ग्राउंड लीज

ग्राउंड लीज क्या है?

ग्राउंड लीज एक समझौता है जिसमें एक किरायेदार को लीज अवधि के दौरान संपत्ति का एक टुकड़ा विकसित करने की अनुमति दी जाती है, जिसके बाद जमीन और सभी सुधार संपत्ति के मालिक को सौंप दिए जाते हैं।

ग्राउंड लीज कैसे काम करता है

एक जमीनी पट्टा इंगित करता है कि सुधार संपत्ति के मालिक के स्वामित्व में होगा जब तक कि कोई अपवाद नहीं बनता है और यह निर्धारित करता है कि पट्टा अवधि के दौरान किए गए सभी प्रासंगिक करों का भुगतान किरायेदार द्वारा किया जाएगा। क्योंकि एक जमीन के पट्टे मकान मालिक एक बार पट्टा अवधि समाप्त हो रहा है सब सुधार ग्रहण करने के लिए अनुमति देता है, मकान मालिक एक उच्च दर पर संपत्ति बेच सकते हैं। ग्राउंड लीज को अक्सर लैंड लीज भी कहा जाता है, क्योंकि मकान मालिक केवल जमीन को लीज पर देते हैं।

यद्यपि उनका उपयोग मुख्य रूप से वाणिज्यिक स्थान में किया जाता है, लेकिन ज़मीन के पट्टे अन्य प्रकार के वाणिज्यिक पट्टों से बहुत भिन्न होते हैं, जैसे कि शॉपिंग कॉम्प्लेक्स और कार्यालय भवनों में पाए जाते हैं। ये अन्य पट्टे आमतौर पर इकाई के लिए जिम्मेदारी लेने के लिए पट्टेदार को असाइन नहीं करते हैं। इसके बजाय, इन किरायेदारों को अपने व्यवसायों को संचालित करने के लिए किराए पर लिया जाता है। एक जमीन के पट्टे में लंबी अवधि के लिए भूमि पट्टे पर देना शामिल है – आमतौर पर 50 से 99 साल तक – एक किरायेदार के लिए जो संपत्ति पर एक इमारत का निर्माण करता है। 

99 साल की लीज आमतौर पर रियल एस्टेट प्रॉपर्टी के टुकड़े के लिए सबसे लंबी संभव लीज अवधि होती है। यह आम कानून के तहत सबसे लंबा संभव हुआ करता था। हालाँकि, 99 साल के पट्टे आम ​​हैं, लेकिन कानून के तहत सबसे लंबे समय तक संभव नहीं हैं। 

जमीन का पट्टा परिभाषित करता है कि कौन जमीन का मालिक है, और कौन इमारत का मालिक है, और संपत्ति में सुधार करता है। कई जमींदार जमीन के पट्टों का उपयोग योजनागत कारणों से अपनी संपत्ति के स्वामित्व को बनाए रखने के लिए करते हैं, किसी भी पूंजीगत लाभ से बचने के लिए, और आय और राजस्व उत्पन्न करने के लिए । किरायेदार आमतौर पर किसी भी और सभी खर्चों की जिम्मेदारी लेते हैं। इसमें निर्माण, मरम्मत, मरम्मत, सुधार, कर, बीमा और संपत्ति से जुड़े किसी भी वित्तपोषण लागत शामिल हैं।

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किरायेदार आम तौर पर सभी वित्तीय पहलुओं के लिए जिम्मेदारी लेते हैं, जिसमें जमीन के पट्टे में किराया, कर, निर्माण, बीमा और वित्तपोषण शामिल हैं।

ग्राउंड लीज का उदाहरण

ग्राउंड पट्टों का उपयोग अक्सर फ्रेंचाइजी और बड़े बॉक्स स्टोर, साथ ही अन्य वाणिज्यिक संस्थाओं द्वारा किया जाता है। कॉरपोरेट मुख्यालय आम तौर पर जमीन खरीदेगा, और किरायेदार / डेवलपर को सुविधा का निर्माण और उपयोग करने की अनुमति देगा। एक अच्छा मौका है कि आपके पास एक मैकडॉनल्ड्स, स्टारबक्स या डंकिन डोनट्स जमीन के पट्टे से बंधे हैं।

