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एनकम्ब्रेन्स क्या है?
एक एन्कम्ब्रेन्स किसी पार्टी द्वारा संपत्ति के खिलाफ एक दावा है जो मालिक नहीं है। एक एन्कोम्ब्रेंस संपत्ति के हस्तांतरणीयता को प्रभावित कर सकता है और एन्कोम्ब्रेंस को हटाए जाने तक इसके मुफ्त उपयोग को प्रतिबंधित कर सकता है। अचल संपत्ति में सबसे आम प्रकार के एन्कम्ब्रेन्स लागू होते हैं; इनमें बंधक, सुगमता और संपत्ति कर शामिल हैं । एन्कोम्ब्रेन्स के सभी रूप वित्तीय नहीं हैं, सहजता गैर-वित्तीय एनकंब्रेन्स का उदाहरण है। एक एन्कम्ब्रेन्स व्यक्तिगत – वास्तविक संपत्ति के विपरीत भी लागू हो सकता है।
इस शब्द का उपयोग लेखांकन में एक विशिष्ट देयता के लिए आरक्षित किसी खाते के अंदर प्रतिबंधित निधियों को संदर्भित करने के लिए किया जाता है।
चाबी छीन लेना
- एक एन्कम्ब्रेन्स मौजूदा टाइटलहोल्डर के अलावा किसी अन्य द्वारा संपत्ति के खिलाफ किया गया दावा है।
- कुछ दावे संपत्ति के मूल्य को प्रभावित नहीं करते हैं। यह आमतौर पर वाणिज्यिक मामलों में देखा जाता है।
- कुछ सामान्य दावे पट्टों, झूठ, आराम और बंधक हैं।
एनकाउंटर को समझना
शब्द एन्कोम्ब्रेंस शीर्षक-धारक के अलावा अन्य पार्टियों द्वारा एक संपत्ति पर वित्तीय और गैर-वित्तीय दावों की एक विस्तृत श्रृंखला को कवर करता है। प्रॉपर्टी के मालिकों को पूरी तरह से व्यायाम करने से रोका जा सकता है – यानी, उनकी संपत्ति पर अनएकेनटेड कॉन्ट्रोल। कुछ मामलों में, संपत्ति को एक लेनदार द्वारा या सरकार द्वारा जब्त किया जा सकता है।
कुछ एन्कंब्रेन्स सुरक्षा की मार्केटिंग क्षमता को प्रभावित करते हैं: एक सहजता या एक धारणाधिकार एक शीर्षक को अप्राप्य बना सकता है। हालांकि यह जरूरी नहीं है कि शीर्षक को खरीदा और बेचा नहीं जा सकता है, लेकिन यह अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बावजूद खरीदार को लेनदेन से बाहर करने में सक्षम कर सकता है, और यहां तक कि कुछ न्यायालयों में नुकसान की तलाश कर सकता है।
अन्य कानून, जैसे ज़ोनिंग कानून और पर्यावरणीय नियम, किसी संपत्ति की विपणन क्षमता को प्रभावित नहीं करते हैं लेकिन भूमि के लिए विशिष्ट उपयोगों को प्रतिबंधित करते हैं।
उदाहरण के लिए, हांगकांग में, संपत्ति के विक्रेता को अचल संपत्ति एजेंट को बिक्री प्रक्रिया में बाद में किसी भी समस्या से बचने के लिए संपत्ति के खिलाफ किसी भी अतिक्रमण के बारे में सूचित करने के लिए कानूनी रूप से आवश्यक है।रियल एस्टेट एजेंट खरीदार को एक भूमि खोज दस्तावेज प्रदान करेगा जिसमें किसी भी अतिक्रमण की एक सूची होगी।
एनकंब्रेन्स के प्रकार
अपने कई अनुप्रयोगों के कारण, जब यह अचल संपत्ति की बात आती है, तो कई अलग-अलग प्रकार हैं। प्रत्येक प्रकार दोनों पक्षों की रक्षा करने के लिए होता है और यह निर्दिष्ट करता है कि प्रत्येक दावा क्या कहता है – और इसका हकदार है।
दिलजमई
एक सुगमता से तात्पर्य किसी पार्टी के दूसरे पक्ष की संपत्ति के कुछ हिस्सों के उपयोग या सुधार के लिए या मालिक को कुछ तरीकों से संपत्ति का उपयोग करने या सुधारने से रोकने के लिए होता है। पहली श्रेणी को एक सकारात्मक सुविधा के रूप में जाना जाता है। उदाहरण के लिए, एक उपयोगिता कंपनी को किसी व्यक्ति की संपत्ति के माध्यम से गैस लाइन चलाने का अधिकार हो सकता है, या पैदल चलने वालों को उस संपत्ति से गुजरने वाले फुटपाथ का उपयोग करने का अधिकार हो सकता है।
यह महत्वपूर्ण है, खरीदार के दृष्टिकोण से, एक संपत्ति पर किसी भी अतिक्रमण के बारे में पता होना, क्योंकि ये अक्सर संपत्ति के स्वामित्व के साथ उनके लिए स्थानांतरित हो जाएंगे।
