एक में दो बंधक कैसे मिलाएं?

दो बंधक के रूप में दुर्लभ के रूप में आप सोच सकते हैं नहीं है। जो लोग अपने घरों में पर्याप्त इक्विटी जमा करते हैं, वे अक्सर एक दूसरे बंधक को निकालने के लिए चुनाव करते हैं। वे इस पैसे का इस्तेमाल कर्ज चुकाने, बच्चे को कॉलेज भेजने, व्यवसाय शुरू करने या बड़ी खरीदारी करने के लिए कर सकते हैं। अन्य लोग अपने घर या संपत्ति के मूल्य को रीमॉडेलिंग या स्विमिंग पूल के निर्माण आदि के माध्यम से बढ़ाने के लिए एक दूसरे बंधक का उपयोग करेंगे ।

हालांकि, दो बंधक केवल एक को पकड़ने की तुलना में मुश्किल हो सकते हैं। सौभाग्य से, ऐसे तंत्र उपलब्ध हैं जिनके साथ एक ऋण में दो बंधक को संयोजित या समेकित किया जा सकता है। लेकिन, समेकन प्रक्रिया अपने आप में मुश्किल हो सकती है और गणित अंत में इसे सार्थक नहीं बना सकता है।

चाबी छीन लेना

• दो बंधक रखना एक सामान्य स्थिति है, जिसे एक ही ऋण में मिलाकर सरल बनाया जा सकता है।
• एक में दो ऋणों को समेकित करने के लिए अनुभव के साथ एक विशेषज्ञ दलाल की मदद की आवश्यकता हो सकती है।
• जबकि समेकन आपके वित्त को सरल बना सकता है और आपको समय के साथ पैसा बचा सकता है, यह उन लागतों के साथ आता है जो अंत में इसे एक स्मार्ट निर्णय नहीं बना सकते हैं।

गिरवी रखना

आइए एक उदाहरण देखें: आपने दस या उससे अधिक साल पहले क्रेडिट अवधि की एक होम इक्विटी लाइन निकाली थी और उस अवधि के दौरान-जब आप अपनी क्रेडिट लाइन पर “ड्रा” कर सकते थे – आप एक प्रबंधनीय राशि का भुगतान कर रहे थे: $ 275 प्रति माह $ 100,000 लाइन का क्रेडिट।

इस ऋण की शर्तों के अनुसार, दस साल के बाद ड्रॉ की अवधि चुकौती अवधि बन गई – अगले 15 वर्षों में जहां आपको बंधक की तरह ऋण का भुगतान करना होगा। लेकिन आपको शायद $ 700 के भुगतान के लिए $ 275 भुगतान की उम्मीद नहीं थी, जो कि प्राइम रेट बढ़ने पर और भी अधिक बढ़ सकता है।

दो ऋणों को समेकित करके, आप संभावित रूप से प्रत्येक माह $ 100 से अधिक की बचत कर सकते हैं और अगर यह बढ़ता है तो यह देखने की बजाय अपनी ब्याज दर में लॉक कर सकते हैं। दूसरी ओर, हो सकता है कि आप ऋण का भुगतान तेजी से करना चाहते हैं और बेहतर शर्तें चाहते हैं जो आपको ऐसा करने में मदद करेंगे। इस प्रकार का समेकन कैसे काम करता है और क्या यह एक अच्छा विचार है?

जानिए आप किस चीज से शुरुआत कर रहे हैं

यह समझने के लिए कि जब आप समेकित होते हैं, तो आपको अपने वर्तमान ऋण के बारे में कुछ बातें पता होनी चाहिए। यदि आप ऋणों को समेकित करने के लिए जाते हैं, तो आपको पता चलता है कि आपके दूसरे बंधक का उपयोग किसी कारण से आपके घर से नकदी खींचने के लिए किया गया था – जिसे कैश-आउट ऋण कहा जाता है यह नए ऋण के लिए लागत जोड़ सकता है और उस राशि को कम कर सकता है जिसके लिए आप अर्हता प्राप्त करें। कैश-आउट लोन की कीमत अधिक होती है, उधारदाताओं का कहना है कि कर्ज लेने वाले को अगर मुसीबत में पड़ते हैं तो ऋण से दूर चलने की संभावना अधिक होती है।

फिर दर / अवधि पुनर्वित्त (रेफरी) है। इस प्रकार का ऋण केवल ब्याज दर और आपके वर्तमान ऋण की शर्तों पर एक समायोजन है। ऋणदाता को ऋणदाता के लिए सुरक्षित माना जाता है क्योंकि उधारकर्ता किसी भी धन को जेब में नहीं रखता है या संपत्ति में उनके पास इक्विटी की मात्रा को कम नहीं करता है। आपने हाल ही में पुनर्वित्त किया हो सकता है जब बंधक दर ऐतिहासिक चढ़ाव तक गिर गई हो। 

ये भेद क्यों मायने रखते हैं?केसी फ्लेमिंग के अनुसार, C2 फाइनेंशियल कॉरपोरेशन के लेखक औरद लोन गाइड के बंधक सलाहकार,द लोन गाइड: कैसे पाएं सर्वश्रेष्ठ संभव बंधक, वे महत्वपूर्ण हैं क्योंकि नए बंधक पर आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली शर्तें और राशि बहुत भिन्न हो सकती हैं।

