साझा प्रशंसा बंधक (एसएएम)

एक साझा प्रशंसा बंधक (एसएएम) क्या है?

एक साझा सराहना बंधक (एसएएम) तब होता है जब घर का उधारकर्ता या खरीदार ऋणदाता के साथ घर के मूल्य में प्रशंसा का प्रतिशत साझा करता है । इस अतिरिक्त मुआवजे के बदले में, ऋणदाता एक ब्याज दर चार्ज करने के लिए सहमत होता है जो मौजूदा बाजार ब्याज दर से कम है।

एक साझा प्रशंसा बंधक को समझना

एक साझा सराहना बंधक (एसएएम) संपत्ति के पुनर्विक्रय के दौरान एक नियमित बंधक से अलग है। एक मानक बंधक के साथ, उधारकर्ता ऋणदाता को ऋण पर ब्याज का भुगतान करता है और एक निर्धारित संख्या से अधिक वर्षों तक ब्याज देता है। जब उधारकर्ता घर बेचता है, तो बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग बंधक का भुगतान करने के लिए किया जाता है यदि बैंक में अभी भी बकाया है।

एक उदाहरण के रूप में, मान लें कि एक मकान मालिक ने $ 300,000 का वित्त पोषण किया, और बंधक के अंत में, उधारकर्ता ने ऋण का भुगतान किया है। मान लें कि घर का मूल्य $ 300,000 से $ 360,000 या 20% तक बढ़ गया है। उधारकर्ता बिक्री से प्राप्त आय के साथ-साथ 20% लाभ प्राप्त करता है।

एसएएम के साथ, उधारकर्ता घर की सराहना की गई कीमत का एक हिस्सा ऋणदाता को देने के लिए सहमत होता है जब उधारकर्ता घर बेचता है, साथ ही बंधक का भुगतान भी करता है। बैंक को भुगतान की गई सराहना की गई राशि को आकस्मिक ब्याज कहा जाता है क्योंकि आप ऋणदाता को संपत्ति के सराहना मूल्य में ब्याज दे रहे हैं। आकस्मिक ब्याज अग्रिम के लिए सहमत है और संपत्ति बेचने पर ऋणदाता के कारण है। बैंक आम तौर पर एसएएम पर कम ब्याज दर की पेशकश करेगा।

हमारे पहले उदाहरण का उपयोग करते हुए, मान लें कि उधारकर्ता ने बैंक के साथ साझा-सराहना बंधक में प्रवेश किया, जिसमें 25% का आकस्मिक खंड है। यदि आप याद करते हैं, मूल्य में $ 60,000 के लाभ के लिए घर का मूल्य $ 300,000 से $ 360,000 तक है। एसएएम दिशानिर्देशों के तहत, गृहस्वामी बैंक को 60,000 डॉलर मूल्य के 25% या $ 15,000 का भुगतान करेगा।

चाबी छीन लेना

• एक साझा सराहना बंधक (एसएएम) तब होता है जब घर का उधारकर्ता या खरीदार ऋणदाता के साथ घर के मूल्य में प्रशंसा का प्रतिशत साझा करता है।
• इस अतिरिक्त मुआवजे के बदले में, ऋणदाता एक ब्याज दर चार्ज करने के लिए सहमत होता है जो कि मौजूदा बाजार ब्याज दर से कम है।
• एक साझा सराहना बंधक एक निर्धारित संख्या के वर्षों के बाद चरणबद्ध आउट क्लाज हो सकता है।

साझा प्रशंसा बंधक के रूपांतर

साझा सराहना बंधक में विभिन्न अंतर्विरोध हो सकते हैं। एक एसएएम में चरणबद्ध आउट क्लॉज शामिल हो सकता है, जिससे यह पूरी तरह से समाप्त हो सकता है या समय के साथ ऋणदाता को दिए गए प्रतिशत को कम कर सकता है। खंड मालिक को संपत्ति बेचने और बंधक ऋण वापस भुगतान करने के लिए प्रोत्साहित करता है। कुछ खंडों के साथ, आकस्मिक ब्याज पूरी तरह से समाप्त हो सकता है, जिससे बिक्री के समय गृहस्वामी के पास कुछ भी नहीं होता है।

