एक रियल एस्टेट किराये की संपत्ति के मूल्य के 5 तरीके

ऐसे कई सवाल हैं जो निवेशकों को खुद से पूछने चाहिए जब यह उनकी मेहनत की कमाई का निवेश करने की बात आती है। निवेश कितना लौटाएगा? इसकी कीमत क्या है? लेकिन इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि निवेशकों को इसके मूल्य से चिंतित होना चाहिए। यह विशेष रूप से सच है जब आप एक निवेश संपत्ति खरीदने पर विचार करते हैं।

राजस्व के बढ़ते स्रोत की पेशकश करते हैं, और यह पैसा बनाने का एक स्थिर तरीका है। लेकिन रियल एस्टेट किराये के खेल में आने से पहले, कोई मूल्यांकन करने के बारे में कैसे जाता है?

उच्च-स्तरीय किराये की संपत्ति को महत्व देने के कुछ सबसे सामान्य तरीके जानने के लिए पढ़ें।

चाबी छीन लेना

• एक निवेश संपत्ति पर लागत और रिटर्न का निर्धारण करना उतना ही महत्वपूर्ण है जितना कि इसके मूल्य का पता लगाना।
• निवेशक संपत्ति मूल्यों को निर्धारित करने के लिए बिक्री तुलना दृष्टिकोण, पूंजी परिसंपत्ति मूल्य निर्धारण मॉडल, आय दृष्टिकोण और लागत दृष्टिकोण का उपयोग कर सकते हैं।
• एक आकार-फिट-सभी समाधान नहीं है, इसलिए इन कारकों के संयोजन को लागू करने की आवश्यकता हो सकती है।

1. बिक्री तुलना दृष्टिकोण

बिक्री तुलना दृष्टिकोण (एससीए) मूल्य की सबसे पहचानने रूपों में से एक है आवासीय अचल संपत्ति । यह सबसे अधिक व्यापक रूप से मूल्यांकनकर्ताओं और अचल संपत्ति एजेंटों द्वारा उपयोग किया जाता है जब वे गुणों का मूल्यांकन करते हैं।

यह दृष्टिकोण समान घरों की तुलना में है जो एक निश्चित समय अवधि में स्थानीय रूप से बेचे या किराए पर दिए गए हैं। अधिकांश निवेशक किसी भी संभावित उभरते रुझान को चमकाने के लिए एक महत्वपूर्ण समय सीमा पर SCA देखना चाहते हैं।

SCA एक सापेक्ष मूल्य मान निर्दिष्ट करने के लिए विशेषताओं या विशेषताओं पर निर्भर करता है। ये मान कुछ विशेषताओं के आधार पर हो सकते हैं जैसे कि बेडरूम और बाथरूम, गैरेज और / या ड्राइववे, पूल, डेक, फायरप्लेस की संख्या – ऐसा कुछ जो किसी संपत्ति को अद्वितीय और उल्लेखनीय बनाता है।

प्रति वर्ग फुट की कीमत एक आम और आसानी से समझ में आने वाली मीट्रिक संपत्ति का मूल्य कहां होना चाहिए। दूसरे शब्दों में, यदि 2,000 वर्ग फुट का टाउनहाउस $ 1 / वर्ग फुट के लिए किराए पर लिया जाता है, तो निवेशक उस बॉलपार्क में आमदनी की उम्मीद कर सकते हैं, बशर्ते उस क्षेत्र में तुलनीय टाउनहाउस भी इसके लिए जा रहे हों।

बिक्री तुलना दृष्टिकोण का उदाहरण

ध्यान रखें कि SCA कुछ सामान्य है – यानी, हर घर में एक विशिष्टता है जो हमेशा मात्रात्मक नहीं होती है। खरीदारों और विक्रेताओं में अद्वितीय स्वाद और अंतर हैं। SCA का मतलब आधारभूत या उचित राय है, न कि अचल संपत्ति के लिए एक सही भविष्यवक्ता या मूल्यांकन उपकरण। यह एक ऐसी विधि भी है जिसका उपयोग अपेक्षाकृत समान घरों की तुलना में किया जाना चाहिए।

तो यह काम नहीं करता है यदि आप उस संपत्ति को महत्व देने जा रहे हैं जिसमें आप रुचि रखते हैं, जो कि गेराज, स्विमिंग पूल, छह बेडरूम और एक अन्य संपत्ति के साथ पांच पूर्ण बाथरूम के साथ 2,000 वर्ग फीट है जिसमें आधे बेडरूम हैं, कोई पूल नहीं है और केवल 1,200 वर्ग फीट है।

निवेशकों के लिए एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण का अनुरोध करते समय एक प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता या अचल संपत्ति एजेंट का उपयोग करना भी महत्वपूर्ण है । यह धोखाधड़ी के मूल्यांकन के जोखिम को कम करता है, जो 2007 के रियल एस्टेट संकट के दौरान व्यापक हो गया। 

