1031 विनिमय नियम: आपको क्या जानना चाहिए
अचल संपत्ति में, 1031 विनिमय एक दूसरे के लिए एक निवेश संपत्ति का एक स्वैप है जो पूंजीगत लाभ करों को स्थगित करने की अनुमति देता है । यह शब्द, जो आईआरएस कोड धारा 1031 से अपना नाम प्राप्त करता है, को realtors, शीर्षक कंपनियों, निवेशकों और फुटबॉल माताओं द्वारा बांधा जाता है। कुछ लोग इसे क्रिया के रूप में बनाने पर भी जोर देते हैं, जैसे: “चलो 1031 कि इमारत दूसरे के लिए है।”
आईआरएस धारा 1031 में कई चलते हिस्से हैं जिन्हें रियल एस्टेट निवेशकों को इसके उपयोग का प्रयास करने से पहले समझना चाहिए। एक विनिमय केवल तरह के गुणों के साथ किया जा सकता है और अवकाश गुणों के साथ आईआरएस नियमों का उपयोग सीमित है। कर के निहितार्थ और समय सीमा भी हैं जो समस्याग्रस्त हो सकते हैं। फिर भी, यदि आप 1031 पर विचार कर रहे हैं – या बस उत्सुक हैं – यहाँ आपको नियमों के बारे में जानना चाहिए।
चाबी छीन लेना
- 1031 विनिमय उन संपत्तियों की अदला-बदली है जो व्यापार या निवेश के उद्देश्य से आयोजित की जाती हैं।
- एक्सचेंज किए जा रहे संपत्तियों को आईआरएस की नजर में पूंजीगत लाभ करों को स्थगित करने की तरह माना जाना चाहिए।
- यदि सही तरीके से उपयोग किया जाता है, तो कितनी बार या कितनी बार आप 1031 एक्सचेंज कर सकते हैं इसकी कोई सीमा नहीं है।
- नियम बहुत विशिष्ट परिस्थितियों में पूर्व प्राथमिक निवास पर लागू हो सकते हैं।
धारा 1031 क्या है?
मोटे तौर पर कहा गया है, एक 1031 एक्सचेंज (जिसे एक तरह का एक्सचेंज या स्टार्करभी कहा जाता है) दूसरे के लिए एक निवेश संपत्ति का एक स्वैप है।यद्यपि अधिकांश स्वैप बिक्री के रूप में कर योग्य हैं, यदि आप 1031 की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो एक्सचेंज के समय आपके पास या तो कोई कर या सीमित कर नहीं होगा।
वास्तव में, आप अपने निवेश के रूप को बदल सकते हैं (जैसा कि आईआरएस इसे देखता है) एक पूंजीगत लाभ को भुना या पहचानता है।यह आपके निवेश को कर-स्थगित करने के लिए जारी रखने की अनुमति देता है।कितनी बार या कितनी बार आप 1031 कर सकते हैं, इसकी कोई सीमा नहीं है। आप निवेश अचल संपत्ति के एक टुकड़े से दूसरे, और दूसरे के लिए लाभ प्राप्त कर सकते हैं।यद्यपि आपको प्रत्येक स्वैप पर लाभ हो सकता है, लेकिन आप तब तक कर से बचते हैं जब तक आप कई वर्षों तक नकदी के लिए नहीं बेचते हैं।फिर, अगर यह योजना के अनुसार काम करता है, तो आप केवल एक ही कर का भुगतान करेंगे, और यह कि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ दर पर (वर्तमान में 15% या 20%, आय पर निर्भर करता है – और कुछ निम्न आयकरदाताओं के लिए 0%)।
अधिकांश एक्सचेंजों को केवल “लाइक-तरह” का होना चाहिए-एक रहस्यपूर्ण वाक्यांश जो इसका मतलब यह नहीं है कि आप क्या सोचते हैं। आप कच्ची जमीन के लिए एक अपार्टमेंट बिल्डिंग, या एक स्ट्रिप मॉल के लिए एक खेत का आदान-प्रदान कर सकते हैं। नियम आश्चर्यजनक रूप से उदार हैं। तुम भी एक व्यापार दूसरे के लिए विनिमय कर सकते हैं। लेकिन अनजाने के लिए जाल हैं।
