5 गलतियाँ जो घर को फ्लॉप बना सकती हैं
यह इतना आसान लग रहा है! एक घर खरीदें, कुछ कॉस्मेटिक सुधार करें, इसे बाजार पर वापस डालें, और एक बड़ा लाभ कमाएं। किसी भी समय, टेलीविज़न पर आधा दर्जन शो अच्छी दिखने वाली, अच्छी तरह से तैयार होने वाली निवेशक हैं जो प्रक्रिया को तेज, मजेदार और लाभदायक बनाते हैं।
और बहुत सारे घरफ़्लिप होरहे हैं ।2019 के यूएस होम फ़्लिपिंग रिपोर्ट में प्रकाशित आंकड़ों के अनुसार ATTOM डेटा सॉल्यूशंस के अनुसार, फ़्लिप घरों को 2019 में अमेरिका में सभी घर की बिक्री का 6.2% हिस्सा था।
फिर भी, अचल संपत्ति धन के लिए सड़क पर अंकुश लगाने और “बेचा” संकेतों के बारे में सब कुछ नहीं है। अभी तक बहुत से रियल एस्टेट मोगल्स मूल बातों को नजरअंदाज करते हैं और असफल हो जाते हैं। तो क्या पाँच सबसे बड़ी गलतियाँ होंगी- फ्लिपर्स बनायेंगी ? और आप उनसे कैसे बचते हैं?
चाबी छीन लेना
- फ़्लिपिंग हाउस किसी भी अन्य की तरह एक व्यवसाय है: इसमें सफल होने के लिए ज्ञान, योजना और प्रेमी की आवश्यकता होती है।
- आम गलतियों नौसिखिया अचल संपत्ति निवेशकों समय या पैसे परियोजना की आवश्यकता होगी कम कर रहे हैं।
- एक और त्रुटि घर की फ़्लिपर्स उनके कौशल और ज्ञान को कम कर रही है।
- रियल एस्टेट निवेश जैसे समय-आधारित व्यवसाय में धैर्य और अच्छा निर्णय विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं।
हाउस फ़्लिपिंग कैसे काम करता है
फ़्लिपिंग (जिसे थोक अचल संपत्ति निवेश भी कहा जाता है) एक प्रकार की अचल संपत्ति निवेश रणनीति है जिसमें एक निवेशक संपत्ति का उपयोग नहीं करने के लिए खरीदता है, लेकिन इसे लाभ के लिए बेचने के इरादे से करता है।
यह लाभ आम तौर पर एक गर्म अचल संपत्ति बाजार से उत्पन्न मूल्य प्रशंसा से प्राप्त होता है जिसमें कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं या संपत्ति में किए गए पूंजी सुधार से – या दोनों। उदाहरण के लिए, एक निवेशक एक “गर्म” पड़ोस में एक फिक्सर-अपर खरीद सकता है, पर्याप्त नवीकरण कर सकता है, फिर इसे एक कीमत पर पेश कर सकता है जो इसकी नई उपस्थिति और सुविधाओं को दर्शाता है।
संपत्तियों को फ्लिप करने वाले निवेशक एक संपत्ति, या गुणों के समूह की खरीद और बाद के पुनर्विक्रय पर ध्यान केंद्रित करते हैं। कई निवेशक लगातार फ़्लिप में संलग्न होकर आय का एक स्थिर प्रवाह उत्पन्न करने का प्रयास करते हैं।
तो आप एक इमारत या घर को कैसे फ्लिप करते हैं? सरल शब्दों में, आप कम खरीदना और उच्च बेचना चाहते हैं (ज्यादातर अन्य निवेशों की तरह)। लेकिन खरीदने और रखने की रणनीति अपनाने के बजाय , आप जितनी जल्दी हो सके अपनी पूंजी को जोखिम में डालकर सीमित कर सकते हैं। सामान्य तौर पर, अधिकतम लाभ के विपरीत, फोकस गति पर होना चाहिए। ऐसा इसलिए है क्योंकि प्रत्येक दिन जो आपको पास करता है वह अधिक पैसा (बंधक, उपयोगिताओं, संपत्ति कर, बीमा और घर के स्वामित्व से जुड़ी अन्य लागतें) लेता है। यह सामान्य योजना है, हालांकि यह कई नुकसान के साथ आता है।