2. कैपिटल एसेट प्राइसिंग मॉडल

कैपिटल एसेट प्राइसिंग मॉडल (सीएपीएम) एक अधिक व्यापक मूल्यांकन उपकरण है। CAPM जोखिम और अवसर लागत की अवधारणाओं का परिचय देता है क्योंकि यह रियल एस्टेट निवेश पर लागू होता है।

यह मॉडल किराये की आय से प्राप्त निवेश (आरओआई) पर संभावित रिटर्न को देखता है और इसकी तुलना अन्य निवेशों से करता है, जिनमें कोई जोखिम नहीं है, जैसे कि संयुक्त राज्य ट्रेजरी बांड या अचल संपत्ति में निवेश के वैकल्पिक रूप, जैसे कि रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) ) का है।

संक्षेप में, यदि जोखिम-मुक्त या गारंटीकृत निवेश पर अपेक्षित रिटर्न किराये की आय से संभावित आरओआई से अधिक है, तो यह बस किराये की संपत्ति के जोखिम को लेने के लिए वित्तीय समझ नहीं बनाता है। जोखिम के संबंध में, CAPM वास्तविक संपत्ति को किराए पर देने के निहित जोखिमों पर विचार करता है ।

जोखिम

उदाहरण के लिए, सभी किराये की संपत्ति समान नहीं हैं। स्थान और संपत्ति की आयु महत्वपूर्ण विचार हैं। पुरानी संपत्ति किराए पर लेने का मतलब है कि मकान मालिकों को उच्च रखरखाव खर्च की संभावना होगी ।

उच्च अपराध वाले क्षेत्र में किराए पर लेने की संपत्ति को एक गेटेड समुदाय में किराये की तुलना में अधिक सुरक्षा सावधानियों की आवश्यकता होगी।

यह मॉडल आपके निवेश पर विचार करने से पहले या किराये पर मूल्य निर्धारण संरचना स्थापित करते समय इन जोखिमों में फैक्टरिंग का सुझाव देता है। सीएपीएम आपको यह निर्धारित करने में मदद करता है कि आप अपने पैसे को जोखिम में डालने के लिए किस रिटर्न के लायक हैं।

3. आय का दृष्टिकोण

आय दृष्टिकोण इस बात पर केंद्रित है कि किराये की संपत्ति के लिए संभावित आय प्रारंभिक निवेश के सापेक्ष क्या होती है । आमदनी के दृष्टिकोण का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश के लिए अक्सर किया जाता है ।

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आय के दृष्टिकोण का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति के निवेश के साथ अक्सर किया जाता है क्योंकि यह अचल संपत्ति खरीदने के लिए नकदी के प्रारंभिक परिव्यय के सापेक्ष संपत्ति पर किराये की संभावित आय की जांच करता है।

आय दृष्टिकोण वार्षिक निर्धारित करने पर निर्भर करता है पूंजीकरण दर एक निवेश के लिए। यह दर संपत्ति के वर्तमान मूल्य से विभाजित सकल किराए के गुणक से अनुमानित वार्षिक आय है। इसलिए अगर किसी कार्यालय की इमारत को खरीदने में $ 120,000 का खर्च आता है और किराये से अपेक्षित मासिक आय $ 1,200 है, तो अपेक्षित वार्षिक पूंजीकरण दर है: 14,400 ($ 1,200 x 12 महीने),000 $ 120,000 = 0.12 या 12%

यह कुछ मान्यताओं के साथ एक बहुत ही सरल मॉडल है। संभावना से अधिक, एक बंधक पर ब्याज खर्च होते हैं । इसके अलावा, भविष्य के किराये की आय आज से पांच साल पहले की तुलना में कम या ज्यादा मूल्यवान हो सकती है।

कई निवेशक पैसे के शुद्ध वर्तमान मूल्य से परिचित हैं । अचल संपत्ति के लिए लागू, इस अवधारणा को एक रियायती नकदी प्रवाह के रूप में भी जाना जाता है । भविष्य में प्राप्त डॉलर मुद्रास्फीति के साथ-साथ अपस्फीति के जोखिम के अधीन हैं, और इसके लिए रियायती शब्दों में प्रस्तुत किया गया है।

4. सकल किराया गुणक दृष्टिकोण

सकल किराया गुणक (जीआरएम) दृष्टिकोण एक किराए की संपत्ति के आधार पर मान लेता है जो एक निवेशक प्रत्येक वर्ष एकत्र कर सकता है। यह मापने का एक त्वरित और आसान तरीका है कि क्या कोई संपत्ति निवेश के लायक है। यह, ज़ाहिर है, किसी भी कर, बीमा, उपयोगिताओं और संपत्ति से जुड़े अन्य खर्चों पर विचार करने से पहले है, इसलिए इसे नमक के अनाज के साथ लिया जाना चाहिए।

