सह-ओपी दिवालियापन का सामना करना
सह-ऑप्स में रहने वाले अंतिम बात अपने वार्षिक डिफ़ॉल्ट करने का खतरा है । लेकिन कई लोगों के लिए, यह एक वास्तविकता है। हर साल, सह-ऑप्स दिवालिया हो रहे हैं और अपने “मालिकों” को ठंड में छोड़ रहे हैं।
एक सहकारिता क्या है?
सह-ऑप्स आवास व्यवस्था हैं जहां निवासी एक कानूनी इकाई के एक हिस्से के मालिक हैं, जिसे निगम कहा जाता है। इन शेयरधारकों को एक मालिकाना पट्टा, या अधिकार प्राप्त होता है, जो उन्हें अपार्टमेंट या इकाइयों में से एक में रहने की अनुमति देता है। तकनीकी रूप से, मालिक केवल इस निगम में शेयरों का मालिक है, न कि केवल अचल संपत्ति का। निगम के पास अचल संपत्ति है। शेयरों का मालिक एक मासिक रखरखाव लागत का भुगतान करता है जिसका उपयोग भवन प्रबंधन के खर्चों जैसे कि सफाई, गर्मी, पानी, कर्मचारी वेतन, कचरा हटाने, मरम्मत की लागत, करों, बीमा और भवन के अंतर्निहित बंधक को कवर करने के लिए किया जाता है ।
डिफ़ॉल्ट के प्रकार
सह-ऑप्स को शामिल करने वाले दो सामान्य प्रकार के डिफ़ॉल्ट हैं: बंधक चूक और तकनीकी चूक।
- तकनीकी चूक बहुत गंभीर नहीं हैं। एडम लीटमैन बेली, एस्क।, एक न्यूयॉर्क और न्यू जर्सी रियल एस्टेट वकील और न्यूयॉर्क सिटी आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति फर्म के प्रमुख एडम लीटन बेली, पीसी, का कहना है कि इस प्रकार की डिफ़ॉल्ट “उल्लंघन में मरम्मत करने में विफलता के होते हैं” बंधक समझौते के बावजूद सभी मौद्रिक भुगतान समय पर भुगतान किए गए हैं। ” आमतौर पर, इन प्रकार की चूक को पूरा करने के लिए मरम्मत की व्यवस्था करके हल किया जा सकता है, या, कम से कम, के लिए भुगतान किया जाता है।
- बंधक चूक अधिक गंभीर हैं क्योंकि ऋणदाता को मूल समझौते के अनुसार, भवन के लिए भुगतान नहीं मिल रहा है। यह उन शेयरधारकों के लिए निराशाजनक स्थिति है, जिन्होंने लापता भुगतान के बिना मासिक रखरखाव का परिश्रम किया है। सह-ऑप्स के लिए दिवालियापन दाखिल करने की दिशा में यह अक्सर सबसे तेज़ मार्ग है। इस स्थिति में, ऋणदाता भवन के प्रबंधन को डिफ़ॉल्ट का नोटिस भेजता है, और यदि बंधक डिफ़ॉल्ट को हल नहीं किया जाता है, तो फौजदारी प्रक्रिया शुरू होती है।
सबसे खराब स्थिति परिदृश्य: फौजदारी
फौजदारी सबसे बुरी चीज है जो तब हो सकती है जब दिवालियापन के लिए एक सह-ऑप फ़ाइलें । एक फौजदारी एक मुकदमा है जो ऋणदाता द्वारा इमारत को कानूनी शीर्षक प्राप्त करने के लिए शुरू किया गया है। डेवी एंड लेबोफ एलएलपी के एक साथी स्टुअर्ट एम। साफ्ट का कहना है कि न्यूयॉर्क में, एक फौजदारी में कई साल लग सकते हैं, लेकिन अंत में जब तक सह-ऑप को वैध रक्षा नहीं मिलती, एक रेफरी इमारत को बेचने के लिए नीलामी आयोजित करेगा, और शेयरधारक किरायेदार किराए पर वापस लौट आएंगे और अब अपने अपार्टमेंट “खुद” नहीं करेंगे।
इस घटना में कि अपने बंधक पर चूक के परिणामस्वरूप दिवालियापन के लिए एक सह-ऑप फाइलें, ऋणदाता के पास इमारत पर फोरक्लोज करने और शेयरधारकों को बेदखल करने की शक्ति है। बेली कहते हैं, “अंतर्निहित बंधक का ऋणदाता प्रत्येक अपार्टमेंट शेयरधारक के बाद नहीं जा सकता क्योंकि भवन का बंधक शेयरधारकों के लिए व्यक्तिगत गारंटी नहीं है।” एक दिवालियापन में, को-ऑप के बैंक को शेयरधारकों के समक्ष भुगतान किया जाएगा।
तो, एक दिवालियापन की फौजदारी बिक्री से किसी भी आय बैंक का भुगतान करने के लिए जाना जाएगा। शेयरधारक जिन्होंने व्यक्तिगत बंधक प्राप्त किए हैं, उन भुगतानों के लिए जिम्मेदार होंगे, भले ही वे अपार्टमेंट के शेयरों का स्वामित्व खो चुके हों।
इस परिदृश्य में, शेयरधारकों के पास कई विकल्प नहीं हैं। यदि सह-ऑप एक अध्याय 11 (एक पुनर्गठन) दायर करने का विकल्प चुनता है, तो सह-ऑप बंधक इसे अध्याय 7 में परिवर्तित करने के लिए आगे बढ़ सकता है, जो कि परिसमापन है, जहां भवन तुरंत बेचा जाता है।
में दिवालियापन या कब्ज़ा, को-ऑप शेयरधारकों किरायेदारों के रूप में रहते हैं यदि वे वहाँ रह रहे हैं, लेकिन उनके मालिकाना पट्टा रद्द कर दिया है। यदि वे अपने अपार्टमेंट पर किसी भी बंधक का भुगतान करते हैं और भुगतान नहीं करते हैं, “तो उनके प्रतिकूल आयकर परिणाम हो सकते हैं,” साफ्ट पुष्टि करता है।
सहकारी संस्थाएं जो डिफॉल्टिंग की समस्या में हो सकती हैं, अतिरिक्त फंड उधार लेकर, मासिक रखरखाव या मूल्यांकन जोड़कर भुगतान की कोशिश कर सकती हैं । एक मूल्यांकन मासिक रखरखाव में एक अस्थायी वृद्धि है। इस वृद्धि को मरम्मत या अन्य खर्चों के लिए नामित किया गया है, जिन्हें सह-ऑप की जरूरत है।
क्या सह-ऑप दिवालिया कानून आम हैं?
