इक्विटी REIT बनाम बंधक REIT

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के दो मुख्य प्रकार हैं जो निवेशक खरीद सकते हैं: इक्विटी आरईआईटी और बंधक आरईआईटी। इक्विटी आरईआईटी खुद की संपत्ति का संचालन करती है, जबकि बंधक आरईआईटी बंधक और संबंधित परिसंपत्तियों में निवेश करती है।

चाबी छीन लेना

• आरईआईटी ऐसी कंपनियां हैं जो आय-उत्पादक संपत्तियों का स्वामित्व, संचालन या वित्त करती हैं।
• इक्विटी आरईआईटी खुद करती है और संपत्तियों का संचालन करती है और मुख्य रूप से किराये की आय के माध्यम से राजस्व उत्पन्न करती है।
• बंधक आरईआईटी बंधक, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों और संबंधित परिसंपत्तियों में निवेश करते हैं और ब्याज आय के माध्यम से राजस्व उत्पन्न करते हैं।

REIT क्या है?

आरईआईटी एक प्रकार की सुरक्षा है जिसमें कंपनी का मालिक होता है और आम तौर पर अचल संपत्ति या अचल संपत्ति से संबंधित संपत्ति संचालित करता है। आरईआईटी प्रमुख बाजार एक्सचेंजों पर स्टॉक और व्यापार के समान हैं। आरईआईटी कंपनियों को निवेशकों के पूल से संयुक्त निवेश का उपयोग करके अचल संपत्ति या बंधक खरीदने की अनुमति देता है। इस प्रकार का निवेश बड़े और छोटे निवेशकों को अचल संपत्ति के स्वयं के शेयरों को समान करने की अनुमति देता है – बिना अचल संपत्ति खरीदने, संचालित या वित्त करने के लिए।

आरईआईटी में आमतौर पर कम से कम 100 निवेशकों की आवश्यकता होती है, और विनियमों को रोकते हैं जो अन्यथा एक संभावित नापाक काम होगा: आरईआईटी में अधिकांश निवेशकों की एक छोटी संख्या स्वयं के पास है।

आरईआईटी की कम से कम 75% संपत्ति अचल संपत्ति में होनी चाहिए, और इसकी सकल आय का कम से कम 75% संपत्ति, बिक्री की संपत्ति से किराए, बंधक ब्याज या लाभ से प्राप्त किया जाना चाहिए।

इसके अलावा, लाभांश के रूप में अपने शेयरधारकों को वार्षिक कर योग्य आय (पूंजीगत लाभ को छोड़कर) के कम से कम 90% का भुगतान करने के लिए कानून द्वारा आरईआईटी की आवश्यकता होती है। हालाँकि, यह प्रतिबंध वृद्धि उद्देश्यों के लिए आंतरिक नकदी प्रवाह का उपयोग करने की आरईआईटी की क्षमता को सीमित करता है।

इक्विटी आरईआईटी

इक्विटी रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट REIT के सबसे सामान्य प्रकार हैं। वे आय-उत्पादक रियल एस्टेट का अधिग्रहण, प्रबंधन, निर्माण, नवीकरण और बिक्री करते हैं। उनका राजस्व मुख्य रूप से उनके रियल एस्टेट होल्डिंग्स पर किराये की आय के माध्यम से उत्पन्न होता है।

एक इक्विटी REIT मोटे तौर पर निवेश कर सकता है, या यह एक विशेष खंड पर ध्यान केंद्रित कर सकता है।नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (नरेत) के अनुसार, 2019 में प्रत्येक सेगमेंट में कैसा प्रदर्शन हुआ, इसका एक हिस्सा है:

सामान्य तौर पर, इक्विटी आरईआईटी स्थिर आय प्रदान करते हैं। और क्योंकि ये आरईआईटी किराए को इकट्ठा करके राजस्व उत्पन्न करते हैं, उनकी आय पूर्वानुमान के लिए अपेक्षाकृत आसान है और समय के साथ बढ़ जाती है।

