कैसे ब्याज केवल बंधक काम करते हो?
यदि आप अपने बंधक पर एक मासिक भुगतान चाहते हैं जो एक निश्चित दर ऋण पर आपको मिल सकता है तो उससे कम है, तो आपको ब्याज-मात्र बंधक द्वारा मोहित किया जा सकता है । अपने ऋण अवधि की शुरुआत में कई वर्षों के लिए प्रमुख भुगतान नहीं करने से, आपके पास बेहतर मासिक नकदी प्रवाह होगा।
लेकिन क्या होता है जब ब्याज-केवल अवधि होती है? ये ऋण कौन प्रदान करता है? और यह एक पाने के लिए कब समझ में आता है? इस प्रकार के बंधक के लिए एक छोटा गाइड है।
कैसे ब्याज-केवल बंधक संरचित हैं
इसके सबसे मूल में, एक ब्याज-मात्र बंधक वह है जहाँ आप केवल पहले कई वर्षों के लिए ब्याज भुगतान करते हैं – आमतौर पर पाँच या दस – और एक बार यह अवधि समाप्त हो जाती है, आप मूलधन और ब्याज दोनों का भुगतान करना शुरू करते हैं। यदि आप ब्याज-केवल अवधि के दौरान मूल भुगतान करना चाहते हैं, तो आप कर सकते हैं, लेकिन यह ऋण की आवश्यकता नहीं है।
आपको आमतौर पर केवल 3/1, 5/1, 7/1 या 10/1 समायोज्य दर बंधक (ARM) के रूप में संरचित ऋण दिखाई देगा । उधारदाताओं का कहना है कि 7/1 और 10/1 विकल्प उधारकर्ताओं के साथ सबसे लोकप्रिय हैं। आम तौर पर, ब्याज-केवल अवधि समायोज्य-दर ऋण के लिए निर्धारित दर अवधि के बराबर होती है। उदाहरण के लिए, यदि आपके पास 10/1 एआरएम है, तो आप पहले दस वर्षों के लिए ही ब्याज का भुगतान करेंगे।
एक पर केवल ब्याज एआरएम, परिचयात्मक अवधि समाप्त होने के बाद, ब्याज दर एक वर्ष में एक बार समायोजित करेगा (है कि जहां “1” से आता है) के रूप में एक बेंचमार्क ब्याज दर पर आधारित LIBOR के साथ साथ एक मार्जिन ऋणदाता द्वारा निर्धारित किया। बाजार बदलते ही बेंचमार्क रेट बदल जाता है, लेकिन मार्जिन उस समय तय होता है जब आप लोन निकालते हैं।
ब्याज दर में बदलाव की सीमाएं यह सभी एआरएम का सच है, न कि केवल ब्याज-एआरएम। ऋण गाइड: कैसे सर्वोत्तम संभव बंधक प्राप्त करने के लिए ।” इसका मतलब है कि यदि आपकी शुरुआती ब्याज दर तीन प्रतिशत है, तो जैसे ही ब्याज की अवधि चार या साल छह में समाप्त होती है, आपकी नई ब्याज दर पांच प्रतिशत से अधिक नहीं होगी। 7/1 एआरएम और 10/1 एआरएम पर, प्रारंभिक दर कैप आमतौर पर पांच है।
उसके बाद, दर में वृद्धि आम तौर पर प्रति वर्ष दो प्रतिशत तक सीमित होती है, भले ही एआरएम की परिचयात्मक अवधि क्या थी। फ्लेमिंग कहते हैं कि लोन की शुरुआती ब्याज दर से लाइफटाइम कैप लगभग हमेशा पांच प्रतिशत ऊपर होते हैं। इसलिए यदि आपकी शुरुआती दर तीन प्रतिशत है, तो यह वर्ष आठ में पांच प्रतिशत, वर्ष नौ में सात प्रतिशत और वर्ष दस में अधिकतम आठ प्रतिशत हो सकती है।
एक बार जब ब्याज-मात्र अवधि समाप्त हो जाती है, तो आपको ऋण की शेष अवधि में – पूरी तरह से परिशोधित आधार पर, ऋणदाता भाषण में मूलधन चुकाना शुरू करना होगा । आज के ब्याज-मात्र ऋणों में गुब्बारा भुगतान नहीं है; वे आमतौर पर कानून के तहत भी अनुमति नहीं है, फ्लेमिंग कहते हैं। इसलिए यदि 7/1 एआरएम का पूरा कार्यकाल 30 वर्ष है और ब्याज-केवल अवधि सात वर्ष है, तो आठ साल में, आपके मासिक भुगतान को दो चीजों के आधार पर पुनर्गणना होगी: पहली, नई ब्याज दर और दूसरी, शेष 23 वर्षों में मूलधन का पुनर्भुगतान।
फिक्स्ड-रेट ब्याज-केवल ऋण
फिक्स्ड-रेट ब्याज-केवल बंधक सामान्य नहीं हैं। 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट ब्याज-मात्र ऋण के साथ, आप केवल दस वर्षों के लिए ब्याज का भुगतान कर सकते हैं, फिर शेष 20 वर्षों के लिए ब्याज का भुगतान कर सकते हैं। मान लें कि आप उन पहले दस वर्षों के दौरान प्रिंसिपल की ओर कुछ भी नहीं रखते हैं, तो आपका मासिक भुगतान वर्ष 11 में पर्याप्त रूप से कूद जाएगा, न केवल इसलिए कि आप प्रिंसिपल को चुकाना शुरू कर देंगे, बल्कि इसलिए कि आप 30 साल के बजाय सिर्फ 20 साल में प्रिंसिपल का भुगतान करेंगे। चूंकि आप केवल ब्याज अवधि के दौरान मूलधन का भुगतान नहीं कर रहे हैं, जब रेट रीसेट होता है, तो आपका नया ब्याज भुगतान पूरी ऋण राशि पर आधारित होता है। 3.5 प्रतिशत ब्याज दर के साथ $ 100,000 ऋण की लागत पहले दस वर्षों के दौरान प्रति माह केवल $ 291.67 होगी, लेकिन शेष 20 वर्षों (लगभग दोगुनी) के दौरान $ 579.96 प्रति माह।
