क्या पुनर्वित्त मेरा बंधक एक अच्छा विचार है?
आपके घर को पुनर्वित्त करने का निर्णय ब्याज दरों और आपकी समापन लागतों को फिर से भरने में कितना समय लगेगा। कुछ मामलों में, पुनर्वित्त एक बुद्धिमान निर्णय है। दूसरों में, यह आर्थिक रूप से इसके लायक नहीं हो सकता है ।
क्योंकि आपके पास पहले से ही संपत्ति है, पुनर्वित्त की संभावना पहली बार खरीदार के रूप में ऋण हासिल करने से आसान होगी। इसके अलावा, यदि आपने लंबे समय तक अपनी संपत्ति या घर का स्वामित्व किया है और महत्वपूर्ण इक्विटी का निर्माण किया है, जो पुनर्वित्त को आसान बना देगा। हालाँकि, अगर उस इक्विटी को टैप करना या डेट को मजबूत करना आपके लिए एक रेफरी का कारण है, तो ध्यान रखें कि ऐसा करने से आपके बंधक पर कई वर्षों की वृद्धि हो सकती है – वित्तीय चालों में सबसे स्मार्ट नहीं।
चाबी छीन लेना
- यह पुनर्वित्त करने के लिए बुद्धिमान हो सकता है यदि आप अपनी ब्याज दर को 1% या उससे अधिक कम कर सकते हैं।
- आपको पुनर्वित्त की लागतों को फिर से भरने के लिए घर में लंबे समय तक रहने की योजना बनानी चाहिए।
- निजी बंधक बीमा (पीएमआई) से छुटकारा पाना एक नया बंधक प्राप्त करने का एक अच्छा कारण है।
पुनर्वित्त के कारण
तो यह पुनर्वित्त के लिए कब समझ में आता है? अंगूठे के विशिष्ट-आई-रिफाइनेंस-माय-मॉर्गेज नियम यह है कि यदि आप अपनी वर्तमान ब्याज दर को 1% या उससे अधिक कम कर सकते हैं, तो यह आपके पैसे बचाने के कारण समझ में आ सकता है। कम ब्याज दर पर पुनर्वित्त करने से आप अपने घर में अधिक तेज़ी से इक्विटी का निर्माण कर सकते हैं। यदि ब्याज दरें काफी कम हो गई हैं, तो ऋण की अवधि को कम करने के लिए पुनर्वित्त करना संभव हो सकता है – कहें, 30-वर्ष से 15-वर्ष तक की दर-दर बंधक के साथ साथ मासिक भुगतान को बहुत बदलकर।
इसी तरह, गिरती ब्याज दरें एक निश्चित से एक समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) में बदलने का कारण हो सकती हैं, क्योंकि एआरएम पर आवधिक समायोजन का मतलब कम दरों और छोटे मासिक भुगतान से होना चाहिए। बढ़ते-गिरते-दर-दर के वातावरण में, यह रणनीति कम वित्तीय समझ देती है । वास्तव में, आवधिक एआरएम समायोजन जो आपके बंधक पर ब्याज दर को बढ़ाते हैं, एक निश्चित दर ऋण को एक बुद्धिमान विकल्प में परिवर्तित कर सकते हैं।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
समापन लागत पर विचार करें
कर रहे हैं बंद करने की लागत इन परिदृश्यों के सभी में शामिल किया गया। आपके परिव्यय को शीर्षक बीमा, अटॉर्नी की फीस, एक मूल्यांकन, करों, और अन्य लोगों के बीच स्थानांतरण शुल्क के लिए कवर करने की आवश्यकता होगी। ये पुनर्वित्त लागत, जो कि ऋण के मूलधन के 3% से 6% के बीच हो सकती है, लगभग एक प्रारंभिक बंधक की लागत जितनी अधिक हो सकती है और पुनः प्राप्त करने में वर्षों लग सकते हैं।
यदि आप अपने मासिक भुगतान को कम करने की कोशिश कर रहे हैं, तो उधारदाताओं से “नो-क्लोजिंग-कॉस्ट” रिफाइनेंसिंग से सावधान रहें । यद्यपि कोई समापन लागत नहीं हो सकती है, एक बैंक संभावना आपको उच्च ब्याज दर देकर उन शुल्कों को वापस ले लेगी, जो आपके लक्ष्य को हरा देंगे।
