6 May 2021 2:46

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)

एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) क्या है?

एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-सृजन रियल एस्टेट का मालिक है, संचालित करता है या वित्त करता है। म्यूचुअल फंड के बाद तैयार किया गया, REITs ने कई निवेशकों की पूंजी को पूल किया। यह व्यक्तिगत निवेशकों के लिए अचल संपत्ति निवेश से लाभांश अर्जित करना संभव बनाता है – बिना किसी संपत्ति को खरीदने, प्रबंधन या वित्त करने के लिए।

चाबी छीन लेना

  • एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-उत्पादक गुणों का मालिक है, संचालित करता है या वित्त करता है।
  • आरईआईटी निवेशकों के लिए एक स्थिर आय स्ट्रीम उत्पन्न करते हैं लेकिन पूंजी की प्रशंसा के रास्ते में बहुत कम पेशकश करते हैं।
  • अधिकांश आरईआईटी सार्वजनिक रूप से स्टॉक की तरह कारोबार करते हैं, जो उन्हें अत्यधिक तरल बनाता है (भौतिक अचल संपत्ति निवेश के विपरीत)।
  • आरईआईटी अपार्टमेंट इमारतों, सेल टावरों, डेटा केंद्रों, होटलों, चिकित्सा सुविधाओं, कार्यालयों, खुदरा केंद्रों और गोदामों सहित अधिकांश अचल संपत्ति प्रकारों में निवेश करते हैं।

कैसे काम करता है REIT

कांग्रेस ने 1960 में सिगार एक्साइज टैक्स एक्सटेंशन में संशोधन के रूप में REIT की स्थापना की।यह प्रावधान निवेशकों को वाणिज्यिकअचल संपत्ति विभागों में शेयरों को खरीदने की अनुमति देता है – जो पहले केवल धनी व्यक्तियों और बड़े वित्तीय मध्यस्थों के माध्यम से उपलब्ध थे।

REIT पोर्टफोलियो की संपत्तियों में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, डेटा सेंटर, हेल्थकेयर सुविधाएं, होटल, बुनियादी ढांचा – फाइबर केबल, सेल टॉवर और ऊर्जा पाइपलाइनों के रूप में शामिल हो सकते हैं – कार्यालय भवन, खुदरा केंद्र, स्व-भंडारण, लकड़ी और गोदाम।

सामान्य तौर पर, REITs एक विशिष्ट रियल एस्टेट क्षेत्र में विशेषज्ञ होते हैं। हालाँकि, विविध और विशेषता REIT अपने पोर्टफोलियो में विभिन्न प्रकार की संपत्तियाँ रख सकते हैं, जैसे कि REIT जिसमें कार्यालय और खुदरा दोनों गुण होते हैं। 

कई REITs सार्वजनिक रूप से प्रमुख प्रतिभूतियों के एक्सचेंजों पर कारोबार करते हैं, और निवेशक पूरे ट्रेडिंग सत्र में स्टॉक की तरह खरीद और बेच सकते हैं।  ये REIT आमतौर पर पर्याप्त मात्रा में व्यापार करते हैं और इन्हें बहुत ही तरल उपकरण माना जाता है। 

REIT के रूप में क्या योग्यता है?

अधिकांश REIT के पास एक सीधा व्यवसाय मॉडल है: REIT अंतरिक्ष को पट्टे पर देता है और गुणों पर किराए को इकट्ठा करता है, फिर उस आय को शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करता है। बंधक REITs के पास खुद की अचल संपत्ति नहीं है, लेकिन इसके बजाय अचल संपत्ति का वित्तपोषण करें। ये आरईआईटी अपने निवेश पर ब्याज से आय अर्जित करते हैं।

REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, कंपनी को आंतरिक राजस्व संहिता (IRC) में कुछ प्रावधानों का पालन करना चाहिए। इन आवश्यकताओं में लंबी अवधि के लिए मुख्य रूप से खुद की आय पैदा करने वाली अचल संपत्ति शामिल है और शेयरधारकों को आय वितरित करती है। विशेष रूप से, एक कंपनी को REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:

  • अचल संपत्ति, नकदी, या अमेरिकी खजाने में कुल संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करें
  • किराए से कम से कम 75% सकल आय को वितरित करें, बंधक पर ब्याज जो कि वास्तविक संपत्ति, या अचल संपत्ति की बिक्री को वित्त प्रदान करता है
  • प्रत्येक वर्ष शेयरधारक लाभांश के रूप में कर योग्य आय का न्यूनतम 90% का भुगतान करें
  • एक निगम के रूप में कर योग्य है कि एक इकाई हो
  • निदेशक मंडल या न्यासी द्वारा प्रबंधित किया जाना चाहिए
  • अस्तित्व के पहले वर्ष के बाद कम से कम 100 शेयरधारक हैं 
  • पांच या उससे कम व्यक्तियों द्वारा आयोजित इसके शेयरों में से ५०% से अधिक नहीं है


