संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण
संघीय आवास प्रशासन ऋण (एफएचए) ऋण क्या है?
फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) ऋण एक बंधक है जिसे फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) द्वारा बीमा किया जाता है और एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता द्वारा जारी किया जाता है। एफएचए ऋण कम-से-मध्यम-मध्यम उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किए गए हैं; उन्हें कई पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम न्यूनतम भुगतान और कम क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है।
2020 में, आप एफएचए ऋण वाले घर के मूल्य का 96.5% तक उधार ले सकते हैं।इसका मतलब है कि आपको 3.5% की डाउन पेमेंट करनी होगी।योग्यता प्राप्त करने के लिए आपको कम से कम 580 का क्रेडिट स्कोर चाहिए।यदि आपका क्रेडिट स्कोर 500 और 579 के बीच आता है, तब भी आप एफएचए ऋण प्राप्त कर सकते हैं जब तक आप 10% डाउन पेमेंट कर सकते हैं। एफएचए ऋण के साथ, आपका डाउन पेमेंट बचत से आ सकता है, परिवार के सदस्य से वित्तीय उपहार या डाउन-पेमेंट सहायता के लिए अनुदान।
उनके कई लाभों के कारण, एफएचए ऋण पहली बार होमबॉयर्स के साथ लोकप्रिय हैं।
चाबी छीन लेना
- फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) ऋण फ़ेडरेटेड-समर्थित बंधक हैं जो घर के मालिकों के लिए डिज़ाइन किए गए हैं जिनके पास औसत क्रेडिट स्कोर से कम हो सकता है।
- संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋणों को कई पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम न्यूनतम भुगतान और कम क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है।
- संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण एफएचए-अनुमोदित बैंकों और उधार देने वाले संस्थानों द्वारा जारी किए जाते हैं; ये संस्थान ऋण के लिए आपकी योग्यता का मूल्यांकन करेंगे।
- एफएचए की गारंटी को सुरक्षित करने के लिए, एफएचए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने वाले उधारकर्ताओं को भी बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता होती है, और एफएचए को प्रीमियम भुगतान किया जाता है।
संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण को समझना
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि एफएचए ऋण के साथ, एफएचए वास्तव में आपको बंधक के लिए पैसे उधार नहीं देता है। इसके बजाय, आपको बैंक या किसी अन्य वित्तीय संस्थान की तरह एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता से ऋण मिलता है। हालांकि, एफएचए ऋण की गारंटी देता है। कुछ लोग इसे एफएचए बीमित ऋण के रूप में संदर्भित करते हैं, इस कारण से।
एफएचए की गारंटी को सुरक्षित करने के लिए, एफएचए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने वाले उधारकर्ताओं को भी बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता होती है, और एफएचए को प्रीमियम भुगतान किया जाता है। आपका ऋणदाता कम जोखिम उठाता है क्योंकि ऋण पर चूक होने पर एफएचए ऋणदाता को दावा अदा करेगा।
जबकि फेडरल फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन लोन (एफएचए लोन) को पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम भुगतान और क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है, वे अन्य कठोर आवश्यकताओं को पूरा करते हैं।
संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण का इतिहास
कांग्रेस ने ग्रेट डिप्रेशन के दौरान 1934 में फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन बनाया।उस समय, आवास उद्योग परेशानी में था: डिफ़ॉल्ट और फौजदारी की दरें आसमान छू गई थीं, ऋण संपत्ति के बाजार मूल्य के 50% तक सीमित थे और गिरवी भुगतान के साथ युग्मित लघु पुनर्भुगतान अनुसूची सहित – कई गृह खरीदारों के लिए मिलना मुश्किल था।नतीजतन, अमेरिका मुख्य रूप से किराए का देश था, और केवल लगभग 40% घरों में उनके घरों का स्वामित्व था।
