति बाजार की अवधारणा निश्चित रूप से एक विशेष संपत्ति के ओवर-ऑल मूल्य में खेलेंगे।
• हालांकि, व्यक्तिगत गुणों को उचित मूल्य का पता लगाने के लिए कई तरीकों में से एक का उपयोग करते हुए मूल्यांकन के अधीन होना चाहिए।

बेसिक वैल्यूएशन कॉन्सेप्ट्स

तकनीकी रूप से बोलते हुए, किसी संपत्ति के मूल्य को संपत्ति के स्वामित्व से उत्पन्न होने वाले भविष्य के लाभों के वर्तमान मूल्य के रूप में परिभाषित किया जाता है। कई उपभोक्ता वस्तुओं के विपरीत जो जल्दी से उपयोग किए जाते हैं, वास्तविक संपत्ति के लाभों को आमतौर पर लंबी अवधि में महसूस किया जाता है। इसलिए, संपत्ति के मूल्य का एक अनुमान आर्थिक और सामाजिक रुझानों, साथ ही साथ सरकारी नियंत्रण या नियमों और पर्यावरणीय परिस्थितियों को ध्यान में रखना चाहिए जो मूल्य के चार तत्वों को प्रभावित कर सकते हैं:

• मांग : इच्छा को पूरा करने के लिए वित्तीय साधनों द्वारा समर्थित स्वामित्व की इच्छा या आवश्यकता
• उपयोगिता : भविष्य के मालिकों की इच्छाओं और जरूरतों को पूरा करने की क्षमता
• कमी : प्रतिस्पर्धी गुणों की परिमित आपूर्ति
• हस्तांतरणीयता: वह आसानी जिसके साथ स्वामित्व अधिकार हस्तांतरित होते हैं 

मूल्य बनाम लागत और मूल्य

मूल्य आवश्यक रूप से लागत या मूल्य के बराबर नहीं है । लागत वास्तविक व्यय को संदर्भित करती है – सामग्री पर, उदाहरण के लिए, या श्रम। दूसरी ओर मूल्य, वह राशि है जो किसी के लिए भुगतान करता है। जबकि लागत और मूल्य मूल्य को प्रभावित कर सकते हैं, वे मूल्य निर्धारित नहीं करते हैं । एक घर की बिक्री मूल्य $ 150,000 हो सकती है, लेकिन मूल्य काफी अधिक या कम हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि किसी नए मालिक को घर में कोई गंभीर खामी मिलती है, जैसे कि दोषपूर्ण नींव, तो घर का मूल्य कीमत से कम हो सकता है।

बाजारी मूल्य

एक मूल्यांकन एक विशिष्ट तिथि के रूप में किसी विशेष संपत्ति के मूल्य के बारे में एक राय या अनुमान है।  रियल एस्टेट लेनदेन के बारे में निर्णय लेते समय व्यवसायों, सरकारी एजेंसियों, व्यक्तियों, निवेशकों और बंधक कंपनियों द्वारा मूल्यांकन रिपोर्ट का उपयोग किया जाता है । एक मूल्यांकन का लक्ष्य संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करना है  – सबसे संभावित मूल्य जो संपत्ति एक प्रतिस्पर्धी और खुले बाजार में लाएगा ।

बाजार मूल्य, वह मूल्य जिस पर संपत्ति वास्तव में बिकती है, हमेशा बाजार मूल्य का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकती है। उदाहरण के लिए, यदि एक विक्रेता फौजदारी के खतरे के कारण ड्यूरस के अधीन है, या यदि कोई निजी बिक्री आयोजित की जाती है, तो संपत्ति अपने बाजार मूल्य से नीचे बेच सकती है।

मूल्यांकन के तरीके

एक सटीक मूल्यांकन डेटा के व्यवस्थित संग्रह पर निर्भर करता है। विशिष्ट डेटा, विशेष संपत्ति के बारे में विवरण, और सामान्य डेटा, देश, क्षेत्र, शहर और पड़ोस से संबंधित है जहां संपत्ति स्थित है, एकत्र किया जाता है और एक मूल्य पर पहुंचने के लिए विश्लेषण किया जाता है। संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करने के लिए मूल्यांकन तीन बुनियादी तरीकों का उपयोग करते हैं।

विधि 1: बिक्री तुलना दृष्टिकोण

बिक्री तुलना दृष्टिकोण आमतौर पर एकल परिवार के घरों और भूमि मूल्य में प्रयोग किया जाता है। कभी-कभी बाजार डेटा दृष्टिकोण कहा जाता है, यह समान गुणों के साथ हाल ही में बेची गई संपत्तियों के साथ एक संपत्ति की तुलना करके प्राप्त मूल्य का अनुमान है। इन समान गुणों को तुलनात्मक रूप से संदर्भित किया जाता है , और एक वैध तुलना प्रदान करने के लिए, प्रत्येक को निम्न करना चाहिए:

• विषय संपत्ति के समान हो
• पिछले वर्ष के भीतर एक खुले, प्रतिस्पर्धी बाजार में बेचा गया है
• बाजार की विशिष्ट परिस्थितियों में बेचा गया है

