बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली- MERS
एक बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली क्या है?
बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली (MERS) एक बंधक बैंकिंग उद्योग द्वारा बनाया गया डेटाबेस है। संयुक्त राज्य में बंधक की एक गोपनीय इलेक्ट्रॉनिक रजिस्ट्री उत्पन्न हुई, यह अधिकारों के अधिकार और ऋणों के स्वामित्व के हस्तांतरण और संशोधनों का ट्रैक रखती है। इसका उपयोग आवासीय और वाणिज्यिक बंधक ऋण रिकॉर्डिंग व्यापार के लिए रियल एस्टेट वित्त उद्योग द्वारा किया जाता है।
MERS, जो निजी तौर पर आयोजित कंपनी को भी संदर्भित करता है जो डेटाबेस का प्रबंधन करता है, ऐसे सरकारी प्रायोजित उद्यमों को फेडरल नेशनल मॉर्गेज एसोसिएशन ( फ्रेडी मैक) और गवर्नमेंट नेशनल मॉर्गेज के रूप में अनुमोदित करता है। एसोसिएशन ( Ginnie Mae), संघीय आवास प्रशासन (FHA) और पशु प्रशासन प्रशासन (VA) के रूप में ऐसी सरकारी एजेंसियों के साथ, जो आवास ऋण में शामिल हैं। कैलिफोर्निया और यूटा हाउसिंग फाइनेंस एजेंसियां और सभी प्रमुख वॉल स्ट्रीट रेटिंग एजेंसियां इसका उपयोग करती हैं।
चाबी छीन लेना
- बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली (MERS) एक निजी स्वामित्व वाला डेटाबेस है जो बंधक बैंकिंग उद्योग को केवल बंधक के पंजीकरण और हस्तांतरण के लिए बनाया गया है।
- इलेक्ट्रॉनिक रूप से बंधक हस्तांतरण को ट्रैक करके, MERS ऋण को एक बैंक से दूसरे में बेचने पर हर बार काउंटी रिकॉर्डर के साथ हस्तांतरण को पंजीकृत करने के लिए एक ऋणदाता की आवश्यकता को समाप्त करता है।
- कभी-कभी MERS खुद को बंधक ऋणदाता (गिरवी) के रूप में निर्धारित करता है।
- जबकि MERS समय और रिकॉर्डिंग की लागत को बचा सकता है, इसने आलोचना को मुश्किल बना दिया है कि यह देखना मुश्किल है कि वास्तव में बंधक का वर्तमान मालिक कौन है।
बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली- MERS को समझना
हर बार एक बंधक को एक बैंक से दूसरे में बेचा जाता है, एक असाइनमेंट – यह दर्शाता है कि बंधक को हस्तांतरित कर दिया गया है – सैद्धांतिक रूप से तैयार किया गया है और काउंटी भूमि रिकॉर्ड में दर्ज किया गया है। असाइनमेंट मूल ऋणदाता के नए बैंक को बंधक के तहत ब्याज के सभी हस्तांतरण करता है।
इलेक्ट्रॉनिक रूप से लोन ट्रांसफर करने से, MERS लंबे समय से चली आ रही प्रथा को समाप्त कर देता है कि ऋणदाता को हर बार काउंटी रिकॉर्डर के साथ असाइनमेंट रिकॉर्ड करना चाहिए, जब ऋण एक बैंक से दूसरे बैंक को बेचा जाता है।
एमईआरएस प्रणाली का उपयोग बंधक प्रवर्तकों, अधिकारियों, वेयरहाउस ऋणदाताओं, थोक उधारदाताओं, खुदरा उधारदाताओं, दस्तावेज़ संरक्षक, निपटान एजेंटों, शीर्षक कंपनियों, बीमाकर्ताओं, निवेशकों, काउंटी रिकार्डर और उपभोक्ताओं द्वारा किया जाता है। काउंटी और नियामक अधिकारी और घर के मालिक मुफ्त में MERS तक पहुँच सकते हैं। गृहस्वामी अपने स्वयं के बंधक पर जानकारी देख सकते हैं जो सिस्टम के साथ पंजीकृत हैं।
इलेक्ट्रॉनिक ट्रैकिंग का उपयोग करने के लिए, बंधक का सर्वर इसे एक बंधक पहचान संख्या (MIN) के साथ असाइन करता है और फिर MERS डेटाबेस के साथ ऋण को पंजीकृत करता है। कभी-कभी, MERS को ही गिरवीदार के रूप में नामित किया जाता है, क्योंकि मूल ऋणदाता को आधिकारिक तौर पर बंधक दस्तावेजों में कहा जाता है; इस तरह के ऋण को मूल बंधक (एमओएम) ऋण के रूप में जाना जाता है। वहां से, विक्रेता ऋणदाता के एक नामित व्यक्ति (लाभार्थी के रूप में भी संदर्भित) के साथ MERS के साथ बंधक की उत्पत्ति कर सकता है, और फिर काउंटी भूमि रिकॉर्ड में MERS को ऋण के असाइनमेंट को असाइन या रिकॉर्ड कर सकता है। यह MERS को रिकॉर्ड का बंधक बना देगा।
जबकि MERS काउंटी भूमि रिकॉर्ड में बंधक के रूप में कार्य कर सकता है, यह वास्तव में बंधक ऋण का मालिक नहीं है।
यदि ऋणदाता ऋण बेचता है, तो MERS बंधक के संबंध में अपनी जानकारी को अपडेट करेगा। एक बंधक के सर्वर को इसे निष्क्रिय करने का अनुरोध भेजकर MERS डेटाबेस से हटाया जा सकता है। MERS, बदले में, फैनी मॅई को सूचित करेंगे। यदि एक बंधक का नौकर पूरी तरह से MERS के साथ अपनी सदस्यता समाप्त करना चाहता है, तो उसे जल्द से जल्द फैनी मॅई को भी सूचित करना चाहिए।
बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली के पेशेवरों और विपक्ष – MERS
एक इलेक्ट्रॉनिक के रूप में, बंधक दस्तावेजों के लिए वन-स्टॉप साइट – विश्वास और वचन नोटों के कार्य- MERS बंधक प्रक्रिया को बहुत सरल करते हैं। MERS कुछ हद तक लागत-बचत उपाय के रूप में कार्य कर सकते हैं क्योंकि, एक बंधक के रूप में कार्य करके, यह एक ऋणदाता से दूसरे में बंधक के हस्तांतरण की रिकॉर्डिंग के खर्च में कटौती करता है । भूमि रिकॉर्ड में MERS के नाम (नामांकित के रूप में) में ऋण होने से समय और रिकॉर्डिंग की लागत बचती है क्योंकि प्रत्येक बार ऋण बदलने के लिए कई असाइनमेंट आवश्यक नहीं होते हैं।
डेटाबेस ने कुछ आलोचना की है, हालांकि। फौजदारी का सामना करने या अपने ऋणों से राहत देने के लिए एक चुनौती पैदा हो गई, क्योंकि उन्हें यह जानने की जरूरत थी कि किसी तरह के उपाय करने के लिए उनके बंधक को किसने रखा था।