क्या एफएचए ऋण निवेश संपत्ति के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है?
संघीय आवास प्राधिकरण (एफएचए) संयुक्त राज्य में सबसे बड़ा बंधक बीमाकर्ता है, जिसके पोर्टफोलियो में $ 1.3 ट्रिलियन से अधिक है। यूएस हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट्स (HUD) ऑफिस ऑफ़ हाउसिंग के हिस्से के रूप में, यह देश भर में लगभग एक मिलियन लोगों को हर साल एफएचए ऋण को पारंपरिक बंधक की तुलना में अधिक आकर्षक बनाती हैं।
हालांकि यह कुछ घर मालिकों के लिए अच्छी खबर हो सकती है, एफएचए ऋण के लाभों का लाभ लेने के लिए अचल संपत्ति निवेशकों को कहीं और देखने की आवश्यकता हो सकती है। ऐसा इसलिए है क्योंकि इन ऋणों की शर्तें उन लोगों को प्रतिबंधित करती हैं जो योग्य हैं।
एफएचए ऋणों के बारे में अधिक जानने के लिए पढ़ें, जो अर्हता प्राप्त करते हैं, और क्या आप उन्हें किराये की संपत्तियों के वित्तपोषण के लिए उपयोग कर सकते हैं।
चाबी छीन लेना
- फेडरल हाउसिंग अथॉरिटी ने बंधक को कम भुगतान और उदार हामीदारी मानकों की आवश्यकता होती है।
- एफएचए ऋण के साथ आने वाले लाभों के कारण, उनका उपयोग दूसरे घरों, किराये, छुट्टी, या अन्य निवेश संपत्तियों के लिए नहीं किया जा सकता है।
- एफएचए उधारकर्ताओं को बंधक बंद होने के 60 दिन बाद घर में जाना चाहिए और इसे कम से कम एक पूर्ण वर्ष के लिए प्राथमिक निवास के रूप में रखना चाहिए।
- एफएचए भी चार इकाइयों के साथ आवास के लिए बंधक का बीमा करता है, बशर्ते उनमें से एक मालिक के कब्जे वाला हो।
एफएचए ऋण क्या हैं?
ग्रेट डिप्रेशन के दौरान गृहस्वामियों को अपनी संपत्तियों पर भुगतान खरीदने और बनाए रखने में मुश्किल होती थी । वे संपत्ति के बाजार मूल्य के 50% के ऋण तक सीमित थे और बंधक की शर्तें आम तौर पर बहुत कम थीं। कई ऋण बहुत बड़े बैलून भुगतानों के साथ समाप्त हो गए, कुछ लोग जो अधिक खर्च नहीं कर सकते थे। इसने बड़े पैमाने पर डिफ़ॉल्ट का नेतृत्व किया, फौजदारी दर को बढ़ा दिया। 1934 में, अमेरिकी कांग्रेस ने सस्ती गृहस्वामी को बढ़ावा देने के प्रयास में फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन बनाने का फैसला किया। यह संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण कार्यक्रम कैसे हुआ।
एफएचए द्वारा दिए गए ऋण में भुगतान की आवश्यकताएं कम होती हैं और अधिकांश पारंपरिक बंधक की तुलना में अधिक उदार अंडरराइटिंग मानक होते हैं । उदाहरण के लिए, 2020 तक, घर के मालिकों को योग्यता प्राप्त करने के लिए केवल 580 या अधिक के क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है। स्वीकृत आवेदक 96.5% तक वित्त कर सकते हैं, जिसका अर्थ है कि उन्हें केवल 3.5% नीचे रखना होगा। 579 से कम क्रेडिट स्कोर वाले लोग अभी भी क्वालीफाई करते हैं, लेकिन उन्हें थोड़ा और 10% नीचे रखना होगा।
एफएचए ऋण, अधिकांश भाग के लिए, उन खरीदारों के लिए प्रतिबंधित है जो प्राथमिक निवास के रूप में खरीदे जाने वाले घर का उपयोग करने का इरादा रखते हैं। इसका मतलब है कि एक एफएचए ऋण का उपयोग दूसरे घर, किराये के घर, छुट्टी के घर या निवेश संपत्ति के वित्तपोषण के लिए नहीं किया जा सकता है। हालांकि, इस सामान्य नियम के आसपास कुछ अपवाद और कुछ तरीके हैं।
एफएचए व्यावसायिक आवश्यकता
एफएचए नियमों और दिशानिर्देशों के तहत, वित्तपोषित होने वाली संपत्ति का मालिकाना हक होना चाहिए। इसका मतलब है कि किराये और मौसमी संपत्ति लागू नहीं होती हैं। एफएचए इस नियम को निवेशकों को कार्यक्रम से लाभ उठाने से रोकने के लिए एक तरीके के रूप में उपयोग करता है।
एफएचए-समर्थित ऋण वाले बंधक को कम से कम एक पूर्ण वर्ष के लिए अपने घर को प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग करने की आवश्यकता होती है।
उधारकर्ता को बंधक बंद होने के 60 दिनों के भीतर घर पर कब्जा करना चाहिए, और उन्हें वर्ष के अधिकांश समय तक घर में रहना चाहिए। संपत्ति को कम से कम एक वर्ष के लिए प्रमुख निवास के रूप में उपयोग किया जाना चाहिए। यदि बंधक पर एक से अधिक उधारकर्ता सूचीबद्ध हैं, तो एफएचए को अधिभोग की आवश्यकता को पूरा करने के लिए कम से कम एक की आवश्यकता होती है।
