जोनिंग
ज़ोनिंग क्या है?
ज़ोनिंग से तात्पर्य नगरपालिका या स्थानीय कानूनों या विनियमों से है जो यह दर्शाता है कि कुछ भौगोलिक क्षेत्रों में वास्तविक संपत्ति का उपयोग कैसे किया जा सकता है और उसका उपयोग नहीं किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, ज़ोनिंग कानून, आवासीय पड़ोस में निर्माण से तेल, विनिर्माण, या अन्य प्रकार के व्यवसायों को रोकने के लिए भूमि के वाणिज्यिक या औद्योगिक उपयोग को सीमित कर सकते हैं ।
इन कानूनों को संशोधित या निलंबित किया जा सकता है अगर संपत्ति का निर्माण आर्थिक रूप से समुदाय को आगे बढ़ाने में मदद करेगा।
चाबी छीन लेना
- ज़ोनिंग स्थानीय सरकारों को विनियमित करने की अनुमति देता है कि उनके अधिकार क्षेत्र के तहत किन क्षेत्रों में अचल संपत्ति या भूमि विशेष उद्देश्यों के लिए उपयोग की जा सकती है।
- ज़ोनिंग वर्गीकरण के उदाहरणों में आवासीय, वाणिज्यिक, कृषि, औद्योगिक या होटल / आतिथ्य, सहित अन्य विशिष्ट पदनाम शामिल हैं।
- ज़ोनिंग कानूनों को स्थानीय सरकार द्वारा तब तक बदला जा सकता है जब तक वे राज्य और संघीय क़ानून के दायरे में आते हैं, और भूमि का एक विशेष भूखंड विचार के आधार पर फिर से ज़ोन किया जा सकता है।
कैसे ज़ोनिंग काम करता है
ज़ोनिंग यह बताता है कि किसी दिए गए मार्ग पर किस प्रकार के विकासात्मक और परिचालन उपयोग की अनुमति है। नगरपालिका एक मास्टर प्लान के अनुसार जिलों और पड़ोसों का विभाजन करती है। यह आर्थिक विकास को बढ़ावा देने, यातायात के प्रवाह को नियंत्रित करने, शोर के स्तर को प्रबंधित करने, निवासियों के लिए रहने की जगह आरक्षित करने और कुछ संसाधनों की रक्षा करने के लिए किया जा सकता है।
ज़ोनिंग वर्गीकरण के उदाहरणों में औद्योगिक, प्रकाश औद्योगिक, वाणिज्यिक, प्रकाश वाणिज्यिक, कृषि, एकल-परिवार आवासीय, बहु-इकाई आवासीय और स्कूल शामिल हैं।
स्थानीय सरकार व्यावसायिक गतिविधियों के लिए आवासीय संपत्ति के उपयोग पर प्रतिबंध लगा सकती है ताकि वाणिज्यिक गतिविधि को शहर के विशिष्ट भागों तक सीमित रखा जा सके। इस तरह के ज़ोनिंग से संघर्ष हो सकता है यदि निवासी निर्दिष्ट उपयोग पर विवाद करते हैं।
ज़ोनिंग कानून विशिष्ट पड़ोस में निर्माण के विवरण को भी विनियमित कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, ज़ोनिंग किसी भी क्षेत्र में इमारतों की अधिकतम ऊंचाई को सीमित कर सकती है, भले ही निर्माण के प्रकार की अनुमति हो। इमारतों को अन्यथा कानूनों का अनुपालन करने के बावजूद ज़ोनिंग के माध्यम से विशेष पार्सल पर उच्च वृद्धि वाले निवास या कार्यालयों पर प्रतिबंध लगाया जा सकता है।
ज़ोनिंग प्रतिबंधों की उपस्थिति संपत्ति के एक टुकड़े को खरीदते समय कीमतों को प्रभावित कर सकती है। नगरपालिका द्वारा कितनी सीमाएं लगाई गई हैं, इस आधार पर रियल एस्टेट प्रीमियम पर बेच सकता है।
1926 में, सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया कि ठीक से तैयार किए गए ज़ोनिंग ऑर्डिनेंस राज्यों की गवर्निंग पावर का एक वैध अभ्यास था। ज़ोनिंग यूक्लिड बनाम एंबलर रियल्टी कंपनी, 272 यूएस 365, 395 (1926) के मामले के परिणामस्वरूप अमेरिकी सुप्रीम कोर्ट द्वारा संवैधानिक बन गए।
ज़ोनिंग का आर्थिक सिद्धांत
नोबेल पुरस्कार से सम्मानित अर्थशास्त्री रोनाल्ड कोसे के प्रमेय के अनुसार, लेन-देन की लागत की अनुपस्थिति में, भूमि उपयोग और विकास पर सवाल और विवाद सरकारी विनियमन के बिना बेहतर ढंग से हल किए जा सकते हैं। Coase की प्रमेय की मान्यताओं के तहत, किसी दी गई भूमि का उपयोग कैसे किया जाना चाहिए और आर्थिक रूप से कुशल परिणाम प्राप्त करने के लिए शामिल दलों के बीच किस प्रकार की गतिविधियों की अनुमति दी जानी चाहिए।
कोएज़ के प्रमेय ने बताया कि क्यों, वास्तविक दुनिया में जहां लेनदेन की लागत होती है और हितधारकों के बीच घर्षण रहित सौदेबाजी की संभावना नहीं है, ज़ोनिंग और अन्य सरकार द्वारा लगाए गए समाधान जैसे भूमि उपयोग के नियम आदर्श हैं।
ज़ोनिंग कानून के आलोचक
ज़ोनिंग कानूनों के आलोचकों का दावा है कि अभ्यास सामाजिक आर्थिक समूहों के बीच जीवन की गुणवत्ता की असमानता को बनाता है और व्यापक करता है।
उदाहरण के लिए, एक टाउनशिप ज़ोनिंग कानूनों को बनाए रख सकती है, जो निम्न-आय वाले पड़ोस से सटे भूमि के ट्रैक्ट्स के लिए भारी औद्योगिक और वाणिज्यिक विकास को प्रतिबंधित करते हैं । ऐसी नीतियों के प्रभाव से शहर के अधिक समृद्ध हिस्से जुड़े शोर और प्रदूषण से बच जाते हैं।
विशेष ध्यान
वर्तमान कानून के पूर्ण निरस्तीकरण के बिना भी कानून के क्षेत्र में परिवर्तन संभव है। एक डेवलपर या संपत्ति का मालिक उन भिन्नताओं के लिए आवेदन कर सकता है जो ज़ोनिंग नियमों को कुछ अपवादों की अनुमति देगा। यह संपत्ति को उन तरीकों से इस्तेमाल करने की अनुमति देता है, जिन्हें आम तौर पर अनुमति नहीं दी जाती है- उदाहरण के लिए, घर-आधारित व्यवसाय का मालिक परिचालन को जारी रखने की अनुमति देने के लिए विचरण का अनुरोध कर सकता है।
प्रसरण के लिए आवेदकों को यह बताने की आवश्यकता हो सकती है कि प्रसरण की आवश्यकता क्यों है और कैसे परिवर्तन से आसपास के समुदाय में महत्वपूर्ण व्यवधान या बाधा उत्पन्न नहीं होगी।