आवास बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए, सरकार ने एफएचए बनाया।संघीय रूप से बीमित ऋण कार्यक्रम, जिसने ऋणदाता जोखिम को कम किया है, जिससे उधारकर्ताओं के लिए गृह ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना आसान हो गया है।फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ सेंट लुइस के शोध के अनुसार, अमेरिका में गृहस्वामी दर लगातार चढ़ गई, जो 2004 में 69.2% के सभी उच्च स्तर तक पहुंच गई।2020 की दूसरी तिमाही के अनुसार, यह 67.9% है।
एफएचए ऋण के प्रकार
पारंपरिक बंधक के अलावा, एफएचए कई अन्य ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है।
होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (HECM)
यह एक रिवर्स मॉर्टगेज प्रोग्राम है जो 62 वर्ष और उससे अधिक उम्र के वरिष्ठों को घर का शीर्षक बरकरार रखते हुए अपने घरों को नकदी में बदलने में मदद करता है।आप चुनते हैं कि फंड कैसे निकालें, या तो एक निश्चित मासिक राशि या क्रेडिट की एक पंक्ति (या दोनों का एक संयोजन) के रूप में।
FHA 203 (k) सुधार ऋण
यह ऋण में कुछ मरम्मत और मरम्मत की लागत में ऋण कारक है।यह एक ऋण आपको घर खरीद और घर सुधार दोनों के लिए पैसे उधार लेने की अनुमति देता है, जो कि डाउन पेमेंट करने के बाद आपके पास बहुत अधिक नकदी नहीं होने पर बहुत बड़ा बदलाव ला सकता है।
एफएचए ऊर्जा कुशल बंधक
यह कार्यक्रम एफएचए 203 (के) सुधार ऋण कार्यक्रम के लिए एक समान अवधारणा है, लेकिन यह उन्नयन के उद्देश्य से है जो आपके उपयोगिता बिलों को कम कर सकता है, जैसे कि नया इन्सुलेशन या नए सौर या पवन ऊर्जा प्रणालियों की स्थापना।यह विचार है कि ऊर्जा-कुशल घरों में परिचालन लागत कम होती है, जो बिल कम करते हैं और बंधक भुगतान के लिए अधिक आय उपलब्ध कराते हैं।
धारा 245 (क) ऋण
यह उधारकर्ताओं के लिए एक कार्यक्रम है जो अपनी आय में वृद्धि की उम्मीद करते हैं।धारा 245 (ए) कार्यक्रम के तहत, ग्रेडेड भुगतान बंधक कम प्रारंभिक मासिक भुगतान के साथ शुरू होता है जो धीरे-धीरे समय के साथ बढ़ता है, और बढ़ती इक्विटी बंधक मासिक प्रिंसिपल भुगतानों में वृद्धि होती है जिसके परिणामस्वरूप कम ऋण शर्तें होती हैं।।
संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण बनाम पारंपरिक बंधक
एफएचए ऋण उन व्यक्तियों के लिए उपलब्ध हैं जिनके पास क्रेडिट स्कोर 500 से कम है। यदि आपका क्रेडिट स्कोर 500 और 579 के बीच है, तो आप एफएचए ऋण को सुरक्षित कर सकते हैं यदि आप 10% से कम भुगतान कर सकते हैं।यदि आपका क्रेडिट स्कोर 580 या अधिक है, तो आप 3.5% से कम डाउन पेमेंट के साथ एफएचए ऋण प्राप्त कर सकते हैं। तुलना करके, आपको आमतौर पर कम से कम 620 के क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होगी, और पारंपरिक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए 3% और 20% के बीच डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी।।
जब एफएचए होम लोन के लिए आय सीमाओं और आवश्यकताओं की बात आती है, तो कोई न्यूनतम या अधिकतम नहीं है।
एक एफएचए ऋण के लिए – या किसी भी प्रकार के बंधक – कम से कम दो साल बीतने चाहिए क्योंकि उधारकर्ता ने एक दिवालियापन घटना का अनुभव किया (जब तक कि आप यह प्रदर्शित नहीं कर सकते कि दिवालियापन घटना एक बेकाबू परिस्थिति के कारण थी)।आपको कम से कम तीन साल किसी भी बंधक फौजदारी घटनाओं से हटाए जाने चाहिए, और आपको यह प्रदर्शित करना चाहिए कि आप अच्छे क्रेडिट को फिर से स्थापित करने की दिशा में काम कर रहे हैं। यदि आप अपने संघीय छात्र ऋण या आय करपर अपराधी हैं, तो आप योग्य नहीं होंगे।1 1
विशेष ध्यान
बंधक बीमा प्रीमियम
