अपनी पहली किराये की संपत्ति खरीदने के लिए 15 युक्तियाँ

निवेश संपत्ति खरीदने के बारे में सोच रहे हैं? रियल एस्टेट ने दुनिया के सबसे धनी लोगों में से कई का उत्पादन किया है, इसलिए यह सोचने के लिए बहुत सारे कारण हैं कि यह एक ध्वनि निवेश है। हालांकि, विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं कि किसी भी निवेश के साथ, सैकड़ों डॉलर के साथ डाइविंग से पहले अच्छी तरह से वाकिफ होना बेहतर है । यहां वे चीजें हैं जिन पर आपको विचार करना चाहिए और जांच करनी चाहिए।

चाबी छीन लेना

• किराये की आय अर्जित करने के लिए एक निवेश संपत्ति खरीदना जोखिम भरा हो सकता है। 
• खरीदारों को आमतौर पर कम से कम 20% डाउनपेमेंट सुरक्षित करने की आवश्यकता होगी। 
• एक जमींदार होने के लिए कौशल की एक व्यापक सरणी की आवश्यकता होती है, जो कि एक टेंके नल को ठीक करने में सक्षम होने के लिए बुनियादी किरायेदार कानून को समझने के रूप में विविध हो सकती है। 
• यदि आप संपत्ति किराए पर नहीं देते हैं, या यदि किराये की आय बंधक को कवर नहीं करती है, तो विशेषज्ञ वित्तीय तकिया रखने की सलाह देते हैं।

1. क्या आप जमींदार बनने के लिए कट रहे हैं?

क्या आप एक टूलबॉक्स के आसपास अपना रास्ता जानते हैं? आप ड्राईवॉल की मरम्मत कैसे कर रहे हैं या शौचालय को खोलना नहीं है? निश्चित रूप से, आप इसे अपने लिए करने के लिए किसी को कॉल कर सकते हैं या एक संपत्ति प्रबंधक को रख सकते हैं, लेकिन यह आपके मुनाफे में खा जाएगा। संपत्ति के मालिक जिनके पास एक या दो घर हैं वे अक्सर पैसे बचाने के लिए अपनी मरम्मत करते हैं ।

निश्चित रूप से, आपके पोर्टफोलियो में और अधिक गुण जोड़ने के कारण यह परिवर्तन होता है।लॉरेंस परेरा, रेडोंडो बीच, कैलिफ़ोर्निया में किंग हार्बर वेल्थ मैनेजमेंट के अध्यक्ष, वेस्ट कोस्ट पर रहते हैं, लेकिन ईस्ट कोस्ट पर संपत्ति के मालिक हैं।जैसा कि कोई कहता है कि वह बिल्कुल काम में नहीं है, वह काम करता है।कैसे?परेरा कहते हैं, “मैंने सफाईकर्मियों, अप्रेंटिस और ठेकेदारों की एक ठोस टीम को एक साथ रखा है।”

नए निवेशकों के लिए यह उचित नहीं है, लेकिन जब आप रियल एस्टेट में निवेश करते हैं तो आपको स्थानीय बने रहने की जरूरत नहीं है।

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यदि आप आसान प्रकार नहीं हैं और आपके पास बहुत सारी अतिरिक्त नकदी नहीं है, तो मकान मालिक होना आपके लिए सही नहीं हो सकता है।

2. व्यक्तिगत ऋण का भुगतान करें

प्रेमी निवेशक अपने पोर्टफोलियो निवेश रणनीति के तहत ऋण ले सकते हैं, लेकिन औसत व्यक्ति को इससे बचना चाहिए। यदि आपके पास छात्र ऋण, अवैतनिक चिकित्सा बिल या जल्द ही कॉलेज में भाग लेने वाले बच्चे हैं, तो किराये की संपत्ति खरीदना सही कदम नहीं हो सकता है।