किसी संपत्ति के मालिक की बजाय सकल लाभ में एक व्यक्ति को आसानी होती है, ताकि जेनिफर को अपने पड़ोसी के कुएं का उपयोग करने का अधिकार हो, लेकिन यह अधिकार किसी ऐसे व्यक्ति पर नहीं होगा जिसने जेनिफर की संपत्ति खरीदी हो। एक नकारात्मक सहजता शीर्षक-धारक को प्रतिबंधित करती है, उदाहरण के लिए, उन्हें एक संरचना बनाने से रोककर जो पड़ोसी की रोशनी को अवरुद्ध करेगा।
अतिक्रमण
अतिक्रमण तब होता है जब एक पक्ष जो संपत्ति का मालिक नहीं होता है या संपत्ति के साथ हस्तक्षेप नहीं करता है, उदाहरण के लिए, बहुत से लाइन (एक अतिचार) पर एक बाड़ का निर्माण करके, या शाखाओं के साथ एक पेड़ लगाकर जो एक आसन्न संपत्ति पर लटका होता है (ए उपद्रव)। एक अतिक्रमण दोनों संपत्तियों पर एक अतिक्रमण बनाता है जब तक कि समस्या हल नहीं हो जाती है: संपत्ति के आवास का अतिक्रमण का अपना नि: शुल्क उपयोग होता है, जबकि अतिक्रमण सुधार के मालिक के पास उस जमीन पर शीर्षक नहीं होता है जिस पर इसे बनाया गया है।
पट्टा
एक पट्टा एक सहमति-दर और समय की अवधि के लिए एक संपत्ति किराए पर लेने का एक समझौता है। यह अतिक्रमण का एक रूप है क्योंकि पट्टेदार संपत्ति को शीर्षक नहीं देता है, लेकिन संपत्ति का उपयोग पट्टे के समझौते से काफी बाधित होता है।
धारणाधिकार
एक ग्रहणाधिकार एक प्रकार का सुरक्षा हित है, एक एन्कम्ब्रेन्स जो किसी संपत्ति को शीर्षक को प्रभावित करता है। यह एक लेनदार को एक असमान दायित्व के लिए संपार्श्विक के रूप में संपत्ति को जब्त करने का अधिकार देता है, आमतौर पर एक अवैतनिक ऋण। लेनदार फिर संपत्ति को अपने ऋण के कम से कम हिस्से को फिर से बेचने के लिए बेच सकता है।
एक कर ग्रहणाधिकार एक कर है जो सरकार द्वारा करों के भुगतान के लिए लगाया जाता है; अमेरिका में, एक संघीय कर ग्रहणाधिकार ऋणी की संपत्ति पर अन्य सभी दावों को रौंद देता है। एक मैकेनिक का ग्रहणाधिकार व्यक्तिगत या वास्तविक संपत्ति पर एक दावा है जो दावेदार ने सेवाओं का प्रदर्शन किया है। एक उदाहरण है यदि एक ठेकेदार ने आपकी संपत्ति में समायोजन किया है जो कभी भी भुगतान नहीं किया गया था। मुकदमे में एक प्रतिवादी की संपत्ति के खिलाफ जजमेंट लीन्स सुरक्षित हैं।
बंधक
एक बंधक सबसे आम प्रकार के सुरक्षा हितों में से एक है। अनिवार्य रूप से, यह एक अचल संपत्ति के खिलाफ एक धारणाधिकार है। ऋणदाता, आम तौर पर एक बैंक, एक घर के लिए शीर्षक में रुचि रखता है जब तक कि बंधक का भुगतान नहीं किया जाता है। अगर उधारकर्ता बंधक को चुका नहीं सकता है, तो ऋणदाता फोरकास्ट कर सकता है, घर को संपार्श्विक के रूप में जब्त कर सकता है और निवासियों को बेदखल कर सकता है।
प्रतिबंधात्मक प्रतिज्ञापत्र
एक प्रतिबंधात्मक वाचा एक समझौता है जो एक विक्रेता संपत्ति के खरीदार के विलेख में लिखता है कि यह प्रतिबंधित करने के लिए कि खरीदार उस संपत्ति का उपयोग कैसे कर सकता है। एक प्रावधान हो सकता है कि खरीदार को इमारत के मूल मुखौटा को बरकरार रखने की आवश्यकता होती है, उदाहरण के लिए। जब तक वे कानून नहीं तोड़ते हैं, प्रतिबंधात्मक वाचाएं विशिष्ट और मनमानी हो सकती हैं, क्योंकि पक्ष सहमत होने के लिए तैयार हैं।
विशेष विचार: लेखांकन में उपयोग
एन्कोम्ब्रेंस लेखांकन प्रत्याशित देयताओं का भुगतान करने के लिए विशिष्ट संपत्तियों को अलग करता है। उदाहरण के लिए, कोई कंपनी अपने खातों का भुगतान करने के लिए नकद राशि आरक्षित कर सकती है। एक एन्कम्ब्रेन्स की उपस्थिति यह भ्रम दे सकती है कि किसी खाते के अंदर अधिक उपलब्ध धन हैं जो वास्तव में उपयोग के लिए स्वतंत्र हैं। जो पैसा अलग रखा गया है, उसका इस्तेमाल किसी अन्य खर्च या लेनदेन के लिए नहीं किया जा सकता है। अतिक्रमण लेखांकन, इसलिए, यह सुनिश्चित करता है कि कोई व्यवसाय अपने बजट की देखरेख नहीं करता है।