कहां से शुरू करें
सलाह का पहला, सबसे अच्छा टुकड़ा है अपने वित्तीय जोखिम को सीमित करना और अपनी वापसी की क्षमता को अधिकतम करना। सीधे शब्दों में कहें, एक घर के लिए बहुत अधिक भुगतान न करें (यह जानने के लायक है कि क्या है) और सुनिश्चित करें कि आप यह भी जानते हैं कि आपके खरीदने से पहले आवश्यक मरम्मत या उन्नयन का खर्च कितना होगा। उस जानकारी के बाद, आप एक आदर्श खरीद मूल्य समझ सकते हैं।
70% नियम कहता है कि एक निवेशक को संपत्ति की मरम्मत के बाद की मरम्मत मूल्य (एआरवी) के 70% से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए। एआरवी वह है जो पूरी तरह से मरम्मत के बाद एक घर के लायक है।
यहां एक उदाहरण है: यदि किसी घर का एआरवी 150,000 डॉलर है और उसे मरम्मत में $ 25,000 की आवश्यकता है, तो 70% नियम का मतलब है कि एक निवेशक को घर के लिए $ 80,000 से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए: $ 150,000 x 0.70 = $ 105,000 – $ 25,000 / $ 80,000।
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किसी भी अन्य छोटे व्यवसाय की तरह, प्रयास में समय और धन, योजना और धैर्य, कौशल और प्रयास की आवश्यकता होगी। यह संभावना है कि आप की कल्पना की तुलना में कठिन और अधिक महंगा हो जाएगा। इसे अपने जोखिम पर हल्के में लें : यदि आप घर से बाहर निकलकर अमीर बनना चाहते हैं, तो आप खराब स्थिति में रह सकते हैं। अगर आप घर से बाहर निकलने के बारे में सोच रहे हैं तो ये पांच गलतियां हैं।
यहां तक कि अगर आपको हर विवरण सही मिलता है, तो बाजार की स्थितियों को बदलने का मतलब यह हो सकता है कि शुरुआत में आपके द्वारा की गई हर धारणा अंत तक अमान्य होगी।
1. पर्याप्त पैसा नहीं
रियल एस्टेट में दबंगई महंगी है। पहला खर्च संपत्ति अधिग्रहण लागत है । हालांकि, कम / बिना धन के वित्तपोषण के दावे कम होते हैं, एक वैध विक्रेता से इन सौदों को ढूंढना आसान होता है। इसके अलावा, यदि आप अधिग्रहण का वित्तपोषण कर रहे हैं, तो आप ब्याज का भुगतान कर रहे हैं।
यद्यपि कर कटौती और नौकरियों अधिनियम के पारित होने के बाद भी उधार पैसे पर ब्याज अभी भी कर-कटौती योग्य है, यह 100% कटौती नहीं है । ब्याज पर खर्च किया गया प्रत्येक डॉलर उस राशि में जुड़ जाता है, जिसे आपको बिक्री के लिए अर्जित करना होगा, यहां तक कि तोड़ने के लिए भी।
और अगर आप अपने फ्लिप-हाउस खरीद को वित्त करने केलिए एक बंधक या होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (HELOC) का उपयोग करते हैं, तो केवल ब्याज में कटौती की जाती है।आपके भुगतान के प्रमुख, कर और बीमा भाग नहीं हैं।
यह निर्धारित करने के लिए कि आपके बंधक प्रकार आपकी आवश्यकताओं के अनुकूल हैं और कम ब्याज दर प्रदान करने वाले ऋणदाता को खोजने के लिए अपने होल्डिंग लागत और अवसर लागत हैं ।
