रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम (RESPA)
रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रक्रिया अधिनियम (RESPA) क्या है?
रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसिजर्स एक्ट (RESPA) को 1975 में कांग्रेस द्वारा होमबॉयर्स और विक्रेताओं को पूर्ण निपटान लागत के खुलासे के लिए प्रदान किया गया था। RESPA को अचल संपत्ति निपटान प्रक्रिया में अपमानजनक प्रथाओं को खत्म करने, किकबैक पर रोक लगाने और एस्क्रो खातों के उपयोग को सीमित करने के लिए भी पेश किया गया था। RESPA एक संघीय क़ानून है जिसे अब उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (सीएफपीबी) द्वारा विनियमित किया जाता है ।
चाबी छीन लेना
- RESPA अधिकांश खरीद ऋण, पुनर्वित्त, संपत्ति सुधार ऋण और ऋण की इक्विटी लाइनों पर लागू होता है।
- RESPA के लिए ऋणदाताओं, बंधक दलालों या होम लोन के अधिकारियों की आवश्यकता होती है, ताकि अचल संपत्ति लेनदेन, निपटान सेवाओं और उपभोक्ता संरक्षण कानूनों से संबंधित उधारकर्ताओं को खुलासे प्रदान किए जा सकें।
- RESPA ऋण सेवकों को अत्यधिक बड़े एस्क्रो खातों की मांग करने से रोकता है और विक्रेताओं को टाइटल इंश्योरेंस कंपनियों को अनिवार्य करने से रोकता है।
- एक वादी के पास उल्लंघन को लागू करने के लिए मुकदमा लाने के लिए एक वर्ष तक का समय है जहां निपटान प्रक्रिया के दौरान किकबैक या अन्य अनुचित व्यवहार हुआ।
- एक वादी के पास अपने लोन सेवक के खिलाफ मुकदमा चलाने के लिए तीन साल तक का समय होता है।
रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम (RESPA) को समझना
प्रारंभ में 1974 में कांग्रेस द्वारा पारित, RESPA 20 जून, 1975 को प्रभावी हो गया। RESPA का कई वर्षों में कई परिवर्तनों और संशोधनों द्वारा प्रभाव डाला गया है। प्रवर्तन शुरू में अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के अधिकार क्षेत्र में आया । 2011 के बाद, उन जिम्मेदारियों को सीएफपीबी ने डोड-फ्रैंक वॉल स्ट्रीट सुधार और उपभोक्ता संरक्षण कानून के कारण मान लिया था।
अपनी स्थापना से, RESPA ने एक से चार पारिवारिक आवासीय संपत्तियों से जुड़े बंधक ऋणों को विनियमित किया है।आरईएसपीए का उद्देश्य उधारकर्ताओं को उनकी निपटान लागतों के बारे में शिक्षित करना और किकबैक प्रथाओं और रेफरल शुल्क को समाप्त करना है जो बंधक प्राप्त करने की लागत को बढ़ा सकते हैं।आरईएसपीए द्वारा कवर किए गए ऋणों के प्रकारों में अधिकांश खरीद ऋण, धारणाएं, पुनर्वित्त, संपत्ति सुधार ऋण, औरक्रेडिट की इक्विटी लाइनें शामिल हैं ।
RESPA के लिए ऋणदाताओं, बंधक दलालों या होम लोन के अधिकारियों को अचल संपत्ति लेनदेन के बारे में किसी भी जानकारी का उधारकर्ताओं को खुलासा करने की आवश्यकता होती है।सूचना प्रकटीकरण में निपटान सेवाओं, प्रासंगिक उपभोक्ता संरक्षण कानून, और अचल संपत्ति निपटान प्रक्रिया की लागत से जुड़ी कोई अन्य जानकारी शामिल होनी चाहिए।बंद करने की प्रक्रिया से जुड़े सेवा प्रदाताओं और अन्य पक्षों के बीच व्यावसायिक संबंधों को भी उधारकर्ता को बताना चाहिए।
RESPA विशिष्ट प्रथाओं, जैसे कि किकबैक, रेफरल और अनर्जित शुल्क को प्रतिबंधित करता है।यह एस्क्रो खातों के उपयोग को भी नियंत्रित करता है – जैसे कि ऋण सेवकों को अत्यधिक बड़े एस्क्रो खातों की मांग करने के लिए रोकना – और शीर्षक बीमा कंपनियों को बेचने से विक्रेताओं को प्रतिबंधित करता है।
RESPA के उल्लंघन के लिए प्रवर्तन प्रक्रियाएं
एक वादी के पास उल्लंघन को लागू करने के लिए मुकदमा लाने के लिए एक वर्ष तक का समय है जहां निपटान प्रक्रिया के दौरान किकबैक या अन्य अनुचित व्यवहार हुआ।
यदि उधारकर्ता के पास अपने ऋण सेवक के खिलाफ शिकायत है, तो किसी भी मुकदमे को दायर करने से पहले विशिष्ट कदम उठाने चाहिए। उधारकर्ता को उनके मुद्दे की प्रकृति का विवरण देते हुए, लिखित रूप में उनके ऋण सेवक से संपर्क करना चाहिए। शिकायतकर्ता को शिकायत प्राप्त होने के 20 व्यावसायिक दिनों के भीतर उधारकर्ता की शिकायत का जवाब देना आवश्यक है। इस मुद्दे को सही करने या खाते की वर्तमान स्थिति की वैधता के लिए इसके कारणों को देने के लिए सेवा प्रदाता के पास 60 कार्य दिवस हैं। समस्या हल होने तक उधारकर्ताओं को आवश्यक भुगतान करना जारी रखना चाहिए।
