खरीद लेना
एक खरीदें क्या है?
एक खरीद एक प्रकार का छूट है जो होम बंधक ऋण के साथ जुड़ा हुआ है । इसमें ऋण पर उच्च ब्याज दर को स्वीकार करने के बदले उधारकर्ता को एक अग्रिम नकद प्रोत्साहन देने वाला ऋणदाता शामिल होता है ।
आम तौर पर, उधारकर्ता के लिए खरीद-फरोख्त अधिक फायदेमंद होती है यदि वे कम समय के भीतर खरीदी गई संपत्ति को फिर से बेचना चाहते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, नकद प्रोत्साहन ऋण से जुड़ी निपटान लागत से अधिक नहीं हो सकता है ।
चाबी छीन लेना
- एक खरीद एक छूट का एक प्रकार है जिसमें एक बंधक ऋण के उधारकर्ता एक अग्रिम नकद प्रोत्साहन के बदले में उच्च ब्याज दर को स्वीकार करता है।
- नकद प्रोत्साहन के आकार और ब्याज वृद्धि की राशि के बीच संबंध ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच बातचीत होती है। हालांकि, नकद प्रोत्साहन के प्रत्येक प्रतिशत के लिए एक विशिष्ट सूत्र ब्याज दर में 0.25% वृद्धि का कारण है।
- खरीद-फरोख्त कभी-कभी दलालों को बंधक बनाने और बैंक ऋण अधिकारियों को भी दी जाती है। इसलिए उधारकर्ताओं को यह निर्धारित करने के लिए सावधान रहना चाहिए कि क्या उनके द्वारा उद्धृत ब्याज दर ऐसी किसी व्यवस्था से प्रभावित हुई है।
खरीदें-अप को समझना
खरीदें-अप आमतौर पर बंधक उधारकर्ताओं द्वारा उपयोग किया जाता है जो अपनी आउट-ऑफ-पॉकेट ऋण निपटान लागतों को कम करना चाहते हैं। चूँकि खरीद-फरोख्त का परिणाम ऋण पर उच्च ब्याज दर के रूप में होता है, उधारकर्ता प्रभावी रूप से उस उच्च दर पर धन उधार ले रहा है और इसका उपयोग कुछ या सभी निपटान लागतों के भुगतान के लिए कर रहा है।
क्योंकि उच्च ब्याज दर बंधक के पूरे संतुलन पर लागू होती है, एक खरीद के लिए चयन आमतौर पर केवल किफायती होता है अगर उधारकर्ता समय की विस्तारित अवधि के लिए बंधक पर पकड़ बनाने का इरादा नहीं करता है। इन स्थितियों में, अग्रिम नकद प्रोत्साहन बढ़ी हुई ब्याज लागत को ऑफसेट करने से अधिक हो सकता है, यह देखते हुए कि उन ब्याज लागतों को केवल सीमित समय के लिए वहन किया जाएगा।
एक और विचार यह है कि खरीदने के लिए भी कभी-कभी दलालों को गिरवी रखा जाता है । इन स्थितियों में, ब्रोकर को प्रभावी रूप से उधारकर्ताओं को अपने बंधक ऋण पर उपरोक्त बाजार दरों को स्वीकार करने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए प्रोत्साहित किया जा सकता है, जिसे उपज फैल प्रीमियम (वाईएसपी) के रूप में भी जाना जाता है । अगर ये खरीद-फरोख्त व्यवस्था खरीदार को स्पष्ट रूप से नहीं बताई जाती है, तो वे दोनों पक्षों के बीच हितों का टकराव पैदा कर सकते हैं ।
2010 से पहले, बंधक दलालों की खरीद में छूट अक्सर बेची गई बंधक के ऋण शर्तों में अस्पष्ट थी, जिससे उधारकर्ताओं के लिए यह पता लगाना मुश्किल हो जाता है कि वे अपने बंधक ऋणों पर वाईएसपी का भुगतान कब कर रहे थे।तब से, नए ऋण अनुमानों के लिए संघीय दिशानिर्देशों में बदलाव के लिए आवश्यक है कि बंधक दलालों के YSP को खरीदार को स्पष्ट रूप से बताया जाए।
इन सुधारों के बावजूद, संभावित संघर्षों का जोखिम अभी भी बना हुआ है। विशेष रूप से, खरीदने की छूट और इस तरह के अन्य प्रोत्साहन कभी-कभी ऋण अधिकारियों को स्वयं ऋण संस्थानों के भीतर दिए जाते हैं। इन परिस्थितियों में, उधारकर्ता के लिए यह पता लगाने की थोड़ी व्यावहारिक क्षमता हो सकती है कि वे जो भुगतान करते हैं वह इन प्रोत्साहनों से प्रभावित होता है या नहीं। एहतियात के तौर पर, उधारकर्ताओं को अपने ऋण अधिकारियों से सावधानीपूर्वक और सीधे सवाल पूछने चाहिए, जिनके बारे में, यदि कोई हो, प्रोत्साहन कार्यक्रम उनके ऋण के संबंध में हैं।
वास्तविक विश्व उदाहरण एक खरीदें
समझाने के लिए, एक खरीदार पर विचार करें जो $ 100,000 बंधक को सुरक्षित करना चाहता है। बैंक द्वारा प्रस्तावित मानक ब्याज दर 4.50% है। हालांकि, खरीदार ऋण मूल्य के 2.50% के बराबर खरीद-छूट का उपयोग करना चाहता है। उस परिदृश्य में, खरीदार को सामान्य ब्याज दर से अधिक मूल्य स्वीकार करने के बदले में $ 2,500 का नकद प्रोत्साहन मिलेगा।
यद्यपि नई ब्याज दर का सटीक स्तर बातचीत के अधीन होगा, लेकिन छूट के प्रत्येक प्रतिशत के लिए विशिष्ट सूत्र बंधक ब्याज दर में 0.25% वृद्धि का परिणाम है। इसलिए, उपरोक्त उदाहरण में, 2.50% नकद प्रोत्साहन के परिणामस्वरूप 0.625% की वृद्धि होगी। इसलिए नई ब्याज दर 5.125% होगी।