न्यास विलेख

ट्रस्ट डीड क्या होती है?

एक ट्रस्ट डीड – जिसे ट्रस्ट ऑफ डीड के रूप में भी जाना जाता है — अमेरिका में कभी-कभी रियल एस्टेट लेनदेन में उपयोग किया जाने वाला एक दस्तावेज है। यह एक ऐसा दस्तावेज़ है जो एक खेल में आता है जब एक पार्टी ने एक संपत्ति खरीदने के लिए दूसरे पक्ष से ऋण लिया है। ट्रस्ट डीड उधारकर्ता और ऋणदाता के बीच एक समझौते का प्रतिनिधित्व करता है, जब तक कि ऋण का भुगतान नहीं किया जाता है, तब तक एक तटस्थ और स्वतंत्र तीसरे पक्ष द्वारा ट्रस्ट में संपत्ति रखने के लिए।

यद्यपि विश्वास कर्म कम से कम एक बार होते हैं, जबकि कुछ 20 राज्य अभी भी एक बंधक के बजाय एक का उपयोग अनिवार्य करते हैं, जब वित्तपोषण अचल संपत्ति की खरीद में शामिल होता है। ट्रस्ट के कर्म अलास्का, एरिज़ोना, कैलिफोर्निया, कोलोराडो, इडाहो, इलिनोइस, मिसिसिपी, मिसौरी, मोंटाना, उत्तरी कैरोलिना, टेनेसी, टेक्सास, वर्जीनिया और पश्चिम वर्जीनिया में आम हैं। केंटकी, मैरीलैंड और साउथ डकोटा जैसे कुछ राज्य – ट्रस्ट के कामों और बंधक दोनों के उपयोग की अनुमति देते हैं।

चाबी छीन लेना

• वित्तपोषित अचल संपत्ति लेनदेन में, विश्वास कर्म एक संपत्ति के कानूनी शीर्षक को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करते हैं – जैसे कि बैंक, एस्क्रो कंपनी, या शीर्षक कंपनी – जब तक उधारकर्ता ऋणदाता को अपना ऋण नहीं चुकाता।
• कई राज्यों में ट्रस्ट के कामों को बंधक के स्थान पर उपयोग किया जाता है।
• ट्रस्ट के कामों में निवेश करने से अधिक आय प्राप्त हो सकती है।

ट्रस्ट डीड्स को समझना

एक अचल संपत्ति लेनदेन में – एक घर की खरीद, कहते हैं – एक ऋणदाता एक ट्रस्ट से जुड़े एक या एक से अधिक वचन पत्र के बदले में उधारकर्ता को पैसा देता है। यह विलेख वास्तविक संपत्ति को कानूनी ट्रस्टी को एक निष्पक्ष ट्रस्टी को हस्तांतरित करता है, आमतौर पर एक शीर्षक कंपनी, एस्क्रो कंपनी या बैंक, जो इसे प्रॉमिसरी नोट्स के लिए संपार्श्विक के रूप में रखता है । न्यायसंगत शीर्षक – पूर्ण स्वामित्व प्राप्त करने का अधिकार – उधारकर्ता के पास रहता है, जैसा कि संपत्ति के लिए और जिम्मेदारी का पूर्ण उपयोग करता है।

ऋण की चुकौती अवधि के दौरान मामलों की यह स्थिति जारी रहती है। ट्रस्टी कानूनी शीर्षक रखता है जब तक कि उधारकर्ता पूर्ण रूप से ऋण का भुगतान नहीं करता है, जिस समय संपत्ति के लिए शीर्षक उधारकर्ता बन जाता है। यदि उधारकर्ता ऋण पर चूक करता है, तो ट्रस्टी संपत्ति का पूर्ण नियंत्रण लेता है।

ट्रस्ट डीड बनाम बंधक

ट्रस्ट कर्म और बंधक दोनों बनाने के लिए बैंक और निजी ऋण में किया जाता है ग्रहणाधिकार अचल संपत्ति पर है, और दोनों आमतौर पर काउंटी जहां संपत्ति स्थित है में ऋण के रूप में दर्ज हैं।