1031 का प्रावधान निवेश और व्यावसायिक संपत्ति के लिए है, हालांकि नियम कुछ शर्तों के तहत पूर्व प्राथमिक निवास पर लागू हो सकते हैं। ऐसे तरीके भी हैं जिनसे आप छुट्टियों के घरों की अदला-बदली के लिए 1031 का उपयोग कर सकते हैं – बाद में और भी बहुत कुछ।
1031 विनिमय के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, दोनों संपत्तियों को यूएस में स्थित होना चाहिए
मूल्यह्रास संपत्ति के लिए विशेष नियम
विशेष नियम तब लागू होते हैं जब एक मूल्यह्रास संपत्ति का आदान-प्रदान किया जाता है।यह मूल्यह्रास प्रत्यावर्तन के रूप में ज्ञात लाभ को ट्रिगर कर सकता है जिसे सामान्य आय के रूप में लगाया जाता है। सामान्य तौर पर, यदि आप एक इमारत को दूसरे भवन के लिए स्वैप करते हैं तो आप इस पुनरावृत्ति से बच सकते हैं। लेकिन अगर आप एक इमारत के बिना असिंचित भूमि के लिए एक इमारत के साथ बेहतर भूमि का आदान-प्रदान करते हैं, तो आपके द्वारा भवन पर पहले दावा किए गए मूल्यह्रास को सामान्य आय के रूप में पुनः प्राप्त किया जाएगा।
जब आप 1031 पर काम कर रहे हों, तो इस तरह की जटिलताएं आपको पेशेवर मदद चाहिए।
1031 नियमों में परिवर्तन
2017 के दिसंबर मेंनएटैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट (टीसीजेए) के पारित होने से पहले, व्यक्तिगत संपत्ति के कुछ आदान-प्रदान – जैसे कि फ्रैंचाइज़ी लाइसेंस, विमान और उपकरण-1031 विनिमय के लिए योग्य।अब, धारा १०३१ में परिभाषित केवल वास्तविक संपत्ति (या अचल संपत्ति) ही योग्य है।
यह ध्यान में रखने योग्य है कि कुछ ठोस व्यक्तिगत संपत्ति के लिए टीसीजेए पूर्ण व्यय भत्ता कर कानून में इस बदलाव के लिए मदद कर सकता है।
टीसीजेए में एक संक्रमण नियम शामिल है, जो 2018 में योग्य व्यक्तिगत संपत्ति के 1031 विनिमय की अनुमति देता है यदि मूल संपत्ति बेची गई थी या 31 दिसंबर, 2017 तक अधिग्रहण की गई संपत्ति थी। संक्रमण नियम करदाता के लिए विशिष्ट है और उसने रिवर्स 1031 की अनुमति नहीं दी है विनिमय जहां पुरानी संपत्ति को बेचने से पहले नई संपत्ति खरीदी गई थी।
कॉर्पोरेट स्टॉक या साझेदारी के हितों का आदान-प्रदान कभी भी योग्य नहीं था – और अभी भी नहीं है – लेकिन अचल संपत्ति में आम (TIC) में एक किरायेदार के रूप में हित अभी भी करते हैं।
विलंबित विनिमय और समय नियम
शास्त्रीय रूप से, एक एक्सचेंज में दो लोगों के बीच एक संपत्ति का एक साधारण स्वैप शामिल होता है। लेकिन सटीक संपत्ति के साथ किसी को खोजने की संभावनाएं जो आप चाहते हैं कि आपके पास सटीक संपत्ति है जो पतला है। इस कारण से, अधिकांश एक्सचेंजों में देरी हो रही है, तीन-पक्षीय या स्टार्कर एक्सचेंजों (पहले कर मामले के लिए उन्हें अनुमति दी गई है)।
विलंबित विनिमय में, आपको एक योग्य मध्यस्थ (बिचौलिया) की आवश्यकता होती है, जो आपके पास अपनी संपत्ति को “बेचने” के लिए नकदी रखता है और इसका उपयोग आपके लिए प्रतिस्थापन संपत्ति को “खरीदने” के लिए करता है। इस तीन-पक्षीय विनिमय को स्वैप के रूप में माना जाता है।
दो प्रमुख समय नियम हैं जिन्हें आपको विलंबित विनिमय में देखना चाहिए:
45-दिन का नियम