परेरा इस बात से सहमत हैं कि सतर्क रहना महत्वपूर्ण है, यह कहते हुए कि “ऋण का भुगतान करना आवश्यक नहीं है यदि आपकी अचल संपत्ति से आपकी वापसी ऋण की लागत से अधिक है। यह वह गणना है जिसे आपको करने की आवश्यकता है।”परेरा का सुझाव है कि कैश कुशन होना चाहिए।”अपने आप को उस स्थिति में न रखें जहां आपके पास अपने ऋण पर भुगतान करने के लिए नकदी की कमी हो। हमेशा सुरक्षा का एक मार्जिन हो।”

3. एक डाउनपेमेंट सुरक्षित करें

मालिकाना हक वाली संपत्तियों की तुलना में निवेश संपत्तियों में आम तौर पर बड़ी गिरावट की आवश्यकता होती है; उनके पास अधिक कठोर अनुमोदन आवश्यकताएं हैं। 3% आप घर पर रख सकते हैं, जहां आप वर्तमान में रहते हैं, निवेश की संपत्ति के लिए काम नहीं करेंगे। आपको कम से कम 20% डाउनपेमेंट की आवश्यकता होगी, यह देखते हुए कि बंधक बीमा किराये की संपत्तियों पर उपलब्ध नहीं है। आप व्यक्तिगत ऋण जैसे बैंक वित्तपोषण के माध्यम से डाउनपेमेंट प्राप्त करने में सक्षम हो सकते हैं ।

4. सही स्थान का पता लगाएं

आखिरी चीज जो आप चाहते हैं, वह एक ऐसे क्षेत्र में किराये की संपत्ति के साथ अटक जाना है जो स्थिर या भाप लेने के बजाय घट रही है। एक शहर या स्थान जहां जनसंख्या बढ़ रही है और एक पुनरोद्धार की योजना चल रही है, एक संभावित निवेश अवसर का प्रतिनिधित्व करता है।

एक लाभदायक किराये की संपत्ति का चयन करते समय, कम संपत्ति करों, एक सभ्य स्कूल जिले और पार्क, मॉल, रेस्तरां और मूवी थिएटर जैसी सुविधाओं के साथ एक स्थान की तलाश करें। इसके अलावा, कम अपराध दर, सार्वजनिक परिवहन तक पहुंच और नौकरी के बाजार में वृद्धि का मतलब संभावित किराएदारों का एक बड़ा पूल हो सकता है।

5. क्या आपको खरीदना चाहिए या वित्त?

क्या नकदी के साथ खरीदना बेहतर है या अपनी निवेश संपत्ति को वित्त देना बेहतर है? यह आपके निवेश के लक्ष्यों पर निर्भर करता है। नकद भुगतान सकारात्मक मासिक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने में मदद कर सकता है। एक किराये की संपत्ति लें जिसे खरीदने के लिए $ 100,000 की लागत आती है। किराये की आय, करों, मूल्यह्रास और आयकर के साथ, नकद खरीदार वार्षिक आय में $ 9,500 या $ 100,000 निवेश पर 9.5% वार्षिक रिटर्न देख सकता है।

दूसरी ओर, वित्तपोषण आपको अधिक लाभ दे सकता है। एक निवेशक के लिए जो एक घर पर 20% नीचे रखता है, बंधक पर 4% की लागत के साथ, परिचालन खर्च और अतिरिक्त ब्याज लेने के बाद, कमाई लगभग $ 5,580 प्रति वर्ष तक होती है। निवेशक के लिए नकदी प्रवाह कम है, लेकिन 20,000 डॉलर के निवेश पर 27.9% वार्षिक रिटर्न नकद खरीदार द्वारा अर्जित 9.5% से बहुत अधिक है।

6. उच्च ब्याज दरों से सावधान रहें

2020 में उधार लेने की लागत अपेक्षाकृत सस्ती हो सकती है, लेकिन एक निवेश संपत्ति पर ब्याज दर आमतौर पर पारंपरिक बंधक ब्याज दर से अधिक होती है। यदि आप अपनी खरीद को वित्त करने का निर्णय लेते हैं, तो आपको कम बंधक भुगतान की आवश्यकता होती है जो आपके मासिक मुनाफे में बहुत अधिक नहीं खाएगा।

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बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।

