परिचालन व्यय अनुपात (OER)
ऑपरेटिंग एक्सपेंस रेशियो (OER) क्या है?
अचल संपत्ति में, परिचालन व्यय अनुपात (OER) संपत्ति का एक टुकड़ा संचालित करने के लिए लागत का एक माप है, संपत्ति द्वारा आय के मुकाबले। इसकी संपत्ति की परिचालन व्यय (माइनस मूल्यह्रास) को इसकी सकल परिचालन आय से विभाजित करके गणना की जाती है।
OER का उपयोग समान गुणों के खर्चों की तुलना करने के लिए किया जाता है। एक निवेशक को लाल झंडे की तलाश करनी चाहिए, जैसे उच्च रखरखाव खर्च, परिचालन आय या उपयोगिताओं जो उसे एक विशिष्ट संपत्ति खरीदने से रोक सकती हैं।
आदर्श OER 60% और 80% के बीच है (हालाँकि यह जितना कम है, उतना अच्छा है)।
चाबी छीन लेना
- अचल संपत्ति में, परिचालन व्यय अनुपात (OER) संपत्ति का एक टुकड़ा संचालित करने के लिए लागत का एक माप है, संपत्ति द्वारा आय के मुकाबले।
- परिचालन व्यय अनुपात (OER) की गणना सभी परिचालन खर्चों को परिचालन आय से कम मूल्यह्रास को विभाजित करके की जाती है।
- एक कम परिचालन व्यय अनुपात (OER) निवेशकों के लिए अधिक वांछनीय है क्योंकि इसका मतलब है कि व्यय राजस्व के सापेक्ष कम से कम किए जाते हैं।
परिचालन व्यय अनुपात (OER) को समझना
ऑपरेटिंग एक्सपेंस रेशियो (OER) के लिए फॉर्मूला
1:23
किसी संपत्ति के लिए OER की गणना करने के लिए, आपको परिचालन खर्चों को जानना होगा। इनमें व्यवसाय करने की सामान्य लागत के रूप में किए गए सभी शुल्क और लागत शामिल हैं। आपको संपत्ति के मूल्यह्रास व्यय की गणना करने की भी आवश्यकता होगी, जो नियोजित विशेष लेखा पद्धति से भिन्न होगी।
कई वर्षों में ओईआर की गणना करने से निवेशकों को परिचालन खर्चों में संपत्ति के रुझानों पर ध्यान देने में मदद मिल सकती है। अगर किसी संपत्ति की लागत सालाना आय से अधिक दर पर बढ़ती है, तो OER सालाना भी बढ़ता है। इसलिए, निवेशक के पास संपत्ति रखने में अधिक धन खो सकता है।
जब एक अपार्टमेंट बिल्डिंग का मालिक होता है, तो एक निवेशक को संभावित किराये की आय के बजाय, प्रभावी किराये की आय, या संभावित किराये की आय माइनस रिक्ति और क्रेडिट घाटे का उपयोग करके रिक्तियों में आंकड़ा करना चाहिए। क्योंकि रिक्तियों को प्रबंधित करना कुशल संपत्ति प्रबंधन में शामिल है, जिसमें OER में रिक्तियां ऑपरेटिंग खर्चों की अधिक सटीक तस्वीर देती हैं और दिखाती हैं कि सुधार कहां हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक खराब प्रबंधित संपत्ति की सबसे अधिक संभावना है कि रिक्ति दर अधिक होगी, जो ओईआर में परिलक्षित होगी।
संपत्ति प्रबंधन शुल्क, उपयोगिताओं, कचरा हटाने, रखरखाव, बीमा, मरम्मत, संपत्ति कर, और अन्य लागत ओईआर में शामिल हैं। अतिरिक्त परिचालन खर्च जो निवेशकों को ओईआर में लगाना चाहिए, उनमें संपत्ति प्रबंधन शुल्क, भूनिर्माण, अटॉर्नी शुल्क, मकान मालिक का बीमा और बुनियादी संपत्ति बीमा शामिल हैं। ये लागत दैनिक आधार पर संपत्ति को चलाने में मदद करती हैं। इस कारण से, ऋण भुगतान, पूंजीगत सुधार और व्यक्तिगत संपत्ति को परिचालन व्यय से बाहर रखा गया है।
एक कम OER का आमतौर पर मतलब है कि संपत्ति को कुशलता से प्रबंधित किया जा रहा है और निवेशकों के लिए अधिक लाभदायक है, और संपत्ति की कम आय परिचालन और रखरखाव लागत को कवर कर रही है। यदि व्यवसाय स्केलेबल है, तो मालिक बहुत परिचालन खर्चों को बढ़ाए बिना प्रत्येक इकाई पर किराया बढ़ा सकता है। इसके अलावा, ओईआर यह दिखा सकता है कि संभावित मुद्दे कहां हो सकते हैं, जैसे कि उपयोगिता बिल में पर्याप्त वृद्धि हो रही है, इसलिए निवेशक समस्याओं को अधिक तेज़ी से हल कर सकते हैं और अपने लाभ के स्तर की रक्षा कर सकते हैं।
ऑपरेटिंग एक्सपेंस रेशियो (OER) का उदाहरण
एक काल्पनिक उदाहरण लें, जहां निवेशक ए एक बहु-परिवार अपार्टमेंट इमारत का मालिक है और किराए में $ 65,000 प्रति माह लाता है। निवेशक अपने मासिक बंधक भुगतान, करों, उपयोगिताओं, और इतने पर सहित परिचालन खर्चों के लिए $ 50,000 का भुगतान करता है। इस साल भी संपत्ति 85,000 डॉलर घटने की उम्मीद है।
इसलिए, वार्षिक OER की गणना इस प्रकार की जा सकती है:
[()$५०,०००