ब्याज दरें संपत्ति के मूल्यों को कैसे प्रभावित करती हैं
ब्याज दरें आय-उत्पादक ट्रेजरी बिल (टी-बिल) पर दरों के बारे में सच है । क्योंकि किसी व्यक्ति की आवासीय संपत्तियों की खरीद (बंधक पूंजी की लागत में वृद्धि या कमी करके) पर उनका प्रभाव इतना गहरा है, कई लोग गलत धारणा बनाते हैं कि अचल संपत्ति मूल्यांकन में एकमात्र निर्णायक कारक वर्तमान बंधक दर है।
लेकिन बंधक दरें केवल एक ब्याज से संबंधित कारक हैं जो संपत्ति मूल्यों को प्रभावित करती हैं। क्योंकि ब्याज दरें भी पूंजी प्रवाह को प्रभावित करती हैं, पूंजी की वापसी की आवश्यक दर, ब्याज दरें विभिन्न तरीकों से संपत्ति की कीमतों को ड्राइव करती हैं।
चाबी छीन लेना
- ब्याज दरें विभिन्न तरीकों से संपत्ति की कीमतें चला सकती हैं।
- इक्विटी और बॉन्ड निवेश पर किए गए रियायती नकदी प्रवाह विश्लेषण के समान, आय दृष्टिकोण शुद्ध नकदी प्रवाह को ध्यान में रखता है।
- ब्याज दरें वित्तपोषण की लागत और बंधक दरों को प्रभावित कर सकती हैं – पूंजी प्रवाह में बदलाव का भी संपत्ति पर आपूर्ति और मांग की गतिशीलता पर सीधा प्रभाव पड़ सकता है।
- अचल संपत्ति मूल्यों पर ब्याज दरों का सबसे स्पष्ट प्रभाव छूट या पूंजीकरण दरों की व्युत्पत्ति में है, क्योंकि वे जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के बराबर हैं।
मूल्यांकन कोष
रियल एस्टेट मूल्य आम तौर पर संपत्तियों की आपूर्ति और मांग के साथ-साथ नई संपत्तियों के प्रतिस्थापन लागत से प्रभावित होते हैं।लेकिन इससे कहीं अधिक मूल्यांकन है, खासकर जब आप विचार करते हैं कि सरकार द्वारा प्रभावित ब्याज दरें, पूंजी प्रवाह और वित्तपोषण दर संपत्ति मूल्यों को कैसे प्रभावित करती हैं।इन गतिकी को समझने के लिए, आय के दृष्टिकोण कीबुनियादी समझ होना जरूरी है-निवेशकों के लिए सबसे सामान्य मूल्यांकन तकनीक। वाणिज्यिक संपत्ति मूल्यांककों द्वारा और रियल-एस्टेट समर्थित निवेशों के लिए अंडरराइटर्स द्वारा प्रदान की गई आय का दृष्टिकोण, इक्विटी और बॉन्ड निवेशों पर आयोजित रियायती नकदी प्रवाह विश्लेषण के समान है ।
द्वारा मूल्यांकन शुरू होता है की भविष्यवाणी संपत्ति आय, जो प्रत्याशित का रूप ले लेता पट्टा भुगतान होटलों के मामले में या,, प्रत्याशित अधिभोग प्रति कमरा औसत लागत से गुणा। सभी संपत्ति-स्तरीय लागतों के लिए लेखांकन के बाद, विश्लेषक शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) या नकदी प्रवाह पर आता है जो सभी परिचालन खर्चों के बाद रहता है।
किसी भी संबद्ध पूंजी लागत, संपत्ति को बनाए रखने या मरम्मत करने के लिए निवेश पूंजी और एनओआई से अन्य गैर-संपत्ति-विशिष्ट खर्चों को घटाकर, हम शुद्ध नकदी प्रवाह (एनसीएफ) के साथ समाप्त होते हैं। क्योंकि संपत्तियां आमतौर पर नकदी को बनाए नहीं रखती हैं या एक घोषित लाभांश नीति है, तो एनसीएफ निवेशकों के लिए उपलब्ध नकदी के बराबर है – जैसे लाभांश से नकद – जिसका उपयोग इक्विटी या फिक्स्ड-इनकम निवेश का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है । किसी निवेश अवधि के लिए लाभांश का पूंजीकरण या नकद प्रवाह धारा (किसी भी अवशिष्ट मूल्य सहित) को छूट देकर, संपत्ति मूल्य निर्धारित किया जाता है।
पूंजी प्रवाह
ब्याज दरें वित्त पोषण और बंधक दरों की लागत को काफी प्रभावित कर सकती हैं, जो संपत्ति-स्तर की लागत और इसलिए, मूल्यों को प्रभावित करती हैं।हालांकि, पूंजी और प्रतिस्पर्धी निवेशों की आपूर्ति और मांग में वापसी (आरआरओआर) और निवेश मूल्यों की आवश्यक दरों पर सबसे अधिक प्रभाव पड़ता है।जैसा कि फेडरल रिजर्व बोर्ड ने मौद्रिक नीति से ध्यान हटा दिया हैऔर अर्थव्यवस्था को उत्तेजित करने या मुद्रास्फीति को दूर करने के लिए ब्याज दरों को प्रबंधित करने की दिशा में अधिक है, इसकी नीति का सभी निवेशों के मूल्य पर सीधा प्रभाव पड़ा है।२३
