तुलनात्मक बाजार विश्लेषण

तुलनात्मक बाजार विश्लेषण क्या है?

एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (CMA) हाल ही में बेचे गए घर के मूल्य का एक अनुमान है, जो तत्काल क्षेत्र में समान गुण हैं। रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर्स CMA रिपोर्ट बनाते हैं ताकि विक्रेताओं को अपने घरों के लिए realtor.com पर तुलनीय गुणों (जिसे “comps” के रूप में जाना जाता है) पर शोध करके अपना तुलनात्मक बाजार विश्लेषण कर सकते हैं ।

चाबी छीन लेना

• एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (CMA) एक घर के मूल्य का एक अनुमान है जो विक्रेताओं को लिस्टिंग मूल्य निर्धारित करने में मदद करता है, और खरीदारों को प्रतिस्पर्धी ऑफ़र बनाने में मदद करता है।
• विश्लेषण स्थान, आयु, आकार, निर्माण, शैली, स्थिति और विषय संपत्ति और तुलना के लिए अन्य कारकों पर विचार करता है।
• यदि आप किसी विशिष्ट संपत्ति के लिए CMA में रुचि रखने वाले खरीदार या विक्रेता हैं, तो स्थानीय रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर से मदद के लिए पूछें, या ऑनलाइन घरों की तुलना करके अपना शोध करें।

तुलनात्मक बाजार विश्लेषण को समझना

एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण से विक्रेताओं को अपने घरों के लिए सर्वोत्तम लिस्टिंग मूल्य चुनने में मदद मिलती है। “सबसे अच्छा” मूल्य वह है जो इतना कम नहीं है कि यह मेज पर पैसा छोड़ दे, और इतना अधिक न हो कि घर बिल्कुल भी न बिके। खरीदारों के लिए, एक CMA सत्यापित कर सकता है कि क्या घर एक अच्छा सौदा है और एक प्रतिस्पर्धी प्रस्ताव को इंगित करने में मदद करता है जिसे गंभीरता से लिया जाएगा — बिना ओवरबोर्ड जाए।

सीएमए एक विषय संपत्ति की तुलना अन्य घरों से करता है जो स्थान, आकार और सुविधाओं में समान हैं। आदर्श रूप से, एक CMA हाल ही में बेची गई घरों से विषय संपत्ति के रूप में एक ही उपखंड का उपयोग करता है। बेशक, उन घरों को ढूंढना जो पिछले तीन से छह महीने के भीतर तत्काल क्षेत्र में बिक गए हों, अगर आप एक शांत अचल संपत्ति बाजार या ग्रामीण सेटिंग में हैं तो मुश्किल हो सकती है। इन मामलों में, एक औपचारिक मूल्यांकन एक बेहतर विकल्प हो सकता है।

ध्यान दें कि जब एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण एक अनौपचारिक मूल्यांकन की तरह होता है, तो अचल संपत्ति एजेंटों और दलालों को खरीदारों और विक्रेताओं की सेवा करते समय सीएमए करने के लिए एक मूल्यांकक के लाइसेंस की आवश्यकता नहीं होती है। फिर भी, कुछ राज्य सक्षम संपत्ति एजेंटों और दलालों को पकड़ लेंगे यदि वे सक्षम तरीके से सीएमए प्रदर्शन नहीं करते हैं। यदि ऐसा होता है, तो राज्य का रियल एस्टेट लाइसेंसिंग आयोग एजेंट या दलाल के खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकता है।

CMA रिपोर्ट में क्या है?

जब कोई रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर तुलनात्मक बाजार विश्लेषण करता है, तो वे एक रिपोर्ट बनाएंगे जो निष्कर्षों का विवरण देगा। हालांकि सीएमए रिपोर्ट में कोई मानकीकृत नहीं है, इसमें आम तौर पर शामिल होंगे:

• विषय संपत्ति और तीन से पांच तुलनाओं का पता
• प्रत्येक संपत्ति का विवरण, जिसमें उन्नयन, फर्श योजना और बेडरूम और बाथरूम की संख्या शामिल है
• प्रत्येक संपत्ति का वर्ग फुटेज
• प्रत्येक COMP की बिक्री मूल्य
• किसी भी मतभेद के लिए डॉलर समायोजन
• प्रत्येक COMP के वर्ग फुट प्रति समायोजित बिक्री मूल्य
• विषय संपत्ति का उचित बाजार मूल्य

कई रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर सीएमए रिपोर्ट व्यापक (और पेशेवर तलाश) उत्पन्न करने के लिए सॉफ़्टवेयर का उपयोग करते हैं। यदि आप अपना स्वयं का निर्माण करने की योजना बनाते हैं, तो अपने शोध पर नज़र रखने के लिए एक स्प्रेडशीट का उपयोग करें या अचल संपत्ति लिस्टिंग वेबसाइटों में से एक द्वारा प्रस्तुत ऑनलाइन होम-प्राइस टूल का प्रयास करें । नीचे: एक नमूना रिपोर्ट।