7. अपने मार्जिन की गणना करें

वॉल स्ट्रीट फर्म जो व्यथित संपत्तियां खरीदते हैं, उनका लक्ष्य 5% से 7% तक का रिटर्न है, क्योंकि अन्य खर्चों के बीच, उन्हें कर्मचारियों का भुगतान करना होगा। व्यक्तियों को 10% वापसी का लक्ष्य निर्धारित करना चाहिए। संपत्ति के मूल्य का सालाना 1% पर अनुमानित रखरखाव लागत। अन्य लागतों में घर के मालिकों का बीमा, संभावित घर के मालिकों की फीस, संपत्ति कर, मासिक खर्च जैसे कीट नियंत्रण, और भूनिर्माण, मरम्मत के लिए नियमित रखरखाव खर्च के साथ शामिल हैं।

8. मकान मालिक बीमा में निवेश करें

अपने नए निवेश को सुरक्षित रखें:मकान मालिकों के बीमा के अलावा,मकान मालिक बीमा खरीदने पर विचार करें।इस प्रकार का बीमा आम तौर पर संपत्ति की क्षति, खोई हुई किराये की आय और देयता संरक्षण को कवर करता है -एक किरायेदार या एक आगंतुक को संपत्ति के रखरखाव के मुद्दों के परिणामस्वरूप चोट लगी है।

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अपनी लागतों को कम करने के लिए, जांच करें कि क्या बीमा प्रदाता आपको मकान मालिक की बीमा पॉलिसी के साथ मकान मालिक का बीमा करने देगा।

9. अप्रत्याशित लागत में कारक

यह केवल रखरखाव और रखरखाव लागत नहीं है जो आपकी किराये की आय में खा जाएगा। एक तूफान से छत की क्षति, उदाहरण के लिए, या फटने वाले पाइप जो कि रसोई के फर्श को नष्ट करते हैं, के लिए आपातकाल की संभावना हमेशा होती है। इस प्रकार की लागतों के लिए अपनी किराये की आय का 20% से 30% अलग सेट करने की योजना बनाएं ताकि आपके पास समय पर मरम्मत के लिए भुगतान करने के लिए फंड हो।

10. फिक्सर-अपर से बचें

यह उस घर की तलाश में ललचाता है जिसे आप मोलभाव कर सकते हैं और किराये की संपत्ति में फँस सकते हैं। हालांकि, अगर यह आपकी पहली संपत्ति है, तो शायद यह एक बुरा विचार है। जब तक आपके पास एक ठेकेदार नहीं होता है जो सस्ते पर गुणवत्ता का काम करता है – या आप बड़े पैमाने पर घर में सुधार के लिए कुशल हैं – तो आप नवीकरण करने के लिए बहुत अधिक भुगतान करेंगे। इसके बजाय, एक ऐसे घर की तलाश करें जिसकी कीमत बाजार से कम हो और केवल मामूली मरम्मत की जरूरत हो।

11. ऑपरेटिंग खर्चों की गणना करें

आपकी नई संपत्ति पर परिचालन व्यय आपकी सकल परिचालन आय के 35% से 80% के बीच होगा  । यदि आप किराए के लिए $ 1,500 लेते हैं और आपके खर्च $ 600 प्रति माह आते हैं, तो आप संचालन खर्चों के लिए 40% हैं। और भी आसान गणना के लिए, 50% नियम का उपयोग करें। यदि आपके द्वारा लिया जाने वाला किराया $ 2,000 प्रति माह है, तो कुल खर्चों में $ 1,000 का भुगतान करने की अपेक्षा करें।

12. अपना रिटर्न निर्धारित करें

आपके द्वारा निवेश किए गए प्रत्येक डॉलर के लिए, उस डॉलर पर आपकी वापसी क्या है? स्टॉक 7.5% नकद-ऑन-कैश रिटर्न की पेशकश कर सकते हैं, जबकि बांड 4.5% का भुगतान कर सकते हैं। मकान मालिक के रूप में आपके पहले वर्ष में 6% की वापसी को स्वस्थ माना जाता है, खासकर क्योंकि यह संख्या समय के साथ बढ़नी चाहिए।