चरणबद्ध आउट क्लॉज की एक और भिन्नता यह निर्धारित कर सकती है कि उधारकर्ता घर के मूल्य प्रशंसा का प्रतिशत केवल तभी भुगतान करता है जब घर पहले कुछ वर्षों में बेचा जाता है। एक विशिष्ट चरणबद्ध अवधि यह निर्धारित करेगी कि ऋणदाता को पांच साल के भीतर बेचने पर मूल्य प्रशंसा का 25% भुगतान किया जाएगा।

उधारकर्ता के लिए आदर्श स्थिति पांच साल के लिए घर रखने की होगी और यदि मूल्य में वृद्धि होती है, तो पांचवें वर्ष के बाद इसे बेच दें क्योंकि उधारकर्ता सभी मूल्य प्रशंसा रखेगा। हालांकि, उधारकर्ता के लिए जोखिम हो सकते हैं। यदि कोई उधारकर्ता घर नहीं बेचता है और बंधक समाप्त होने तक संपत्ति रखता है, तो उन्हें बैंक को सराहना मूल्य के अपने हिस्से का भुगतान करना पड़ सकता है – अगर कोई चरण-आउट खंड नहीं है।

दूसरी ओर, एसएएम उधारदाताओं को किसी भी खोए हुए ब्याज को वापस लेने में मदद करते हैं यदि एक उधारकर्ता बंधक का भुगतान करने से पहले संपत्ति बेचता है। बैंक बंधक ऋण पर लगाए गए ब्याज पर पैसा लगाते हैं, और अगर कोई खरीदार घर बेचता है, तो बैंक भविष्य के किसी भी ब्याज भुगतान को खो देता है। एक साझा सराहना बंधक संपत्ति बेचने पर ऋण पर ब्याज की हानि के कुछ ऑफसेट करने में मदद करता है।

व्यवहार में साझा प्रशंसा बंधक

साझा प्रशंसा बंधक का उपयोग कभी-कभी रियल एस्टेट निवेशकों और घर के फ्लिपर्स के साथ किया जाता है। फ़्लिपर्स वे निवेशक हैं जो लाभ को मोड़ने की उम्मीद में एक संपत्ति की खरीद और नवीकरण करते हैं। फ्लिपर्स के लिए एसएएम बढ़ते रियल एस्टेट बाजार में सबसे अच्छा काम करते हैं। हालांकि, इस प्रकार के होम लोन में अक्सर शेष राशि के पुनर्भुगतान की समय सीमा होती है। समय सीमा में नहीं बेची जाने वाली संपत्तियों में आमतौर पर प्रचलित बाजार दर पर शेष राशि का पुनर्वित्त होता है।

एक साझा सराहना बंधक के लिए एक और उपयोग है जब एक बंधक ऋण घर के मूल्य से अधिक है, या यह पानी के नीचे है । यदि घर के खरीद के बाद आवास बाजार में गिरावट आई तो पानी के नीचे बंधक हो सकता है। बैंक घर के निचले बाजार मूल्य से मेल खाने के लिए बंधक ऋण को कम करने के लिए ऋण संशोधन की पेशकश कर सकता है । बदले में, बैंक एक साझा सराहना बंधक के लिए ऋण को संशोधित करने के लिए कह सकता है।

हालांकि, एसएएम के साथ विभिन्न कर मुद्दे हो सकते हैं, जिससे उधारदाताओं को उधारकर्ताओं के रूप में सराहना लाभ के लिए एक ही कर उपचार नहीं मिल सकता है। परिणामस्वरूप, कर सलाहकार या एकाउंटेंट से संपर्क करने के लिए यह पता लगाना महत्वपूर्ण है कि क्या यह साझा सराहना बंधक का पीछा करने के लायक है।