“मान लीजिए कि आप और आपके पड़ोसी दोनों $ 7517,000 की अनुरूप ऋण सीमा के तहत 75% ऋण-से-मूल्य पुनर्वित्त ऋण प्राप्त कर रहे हैं । तुम्हारा एक कैश-आउट है, वह नहीं है। अप्रैल 2021 तक आपके ऋण में आपके पड़ोसी की तुलना में 0.625 अंक अधिक होगा। और 1 अंक ऋण राशि का 1% है, इसलिए यदि आपकी ऋण राशि $ 200,000 है, तो सभी चीजों के बराबर होने पर आप $ 1,250 ($ 200,000 x.0025) का अधिक भुगतान करेंगे। आपके पड़ोसी के समान ब्याज दर। “

इस पर इस तरीके से विचार करें। यदि आपने मूल रूप से घर खरीदते समय दो ऋणों का अधिग्रहण किया है, तो यह नकद-आउट ऋण नहीं है क्योंकि घर को अधिग्रहित करने के लिए दूसरे बंधक का इस्तेमाल किया गया था – नकदी को इससे बाहर न निकालें। लेकिन बाद में, यदि आपको दूसरी बंधक लेने के परिणामस्वरूप धन प्राप्त हुआ, तो वह एक नकद-आउट ऋण था, और इसलिए एक नए समेकित ऋण को ही माना जाएगा।

एक और कारण है कि यह अंतर महत्वपूर्ण हो जाता है।क्योंकि कैश-आउट ऋण ऋणदाता के लिए जोखिम भरे होते हैं, वे केवल आपके घर में आपकी 75% से 80% इक्विटी को 90% की दर / अवधि के लिए उधार दे सकते हैं।फ्लेमिंग इसे सादे अंग्रेजी में इस तरह कहते हैं: “यदि आपके ऋण को नकद-मुक्त ऋण माना जाएगा, तो आपको अर्हता प्राप्त करने के लिए अपनी संपत्ति में अधिक इक्विटी की आवश्यकता होगी।”

कैसे समेकित करें

ऋणदाता उन सभी जटिल कागजी कार्रवाई को करेगा जो ऋण को समेकित करने के साथ होती है। आपका काम एक सूचित उपभोक्ता बनना है। एक से बात मत करो – कई से बात करो।

चूंकि दो ऋणों का समेकन एक सीधा घर बंधक की तुलना में अधिक जटिल है, इसलिए व्यक्तिगत रूप से तीन या चार उधारदाताओं के साथ बात करना सबसे अच्छा है। आप अपने बैंक या क्रेडिट यूनियन, एक बंधक ब्रोकर से बात कर सकते हैं, या आपके द्वारा भरोसा किए जाने वाले उद्योग पेशेवरों से सिफारिशें ले सकते हैं।

बेशक, उनसे पूछें कि क्या नया लोन कैश-आउट लोन बन जाएगा या रेट / टर्म रेफरी। क्या यह एक निश्चित या परिवर्तनीय दर ऋण है? 15 या 30 साल?

एक बार जब आप एक निश्चित ऋणदाता के साथ खुश होते हैं, तो वे आपको प्रक्रिया के माध्यम से चलेंगे। पहले इसे पढ़े बिना किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर न करें और सुनिश्चित करें कि आप भुगतान अनुसूची को समझ रहे हैं।

अगर आपका लोन कैश-आउट लोन है, तो केसी फ्लेमिंग का कहना है कि एक साल बाद इसे रेट / टर्म रिफाइन में बदलने का कोई तरीका हो सकता है।

“ऋण को कैश-आउट के रूप में समेकित करें लेकिन एक ऋणदाता क्रेडिट प्राप्त करें जो लेनदेन से जुड़े सभी लागतों के लिए भुगतान करता है।एक साल और फिर से पुनर्वित्त की प्रतीक्षा करें।चूँकि आप उस बिंदु पर केवल एक ही ऋण को पुनर्वित्त कर रहे हैं, यह एक नकद-ऋण नहीं है।अब आप ब्याज दर नीचे खरीदने के लिए अंकों पर पैसा खर्च कर सकते हैं क्योंकि आप लंबे समय तक ऋण रखेंगे। “फ्लेमिंग ऐसा करने की सलाह तभी देते हैं जब आपको लगता है कि ब्याज दरें स्थिर हैं या गिर सकती हैं।

तल – रेखा

“अपने मासिक भुगतान में कमी के आधार पर ऋणों को पुनर्वित्त या समेकित करने का निर्णय कभी न लें।ज्यादातर मामलों में आप नए ऋण पर अपने जीवनकाल से अधिक खर्च करेंगे, जबकि आप मौजूदा ऋणों का भुगतान करेंगे।”लाखों उपभोक्ता अपने भविष्य को गिरवी रखते हैं और सेवानिवृत्ति में दसियों या हजारों डॉलर कम लेते हैं।”

इसके बजाय, यह निर्धारित करें कि आप कब तक सोचते हैं कि आप घर में रहेंगे, और अपने वर्तमान बंधक (ओं) की लागत की तुलना नए बंधक से करेंगे और नए ऋण के साथ जुड़े किसी भी खर्च के दौरान आप ऋण लेंगे। यदि आपकी समग्र लागत समेकन के साथ कम होगी, तो समेकन शायद एक अच्छा विचार है।