पहला प्रतिस्थापन संपत्ति के पदनाम से संबंधित है।एक बार जब आपकी संपत्ति की बिक्री होती है, तो मध्यस्थ नकद प्राप्त करेगा।आप नकद प्राप्त नहीं कर सकते, या यह 1031 उपचार को खराब कर देगा।इसके अलावा, अपनी संपत्ति की बिक्री के 45 दिनों के भीतर, आपको मध्यस्थ को लिखित रूप में प्रतिस्थापन संपत्ति को नामित करना होगा, उस संपत्ति को निर्दिष्ट करना जिसे आप अधिग्रहण करना चाहते हैं। आईआरएस का कहना है कि आप तीन गुणों को तब तक नामित कर सकते हैं जब तक आप अंततः उनमें से एक पर बंद हो जाते हैं।यदि आप कुछ मूल्यांकन परीक्षणों में आते हैं, तो आप तीन से अधिक नामित कर सकते हैं।
180-दिन का नियम
विलंबित विनिमय में दूसरा समय नियम समापन से संबंधित है।आपको पुराने की बिक्री के 180 दिनों के भीतर नई संपत्ति को बंद करना होगा।
दो समय अवधि समवर्ती रूप से चलती है, जिसका अर्थ है कि जब आपकी संपत्ति की बिक्री बंद हो जाती है तो आप गिनती शुरू करते हैं। यदि आप 45 दिनों के बाद एक प्रतिस्थापन संपत्ति नामित करते हैं, उदाहरण के लिए, आपके पास इसे बंद करने के लिए सिर्फ 135 दिन शेष होंगे।
कर प्रभाव: नकद और ऋण
बिचौलिया द्वारा प्रतिस्थापन संपत्ति प्राप्त करने के बाद आपके पास नकदी बची रह सकती है। यदि हां, तो मध्यस्थ आपको 180 दिनों के अंत में इसका भुगतान करेगा। उस नकदी को “बूट” के रूप में जाना जाता है – जिसे आपकी संपत्ति की बिक्री से आंशिक बिक्री आय के रूप में लगाया जाता है, आमतौर पर पूंजीगत लाभ के रूप में।
इन लेन-देन से लोग जिस तरह से परेशानी में पड़ते हैं, उनमें से एक ऋण पर विचार करने में विफल है। आपको बंधक ऋण या उस संपत्ति पर अन्य ऋण पर विचार करना चाहिए जिसे आप त्याग देते हैं, और प्रतिस्थापन संपत्ति पर कोई ऋण। यदि आपको नकदी वापस नहीं मिलती है, लेकिन आपकी देयता कम हो जाती है, तो यह भी, आपको नकदी की तरह ही आय माना जाएगा।
मान लीजिए कि आपके पास पुरानी संपत्ति पर $ 1 मिलियन का बंधक था, लेकिन आपके द्वारा विनिमय में प्राप्त नई संपत्ति पर आपका बंधक केवल $ 900,000 है। आपके पास $ 100,000 का लाभ है जिसे “बूट” के रूप में भी वर्गीकृत किया गया है और इस पर कर लगेगा।
छुट्टी के घरों के लिए 1031s
आपने ऐसे करदाताओं के किस्से सुने होंगे, जिन्होंने 1031 के प्रावधान का इस्तेमाल करके एक छुट्टी के घर को दूसरे के लिए स्वैप किया था, शायद एक ऐसे घर के लिए भी जहां वे रिटायर होना चाहते थे और धारा 1031 में लाभ की किसी भी मान्यता में देरी हुई। बाद में, वे नई संपत्ति में चले गए, इसे अपना प्राथमिक निवास बनाया और अंततः $ 500,000 पूंजी-लाभ बहिष्कार का उपयोग करने की योजना बनाई। बहिष्करण आपको अपने प्राथमिक आवास को बेचने की अनुमति देता है और, अपने पति या पत्नी के साथ संयुक्त रूप से, पूंजीगत लाभ में $ 500,000 का परिरक्षण करता है, इसलिए जब तक आप पिछले पांच में से दो साल वहां रहते हैं।