जुलाई 2016 में, न्यूयॉर्क स्थित निवेश फर्म एलायबर्नस्टीन ने $ 100.4 मिलियन के सौदे में न्यूयॉर्क सिटी के जॉर्ज वॉशिंगटन होटल के लिए BLDG प्रबंधन से 99-वर्षीय ज़मीन का पट्टा खरीदा। BLDG ने मूल रूप से होटल खरीदा जब यह 1994 में फौजदारी में था। हालांकि भवन का उपयोग मैनहट्टन स्थित स्कूल ऑफ विजुअल आर्ट्स द्वारा छात्र छात्रावास के रूप में किया गया था, BLDG ने एक रेस्तरां, बार के साथ एक होटल में संपत्ति को बहाल करने के लिए अप्रैल 2016 में योजनाएं दायर कीं।, और जमीनी स्तर के स्टोर। वर्तमान में यह संपत्ति फ्रीहैंड होटल के रूप में संचालित होती है, जो न्यूयॉर्क शहर के फ्लैटिरोन जिले में एक बुटीक होटल है।

किसी भी जमीन के पट्टे के मूल सिद्धांतों में से कुछ में शामिल होना चाहिए:

• पट्टे की शर्तें
• मकान मालिक और किरायेदार दोनों के अधिकार
• वित्तपोषण पर शर्तें
• प्रावधानों का उपयोग करें
• फीस
• टाइटल बीमा
• चूक

अधीनस्थ बनाम गैर-अधिकृत भूमि पट्टे

ग्राउंड लीज के किरायेदार अक्सर कर्ज लेकर सुधार करते हैं। एक अधीनस्थ ज़मीन के पट्टे में, मकान मालिक संपत्ति पर दावों की कम प्राथमिकता के लिए सहमत होता है, जब किरायेदार ऋण में सुधार के लिए चूक करता है। दूसरे शब्दों में, एक अधीनस्थ ज़मीन का पट्टा-ज़मींदार अनिवार्य रूप से किसी भी सुधार से संबंधित ऋण पर किरायेदार के डिफ़ॉल्ट के मामले में संपार्श्विक के रूप में कार्य करने के लिए संपत्ति की अनुमति देता है। इस प्रकार के जमीन के पट्टे के लिए, मकान मालिक किरायेदार के डिफ़ॉल्ट के मामले में लिए गए जोखिम के बदले में उच्च किराए के भुगतान के लिए बातचीत कर सकते हैं। इससे मकान मालिक को भी फायदा हो सकता है क्योंकि उसकी जमीन पर इमारत बनाने से उसकी संपत्ति का मूल्य बढ़ जाता है।

इसके विपरीत, एक असंबद्ध ज़मीन का पट्टा, मकान मालिक संपत्ति में दावों की सर्वोच्च प्राथमिकता को बनाए रखने देता है, अगर सुधार के लिए ऋण पर किरायेदार चूक। क्योंकि ऋणदाता ऋण न चुकाने पर भूमि का स्वामित्व नहीं ले सकता है, ऋण पेशेवरों को सुधार के लिए एक बंधक का विस्तार करने में संकोच हो सकता है। यद्यपि मकान मालिक संपत्ति का स्वामित्व रखता है, उन्हें आमतौर पर किरायेदार को कम किराए का शुल्क देना पड़ता है।

ग्राउंड लीज के फायदे और नुकसान

एक जमीन का पट्टा किरायेदार और मकान मालिक दोनों को लाभान्वित कर सकता है।

किरायेदार लाभ

जमीन का पट्टा एक किरायेदार को एक प्रमुख स्थान पर संपत्ति पर निर्माण करने देता है जो वे खुद खरीद नहीं सकते थे। इस कारण से, होल चेन और स्टारबक्स जैसे बड़े चेन स्टोर अक्सर अपने कॉर्पोरेट विस्तार योजनाओं में जमीन के पट्टों का उपयोग करते हैं।

जमीन के पट्टे के लिए भी किरायेदार को जमीन की खरीद के लिए डाउन पेमेंट की आवश्यकता नहीं होती है, क्योंकि संपत्ति खरीदने के लिए संपत्ति की आवश्यकता होगी। इसलिए, जमीन के पट्टे प्राप्त करने में कम इक्विटी शामिल है, जो अन्य उद्देश्यों के लिए नकदी को मुक्त करता है और भूमि के उपयोग पर उपज में सुधार करता है।