लाभ कमाना उतना ही कठिन है जितना पहले हुआ करता था।वास्तव में, 2019 में ATTOM डेटा के अनुसार,लाभ मार्जिन2011 के बाद से निवेश (आरओआई) पर सबसे कम औसत सकल रिटर्न के लिए छोटा था।इसका मतलब यह नहीं है कि पैसा नहीं है (ROI 40.6% था), लेकिन इसका मतलब यह है कि देखभाल की आवश्यकता है।2019 में एक फ्लिप पर औसत सकल लाभ $ 62,900 था, लेकिन ध्यान रखें कि यह सकल है।
नवीनीकरण लागत में भी तथ्य होना चाहिए। यदि आप घर को अधिग्रहण की संयुक्त लागत, संपत्ति रखने की लागत और नवीकरण की लागत से अधिक होना चाहिए ।
एक $ 25,000 रसोईघर, एक $ 10,000 बाथरूम, अचल संपत्ति करों में $ 5,000, उपयोगिताओं, और अन्य ले जाने की लागत लगभग दो-तिहाई से उस संख्या में कटौती करती है। संपत्ति के साथ एक अप्रत्याशित संरचनात्मक समस्या में टॉस और सकल लाभ एक शुद्ध नुकसान बन सकता है।
यहां तक कि अगर आप घर में फ़्लिपिंग की वित्तीय बाधाओं को दूर करने का प्रबंधन करते हैं, तो पूंजीगत लाभ करों के बारे में मत भूलना , जो आपके लाभ को दूर कर देगा।
2. पर्याप्त समय नहीं
घरों का नवीनीकरण और फ़्लिप करना एक समय लेने वाला उपक्रम है। सही संपत्ति खोजने और खरीदने में महीनों लग सकते हैं। एक बार घर का मालिक होने के बाद, आपको इसे ठीक करने के लिए समय का निवेश करना होगा। यदि आपके पास एक दिन की नौकरी है, तो विध्वंस और निर्माण पर खर्च किया गया समय खोए हुए शाम और सप्ताहांत में बदल सकता है। यदि आप काम करने के लिए किसी और को भुगतान करते हैं, तो आप अभी भी गतिविधि की निगरानी की अपेक्षा से अधिक समय व्यतीत करेंगे और दूसरों को भुगतान करने की लागत आपके लाभ को कम कर देगी।
एक बार काम पूरा हो जाने के बाद, आपको यह सुनिश्चित करने के लिए निरीक्षणों को शेड्यूल करना होगा कि संपत्ति को बिल्डिंग कोड से पहले आप इसे बेच सकते हैं। यदि ऐसा नहीं होता है, तो आपको इसे बराबर करने के लिए अधिक समय और धन खर्च करने की आवश्यकता होगी।
अगला, यह संपत्ति बेचने के लिए काफी समय का निवेश हो सकता है। यदि आप इसे भावी खरीदारों को दिखाते हैं, तो आप संपत्ति और बैठकों में आने-जाने में बहुत समय लगा सकते हैं। यदि आप एक रियल एस्टेट एजेंट का उपयोग करते हैं, तो आप कमीशन का भुगतान करेंगे।
क्या वह इसके लायक है? कई लोगों के लिए, यह एक दिन की नौकरी के साथ रहने के लिए अधिक समझदार हो सकता है, जहां वे कुछ हफ्तों या महीनों में एक स्थिर पेचेक के माध्यम से एक ही तरह का पैसा कमा सकते हैं, जिसमें कोई जोखिम नहीं है और लगातार समय की प्रतिबद्धता है।
3. पर्याप्त कौशल नहीं
पेशेवर बिल्डरों और कुशल पेशेवरों, जैसे कि बढ़ई और प्लंबर, अक्सर अपने नियमित नौकरियों के लिए एक साइड आय के रूप में घरों को फ्लिप करते हैं। उनके पास घर खोजने और ठीक करने का ज्ञान, कौशल और अनुभव है। उनमें से कुछ के पास संघ की नौकरियां भी हैं जो सभी सर्दियों की बेरोजगारी की जांच प्रदान करती हैं, जबकि वे अपनी परियोजनाओं पर काम करते हैं।
घर के फ़्लिपिंग में असली पैसा स्वेट इक्विटी से आता है । यदि आप एक हथौड़ा के साथ काम कर रहे हैं, तो कालीन बिछाने का आनंद लें और ड्राईवॉल लटका सकते हैं, एक घर की छत बना सकते हैं, और एक रसोई सिंक स्थापित कर सकते हैं – आपको एक घर फ्लिप करने का कौशल मिला है।