2004 में, कांग्रेस ने उस खामी को कस दिया। हां, करदाता अभी भी छुट्टियों के घरों को किराये की संपत्तियों में बदल सकते हैं और 1031 एक्सचेंज कर सकते हैं। उदाहरण: आप अपने समुद्र तट के घर का उपयोग करना बंद कर देते हैं, इसे छह महीने या एक साल के लिए किराए पर लेते हैं, और फिर दूसरी संपत्ति के लिए इसका आदान-प्रदान करते हैं। यदि आप एक किरायेदार प्राप्त करते हैं और अपने आप को एक व्यवसायिक तरीके से संचालित करते हैं, तो आपने शायद घर को एक निवेश संपत्ति में बदल दिया है, जिससे आपको 1031 करोड़ रुपये का निवेश करना चाहिए।
हालाँकि, यदि आप इसे केवल किराए पर देने की पेशकश करते हैं, लेकिन वास्तव में किरायेदारों के पास नहीं है, तो यह संभवतः स्वीकार्य नहीं है। समय के अनुसार तथ्य महत्वपूर्ण होंगे। अधिक समय जब आप संपत्ति को बेहतर किराये पर लेने के उपयोग में परिवर्तित करते हैं। हालांकि, कोई पूर्ण मानक नहीं है, छह महीने से कम समय के लिए किराये के उपयोग के लिए कुछ भी संभव नहीं है। एक साल बेहतर होगा।
1031 स्वैप निवास में स्थानांतरित
यदि आप उस संपत्ति का उपयोग करना चाहते हैं जिसे आपने अपने नए दूसरे या यहां तक कि प्राथमिक घर के रूप में स्वैप किया है, तो आप तुरंत नहीं जा सकते।2008 में आईआरएस ने एक सुरक्षित बंदरगाह नियम स्थापित किया, जिसके तहत उसने कहा कि यह चुनौती नहीं देगा कि क्या एक प्रतिस्थापन आवास धारा 1031 के प्रयोजनों के लिए एक निवेश संपत्ति के रूप में योग्य है। उस सुरक्षित बंदरगाह को पूरा करने के लिए, दो 12 महीने की अवधि में तुरंत विनिमय के बाद।।
- आपको 14 दिनों या उससे अधिक समय के लिए उचित किराये के लिए किसी अन्य व्यक्ति को आवास इकाई किराए पर देनी चाहिए।
- आवास इकाई का आपका व्यक्तिगत उपयोग 12-महीने की अवधि के दौरान 14 दिनों या 10% से अधिक नहीं हो सकता है कि आवास इकाई एक उचित किराये पर किराए पर ली गई है।
इसके अलावा, सफलतापूर्वक एक छुट्टी या दूसरे के लिए निवेश संपत्ति स्वैप करने के बाद, आप तुरंत नई संपत्ति को अपने प्राथमिक घर में नहीं बदल सकते हैं और $ 500,000 के बहिष्करण का लाभ उठा सकते हैं।
2004 में कानून बदले जाने से पहले, एक निवेशक 1031 एक्सचेंज में एक किराये की संपत्ति को दूसरी किराये की संपत्ति के लिए हस्तांतरित कर सकता है, एक अवधि के लिए नई किराये की संपत्ति को किराए पर दे सकता है, कुछ वर्षों के लिए संपत्ति में स्थानांतरित हो सकता है और फिर इसे बेच सकता है, जिसका लाभ उठा सकता है प्रमुख निवास की बिक्री से लाभ का बहिष्कार। अब, यदि आप 1031 एक्सचेंज में संपत्ति का अधिग्रहण करते हैं और बाद में उस संपत्ति को आपके प्रमुख निवास के रूप में बेचने का प्रयास करते हैं, तो बहिष्करण उस तारीख के साथ शुरू होने वाली पांच साल की अवधि के दौरान लागू नहीं होगा, जब संपत्ति 1031 तरह के विनिमय में प्राप्त की गई थी। दूसरे शब्दों में, प्राथमिक-निवास पूंजी-लाभ कर विराम का उपयोग करने के लिए आपको बहुत लंबा इंतजार करना होगा।
तल – रेखा
धन का निर्माण करने के लिए एक कर-स्थगित रणनीति के रूप में 1031 विनिमय का उपयोग प्रेमी अचल संपत्ति निवेशकों द्वारा किया जा सकता है। कई, जटिल चलती भागों को न केवल नियमों को समझने की आवश्यकता होती है, बल्कि पेशेवर मदद-यहां तक कि अनुभवी निवेशकों के लिए भी।