मौजूदा एफएचए ऋण पुनर्वित्त
मान लीजिए कि प्राथमिक निवास की खरीद के वित्तपोषण के लिए कोई एफएचए ऋण का उपयोग करता है। मालिक घर से बाहर सड़क के नीचे जा सकते हैं, लेकिन वे इसे जारी रखते हैं और इसे आय के लिए किराए पर लेते हैं। दूसरे शब्दों में, घर एक निवेश संपत्ति बन जाता है। मान लीजिए कि ब्याज दरें गिरती हैं, और मालिक एक बेहतर सौदे के लिए पुनर्वित्त करना चाहता है ।
भले ही वह अब घर में नहीं रहता है, एफएचए नियम उसे दूसरे एफएचए ऋण में पुनर्वित्त करने की अनुमति देते हैं। एफएचए-टू-एफएचए पुनर्वित्त को एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त के रूप में भी जाना जाता है ।
पुनर्वित्त के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए कई आवश्यकताएँ हैं:
- जब आपने अपना मूल गृह ऋण बंद किया था तब न्यूनतम 210 दिन बीत चुके होंगे।
- आपने अपने एफएचए-जारी किए गए बंधक पर कम से कम छह मासिक भुगतान किए होंगे।
- यदि आपके पास केवल एक वर्ष से कम समय के लिए अपना एफएचए ऋण है, तो आपके पास 30 दिनों से अधिक कोई भी भुगतान नहीं हो सकता है। यदि आपने अपने एफएचए ऋण को एक वर्ष से अधिक समय तक आयोजित किया है, तो आपको 12 महीनों के भीतर एक एकल 30-दिवसीय देर से भुगतान की अनुमति दी जाती है, लेकिन यह विलंबित भुगतान पिछले 90 दिनों के भीतर नहीं हो सकता है।
- पुनर्वित्त को आपके मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान को कम करना होगा, जिसे अक्सर शुद्ध मूर्त लाभ के रूप में वर्णित किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि आपका पिछला मासिक भुगतान $ 1,100 था, तो पुनर्वित्त के बाद आपका नया मासिक भुगतान $ 1,050 या उससे कम होना चाहिए। कम अवधि के साथ एक बंधक में पुनर्वित्त भी एक शुद्ध मूर्त लाभ प्राप्त करता है।
यदि गृहस्वामी ऊपर दिए गए मानदंडों को पूरा करता है, तो एफएचए स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त संभवतः सबसे आसान ऋण को बंद करने के लिए है। उन्हें कोई रोजगार या आय सत्यापन, कोई क्रेडिट स्कोर सत्यापन और कोई गृह मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं है । मुख्य बात जो मायने रखती है वह यह है कि गृहस्वामी ने अपने मौजूदा एफएचए ऋण का भुगतान समय पर किया है।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
दोहरे उद्देश्य
आय संपत्ति खरीदने के लिए एफएचए ऋण का उपयोग करने का एक और तरीका एक बहु-इकाई आवास खरीदना है। एफएचए घर मालिकों को चार इकाइयों तक की संपत्ति खरीदने की अनुमति देता है, बशर्ते कि कोई मालिक हो। हालांकि, कितने बड़े आकार हो सकते हैं, इसकी कोई सीमा नहीं है। इस तरह, मालिक एक इकाई में रहने में सक्षम होता है, जिससे यह मालिक के कब्जे वाली संपत्ति बन जाती है और इसलिए, एफएचए-पात्र। स्वामी आय के लिए अन्य इकाई को किराए पर दे सकता है।
गर्म किराये के बाजार में एक समझदार निवेशक कभी-कभी मुफ्त में घर में रहने के लिए इस पद्धति का उपयोग करके पर्याप्त आय अर्जित करता है। जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, एफएचए अनुमानित मूल्य का 96.5% तक उधार देता है, जिसका अर्थ है कि खरीदार 3.5% से नीचे रख सकता है।
विशेष ध्यान
एफएचए में विशेष प्रावधान हैं जो आपको अपने घर से किराये की आय अर्जित करने की अनुमति दे सकते हैं। यदि आपकी नौकरी के लिए आपको स्थानांतरित करने की आवश्यकता है और आपको दूसरे घर की आवश्यकता है, या यदि आपका घर आपके विस्तृत परिवार के लिए बहुत छोटा है, तो आप एक साल की अधिभोग आवश्यकता को पूरा करने के बाद अपना पहला घर किराए पर लेने में सक्षम हो सकते हैं। यदि आप काम बंद कर रहे हैं क्योंकि आप अन्यथा अक्षम हैं, तो आप खोए हुए वेतन के लिए अपने घर से बोर्डर्स को कमरे किराए पर दे सकते हैं।
बेशक, आप हमेशा गिरवी को जल्दी चुका सकते हैं। एफएचए कोई पूर्वभुगतान दंड नहीं लेता है, इसलिए यदि आप अपनी संपूर्णता में ऋण को समाप्त कर सकते हैं, तो आप संपत्ति के साथ जो भी करना चाहते हैं, करने के लिए स्वतंत्र हैं।