आज, यह अनुमान है कि आरईआईटी सामूहिक रूप से सकल संपत्ति में $ 3 ट्रिलियन के मालिक हैं;सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए इक्विटी REITs में $ 2 ट्रिलियन का खाता है।

REITs के प्रकार

तीन प्रकार के आरईआईटी हैं:

  • इक्विटी आरईआईटी। अधिकांश आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी हैं, जो आय-उत्पादक रियल एस्टेट का स्वामित्व और प्रबंधन करते हैं। राजस्व मुख्य रूप से किराए के माध्यम से उत्पन्न होते हैं (गुणों को पुनर्विक्रय करके नहीं)।
  • बंधक REITs। बंधक आरईआईटी अचल संपत्ति के मालिकों और ऑपरेटरों को पैसा सीधे बंधक या ऋण के माध्यम से, या अप्रत्यक्ष रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के अधिग्रहण के माध्यम से उधार देता है । उनकी कमाई मुख्य रूप से शुद्ध ब्याज मार्जिन द्वारा उत्पन्न की जाती है  – वे बंधक ऋण पर अर्जित ब्याज और इन ऋणों की वित्त पोषण की लागत के बीच फैलते हैं। यह मॉडल उन्हें संभावित रूप से ब्याज दर में वृद्धि के प्रति संवेदनशील बनाता है।
  • हाइब्रिड आरईआईटी।ये आरईआईटी इक्विटी और बंधक आरईआईटी दोनों की निवेश रणनीतियों का उपयोग करते हैं। 

REIT को इस आधार पर वर्गीकृत किया जा सकता है कि उनके शेयर कैसे खरीदे और रखे गए हैं:

  • सार्वजनिक रूप से ट्रेन्ड आरईआईटी। सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी के शेयरों को एक राष्ट्रीय प्रतिभूति विनिमय पर सूचीबद्ध किया जाता है, जहां उन्हें व्यक्तिगत निवेशकों द्वारा खरीदा और बेचा जाता है। वे अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) द्वारा विनियमित हैं।
  • सार्वजनिक गैर-ट्रेडेड आरईआईटी। ये आरईआईटी भी एसईसी के साथ पंजीकृत हैं लेकिन राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। नतीजतन, वे सार्वजनिक रूप से कारोबारित REIT की तुलना में कम तरल हैं। फिर भी, वे अधिक स्थिर होते हैं क्योंकि वे बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन नहीं होते हैं।
  • निजी आरईआईटी।ये आरईआईटी एसईसी के साथ पंजीकृत नहीं हैं और राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं।सामान्य तौर पर, निजी आरईआईटी केवल संस्थागत निवेशकों को बेचा जा सकता है।

REIT में निवेश कैसे करें

आप सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए REIT- के साथ-साथ REIT म्यूचुअल फंड और REIT एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ETFs) में निवेश कर सकते हैं- एक दलाल के माध्यम से शेयर खरीद सकते हैं। आप एक गैर-ट्रेडेड आरईआईटी के शेयर दलाल या वित्तीय सलाहकार के माध्यम से खरीद सकते हैं जो गैर-ट्रेडेड आरईआईटी की पेशकश में भाग लेते हैं।

आरईआईटी भीनारेत के अनुसार, अनुमानित 87 मिलियन अमेरिकी निवेशक अपनी सेवानिवृत्ति बचत और अन्य निवेश कोषों के माध्यम से REIT का मालिक हैं।



आरईआईटी गतिविधियों के परिणामस्वरूप 2019 में लाभांश आय में $ 69 बिलियन का वितरण हुआ (सबसे हाल ही में उपलब्ध डेटा)।

अमेरिका में 225 से अधिक सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली REIT हैं, जिसका अर्थ है कि आपको यह तय करने से पहले कुछ होमवर्क करना होगा कि कौन सा REIT खरीदना है।  आरईआईटी की प्रबंधन टीम पर विचार करना सुनिश्चित करें और रिकॉर्ड को ट्रैक करें और पता करें कि उन्हें कैसे मुआवजा दिया गया है। यदि यह प्रदर्शन-आधारित मुआवजा है, तो संभावना है कि वे सही निवेश लेने और सर्वोत्तम रणनीति चुनने के लिए कड़ी मेहनत करेंगे।

बेशक, संख्या को देखना भी एक अच्छा विचार है, जैसे प्रति शेयर आय में अनुमानित वृद्धि और वर्तमान लाभांश पैदावार। एक विशेष रूप से सहायक मीट्रिक ऑपरेशन (एफएफओ) से आरईआईटी का धन है, जिसकी गणना कमाई में मूल्यह्रास और परिशोधन को जोड़कर की जाती है, और फिर बिक्री पर किसी भी लाभ को घटाया जाता है। 