एक एफएचए ऋण के लिए आवश्यक है कि आप दो प्रकार के बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) -एक अपफ्रंट एमआईपी और एक वार्षिक एमआईपी (जो मासिक शुल्क लिया जाता है) का भुगतान करें।2020 में, अग्रिम एमआईपी आधार ऋण राशि के 1.75% के बराबर है।
आप या तो बंद होने के समय अग्रिम एमआईपी का भुगतान कर सकते हैं या इसे ऋण में रोल किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, यदि आपको $ 350,000 के लिए होम लोन जारी किया जाता है, तो आप 1.75% x $ 350,000 = 6,125 का अग्रिम MIP भुगतान करेंगे। ये भुगतान एक एस्क्रौ खाते में जमा किए जाते हैं जो अमेरिकी ट्रेजरी विभाग द्वारा स्थापित किया जाता है; यदि आप अपने ऋण पर चूक करते हैं, तो इन फंडों का उपयोग बंधक भुगतान करने के लिए किया जाता है।
हालांकि नाम कुछ भ्रामक है, उधारकर्ता वास्तव में हर महीने वार्षिक एमआईपी भुगतान करते हैं।(दूसरे शब्दों में, वार्षिक एमआईपी भुगतान वार्षिक नहीं किए जाते हैं।) भुगतान आधार ऋण राशि का 0.45% से लेकर 1.05% तक होता है।भुगतान राशि भी ऋण राशि, ऋण की लंबाई और मूल ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) के आधार पर भिन्न होती है।आमतौर पर एमआईपी की लागत ऋण राशि का 0.85% है।
उदाहरण के लिए, यदि आपके पास $ 350,000 का ऋण है, तो आप 0.85% x $ 350,000 = $ 2,975 (या $ 247.92 मासिक) का वार्षिक एमआईपी भुगतान करेंगे। इन मासिक प्रीमियमों का भुगतान एकमुश्त अग्रिम एमआईपी भुगतान के अलावा किया जाता है।
आप ऋण या एलटीवी की लंबाई के आधार पर, 11 वर्ष या ऋण के जीवन के लिए वार्षिक एमआईपी भुगतान करेंगे।
आप प्रीमियम में दी जाने वाली राशि को घटा सकते हैं;हालाँकि, आपको अपनी कटौती को आइटम करना होगा – ऐसा करने के लिए मानक कटौती लेने के बजाय।
एक एफएचए ऋण के लिए योग्यता
आपका ऋणदाता एफएचए ऋण के लिए आपकी योग्यता का मूल्यांकन करेगा क्योंकि यह किसी भी बंधक आवेदक का होगा। हालांकि, आपकी क्रेडिट रिपोर्ट का उपयोग करने के बजाय, एक ऋणदाता पिछले दो वर्षों के लिए आपके कार्य इतिहास (साथ ही अन्य भुगतान-इतिहास रिकॉर्ड, जैसे उपयोगिता और किराए के भुगतान) को देख सकता है। जब तक आपने अच्छे क्रेडिट को फिर से स्थापित किया है, तब तक आप एफएचए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं यदि आप दिवालियापन या फौजदारी से गुजर चुके हैं। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि, अंगूठे के एक सामान्य नियम के रूप में, आपका क्रेडिट स्कोर कम और भुगतान कम होगा, आपकी बंधक पर ब्याज दर जितनी अधिक होगी।
क्रेडिट स्कोर और डाउन पेमेंट मानदंड के साथ, इन ऋणों के लिए एफएचए द्वारा उल्लिखित विशिष्ट उधार एफएचए बंधक आवश्यकताएं हैं। आपका ऋणदाता एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता होना चाहिए और आपके पास एक स्थिर रोजगार इतिहास होना चाहिए या पिछले दो वर्षों से एक ही नियोक्ता के लिए काम करना चाहिए।
यदि आप स्व-नियोजित हैं, तो आपको दो साल के सफल स्वरोजगार इतिहास की आवश्यकता है;यह कर रिटर्न और वर्तमान वर्ष-दर-तारीख बैलेंस शीट और लाभ और हानि विवरणद्वारा प्रलेखित किया जा सकता है। यदि आपने दो साल से कम समय के लिए, लेकिन एक वर्ष से अधिक समय के लिए स्व-नियोजित किया है, तो आप अभी भी पात्र हो सकते हैं यदि आपके पास स्वरोजगार से पहले के दो वर्षों के लिए एक ठोस कार्य और आय का इतिहास है (और स्वरोजगार है) उसी या संबंधित व्यवसाय में)। बंधक पर हस्ताक्षर करने के लिए आपके पास एक वैध सामाजिक सुरक्षा संख्या होनी चाहिए, जो अमेरिका में वैध रूप से रहती है, और कानूनी उम्र (आपके राज्य के कानूनों के अनुसार) की है।
आमतौर पर, वित्तपोषित संपत्ति का आपका मुख्य निवास होना चाहिए और उसका मालिकाना हक होना चाहिए। दूसरे शब्दों में, एफएचए ऋण कार्यक्रम का उपयोग निवेश या किराये की संपत्तियों के लिए किया जाना नहीं है। एफएचए-अनुमोदित कोंडो परियोजनाओं के भीतर अलग किए गए और अर्ध-अलग घर, टाउनहाउस, राउज़हाउस और कॉन्डोमिनियम सभी एफएचए वित्तपोषण के लिए पात्र हैं।