बंधक REITs

बंधक समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस), और संबंधित परिसंपत्तियों में निवेश करते हैं । जबकि इक्विटी आरईआईटी आमतौर पर किराए के माध्यम से राजस्व उत्पन्न करते हैं, बंधक आरईआईटी अपने निवेश पर ब्याज से आय अर्जित करते हैं।

उदाहरण के लिए, मान लें कि कंपनी ABC एक REIT के रूप में योग्य है। यह निवेशकों से उत्पन्न धन के साथ एक कार्यालय की इमारत खरीदता है और कार्यालय की जगह को किराए पर देता है। कंपनी एबीसी इस अचल संपत्ति की संपत्ति का मालिक है और इसका प्रबंधन करता है और अपने किरायेदारों से हर महीने किराया एकत्र करता है। कंपनी ABC को इस प्रकार एक इक्विटी REIT माना जाता है।

दूसरी ओर, मान लें कि कंपनी XYZ एक REIT के रूप में योग्य है और एक रियल एस्टेट डेवलपर को पैसा उधार देती है। कंपनी एबीसी के विपरीत, कंपनी एक्सवाईजेड ऋण पर अर्जित ब्याज से आय उत्पन्न करती है। कंपनी XYZ इस प्रकार एक बंधक REIT है।

इक्विटी आरईआईटी की तरह, अधिकांश बंधक आरईआईटी मुनाफे का भुगतान निवेशकों को लाभांश के रूप में किया जाता है। जब ब्याज दरें बढ़ रही हों तो बंधक REIT इक्विटी REITs से बेहतर करते हैं।

इक्विटी और बंधक REITs के जोखिम

सभी निवेशों की तरह, इक्विटी आरईआईटी और बंधक आरईआईटी के पास जोखिमों का हिस्सा है। यहां कुछ ऐसे हैं जिनके बारे में निवेशकों को जानकारी होनी चाहिए:

• इक्विटी REITs प्रकृति में चक्रीय द्वारा होते हैं और आर्थिक गिरावट की मंदी और अवधि के लिए संवेदनशील हो सकते हैं।
• इक्विटी आरईआईटी के साथ, बहुत अधिक आपूर्ति – उदाहरण के लिए, बाजार की तुलना में अधिक होटल के कमरे समर्थन कर सकते हैं – उच्च रिक्तियों और कम किराये की आय का कारण बन सकते हैं।
• ब्याज दरों में बदलाव बंधक REITs के लिए कमाई को प्रभावित कर सकता है। इसी तरह, कम ब्याज दरों से अधिक कर्जदारों को पुनर्वित्त या अपने बंधक को चुकाने में मदद मिल सकती है – और आरईआईटी को कम दर पर पुनर्निवेश करना होगा।
• अधिकांश बंधक प्रतिभूतियां जो REIT खरीदते हैं, संघीय सरकार द्वारा समर्थित हैं, जो क्रेडिट जोखिम को सीमित करता है। हालांकि, विशिष्ट निवेश के आधार पर कुछ क्रेडिट को उच्च क्रेडिट जोखिम के साथ उजागर किया जा सकता है।

तल – रेखा

आरईआईटी निवेशकों को खुद को संचालित करने, संचालित करने या वित्त गुणों के बिना अचल संपत्ति बाजार में टैप करने का एक तरीका देता है। इक्विटी और मॉर्गेज आरईआईटी दोनों को लाभांश के रूप में शेयरधारकों को 90% आय का भुगतान करने की आवश्यकता होती है – जो कि शेयरों की तुलना में अक्सर अधिक होती है।

सामान्य तौर पर, इक्विटी आरईआईटी ग्रोथ और आय के संयोजन की तलाश में निवेशकों को खरीदने और रखने के लिए आकर्षक हो सकते हैं। दूसरी ओर, बंधक आरईआईटी, पूंजी की प्रशंसा पर अधिक ध्यान दिए बिना, अधिकतम आय की तलाश करने वाले जोखिम-सहिष्णु निवेशकों के लिए बेहतर अनुकूल हो सकता है।