यदि आप अपने अचल संपत्ति के लेन-देन में वकील का उपयोग नहीं करते हैं, तो यदि आप मानते हैं कि RESPA उल्लंघन हुआ है, तो तुरंत एक के साथ संपर्क में रहना सबसे अच्छा है। एक अचल संपत्ति वकील कानूनी प्रक्रिया को नेविगेट करने में आपकी सहायता करने में सक्षम होगा।
एक वादी के पास तीन साल तक का समय होता है, जो अपने लोन सेवक के खिलाफ विशिष्ट बाधाओं के लिए एक सूट ला सकता है।इनमें से कोई भी सूट किसी भी संघीय जिला अदालत में लाया जा सकता है यदि न्यायालय या तो उस जिले में है जहां संपत्ति स्थित है या यदि वह जिले में है जहां रेजपा उल्लंघन हुआ है।
रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम (RESPA) की आलोचना
आरईएसपीए के आलोचकों का कहना है कि कुछ अपमानजनक व्यवहार जो अधिनियम को समाप्त करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, जिसमें किकबैक भी शामिल है। इसका एक उदाहरण ऋणदाता हैं जो शीर्षक बीमा कंपनियों को कैप्टिव बीमा प्रदान करते हैं, जिनके साथ वे काम करते हैं। (एक कैप्टिव इंश्योरेंस कंपनी एक बड़ी फर्म की पूर्ण स्वामित्व वाली सहायक कंपनी है जिसे माता-पिता के लिए बीमा पॉलिसी लिखने का काम सौंपा जाता है, और किसी अन्य कंपनी का बीमा भी नहीं करता है।)
आलोचकों का कहना है कि यह अनिवार्य रूप से एक किकबैक तंत्र है क्योंकि ग्राहक आमतौर पर अपने ऋणदाता या रियल एस्टेट एजेंट से जुड़े सेवा प्रदाताओं का उपयोग करने का चुनाव करते हैं (हालांकि ग्राहकों को दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है जो कहते हैं कि वे किसी भी सेवा प्रदाता को चुनने के लिए स्वतंत्र हैं जो वे चाहते हैं)।
इन आलोचनाओं के कारण, RESPA में बदलाव करने के कई प्रयास हुए हैं। एक प्रस्ताव में प्रत्येक सेवा के लिए किसी भी सेवा प्रदाता का उपयोग करने के लिए ग्राहकों के लिए विकल्प निकालना शामिल है। इसके स्थान पर एक ऐसी प्रणाली होगी जहां सेवाओं को बंडल किया जाता है, लेकिन रियल एस्टेट एजेंट या ऋणदाता अन्य सभी लागतों के लिए सीधे भुगतान के लिए जिम्मेदार है। इस प्रणाली का लाभ यह है कि उधारदाताओं (जिनके पास हमेशा अधिक क्रय शक्ति होती है) सभी अचल संपत्ति निपटान सेवाओं के लिए सबसे कम कीमतों की तलाश करने के लिए मजबूर होंगे।
RESPA के अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
कौन सुरक्षित करता है?
RESPA का उद्देश्य उन उपभोक्ताओं की रक्षा करना है जो बंधक ऋण के लिए पात्र बनना चाहते हैं।हालाँकि, RESPA प्रकार के ऋणों की रक्षा नहीं करता है।किसी व्यवसाय या कृषि उद्देश्य के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण को RESPA द्वारा कवर नहीं किया जाता है।
RESPA के बारे में क्या जानकारी दी जानी चाहिए?
RESPA के लिए आवश्यक है कि उधारकर्ताओं को अलग-अलग समय पर कई खुलासे मिले। सबसे पहले, ऋणदाता या बंधक दलाल को आपको कुल निपटान सेवा शुल्क का अनुमान देना होगा जो आपको भुगतान करना होगा। (यह अनुमान एक अच्छा विश्वास अनुमान है; हालाँकि, वास्तविक लागत अलग-अलग हो सकती है।) ऋणदाता या बंधक ब्रोकर को एक लिखित प्रकटीकरण भी प्रदान करना होगा जब आप ऋण के लिए या अगले तीन कार्यदिवसों के भीतर आवेदन करेंगे, यदि उन्हें उम्मीद है कि कोई और व्यक्ति एकत्रित होगा आपके बंधक भुगतान (एक ऋण की सेवा के रूप में भी संदर्भित)।
यदि आवश्यक हो, तो आपके ऋणदाता या बंधक दलाल को संबद्ध व्यवसाय व्यवस्था प्रकटीकरण प्रदान करना होगा।यह खुलासा इंगित करता है कि ऋणदाता, रियल एस्टेट ब्रोकर या आपकी बस्ती के अन्य प्रतिभागियों ने आपको निपटान सेवा के लिए संबद्ध के लिए संदर्भित किया है।(एक सहबद्ध एक व्यवसाय है जिसे एक सामान्य कॉर्पोरेट अभिभावक द्वारा नियंत्रित किया जाता है।) एक व्यावसायिक दिन आपके ऋण का निपटान करने से पहले, आपको अपने एचयूडी -1 निपटान कथन का निरीक्षण करने का अधिकार है।HUD-1 सेटलमेंट में क्रेता और विक्रेता को उपभोक्ता क्रेडिट बंधक लेनदेन में सभी शुल्कों और क्रेडिटों की एक आइटम सूची शामिल होती है।
RESPA क्यों पारित किया गया था?
RESPA एस्क्रो खातों के उपयोग को सीमित करने और रियल एस्टेट उद्योग में अपमानजनक प्रथाओं को प्रतिबंधित करने के प्रयास के हिस्से के रूप में पारित किया गया था, जैसे कि किकबैक और रेफरल शुल्क।