तुलनात्मक बाजार विश्लेषण कैसे करें

सीएमए में क्षेत्र में हाल ही में बेचे गए घरों की कीमतों की तुलना करने से बहुत अधिक शामिल है। यहाँ एक सटीक CMA बनाने के लिए बुनियादी चरणों का एक विस्तृत विवरण दिया गया है:

1. पड़ोस का मूल्यांकन करें।

सही लिस्टिंग मूल्य निर्धारित करने के लिए – या आप जिस घर में रुचि रखते हैं उसे सुनिश्चित करना एक अच्छा सौदा है – सीएमए को पड़ोस की सामान्य गुणवत्ता को ध्यान में रखना चाहिए। अधिक आकर्षक ब्लॉक कहां हैं? सामुदायिक सुविधाओं के कितने करीब हैं? सामुदायिक उपद्रव कितने करीब हैं? एचओए नियम क्या हैं? स्कूल कैसे हैं? क्या अपील पर अंकुश लगाने में कोई समस्या है?

2. विषय संपत्ति के बारे में विवरण इकट्ठा करें।

यदि कोई रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर सीएमए करता है, तो वे मौजूदा लिस्टिंग (यदि वहाँ एक है) की समीक्षा करेंगे और विषय घर के बारे में जानकारी इकट्ठा करने के लिए एक इन-पर्सन विजिट करेंगे। वे घर के आकार (विशेष रूप से रहने योग्य स्थान), उम्र, शैली, निर्माण, स्थिति, लेआउट, खत्म, भूनिर्माण, और उन्नयन और अपडेट का ध्यान रखेंगे । 

3. COMP का चयन करें।

उस क्षेत्र में तीन से पांच तुलनीय घरों का पता लगाएं जो हाल ही में बेचे गए हैं और जो विषय के घर के करीब हैं। आदर्श रूप से, COMP विषय संपत्ति के एक मील के भीतर और एक ही स्कूल जिले में होगा। वर्ग फ़ुटेज, बहुत आकार, बेडरूम, बाथरूम और निर्माण के प्रकार के संदर्भ में उन घरों पर ध्यान केंद्रित करें जो विषय घर की तरह हैं। बेची गई संपत्ति की बिक्री पर ध्यान दें: हाल ही में, क्योंकि अचल संपत्ति की कीमतों में तेजी से उतार-चढ़ाव हो सकता है। यदि घर में एक अद्वितीय स्थान है – जैसे कि गोल्फ कोर्स या वॉटरफ्रंट की देखरेख करना, तो कॉम्पल्स का प्लेसमेंट समान होना चाहिए।

4. मतभेदों के लिए समायोजित करें।

अगला कदम विषय घर और प्रत्येक तुलनीय संपत्ति के बीच अंतर के लिए समायोजित करना है। एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट या ब्रोकर प्रत्येक अंतर के लिए एक डॉलर के मूल्य को निर्दिष्ट करने और प्रत्येक COMP के मूल्य को तदनुसार समायोजित करने में सक्षम होगा। यह काउंटर-सहज ज्ञान युक्त लग सकता है, लेकिन अगर COMP में एक विशेषता है जो विषय घर से नीच है, तो COMP के मूल्य के लिए एक सकारात्मक समायोजन किया जाता है, और इसके विपरीत। एक उदाहरण के रूप में, यदि एक COMP के पास एक अतिरिक्त बेडरूम (बेहतर सुविधा) है, तो यह मान लेना उचित है कि खरीदार ने अतिरिक्त बेडरूम पाने के लिए अधिक भुगतान किया। इस मामले में, आप अतिरिक्त बेडरूम के लिए खाते से राशि में कटौती करेंगे, जिससे सेब से सेब की तुलना की जा सकेगी। लक्ष्य घर का मूल्य कभी समायोजित नहीं होता है।

5. समायोजन के बाद प्रति वर्ग फुट पर बेचे गए मूल्य का निर्धारण करें।

मतभेदों के लिए समायोजन करने के बाद, प्रति वर्ग फुट की बिक्री मूल्य निर्धारित करने के लिए अपने वर्ग फुटेज द्वारा प्रत्येक COMP के समायोजित मूल्य को विभाजित करें। इसके बाद, सभी comps के प्रति वर्ग फुट में बेचे गए मूल्य को एक साथ जोड़ें, और औसत प्राप्त करने के लिए comps की संख्या से विभाजित करें। अंत में, इस औसत को अपने वर्तमान बाजार मूल्य को खोजने के लिए विषय संपत्ति के वर्ग फुट से गुणा करें।

तल – रेखा

सामान्य तौर पर, सबसे अच्छे कंप्स वही होते हैं जो विषय घर के समान हैं, हाल ही में बेचे गए हैं, और सबसे कम समायोजन वाले हैं। बाजार पर निर्भर करते हुए अंतिम कीमत को थोड़ा कम करना पड़ सकता है । उदाहरण के लिए, यदि बाजार गर्म है या यदि इन्वेंट्री कम है, तो कीमत थोड़ी अधिक हो सकती है। इसके विपरीत, यदि बाजार पर बहुत सारे समान घर हैं, तो प्रतिस्पर्धी होने के लिए मूल्य में कमी आ सकती है।