आपके फ्रंट-एंड अनुपात (आपके बंधक भुगतान, HOA शुल्क, संपत्ति कर, बंधक बीमा और घर के मालिक का बीमा) को आपकी सकल आय का 31% से कम होना चाहिए। कुछ मामलों में, आपको 40% अनुपात के साथ अनुमोदित किया जा सकता है।
आपका बैक-एंड अनुपात (आपके बंधक भुगतान और अन्य सभी मासिक उपभोक्ता ऋण) आपकी सकल आय का 43% से कम होना चाहिए। हालांकि, 50% के अनुपात के साथ अनुमोदित किया जाना संभव है। इसके अलावा, आपको एक एफएचए-अनुमोदित अनुमोदक से संपत्ति मूल्यांकन की आवश्यकता है, और घर को कुछ न्यूनतम मानकों को पूरा करना होगा। यदि घर इन मानकों को पूरा नहीं करता है और विक्रेता आवश्यक मरम्मत के लिए सहमत नहीं होगा, तो आपको समापन पर मरम्मत के लिए भुगतान करना होगा। (इस मामले में, निधि एस्क्रो में तब तक रखी जाती है जब तक कि मरम्मत नहीं हो जाती)।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
एफएचए ऋणों की एक सीमा यह है कि आपके पास उधार लेने की सीमा के बाहर की सीमाएं हैं। ये उस क्षेत्र द्वारा निर्धारित किए जाते हैं जिसमें आप रहते हैं, जिसमें कम लागत वाले क्षेत्र कम सीमा वाले होते हैं (जिन्हें “मंजिल” कहा जाता है) सामान्य एफएचए ऋण और उच्च लागत वाले क्षेत्रों की तुलना में अधिक आंकड़ा होता है। “अधिकतम सीमा”)।
इसके अलावा, अलास्का, हवाई, गुआम और यूएस वर्जिन आइलैंड्स सहित “विशेष अपवाद” क्षेत्र हैं – जहां बहुत अधिक निर्माण लागत सीमा को और भी अधिक बनाते हैं।हर जगह, सीमा काउंटी के लिए मंझला घर की कीमत का 115% है, जैसा कि अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग द्वारा निर्धारित किया गया है।१ ९
नीचे दिया गया चार्ट 2020 ऋण सीमाओं को सूचीबद्ध करता है:
एफएचए ऋण राहत
एक बार जब आपके पास एफएचए ऋण हो जाता है, तो आप ऋण राहत के लिए पात्र हो सकते हैं यदि आपने एक वैध वित्तीय कठिनाई का अनुभव किया है – जैसे कि आय में कमी या रहने वाले खर्चों में वृद्धि – या आपके मासिक बंधक भुगतान करने में कठिन समय हो रहा है।एफएचए होम अफोर्डेबल मॉडिफिकेशन प्रोग्राम (एचएएमपी), उदाहरण के लिए, आपके मासिक बंधक भुगतान को स्थायी रूप से एक सस्ती स्तर तक कम करके फौजदारी से बचने में आपकी मदद कर सकता है।
कार्यक्रम में एक पूर्ण भागीदार बनने के लिए, आपको एक परीक्षण भुगतान योजना को सफलतापूर्वक पूरा करना होगा जिसमें आप तीन निर्धारित भुगतान करते हैं – समय पर – कम, संशोधित राशि में।
तल – रेखा
जबकि एक एफएचए ऋण बहुत अच्छा लग सकता है, यह हर किसी के लिए नहीं है। यह 500 से कम क्रेडिट स्कोर वाले लोगों की मदद नहीं करेगा। खराब क्रेडिट वाले लोगों के लिए, एक व्यक्तिगत ऋण पर विचार करने के लिए एक बेहतर विकल्प हो सकता है। विपरीत छोर पर, घर के मालिक जो एक बड़े भुगतान का भुगतान कर सकते हैं, पारंपरिक बंधक के साथ जाना बेहतर हो सकता है। यह अधिक संभावना है कि वे लंबे समय में कम ब्याज दरों और पारंपरिक बीमादाताओं द्वारा प्रदान किए जाने वाले बंधक बीमा प्रीमियम के माध्यम से अधिक पैसा बचाने में सक्षम होंगे।
एफएचए ऋण संभावित घर मालिकों की मदद के लिए नहीं बनाए गए थे जो मूल्य स्पेक्ट्रम के उच्च अंत पर खरीदारी कर रहे हैं। बल्कि, एफएचए ऋण कार्यक्रम निम्न-और मध्यम-आय वाले घर खरीदारों का समर्थन करने के लिए बनाया गया था, विशेष रूप से सीमित नकदी वाले लोगों को कम भुगतान के लिए बचाया गया था। “
जब आप घर खरीदते हैं, तो आप अतिरिक्त आउट-ऑफ-पॉकेट खर्चों के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं, जैसे कि ऋण उत्पत्ति शुल्क, अटॉर्नी शुल्क और मूल्यांकन लागत। एफएचए बंधक के फायदों में से एक यह है कि विक्रेता, होम बिल्डर, या ऋणदाता आपकी ओर से इन समापन लागतों में से कुछ का भुगतान कर सकते हैं। यदि विक्रेता को खरीदार ढूंढने में मुश्किल समय हो रहा है, तो संभव है कि वे सौदे को प्रोत्साहित करने के एक तरीके के रूप में समापन पर आपकी मदद करने की पेशकश करें।