सह सेशन दिवालिया एक दुर्लभ घटना है। साफ्ट कहते हैं, “जहां तक हम जानते हैं, द्वितीय विश्व युद्ध के बाद से NYC में 10 से कम सह-ऑप्स का उल्लेख किया गया है, इसलिए यह अब होने की संभावना नहीं है। हालांकि, यह सतर्क रहने का भुगतान करता है।” यदि तकनीकी चूक के कारण नोट में सभी पैसे हो जाते हैं, लेकिन तकनीकी चूक का कारण दिवालिया हो सकता है, लेकिन इसकी संभावना नहीं है।
शेयरधारक क्या कर सकते हैं?
शेयरधारकों के लिए दुर्भाग्य से, बहुत कुछ ऐसा नहीं है जो किया जा सकता है यदि वे पहले से ही सह-ऑप अपार्टमेंट खरीद चुके हैं। यदि उन्होंने परेशान सह-ऑप में शेयर खरीदे हैं, तो उन्हें मार्गदर्शन के लिए योग्य वकील से सलाह लेनी चाहिए। कुंजी यह है कि खरीदारी करने से पहले सह-ऑप की जांच करें और जांच करें।
बेली का कहना है कि जब वह एक खरीदार का प्रतिनिधित्व करता है, तो वह यह सुनिश्चित करता है कि पिछले दो वर्षों के लिए इमारत की वित्तीय विश्लेषण करके इमारत स्थिर है। वह किसी भी बड़े संरचनात्मक सुधार या मरम्मत की आवश्यकता के साथ वित्तीय विवरण की तुलना करता है और इस बात की तलाश करता है कि भवन में ठोस नकदी भंडार है या नहीं। इमारतें जो बंधक भुगतान करने या खर्चों को पूरा करने का जोखिम नहीं उठा सकती हैं, वे निश्चित रूप से लाल झंडे हैं।
को-ऑप अपार्टमेंट शिकारी स्वयं वित्तीय मांगते हुए “खराब” सह-ऑप में गिरने से बच सकते हैं। दो साल के इतिहास को देखते हुए इमारत कितनी अच्छी (या खराब) है, इसकी अच्छी झलक प्रदान कर सकती है। उदाहरण के लिए, एक कम कैश रिज़र्व इंगित कर सकता है कि को-ऑप के पास आपातकालीन मरम्मत को कवर करने के लिए पर्याप्त धन नहीं होगा। इस मामले में, को-ऑप को बैंक से या तो ऋण के रूप में या शेयरधारकों से धन प्राप्त करने की आवश्यकता होगी।
अपार्टमेंट पर शोध करते समय शेयरधारकों को प्रमुख प्रश्न पूछने की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, पूछें कि सह-सह मासिक बंधक भुगतान कर रहा है या नहीं। यदि वे भुगतान करने से चूक गए हैं, तो पूछें कि क्यों। पूछें कि क्या बंधक के अलावा किसी अन्य प्रकार के ऋण लंबित हैं, भले ही कोई आगामी प्रमुख मरम्मत हो और यदि हां, तो उनके लिए भुगतान करने की सह-ऑप योजना कैसे है।
साफ्ट कुछ सुझाव देते हैं: “पिछले वित्तीय विवरण को देखें कि क्या लेखाकार ने एक स्वच्छ झूठ दायर किया गया है या अचल संपत्ति करों का भुगतान नहीं किया गया है। यह पता लगाने की कोशिश करें। प्रबंध एजेंट से अगर कई शेयरधारक अपने रखरखाव का भुगतान करने में विफल हो रहे हैं, तो क्या आपके वकील ने सह-ऑप के मिनटों को यह देखने के लिए पढ़ा है कि क्या वे कुछ समस्याएं हैं। “
तल – रेखा
सह-ऑप बोर्ड को आपके वित्तीय इतिहास के बारे में संभावित खरीदार के रूप में आपसे पूछने का अधिकार है। यह सुनिश्चित करना चाहता है कि आप अपने स्वयं के व्यक्तिगत बंधक भुगतान के अलावा, मासिक रखरखाव की जिम्मेदारी को पूरा करने में सक्षम होंगे। हालांकि, एक खरीदार के रूप में, आपके पास यह सुनिश्चित करने का अधिकार है कि आप जिस स्थान को समाप्त करेंगे, वह आर्थिक रूप से स्थिर है। सुनिश्चित करें कि आप हर विवरण के बारे में पूछें। यह आपका भविष्य है, इसलिए अपने अधिकारों का प्रयोग करें।