हालांकि यह आय के दृष्टिकोण के समान हो सकता है, लेकिन सकल किराया गुणक दृष्टिकोण शुद्ध परिचालन आय को इसकी कैप दर के रूप में उपयोग नहीं करता है, बल्कि इसके बजाय सकल किराया।

सकल किराया गुणक की कैप दर एक से अधिक है, जबकि आय दृष्टिकोण के लिए कैप दर एक प्रतिशत मूल्य है। सेब-से-सेब की तुलना प्राप्त करने के लिए, आपको जीआरएम और अन्य की किराये की आय को देखना चाहिए, उसी तरह की संपत्तियां जिसमें आप रुचि रखते हैं।

सकल किराया गुणक दृष्टिकोण का उदाहरण

मान लीजिए कि आप $ 90,000 की वार्षिक आय के साथ $ 500,000 की तलाश में हैं, जो पड़ोस में बेची गई है। इसकी जीआरएम की गणना करने के लिए, हम बिक्री मूल्य को वार्षिक किराये की आय से विभाजित करते हैं: $ 500,000 GR $ 90,000 = 5.56।

आप इस आंकड़े की तुलना उस व्यक्ति से कर सकते हैं जिसे आप देख रहे हैं, जब तक आप इसकी वार्षिक किराये की आय को जानते हैं। आप जीआरएम को उसकी वार्षिक आय से गुणा करके उसके बाजार मूल्य का पता लगा सकते हैं। यदि यह हाल ही में बेची गई एक से अधिक है – यानी $ 500,000 के लिए – यह इसके लायक नहीं हो सकता है, तो आगे बढ़ने पर विचार करें।

5. लागत दृष्टिकोण

लागत दृष्टिकोण अचल संपत्ति राज्यों मूल्य है कि संपत्ति केवल लायक क्या यह यथोचित के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है। यह भूमि मूल्य और किसी भी सुधार के मूल्यह्रास मूल्य को मिलाकर अनुमानित किया जाता है ।

इस स्कूल के मूल्यांकनकर्ता अक्सर वास्तविक संपत्ति के लिए लागत दृष्टिकोण को संक्षेप में प्रस्तुत करने के लिए सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग करते हैं। यह अक्सर रिक्त भूमि के मूल्य के आधार के रूप में उपयोग किया जाता है।

उदाहरण के लिए, यदि आप एक अपार्टमेंट डेवलपर हैं, जो बंजर क्षेत्र में तीन एकड़ जमीन को कोंडोमिनियम में बदलने की तलाश कर रहे हैं, तो उस जमीन का मूल्य उस भूमि के सर्वोत्तम उपयोग पर आधारित होगा। यदि भूमि तेल क्षेत्रों से घिरी है और निकटतम व्यक्ति 20 मील दूर रहता है, तो सबसे अच्छा उपयोग और इसलिए उस संपत्ति का उच्चतम मूल्य अपार्टमेंट में परिवर्तित नहीं हो रहा है, लेकिन संभवतः अधिक तेल खोजने के लिए ड्रिलिंग अधिकारों का विस्तार करना है।

एक और सबसे अच्छा उपयोग तर्क संपत्ति ज़ोनिंग के साथ करना है । यदि आवासीय संपत्ति को आवासीय उद्देश्यों के लिए ज़ोन नहीं किया जाता है, तो इसका मूल्य कम हो जाता है, क्योंकि डेवलपर को फिर से तैयार होने के लिए महत्वपूर्ण लागतों को उठाना होगा। यह दृष्टिकोण सबसे विश्वसनीय माना जाता है जब नई संरचनाओं पर उपयोग किया जाता है और पुराने गुणों के लिए कम विश्वसनीय होता है। विशेष उपयोग के गुणों को देखते हुए यह अक्सर एकमात्र विश्वसनीय दृष्टिकोण होता है। 

तल – रेखा

किराये की संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने का कोई एक तरीका नहीं है। अधिकांश गंभीर निवेशक किराये की संपत्तियों के बारे में निवेश निर्णय लेने से पहले इन सभी मूल्यांकन विधियों से घटकों को देखते हैं। इन परिचयात्मक मूल्यांकन अवधारणाओं को सीखना अचल संपत्ति निवेश के खेल में सही दिशा में एक कदम होना चाहिए।

फिर, एक बार जब आप एक संपत्ति पा लेते हैं जो आपको एक अनुकूल राशि प्राप्त कर सकती है, तो एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करके अपनी नई संपत्ति के लिए एक अनुकूल ब्याज दर ढूंढें। इस उपकरण का उपयोग करने से आपको एक संभावित किराये की संपत्ति का मूल्यांकन करने के साथ काम करने के लिए और अधिक ठोस आंकड़े मिलेंगे।