जैसे-जैसे इंटरबैंक विनिमय दरें घटती हैं, धन की लागत कम होती जाती है, और धन प्रणाली में प्रवाहित होता है। इसके विपरीत, जब दरें बढ़ती हैं, तो धन की उपलब्धता घट जाती है। अचल संपत्ति के रूप में, इंटरबैंक उधार दरों में परिवर्तन या तो निवेश के लिए उपलब्ध पूंजी की मात्रा को जोड़ते हैं या कम करते हैं। पूंजी की मात्रा और पूंजी की लागत मांग के साथ-साथ आपूर्ति को भी प्रभावित करती है – अर्थात, अचल संपत्ति की खरीद और विकास के लिए उपलब्ध धन। उदाहरण के लिए, जब पूंजी की उपलब्धता तंग होती है, तो पूंजी प्रदाता आंतरिक ऋण के प्रतिशत के रूप में कम उधार देते हैं, या पूंजी स्टैक तक नहीं। इसका अर्थ है कि ऋण कम ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात पर बनाए जाते हैं, इस प्रकार लीवरेज्ड नकदी प्रवाह और संपत्ति मूल्यों को कम करते हैं।
पूंजी प्रवाह में ये परिवर्तन एक संपत्ति के लिए आपूर्ति और मांग की गतिशीलता पर सीधा प्रभाव डाल सकते हैं। पूंजी और पूंजी की उपलब्धता की लागत संपत्ति के विकास के लिए अतिरिक्त पूंजी प्रदान करके आपूर्ति को प्रभावित करती है और सौदों की मांग करने वाले संभावित खरीदारों की आबादी को भी प्रभावित करती है। ये दो कारक संपत्ति मूल्यों को निर्धारित करने के लिए एक साथ काम करते हैं।
पूंजी और पूंजी की उपलब्धता की लागत संपत्ति के विकास के लिए अतिरिक्त पूंजी प्रदान करके आपूर्ति को प्रभावित करती है।
छूट दरें
अचल संपत्ति मूल्यों पर ब्याज दरों का सबसे स्पष्ट प्रभाव छूट या पूंजीकरण दरों की व्युत्पत्ति में दिखाई देता है। पूंजीकरण दर, जबकि एक, एक निवेशक के लिए आवश्यक लाभांश दर के रूप में देखी जा सकती है छूट की दर एक निवेशक के कुल वापसी आवश्यकताओं के बराबर होती है। K आमतौर पर RROR (रिटर्न की आवश्यक दर) को दर्शाता है, जबकि कैपिटलाइज़ेशन दर बराबर (K – g) है, जहाँ जी आय में अपेक्षित वृद्धि या पूंजी प्रशंसा में वृद्धि है।
इनमें से प्रत्येक दरें प्रचलित ब्याज दरों से प्रभावित होती हैं क्योंकि वे जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के बराबर होती हैं।अधिकांश निवेशकों के लिए, जोखिम रहित दर अमेरिकी ट्रेजरी पर दर है। संघीय सरकार के क्रेडिट की गारंटी, उन्हें जोखिम-मुक्त माना जाता है क्योंकि डिफ़ॉल्ट की संभावना इतनी कम है। चूँकि उच्च जोखिम वाले निवेशों को अतिरिक्त जोखिम वहन करने के लिए क्षतिपूर्ति के लिए उच्चतर प्रतिफल प्राप्त करना चाहिए, जब छूट दरों और पूंजीकरण दरों का निर्धारण करते हैं, तो निवेशक प्रत्येक निवेश पर आवश्यक जोखिम-समायोजित रिटर्न निर्धारित करने के लिए जोखिम-मुक्त दर में एक जोखिम प्रीमियम जोड़ते हैं। ।
क्योंकि छूट दर (K) जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के बराबर है, पूंजीकरण दर जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के बराबर है, आय में प्रत्याशित वृद्धि (g) कम है।यद्यपि बाजार में आपूर्ति और मांग और अन्य जोखिम कारकों के परिणामस्वरूप जोखिम प्रीमियम अलग-अलग होते हैं, ब्याज दरों में बदलाव के कारण छूट दरों में भिन्नता होगी जो उन्हें बनाती है।जब प्रतिस्पर्धा या स्थानापन्न निवेशों पर आवश्यक रिटर्न बढ़ता है, तो अचल संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आती है;इसके विपरीत जब ब्याज दरें गिरती हैं, तो अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं।।
तल – रेखा
बंधक दरों पर ध्यान देना महत्वपूर्ण है क्योंकि उनका अचल संपत्ति की कीमतों पर सीधा प्रभाव पड़ता है। यदि आप एक भावी गृहस्वामी या अचल संपत्ति निवेशक हैं, तो वर्तमान ब्याज दरों पर शोध करने का एक आसान तरीका एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करना है।
उस ने कहा, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि ब्याज दरें बदलने से रियल एस्टेट के कई पहलू प्रभावित होते हैं । आपके नए घर की कीमत से परे, ब्याज दरें भी पूंजी की उपलब्धता और निवेश की मांग को प्रभावित करती हैं। ये पूंजी प्रवाह आपूर्ति और संपत्ति की मांग को प्रभावित करते हैं और परिणामस्वरूप, वे संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करते हैं।
इसके अलावा, ब्याज दरें भी स्थानापन्न निवेशों पर रिटर्न को प्रभावित करती हैं और अचल संपत्ति निवेश में निहित जोखिम के अनुरूप रहने के लिए कीमतों में बदलाव होता है। अचल संपत्ति की वापसी की आवश्यक दरों में ये परिवर्तन क्रेडिट बाजारों में अस्थिरता अवधि के दौरान भी भिन्न होते हैं। जैसा कि निवेशकों ने भविष्य की दरों में परिवर्तनशीलता को बढ़ा दिया है या जोखिम में वृद्धि की है, प्रीमियम में वृद्धि हुई है, संपत्ति की कीमतों पर मजबूत दबाव डाला गया है।