जमीन के पट्टे पर भुगतान किया गया कोई भी किराए राज्य और संघीय आय करों के लिए कटौती योग्य हो सकता है, जिसका अर्थ किरायेदार के समग्र कर बोझ में कमी है।

मकान मालिक लाभ

संपत्ति के स्वामित्व को बनाए रखने के दौरान भूमि मालिक किरायेदार से आय की एक स्थिर धारा प्राप्त करता है। ग्राउंड लीज़ में आमतौर पर एस्केलेशन क्लॉज होता है जो किराए और बेदखल अधिकारों में वृद्धि की गारंटी देता है जो किराए या अन्य खर्चों पर डिफ़ॉल्ट के मामले में सुरक्षा प्रदान करता है।

जमींदारों का उपयोग करने वाले जमींदार को कर की बचत भी होती है। यदि वे एक किरायेदार को एक संपत्ति एकमुश्त बेचते हैं, तो उन्हें बिक्री पर लाभ का एहसास होगा। इस प्रकार के पट्टे को निष्पादित करके, वे किसी भी लाभ की रिपोर्ट करने से बचते हैं। लेकिन उन्हें मिलने वाले किराए पर कुछ कर निहितार्थ हो सकते हैं।

जमीन के पट्टे में डाले गए प्रावधानों के आधार पर, एक मकान मालिक अपने उपयोग सहित संपत्ति पर कुछ नियंत्रण बनाए रखने में सक्षम हो सकता है और इसे कैसे विकसित किया जाता है। इसका मतलब है कि मकान मालिक भूमि में किसी भी बदलाव को मंजूरी दे सकता है या अस्वीकार कर सकता है।

किरायेदार नुकसान

क्योंकि जमींदारों को किसी भी परिवर्तन से पहले अनुमोदन की आवश्यकता हो सकती है, किरायेदार संपत्ति के उपयोग या विकास में बाधाओं का सामना कर सकता है। नतीजतन, किरायेदार के लिए अधिक प्रतिबंध और कम लचीलापन हो सकता है।

जमीन के पट्टे की प्रक्रिया से जुड़ी लागत अधिक हो सकती है यदि किरायेदार एक संपत्ति को एकमुश्त खरीद सके। किराए, कर, सुधार, अनुमति, साथ ही मकान मालिक की मंजूरी के लिए किसी भी प्रतीक्षा समय, सभी महंगा हो सकता है।

जमींदारी नुकसान

जमींदार जो अपने प्रावधानों में उचित प्रावधान और धारा नहीं लगाते हैं, वे किरायेदारों पर नियंत्रण खो देते हैं, जिनके गुणों के कारण विकास होता है। यही कारण है कि हस्ताक्षर करने से पहले दोनों पक्षों के लिए अपने पट्टों की समीक्षा करना हमेशा महत्वपूर्ण होता है।

संपत्ति जहां स्थित है, उसके आधार पर, जमीन के पट्टे का उपयोग करने पर मकान मालिक के लिए उच्च कर निहितार्थ हो सकते हैं। हालांकि वे बिक्री से लाभ प्राप्त नहीं कर सकते हैं, किराए को आय माना जाता है। इसलिए किराए पर साधारण दर से कर लगता है, जिससे कर का बोझ बढ़ सकता है।

चाबी छीन लेना

• ग्राउंड लीज एक समझौता है जिसमें एक किरायेदार लीज अवधि के दौरान संपत्ति विकसित कर सकता है, जिसके बाद इसे संपत्ति के मालिक को सौंप दिया जाता है।
• ग्राउंड पट्टे आमतौर पर वाणिज्यिक जमींदारों के बीच होते हैं, जो आम तौर पर संपत्ति पर इमारतों का निर्माण करने वाले किरायेदारों को 50 से 99 साल के लिए भूमि पट्टे पर देते हैं।
• किरायेदार जो अन्यथा भूमि खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं, वे जमीन के पट्टे के साथ संपत्ति का निर्माण कर सकते हैं, जबकि मकान मालिकों को एक स्थिर आय मिलती है और अपनी संपत्ति के उपयोग और विकास पर नियंत्रण बनाए रखता है।