हालांकि, एक बंधक में दो पक्ष शामिल हैं: एक उधारकर्ता (या बंधक) और एक ऋणदाता (या बंधक)। इसके विपरीत, एक ट्रस्ट डीड में तीन पक्ष शामिल होते हैं: एक उधारकर्ता (या ट्रस्टर), एक ऋणदाता (या लाभार्थी), और ट्रस्टी। ट्रस्टी ऋणदाता के लाभ के लिए ग्रहणाधिकार का शीर्षक रखता है; यदि उधारकर्ता चूक करता है, तो ट्रस्टी ऋणदाता के अनुरोध पर फौजदारी प्रक्रिया शुरू करेगा और पूरा करेगा ।

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लोकप्रिय उपयोग के विपरीत, एक बंधक संपत्ति खरीदने के लिए तकनीकी रूप से ऋण नहीं है; यह एक ऐसा समझौता है जो संपत्ति को ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में गिरवी रखता है।

फौजदारी और ट्रस्ट डीड

बंधक और ट्रस्ट कर्मों में अलग-अलग फौजदारी प्रक्रियाएं हैं। एक न्यायिक फौजदारी एक अदालत-पर्यवेक्षित प्रक्रिया है जब ऋणदाता एक बंधक पर चूक करने के लिए उधारकर्ता के खिलाफ मुकदमा दायर करता है। प्रक्रिया समय लेने वाली और महंगी है।

इसके अलावा, अगर फौजदारी-संपत्ति की नीलामी वचन-पत्र का भुगतान करने के लिए पर्याप्त धन नहीं लाती है, तो ऋणदाता उधारकर्ता के खिलाफ कमी का फैसला दायर कर सकता है, शेष राशि के लिए मुकदमा कर सकता है। हालांकि, संपत्ति बेचे जाने के बाद भी, उधारकर्ता को मोचन का अधिकार है : वे ऋणदाता को समय की एक निर्धारित राशि के भीतर चुकाने और संपत्ति का शीर्षक हासिल कर सकते हैं।

इसके विपरीत, एक ट्रस्ट डीड ऋणदाता को तेजी से और कम खर्चीला गैर-न्यायिक फौजदारी शुरू करने देता है, अदालत प्रणाली को दरकिनार करता है और ट्रस्ट डीड और राज्य कानून में उल्लिखित प्रक्रियाओं का पालन करता है। यदि उधारकर्ता ऋण को चालू नहीं करता है, तो संपत्ति को ट्रस्टी की बिक्री के माध्यम से नीलामी के लिए रखा जाता है।

शीर्षक ट्रस्टी से बिक्री के बाद ट्रस्टी के विलेख के माध्यम से नए मालिक को स्थानांतरित करता है। जब ट्रस्टी बिक्री पर कोई बोली लगाने वाले नहीं होते हैं, तो संपत्ति ट्रस्टी के विलेख के माध्यम से ऋणदाता को लौटती है। एक बार संपत्ति बेचने के बाद, उधारकर्ता को मोचन का कोई अधिकार नहीं है।

इसके अलावा, एक ट्रस्टी के पास बिक्री से लेकर उधारकर्ता और ऋणदाता को बिक्री के अंतिम रूप देने के बाद आय का भुगतान करने की जिम्मेदारी होती है। ट्रस्टी ऋणदाता को ऋण पर दी गई राशि का भुगतान करेगा और उधारकर्ता को उस राशि को पार करने वाली किसी भी चीज़ का भुगतान करेगा, जिससे ऋणदाता संपत्ति खरीदने की अनुमति देगा। 

ट्रस्ट डीड्स में निवेश के पेशेवरों और विपक्ष

जो निवेशक रसदार पैदावार की तलाश कर रहे हैं, वे कभी-कभी रियल एस्टेट सेक्टर की ओर रुख करते हैं – विशेष रूप से, विश्वास कामों में।

ट्रस्ट डीड निवेश में, निवेशक एक रियल एस्टेट प्रोजेक्ट पर काम करने वाले डेवलपर को पैसा उधार देता है। निवेशक का नाम ऋणदाता के रूप में विश्वास के विलेख पर जाता है। निवेशक अपने ऋण पर ब्याज एकत्र करता है; जब परियोजना पूरी हो जाती है तो उसका मूलधन उसे पूरा लौटा दिया जाता है। एक ट्रस्ट डीड ब्रोकर आमतौर पर सौदे की सुविधा देता है।

