टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर
टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर क्या है?
टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर, जिसे निकास दर के रूप में भी जाना जाता है, धारण अवधि के अंत में किसी संपत्ति के पुनर्विक्रय मूल्य का अनुमान लगाने के लिए उपयोग की जाने वाली दर है । प्रति वर्ष अपेक्षित शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को टर्मिनल कैप दर (प्रतिशत के रूप में व्यक्त) से विभाजित किया जाता है ताकि टर्मिनल मूल्य प्राप्त किया जा सके।
टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दरों का अनुमान तुलनीय लेनदेन डेटा या किसी विशेष संपत्ति के स्थान और विशेषताओं के लिए उपयुक्त माना जाता है।
चाबी छीन लेना
- टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर, या निकास दर, का उपयोग होल्डिंग अवधि के अंत में किसी संपत्ति के पुनर्विक्रय मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।
- गो-इन कैप दर संपत्ति के खरीद मूल्य से विभाजित संपत्ति के पहले साल के एनओआई का अनुमान है।
- यदि यह टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर गोइंग-इन दर से कम है, तो आमतौर पर इसका मतलब है कि संपत्ति निवेश लाभदायक था।
टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर को समझना
जा रहा-इन टोपी दर है अनुमान प्रथम वर्ष के शुद्ध परिचालन आय (NOI) प्रारंभिक निवेश या खरीद मूल्य से विभाजित। इसके विपरीत, टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर बिक्री मूल्य से विभाजित पिछले वर्ष (निकास वर्ष) की अनुमानित एनओआई है। यदि यह दर गोइंग-इन कैप दर से कम है, तो आमतौर पर इसका मतलब है कि संपत्ति निवेश लाभदायक था।
अधिकांश रियल एस्टेट निवेश करने वाले पेशेवर इस बात से सहमत हैं कि टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर को बाज़ार की वर्तमान दर से मिलान करना महत्वपूर्ण है, यह ध्यान में रखते हुए कि यह टर्मिनल कैप दर को थोड़ा बढ़ाने के लिए विकास के लिए एक सुरक्षित परीक्षण हो सकता है। एक गतिशील स्प्रेडशीट उच्चतम टर्मिनल पूंजीकरण दर स्थापित करने के लिए विकास परियोजना का परीक्षण करने के लिए उपयोगी हो सकती है जो अभी भी निवेशकों को पर्याप्त लाभ प्रदान करेगी।
सेवी रियल एस्टेट निवेशक बाजार और संपत्ति प्रकारों की तलाश करते हैं, जिसके लिए बाजार पूंजीकरण दरों में गिरावट की उम्मीद है, क्योंकि कम कैपिटल कैपिटलाइज़ेशन दर, कैप-इन कैप दर की तुलना में, पूंजीगत लाभ का परिणाम होगा, यह मानते हुए कि शुद्ध परिचालन आय नहीं होगी होल्डिंग अवधि में कमी। जिन डेटा पर विचार किया जाना चाहिए उनमें से प्रत्येक में अंतरिक्ष की प्रत्येक श्रेणी के लिए आपूर्ति-और-डिमांड मीट्रिक शामिल हैं, साथ ही संचालन के प्रत्येक क्षेत्र से संबंधित सेवाओं और खर्चों के लिए।
जबकि भविष्य हमेशा अनिश्चित होता है, किसी भी होल्डिंग अवधि के अंत के बारे में दो चीजें निश्चित हैं: इमारतें उम्र और बाजार बदल जाएंगे। इस प्रकार यह महत्वपूर्ण है कि सभी रियल एस्टेट निवेशक एक प्रोजेक्ट के लिए टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर को सटीक रूप से इंगित करने के लिए जितना संभव हो उतना डेटा संकलित और विश्लेषण करें।
टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन दर का उदाहरण
एक निवेशक पूरी तरह से कब्जे वाली संपत्ति को $ 100 मिलियन में खरीदता है। प्रथम-वर्ष NOI का अनुमान $ 5.0 मिलियन है। इसलिए गो-कैप दर 5.0% है। सात साल बाद, निवेशक का मानना है कि टर्मिनल पूंजीकरण दर लगभग 4.0% है। पिछले साल के NOI, जो रास्ते में खाते में वृद्धि को ध्यान में रखते हुए, $ 5.5 मिलियन (फिर से, पूर्ण अधिभोग मानते हुए) में अनुमानित है।
पुनर्विक्रय मूल्य का अनुमान $ 137.5 मिलियन (4.0% में $ 5.5 मिलियन है जिसे 4.0% टर्मिनल कैपिटलाइज़ेशन, या निकास, दर से विभाजित किया गया है)।