अपने घर में रहने के लिए कितनी लंबी योजना पर विचार करें
पुनर्वित्त के लिए या नहीं, यह तय करने में, आप गणना करना चाहेंगे कि पुनर्वित्त पूरा होने पर आपकी मासिक बचत क्या होगी। उदाहरण के लिए, मान लें कि आपके पास $ 200,000 के लिए 30 साल का बंधक ऋण है। जब आपने पहली बार ऋण ग्रहण किया था, तो आपकी ब्याज दर 6.5% तय की गई थी, और आपका मासिक भुगतान $ 1,257 था। यदि ब्याज दरें 5.5% तक गिरती हैं, तो यह आपके मासिक भुगतान को $ 1,130 तक घटा सकता है – प्रति माह $ 127 की बचत, या सालाना $ 1,524।
आपके ऋणदाता को आगे बढ़ने के लिए तय किए जाने वाले पुनर्वित्त के लिए आपकी कुल समापन लागतों की गणना कर सकते हैं। यदि आपकी लागत लगभग $ 2,300 है, तो आप अपनी बचत से उस आंकड़े को अपने ब्रेक-ईवन बिंदु को निर्धारित करने के लिए विभाजित कर सकते हैं-इस मामले में, दो साल या उससे अधिक समय तक, पुनर्वित्त एक-डेढ़ साल में समझ में आएगा। घर [$ 2,300 ÷ $ 1,524 = 1.5]। यदि आप दो साल या उससे अधिक समय तक घर में रहने की योजना बनाते हैं, तो पुनर्वित्त का मतलब होगा।
यदि आप 1% से कम की कमी के साथ पुनर्वित्त करना चाहते हैं, तो 0.5% का कहना है कि तस्वीर बदल जाती है। उसी उदाहरण का उपयोग करके, आपका मासिक भुगतान $ 1,194, प्रति माह $ 63 की बचत, या $ 756 सालाना [$ 2,300 your $ 756 = 3.0] तक कम हो जाएगा, इसलिए आपको तीन साल तक घर में रहना होगा। यदि आपकी समापन लागत $ 4,000 थी, तो यह अवधि लगभग पाँच-साढ़े पाँच साल हो जाएगी।
यदि आपके घर में इक्विटी 20% से कम है, तो आपको पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है, जो आपको बचत से मिलने वाली किसी भी बचत को कम कर सकती है।
निजी बंधक बीमा (PMI) पर विचार करें
पीरियड्स के दौरान जब होम वैल्यू कम हो जाती है, तो कई घरों को अतीत की तुलना में काफी कम मूल्यांकन किया जाता है। यदि ऐसा है जब आप पुनर्वित्त पर विचार कर रहे हैं, तो आपके घर के निचले मूल्यांकन का मतलब हो सकता है कि नए बंधक पर 20% डाउन भुगतान को संतुष्ट करने के लिए आपके पास अब पर्याप्त इक्विटी की कमी है।
पुनर्वित्त करने के लिए, आपको अपेक्षा से बड़ा नकद जमा प्रदान करना होगा, या आपको पीएमआई ले जाना होगा, जो अंततः आपके मासिक भुगतान को बढ़ाएगा। इसका मतलब यह हो सकता है कि ब्याज दरों में गिरावट के साथ भी, आपकी वास्तविक बचत बहुत अधिक नहीं हो सकती है।
इसके विपरीत, एक पुनर्वित्त जो आपके पीएमआई को हटा देगा, आपको पैसा बचाएगा और अकेले उस कारण से ऐसा करने के लायक हो सकता है।यदि आपके घर में 20% या अधिक इक्विटी है, तो आपको पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं होगी जब तक कि आपके पास एफएचए बंधक ऋण नहीं है या आपको उच्च जोखिम वाला ऋणकर्ता माना जाता है। यदि आप वर्तमान में पीएमआई का भुगतान करते हैं, तो कम से कम 20% इक्विटी है, और आपका वर्तमान ऋणदाता पीएमआई को नहीं हटाएगा, आपको पुनर्वित्त करना चाहिए।