पेशेवरों

• उच्च आय वाली धारा

• पोर्टफोलियो विविधीकरण

विपक्ष

• अनकदी

• कोई पूंजी की सराहना नहीं

डेवलपर किस प्रकार इस व्यवस्था में प्रवेश करता है? बैंक अक्सर कुछ प्रकार के विकास को उधार देने के लिए अनिच्छुक होते हैं, जैसे कि मध्यम आकार की व्यावसायिक परियोजनाएं – बड़े उधारदाताओं के लिए बहुत छोटा, छोटे लोगों के लिए बहुत बड़ा – या खराब ट्रैक रिकॉर्ड या बहुत अधिक ऋण वाले डेवलपर्स। सावधानीपूर्वक ऋणदाता डेवलपर्स के लिए बहुत धीमी गति से आगे बढ़ सकते हैं जो परियोजना शुरू करने या पूरा करने के लिए एक तंग समय सीमा के खिलाफ है।

इन जैसे डेवलपर्स अक्सर एक क्रंच में होते हैं। इन कारणों से, ट्रस्ट डीड निवेशक अक्सर अपने पैसे पर उच्च-ब्याज दर की उम्मीद कर सकते हैं। वे अचल संपत्ति निर्माण या प्रबंधन के विशेषज्ञ होने के बिना, एक अलग परिसंपत्ति वर्ग में विविधता लाने के लाभों को प्राप्त कर सकते हैं: यह एक निष्क्रिय निवेश है ।

ट्रस्ट डीड निवेश में कुछ जोखिम और नुकसान हैं। स्टॉक के विपरीत, रियल एस्टेट निवेश तरल नहीं हैं, जिसका अर्थ है कि निवेशक मांग पर अपना पैसा नहीं निकाल सकते हैं। इसके अलावा, निवेशक केवल उस ब्याज की उम्मीद कर सकते हैं जो ऋण उत्पन्न करता है; किसी भी अतिरिक्त पूंजी प्रशंसा की संभावना नहीं है।

निवेशित पक्ष ट्रस्ट विलेख में किसी भी प्रकार की कानूनी विसंगतियों का फायदा उठा सकते हैं, जिससे महँगी कानूनी उलझने पैदा हो सकती हैं जो निवेश को खतरे में डाल सकती हैं। कम अनुभव वाले विशिष्ट निवेशक को कठिनाई हो सकती है, क्योंकि यह विश्वसनीय और विश्वसनीय डेवलपर्स, परियोजनाओं और दलालों को खोजने के लिए विशिष्ट विशेषज्ञता लेता है। 

ट्रस्ट डीड का वास्तविक-विश्व उदाहरण

ऑस्टिन काउंटी, टेक्सास में उपयोग किए जाने वाले विश्वास दस्तावेज़ का एक संक्षिप्त रूप, अधिकांश उधारदाताओं के लिए आवश्यकताओं को शामिल करता है। फॉर्म की शुरुआत उधारकर्ता, ऋणदाता और ट्रस्टी के लिए उनके नाम भरने के लिए शर्तों और रिक्त स्थान की परिभाषा से होती है। उधार ली गई राशि और संपत्ति का पता भी आवश्यक है।

इस खंड के बाद, संपत्ति और एक समान वाचाओं में अधिकारों के हस्तांतरण को निर्दिष्ट करने के लिए दस्तावेज़ आगे बढ़ता है:

• मूलधन और ब्याज के भुगतान के बारे में विवरण
• एस्क्रो फंड
• ग्रहणाधिकार
• संपत्ति बीमा और संरचना रखरखाव
• संरचना अधिभोग- उधारकर्ता को निर्धारित करने के लिए 60 दिनों के भीतर निवास करना चाहिए

फ़ॉर्म में गैर-यूनिफ़ॉर्म वाचाएं भी शामिल हैं, जो किसी भी अनुबंध की शर्तों के डिफ़ॉल्ट या उल्लंघन को निर्दिष्ट करती हैं। और यह निर्दिष्ट करता है कि दस्तावेज़ जिस ऋण के साथ सौदा करता है वह एक घर इक्विटी ऋण नहीं है -ऐसा कुछ है, उधारकर्ता को नकद प्राप्त होगा – लेकिन संपत्ति खरीदने के लिए एक।

ट्रस्ट का कार्य उधारकर्ता के हस्ताक्षर के लिए एक स्थान के साथ समाप्त होता है, जिसे नोटरी और दो गवाहों की उपस्थिति में किया जाना चाहिए, जो हस्ताक्षर भी करते हैं।