30 वर्षों में, $ 100,000 ऋण की कीमत आपको $ 174,190.80 होगी – इसकी गणना ($ 291.67 x 120 भुगतान) + ($ 579.96 x 240 भुगतान) के रूप में की जाएगी। यदि आपने उसी 3.5 प्रतिशत ब्याज दर (जैसा कि ऊपर बताया गया है) पर 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट लोन लिया है, तो आपकी 30 साल की कुल लागत $ 161,656.09 होगी। ब्याज-मात्र ऋण पर ब्याज में $ 12,534.71 अधिक है, और अतिरिक्त ब्याज लागत यही है कि आप अपने पूर्ण अवधि के लिए ब्याज-मात्र ऋण नहीं रखना चाहते हैं। आपका वास्तविक ब्याज व्यय कम होगा, हालांकि, यदि आप बंधक ब्याज कर कटौती लेते हैं।
क्या इस प्रकार के ऋण व्यापक रूप से उपलब्ध हैं?
द कम्प्लीट गाइड टू परचेजिंग ” के लेखक येल इशाकिस कहते हैं । एक घर । ”
फ्लेमिंग कहते हैं कि अधिकांश जंबो, परिवर्तनीय-दर वाले ऋण पांच, सात या दस वर्षों की निश्चित अवधि के साथ हैं। जंबो ऋण एक प्रकार का गैर-अनुरूप ऋण है। अनुरूप ऋणों के विपरीत, गैर-अनुकूल ऋण आमतौर पर सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों, फ्रेडी मैक को बेचे जाने के योग्य नहीं होते हैं – अनुरूप बंधक के सबसे बड़े खरीदार और एक कारण है कि अनुरूप ऋण इतने व्यापक रूप से उपलब्ध हैं।
जब फैनी और फ्रेडी बंधक उधारदाताओं से ऋण खरीदते हैं, तो वे अतिरिक्त ऋण जारी करने के लिए उधारदाताओं के लिए अधिक पैसा उपलब्ध कराते हैं। गैर-अनुरूप ऋणों जैसे ब्याज-केवल ऋणों का एक सीमित द्वितीयक बंधक बाजार है, इसलिए एक निवेशक को खोजना मुश्किल है जो उन्हें खरीदना चाहता है। अधिक ऋणदाता इन ऋणों पर लटकाते हैं और उन्हें घर में सेवा देते हैं, जिसका अर्थ है कि उनके पास अतिरिक्त ऋण बनाने के लिए कम पैसा है। ब्याज केवल ऋण के रूप में व्यापक रूप से उपलब्ध नहीं हैं। भले ही केवल ब्याज वाला ऋण ही जंबो ऋण नहीं है, फिर भी इसे गैर-अनुरूप माना जाता है।
क्योंकि केवल-ब्याज वाले ऋण ही व्यापक रूप से उपलब्ध नहीं हैं, जैसे कि, 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट ऋण, “एक अच्छा ब्याज खोजने के लिए सबसे अच्छा तरीका केवल ऋणदाता एक अच्छा नेटवर्क के साथ एक सम्मानित दलाल के माध्यम से है, क्योंकि यह कुछ ले जाएगा ऑफ़र खोजने और तुलना करने के लिए गंभीर खरीदारी, ”फ्लेमिंग कहते हैं।
लागतों की तुलना करना
फ्लेमिंग कहते हैं, ‘ब्याज दर में बढ़ोतरी के लिए ब्याज की दर में बदलाव उधार देने वाले और दिन के हिसाब से होता है, लेकिन यह आंकड़ा कम से कम 0.25 प्रतिशत ब्याज दर पर चुकाएगा।’
इसी तरह, अटलांटा में एंजेल ओक होम लोन के अध्यक्ष व्हिटनी फाइट का कहना है कि एक ब्याज-दर पर बंधक केवल 0.125 से 0.375 प्रतिशत अधिक है, जो कि एक विशेष निश्चित ऋण या एआरएम के लिए दर से अधिक है।
यहां बताया गया है कि आपके मासिक भुगतान एक निश्चित दर वाले ऋण की तुलना में $ 100,000 ब्याज-मात्र ऋण या उस प्रकार के ऋण के लिए एक विशिष्ट दर पर पूरी तरह से परिशोधन एआरएम के साथ कैसे दिखेंगे:
- 7-वर्ष, ब्याज केवल एआरएम, 3.125 प्रतिशत: $ 260.42 मासिक भुगतान
- 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट पारंपरिक ऋण (केवल ब्याज नहीं), 3.625 प्रतिशत: $ 456.05 मासिक भुगतान
- 7-वर्ष, एआरएम (30-वर्षीय परिशोधन) को पूरी तरह से परिशोधन करते हुए, 2.875 प्रतिशत: $ 414.89 मासिक भुगतान