आरईआईटी में निवेश के पेशेवरों और विपक्ष

आरईआईटी एक निवेश पोर्टफोलियो में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं, क्योंकि वे एक मजबूत, स्थिर वार्षिक लाभांश और दीर्घकालिक दीर्घकालिक प्रशंसा की क्षमता प्रदान कर सकते हैं।पिछले 20 वर्षों के लिए REIT कुल रिटर्न प्रदर्शन ने S & P 500 इंडेक्स, अन्य सूचकांकों और मुद्रास्फीति की दर को पीछे छोड़ दिया है।  सभी निवेशों की तरह, आरईआईटी के अपने फायदे और नुकसान हैं।

दूसरी तरफ, REIT को सार्वजनिक एक्सचेंजों पर अधिकांश व्यापार के रूप में खरीदना और बेचना आसान है, एक ऐसी विशेषता जो अचल संपत्ति के कुछ पारंपरिक कमियों को कम करती है। प्रदर्शन-वार, REITs आकर्षक जोखिम-समायोजित रिटर्न और स्थिर नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं। इसके अलावा, एक अचल संपत्ति की उपस्थिति एक पोर्टफोलियो के लिए अच्छी हो सकती है क्योंकि यह विविधीकरण और लाभांश-आधारित आय प्रदान करता है – और लाभांश अक्सर अन्य निवेशों के साथ प्राप्त करने की तुलना में अधिक होता है।

नकारात्मक पक्ष में, REITs पूंजी की प्रशंसा के मामले में बहुत अधिक पेशकश नहीं करते हैं।उनकी संरचना के हिस्से के रूप में, उन्हें निवेशकों को 90% आय का भुगतान करना होगा।  इसलिए, केवल 10% कर योग्य आय को नए होल्डिंग खरीदने के लिए REIT में वापस लाया जा सकता है। अन्य नकारात्मक तथ्य यह है कि आरईआईटी लाभांश नियमित आय के रूप में लगाए जाते हैं, और कुछ आरईआईटी में उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क होता है।

पेशेवरों

  • लिक्विडिटी

  • विविधता

  • पारदर्शिता

  • लाभांश के माध्यम से स्थिर नकदी प्रवाह

  • आकर्षक जोखिम-समायोजित रिटर्न

विपक्ष

  • कम वृद्धि

  • लाभांश पर नियमित आय के रूप में कर लगाया जाता है

  • बाजार के जोखिम के अधीन

  • उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क के लिए संभावित

धोखाधड़ी पढ़ें

प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) की सिफारिश है कि निवेशकों को उन सभी से सावधान रहना चाहिए जो REIT को बेचने की कोशिश करते हैं जो SEC के साथ पंजीकृत नहीं हैं।यह सलाह देता है कि “आप SECDकी EDGAR प्रणाली के माध्यम से सार्वजनिक रूप से व्यापार और गैर-व्यापार वाले दोनों REIT के पंजीकरण को सत्यापित कर सकते हैं। आप REIT की वार्षिक और त्रैमासिक रिपोर्ट के साथ-साथ किसी भी प्रोस्पेक्टस की समीक्षा के लिए EDGAR का उपयोग कर सकते हैं।”

आरईआईटी की सिफारिश करने वाले ब्रोकर या निवेश सलाहकार की जांच करना भी एक अच्छा विचार है। एसईसी में एक निशुल्क खोज उपकरण है जो आपको यह देखने की अनुमति देता है कि क्या निवेश पेशेवर लाइसेंस प्राप्त और पंजीकृत है।

वास्तविक दुनिया एक उदाहरण का उदाहरण

REITs का चयन करते समय एक और विचार यह है कि रियल एस्टेट बाजार के क्षेत्रों को देखना है जो गर्म हैं। अर्थव्यवस्था के कौन से फलफूलते क्षेत्र, सामान्य रूप से, अचल संपत्ति के माध्यम से टैप किए जा सकते हैं? एक उदाहरण के रूप में, स्वास्थ्य देखभाल अमेरिका में सबसे तेजी से बढ़ते उद्योगों में से एक है- विशेष रूप से चिकित्सा भवनों, आउट पेशेंट देखभाल केंद्रों, एल्डर्करे सुविधाओं और सेवानिवृत्ति समुदायों के विकास में।

कई आरईआईटी इस क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं।Healthpeak गुण- पूर्व HCP- एक उदाहरण है।22 जुलाई, 2020 तक, इसका लगभग 14.4 बिलियन अमेरिकी डॉलर का मार्केट कैप था, जिसके कुछ दैनिक 5 मिलियन शेयरों का कारोबार हुआ।  इसका पोर्टफोलियो तीन मुख्य परिसंपत्ति वर्गों पर केंद्रित है: जीवन विज्ञान सुविधाएं, चिकित्सा कार्यालय और वरिष्ठ आवास।।

 

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