मूल्यांकन प्रक्रिया में कम से कम तीन या चार तुलनाओं का उपयोग किया जाना चाहिए। तुलना करते समय विचार करने के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक आकार, तुलनीय विशेषताएं और – शायद सबसे अधिक – सभी स्थान हैं, जो संपत्ति के बाजार मूल्य पर एक जबरदस्त प्रभाव डाल सकते हैं।

तुलनाओं की योग्यता

चूंकि कोई भी दो गुण बिल्कुल एक जैसे नहीं हैं, इसलिए तुलनात्मक बिक्री के मूल्यों के समायोजन को असंतुलित सुविधाओं और अन्य कारकों के लिए ध्यान में रखा जाएगा, जो मूल्य को प्रभावित करेंगे:

• इमारतों की आयु और स्थिति
• बिक्री की तारीख, अगर आर्थिक परिवर्तन एक तुलनीय और मूल्यांकन की तारीख की बिक्री की तारीख के बीच होते हैं
• बिक्री के नियम और शर्तें, जैसे कि किसी संपत्ति के विक्रेता के अधीन या यदि कोई संपत्ति रिश्तेदारों के बीच बेची गई थी (रियायती मूल्य पर)
• स्थान, चूंकि समान गुण पड़ोस से पड़ोस तक की कीमत में भिन्न हो सकते हैं
• भौतिक विशेषताएं, जिनमें बहुत आकार, भूनिर्माण, निर्माण का प्रकार और गुणवत्ता, कमरों की संख्या और प्रकार, रहने की जगह के वर्ग फुट, दृढ़ लकड़ी के फर्श, एक गेराज, रसोई उन्नयन, एक चिमनी, एक पूल, केंद्रीय हवा, आदि शामिल हैं।

विषय संपत्ति का बाजार मूल्य अनुमान तुलनाओं के समायोजित बिक्री मूल्यों द्वारा गठित सीमा के भीतर होगा। चूँकि तुलनाओं की बिक्री की कीमतों के लिए किए गए कुछ समायोजन दूसरों की तुलना में अधिक व्यक्तिपरक होंगे, इसलिए भारित विचार आमतौर पर उन तुलनाओं को दिया जाता है जिनमें समायोजन की कम से कम मात्रा होती है।

विधि 2: लागत दृष्टिकोण

लागत दृष्टिकोण गुण है कि एक या अधिक भवन से सुधार किया गया है के मूल्य का अनुमान किया जा सकता है। इस पद्धति में भवन (एस) और भूमि के मूल्य का अलग-अलग अनुमान शामिल है, जो मूल्यह्रास को ध्यान में रखता है । संपूर्ण सुधारित संपत्ति के मूल्य की गणना करने के लिए अनुमानों को एक साथ जोड़ा जाता है। लागत दृष्टिकोण इस धारणा को बनाता है कि एक उचित खरीदार एक तुलनात्मक लॉट खरीदने और एक तुलनीय भवन का निर्माण करने की कीमत से मौजूदा सुधारित संपत्ति के लिए अधिक भुगतान नहीं करेगा। यह दृष्टिकोण तब उपयोगी है जब संपत्ति का मूल्यांकन किया जा रहा एक प्रकार है जो अक्सर बेचा नहीं जाता है और आय उत्पन्न नहीं करता है। उदाहरणों में स्कूल, चर्च, अस्पताल और सरकारी इमारतें शामिल हैं।

भवन की लागत का अनुमान कई तरीकों से लगाया जा सकता है, जिसमें वर्ग-फुट विधि भी शामिल है, जहाँ हाल ही में निर्मित तुलनीय के वर्ग फुट प्रति विषय भवन में वर्ग फुट की संख्या से गुणा किया जाता है; यूनिट-इन-प्लेस विधि, जहां श्रम और सामग्री सहित व्यक्तिगत भवन घटकों के माप की प्रति यूनिट निर्माण लागत के आधार पर लागत का अनुमान लगाया जाता है; और मात्रा-सर्वेक्षण विधि, जो सामग्री के वर्तमान मूल्य और संबंधित स्थापना लागतों के साथ, विषय भवन को बदलने के लिए आवश्यक कच्चे माल की मात्रा का अनुमान लगाती है ।

मूल्यह्रास

मूल्यांकन के प्रयोजनों के लिए, मूल्यह्रास किसी भी स्थिति को संदर्भित करता है जो वास्तविक संपत्ति में सुधार के मूल्य को नकारात्मक रूप से प्रभावित करता है, और ध्यान में रखता है:

• पेंटिंग और छत के प्रतिस्थापन, और लाइलाज गिरावट जैसे संरचनात्मक समस्याओं सहित शारीरिक गिरावट, शारीरिक गिरावट
• कार्यात्मक अप्रचलन, जो भौतिक या डिज़ाइन सुविधाओं को संदर्भित करता है, जिन्हें अब संपत्ति के मालिकों द्वारा वांछनीय नहीं माना जाता है, जैसे कि पुराने उपकरण, दिनांकित दिखने वाले जुड़नार या चार बेडरूम वाले घर, लेकिन केवल एक स्नान
• आर्थिक अप्रचलन, कारकों के कारण जो संपत्ति के लिए बाहरी हैं, जैसे कि शोर हवाई अड्डे या प्रदूषणकारी कारखाने के करीब स्थित।

