रियल एस्टेट मार्केट में मार्केट वैल्यू का निर्धारण कैसे किया जाता है?
उचित बाजार मूल्य क्या है?
जिसने भी कभी घर खरीदने या बेचने की कोशिश की है, वह संपत्ति के उचित बाजार मूल्य, या FMV के महत्व से परिचित होगा । FMV वह मूल्य है जो संपत्ति खुले बाजार में सामान्य परिस्थितियों में बेचती है। इस प्रकार, एफएमवी उन लोगों के लिए महत्वपूर्ण है, जिनके पास संपत्ति है, साथ ही उन लोगों के लिए जो उस संपत्ति पर कर का भुगतान करते हैं। एक संपत्ति-आधारित कटौती को लेने से एफएमवी का निर्धारण करने की आवश्यकता होती है। यह शब्द व्यापक रूप से रियल एस्टेट निवेश बाजार में उपयोग किया जाता है।
दुर्भाग्य से, अचल संपत्ति के लिए बाजार मूल्य निर्धारित करने का कोई आसान या सार्वभौमिक तरीका नहीं है। हालांकि, लगभग हर बाजार मूल्यांकन दो कारकों के लिए नीचे आता है: अचल संपत्ति मूल्यांकन और हाल ही में तुलनीय बिक्री ।
चाबी छीन लेना
- उचित बाजार मूल्य वह कीमत है जो एक घर खुले बाजार में सामान्य परिस्थितियों में बेचता है।
- उचित बाजार मूल्य (FMV) अक्सर वास्तविक बाजार मूल्य या अनुमानित मूल्य से अलग होता है और कुछ संपत्ति कर मूल्यांकन में उपयोग किया जाता है।
- आईआरएस द्वारा किसी संपत्ति के मूल्य का उचित मूल्यांकन कैसे किया जाए, इस पर दिशानिर्देश।
बाजार मूल्य का अर्थशास्त्र
एक बाजार अर्थव्यवस्था में हर अच्छे का मूल्य मूल्य खोज प्रक्रिया पर आधारित होता है। निर्माता और पुनर्विक्रेता काल्पनिक मूल्यों का प्रस्ताव करते हैं और समान मूल्यांकन वाले खरीदारों को खोजने की उम्मीद करते हैं। इसके विपरीत, उपभोक्ता वस्तुओं के मूल्य की बदलती व्याख्याओं के आधार पर कीमतों में वृद्धि करते हैं या नीचे धकेलते हैं। यह प्रक्रिया अपूर्ण है और हमेशा बदलती रहती है।
अचल संपत्ति बाजार के लिए, एक खरीदार को उस संपत्ति से अधिक संपत्ति का मूल्य देना चाहिए जो वे उस संपत्ति के लिए व्यापार करने के लिए तैयार हैं। उसी समय, विक्रेता को दी गई धनराशि के नीचे की कीमत पर संपत्ति का मूल्य देना चाहिए। बेशक, किसी दिए गए क्षेत्र में घर की आपूर्ति और मांग इन आर्थिक मूल्यांकन में खेलेंगे, साथ ही जीडीपी विकास, बेरोजगारी और मुद्रास्फीति के संदर्भ में व्यापक अर्थव्यवस्था की स्थिति भी।
मूल्यांकन और तुलनीय बिक्री
एक मूल्यांकन मूल्य का एक पेशेवर विचार है। एक घर की बिक्री के दौरान, होम लोन देने वाला बैंक आमतौर पर एक विशिष्ट तिथि के रूप में अचल संपत्ति के मूल्य के बारे में एक राय प्रस्तुत करने के लिए एक मूल्यांकक का चयन करेगा ।
तुलनीय बिक्री, जिसे “बाजार डेटा” दृष्टिकोण के रूप में भी जाना जाता है, बाजार मूल्य पर आने का सबसे आम तरीका है। यहां, निर्णय को सूचित करने के लिए समान कद के गुणों की हालिया बिक्री की समीक्षा की जाती है। यदि हाल ही में बेचे गए घरों की कीमतें आम तौर पर आपके स्वयं के समान मानदंड से मेल खाती हैं (जैसे, आकार, कमरों की संख्या, सुविधाओं आदि के संदर्भ में) उच्च हैं, तो आपको अधिक अनुकूल मूल्यांकन मूल्य भी मिलने की संभावना है। ध्यान दें कि मूल्यांकन मूल्य बाजार में वास्तविक बिक्री मूल्य से काफी अलग हो सकता है।
आईआरएस प्रकाशन 561
अचल संपत्ति के उचित बाजार मूल्य के लिए गवर्निंग टैक्स कोड प्रकाशनआईआरएस प्रकाशन 561 है ।यह प्रकाशन कारों, नावों, संग्रह, इस्तेमाल किए गए कपड़ों, प्रतिभूतियों, पेटेंट, वार्षिकी, और कई अन्य सहित सभी प्रकार के संपत्ति मूल्यांकन को संबोधित करता है।लेकिन यह अचल संपत्ति बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए एक खंड को अलग नहीं करता है।
प्रकाशन 561 में स्पष्ट मूल्यांकन के लिए “पेशेवर मूल्यांकक द्वारा एक विस्तृत मूल्यांकन आवश्यक है” स्पष्ट रूप से कहा गया है।मूल्यांकनकर्ता द्वारा तीन दृष्टिकोण स्वीकार्य माने जाते हैं: तुलनीय बिक्री दृष्टिकोण,आय दृष्टिकोण का पूंजीकरण, या प्रतिस्थापन लागत नई विधि।
तुलनीय बिक्री दृष्टिकोण
तुलनीय बिक्री दृष्टिकोण समान गुणों के साथ अन्य संपत्तियों की तुलना करता है जो हाल ही में बेची गई हैं।यह विधि संपत्ति की सभी विशेषताओं को ध्यान में रखती है, उदाहरण के लिए, इसका आकार, बेडरूम की संख्या, और यह प्रभाव कि व्यक्तिगत विशेषताएं समग्र संपत्ति मूल्य पर हैं।
आय दृष्टिकोण का पूंजीकरण
आय के दृष्टिकोण का पूंजीकरण भविष्य के लाभों की उम्मीद के आधार पर निवेश को महत्व देता है।यह विधि बाजार किराए पर संपत्ति के मूल्य से संबंधित है कि इसे कमाने और पुनर्विक्रय मूल्य के लिए उम्मीद की जा सकती है।
प्रतिस्थापन लागत नई मूल्य दृष्टिकोण
प्रतिस्थापन लागत नया मान विधि वर्तमान निर्माण सामग्री का उपयोग कर एक ही उपयोगिता के साथ एक संपत्ति के निर्माण और मौजूदा डिजाइन मानकों और लेआउट का पालन करने की वर्तमान लागत निर्धारित करता है।
तल – रेखा
भले ही आप किसी संपत्ति को कैसे महत्व देते हैं, दिन के अंत में, एक घर के लिए प्राप्त धनराशि एक खरीदार और विक्रेता के बीच बातचीत की जाएगी। प्रत्येक पक्ष अपने मामले पर बहस करने में मदद करने के लिए मूल्यांकन तकनीकों का उपयोग कर सकता है, लेकिन एक समझौता आम तौर पर कुछ समझौता और कुछ व्यक्तिगत बैकवर्ड के साथ पहुंचता है।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।