दूसरी ओर, यदि आप एक फ्लैट पेचकश से फिलिप्स-सिर पेचकश नहीं जानते हैं, तो आपको मरम्मत और मरम्मत करने के लिए एक पेशेवर को भुगतान करना होगा। और इससे आपके निवेश पर पर्याप्त लाभ कमाने की संभावना कम हो जाएगी।
245,864 है
ATTOM डेटा सॉल्यूशंस के अनुसार 2019 में सिंगल-फ़ैमिली होम और कॉन्डो की संख्या में फ़्लिप किया गया।
4. पर्याप्त ज्ञान नहीं
सफल होने के लिए, आप जानते हैं कि सही कीमत पर, सही स्थान पर, सही संपत्ति कैसे चुनें। $ 100,000 घरों के पड़ोस में, क्या आप वास्तव में $ 60,000 में खरीदने और $ 200,000 में बेचने की उम्मीद करते हैं? नियमित रूप से होने के लिए बाजार बहुत अधिक कुशल है।
यहां तक कि अगर आपको एक जीवन भर का सौदा मिल जाता है – एक गीत के लिए फौजदारी में एक घर को तड़कना, कहना – जानना कि कौन सा नवीनीकरण करना है और कौन सा छोड़ना महत्वपूर्ण है। आपको लागू कर कानूनों और ज़ोनिंग कानूनों को भी समझने की ज़रूरत है, और पता है कि आपके नुकसान को कैसे कम किया जाए और आपकी परियोजना को पैसे का गड्ढा बनने से पहले बाहर कर दिया जाए।
रियल एस्टेट की लिस्टिंग करने वाली कंपनी Zillow अब चुनिंदा बाजारों में घरों की खाक छान रही है।कंपनी को 90 दिनों के भीतर संपत्तियों को खरीदने और फ्लिप करने की उम्मीद है, और इसके पास माँ-और-पॉप ऑपरेटरों की भयंकर प्रतिस्पर्धा की पेशकश करने के लिए डेटा और ज्ञान है।
बिग-लीग लेंडर्स ने फ्लिप-लोन मार्केटप्लेस में प्रॉफिट की तलाश भी शुरू कर दी है, जिसमें ग्लोबल इन्वेस्टमेंट फर्म केकेआर अन्य प्राइवेट इनवेस्टमेंट फर्मों के साथ जुड़कर एक्शन का रास्ता तलाश रही है।
5. पर्याप्त धैर्य नहीं
पेशेवर अपना समय लेते हैं और सही संपत्ति की प्रतीक्षा करते हैं। Novices पहले घर को देखने के लिए बाहर निकलते हैं जो वे देखते हैं। फिर वे पहले ठेकेदार को काम पर रखते हैं जो काम को संबोधित करने के लिए बोली लगाता है जो वे खुद नहीं कर सकते। पेशेवर या तो स्वयं काम करते हैं या पूर्व-व्यवस्थित, विश्वसनीय ठेकेदारों के नेटवर्क पर भरोसा करते हैं।
Novices घर बेचने में मदद करने के लिए एक रियाल्टार को किराए पर लेते हैं। पेशेवर लागत को कम करने और मुनाफे को अधिकतम करने के प्रयासों के लिए “मालिक द्वारा बिक्री के लिए” पर भरोसा करते हैं। Novices प्रक्रिया के माध्यम से भीड़ की उम्मीद करते हैं, पेंट के एक कोट पर थप्पड़ मारते हैं, और एक भाग्य कमाते हैं। पेशेवर समझते हैं कि घर खरीदना और बेचना समय लगता है और लाभ मार्जिन कभी-कभी पतला होता है।
तल – रेखा
यदि आप एक घर को फ़्लिप करने के बारे में सोच रहे हैं, तो यह समझना सुनिश्चित करें कि यह क्या लेता है और इसमें शामिल जोखिम हैं। नौसिखिया फ्लिपर्स आवश्यक समय या धन को कम और अपने कौशल और ज्ञान को कम कर सकते हैं। एक घर को फ़्लिप करके जल्दी से अच्छा मुनाफा कमाना उतना आसान नहीं है जितना कि टीवी पर दिखता है।