क्रियाविधि

• भूमि के मूल्य का अनुमान लगाएं जैसे कि यह खाली था और इसके उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग के लिए उपलब्ध होने के लिए, बिक्री की तुलना के दृष्टिकोण का उपयोग करके, क्योंकि भूमि का मूल्यह्रास नहीं किया जा सकता है।
• भवन के निर्माण की वर्तमान लागत और साइट सुधारों का अनुमान लगाएं।
• गिरावट, कार्यात्मक अप्रचलन या आर्थिक अप्रचलन के परिणामस्वरूप सुधारों के मूल्यह्रास की मात्रा का अनुमान लगाएं।
• अनुमानित निर्माण लागत से मूल्यह्रास घटाएँ।
• कुल संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए भवन (ओं) और साइट में सुधार की मूल्यह्रास लागत के लिए भूमि का अनुमानित मूल्य जोड़ें ।

विधि 3: आय कैपिटलाइज़ेशन दृष्टिकोण

अक्सर केवल आय का दृष्टिकोण कहा जाता है, यह विधि एक निवेशक की आवश्यकता की वापसी की दर और एक संपत्ति का उत्पादन करने वाली शुद्ध आय के बीच के रिश्ते पर आधारित है । इसका उपयोग अपार्टमेंट-परिसरों, कार्यालय भवनों और शॉपिंग सेंटर जैसे आय-उत्पादक गुणों के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है । आय कैपिटलाइज़ेशन दृष्टिकोण का उपयोग करने वाले मूल्यांकन काफी सीधे हो सकते हैं जब विषय संपत्ति भविष्य की आय उत्पन्न करने की उम्मीद की जा सकती है, और जब इसके खर्च अनुमानित और स्थिर होते हैं।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण

प्रत्यक्ष पूंजीकरण दृष्टिकोण का उपयोग करते समय मूल्यांकनकर्ता निम्नलिखित कदम उठाएंगे:

• वार्षिक संभावित सकल आय का अनुमान लगाएं ।
• ध्यान में रखना रिक्ति और संग्रह घाटा किराया निर्धारित करने के लिए प्रभावी सकल आय ।
• वार्षिक शुद्ध परिचालन आय की गणना करने के लिए वार्षिक परिचालन खर्च घटाएं ।
• उस कीमत का अनुमान लगाएं जो एक विशिष्ट निवेशक संपत्ति के विशेष प्रकार और वर्ग द्वारा उत्पादित आय के लिए भुगतान करेगा। यह रिटर्न की दर, या पूंजीकरण दर का आकलन करके पूरा किया जाता है ।
• संपत्ति के मूल्य का अनुमान बनाने के लिए संपत्ति की वार्षिक शुद्ध परिचालन आय में पूंजीकरण दर लागू करें ।

सकल आय गुणक

सकल आय गुणक (GIM) विधि अन्य संपत्तियों कि आम तौर पर के रूप में खरीदा नहीं कर रहे हैं मूल्यांकन करने के लिए इस्तेमाल किया जा सकता आय गुण लेकिन यह है कि किराए पर किया जा सकता है, इस तरह के एक और दो परिवार के घरों के रूप में। जीआरएम विधि एक संपत्ति की बिक्री मूल्य को उसकी अपेक्षित किराये की आय से संबंधित करती है। (संबंधित पढ़ने के लिए, ” एक रियल एस्टेट किराये की संपत्ति के मूल्य के 4 तरीके ” देखें )

आवासीय संपत्तियों के लिए, आम तौर पर सकल मासिक आय का उपयोग किया जाता है; वाणिज्यिक और औद्योगिक संपत्तियों के लिए, सकल वार्षिक आय का उपयोग किया जाएगा। सकल आय गुणक विधि की गणना निम्नानुसार की जा सकती है:

बिक्री मूल्य। किराये की आय = सकल आय गुणक

हाल ही में बिक्री और कम से कम तीन समान गुणों से किराये के डेटा का उपयोग एक सटीक जीआईएम स्थापित करने के लिए किया जा सकता है। जीआईएम को उसके बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए विषय संपत्ति के अनुमानित उचित बाजार किराये पर लागू किया जा सकता है, जिसकी गणना निम्नानुसार की जा सकती है:

किराया आय x GIM = अनुमानित बाजार मूल्य

तल – रेखा

सटीक अचल संपत्ति का मूल्यांकन ऋणदाताओं, निवेशकों, बीमाकर्ताओं और खरीदारों, और अचल संपत्ति के विक्रेताओं को गिरवी रखना महत्वपूर्ण है। जबकि मूल्यांकन आमतौर पर कुशल पेशेवरों द्वारा किया जाता है, वास्तविक लेनदेन में शामिल कोई भी व्यक्ति अचल संपत्ति मूल्यांकन के विभिन्न तरीकों की बुनियादी समझ हासिल करने से लाभ उठा सकता है।