13. लो-कॉस्ट होम खरीदें

घर जितना महंगा होगा, आपके चल रहे खर्च उतने ही अधिक होंगे। कुछ विशेषज्ञ एक ऊपर और आने वाले पड़ोस में $ 150,000 घर के साथ शुरू करने की सलाह देते हैं। इसके अलावा, विशेषज्ञ ब्लॉक पर बिक्री के लिए सबसे अच्छा घर खरीदने की सलाह नहीं देते हैं, ब्लॉक पर सबसे खराब घर के लिए डिट्टो।

14. अपनी कानूनी बाध्यताओं को जानें

किराये के मालिकों को अपने राज्य और स्थान में मकान मालिक-किरायेदार कानूनों से परिचित होना चाहिए। उदाहरण के लिए, आपके किरायेदारों के अधिकारों और सुरक्षा जमाओं, पट्टे की आवश्यकताओं, बेदखली के नियमों, निष्पक्ष आवास और कानूनी बाधाओं से बचने के लिए अधिक दायित्वों के बारे में समझना महत्वपूर्ण है।

15. जोखिम बनाम पुरस्कार

प्रत्येक वित्तीय निर्णय में, आपको यह निर्धारित करना चाहिए कि क्या भुगतान शामिल संभावित जोखिमों के लायक है। क्या रियल एस्टेट में निवेश करना अभी भी आपके लिए मायने रखता है?

पुरस्कार

• क्योंकि आपकी आमदनी निष्क्रिय है, इसके बावजूद शुरुआती निवेश और रखरखाव की लागत के बावजूद, आप अपना अधिकांश समय और ऊर्जा अपने नियमित काम में लगाते हुए पैसा कमा सकते हैं।

• यदि अचल संपत्ति मूल्यों में वृद्धि होती है, तो आपका निवेश भी मूल्य में वृद्धि करेगा।

• आप अचल संपत्ति को एक स्व-निर्देशित IRA (SDIRA) में डाल सकते हैं ।

• किराया आय आपकी आय के हिस्से के रूप में शामिल नहीं है जो सामाजिक सुरक्षा कर के अधीन है।

• एक निवेश संपत्ति ऋण पर आप जो ब्याज देते हैं वह कर-कटौती योग्य है।

• एक और संकट की वजह से, अचल संपत्ति का मूल्य आमतौर पर शेयर बाजार की तुलना में अधिक स्थिर होता है।

• स्टॉक या अन्य वित्तीय उत्पादों में निवेश करने के विपरीत जिन्हें आप देख या छू नहीं सकते हैं, अचल संपत्ति एक ठोस भौतिक संपत्ति है।

जोखिम

• हालांकि किराये की आय निष्क्रिय है, किरायेदारों से निपटने के लिए एक दर्द हो सकता है जब तक कि आप एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी का उपयोग नहीं करते हैं।

• यदि आपकी समायोजित सकल आय (एजीआई) $ 200,000 (एकल) या $ 250,000 (विवाह फाइलिंग संयुक्त रूप से) से अधिक है, तो आप किराये की आय सहित शुद्ध निवेश आय पर 3.8% अधिभार के अधीन हो सकते हैं।

• किराये की आय आपके कुल बंधक भुगतान को कवर नहीं कर सकती है।

• शेयरों के विपरीत, यदि आप बाजार में खटास जाते हैं या आपको नकदी की जरूरत है, तो आप तुरंत अचल संपत्ति नहीं बेच सकते।

• प्रवेश और निकास लागत अधिक हो सकती है।

• यदि आपके पास कोई किरायेदार नहीं है, तो आपको अभी भी सभी खर्चों का भुगतान करने की आवश्यकता है।

एक अंतिम शब्द

अपनी उम्मीदों में यथार्थवादी बनें। किसी भी निवेश के साथ, किराये की संपत्ति तुरंत एक बड़ी मासिक तनख्वाह का उत्पादन करने वाली नहीं है, और गलत संपत्ति चुनना एक भयावह गलती हो सकती है।

अपनी पहली किराये की संपत्ति के लिए, एक अनुभवी साथी के साथ काम करने पर विचार करें। या, एक मकान मालिक होने के लिए अपनी विशिष्टता का परीक्षण करने के लिए अपने घर को किराए पर लें।