रियल एस्टेट लाभ पर एक बड़ा कर विधेयक से बचना
एक बड़े लाभ के लिए किराये की संपत्ति बेचना एक सपना सच हो सकता है। सब के बाद, जो अपने निवेश अचल संपत्ति से एक बहुत पैसा नहीं बनाना चाहते हैं? फिर भी, ऐसी बिक्री से लाभ को अधिकतम करने के लिए, आप अपनी कमाई को एकमुश्त के रूप में लेना चाहते हैं। क्यों, और एक अन्य विकल्प के बारे में जानने के लिए पढ़ें: एक किस्त बिक्री ।
चाबी छीन लेना
- आईआरएस करदाताओं को एक किस्त बिक्री समझौते के साथ एक निवेश संपत्ति की बिक्री पर लाभ के एक हिस्से को स्थगित करने की अनुमति देता है, जिससे एक बड़ा कर बिल से बचा जाता है।
- किस्त बिक्री आय को लाभ, मूलधन (या संपत्ति में आपका समायोजित आधार), और ब्याज में विभाजित किया जा सकता है। इन श्रेणियों में से प्रत्येक को अलग तरीके से 1040 पर व्यवहार किया जाता है।
- सकल लाभ प्रतिशत का उपयोग किसी दिए गए कर वर्ष के लिए किस्त बिक्री आय का पता लगाने के लिए किया जाता है।
- यदि खरीदार संपत्ति पर एक बंधक या अन्य वचन पत्र मानता है, तो संपत्ति की लागत का आधार गिरवी / नोट की राशि से कम होना चाहिए।
बिग पेआउट = बिग टैक्स बिल
आइए एक सामान्य स्थिति पर नज़र डालें:
हाल बुकमैन ने अपने किराये के घर के लिए खरीदार के प्रस्ताव को देखा, और वह उस संख्या पर विश्वास नहीं कर सका, जो उसने देखा था। केवल पाँच वर्षों में उनकी संपत्ति का मूल्य काफी बढ़ गया था। हालांकि, जब हैल ने बिक्री के बारे में अपने कर सलाहकार को उल्लासपूर्वक बताया, तो सलाहकार कम उत्साहित था; एक मुश्त के रूप में आय लेना टैक्स के नजरिए से हैल के सर्वोत्तम हित में नहीं होगा।
यदि हैल ने उसी वर्ष में बिक्री की पूरी आय की घोषणा की तो वह संपत्ति बेच देता है, तो वह उस लाभ के हिस्से पर 25% का भुगतान करेगा जो किसी भी मूल्यह्रास कटौती से मेल खाती है जो उसने पहले किराये की संपत्ति पर लिया है।इसके अतिरिक्त, मूल्यह्रास प्रत्यावर्तन से परे किसी भी लाभ पर 15% ($ 80,000 और $ 441,450 के बीच कर योग्य आय वाले करदाताओं के लिए कर लगाया जाता है, यदि एकल, या 496,600 डॉलर संयुक्त रूप से दाखिल होने पर) या 25% (उन सीमा से ऊपर करदाताओं के लिए)। हाल अपने कर सलाहकार से पूछता है कि क्या कुछ ऐसा है जो वह वर्ष के लिए अपनी कर योग्य आय को कम करने के लिए कर सकता है।
सलाहकार केवल उपयोग करने के लिए उपकरण जानता है: एक किस्त बिक्री समझौता।
किस्त बिक्री का उद्देश्य
किस्त बिक्री को संपत्ति की बिक्री के रूप में परिभाषित किया जाता है जिसमें बिक्री के कर वर्ष के बाद तक कम से कम एक भुगतान नहीं किया जाता है। के रूप में में विस्तृत “प्रकाशन 537,” आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) करदाताओं एक किस्त बिक्री समझौते के साथ एक निवेश संपत्ति की बिक्री पर लाभ के एक हिस्से को स्थगित करने की अनुमति देता है। यह व्यवस्था विक्रेताओं को कई वर्षों में उनके पूंजीगत लाभ के पूर्व भाग का ऐलान करने की अनुमति देती है । हालांकि, एक विक्रेता को नुकसान की रिपोर्ट करते समय किस्त बिक्री पद्धति का उपयोग करने की अनुमति नहीं है। इसके अतिरिक्त, विक्रेता लाभ प्राप्त करते समय किस्त बिक्री पद्धति से बाहर निकलने में सक्षम होता है।
किस्त बिक्री विधि कैसे काम करती है
एक किस्त बिक्री के तहत लाभ की घोषणा सैद्धांतिक रूप से सरल है।किस्त बिक्री का कराधान वार्षिकियों का दर्पण है, जहां प्रत्येक भुगतान के एक पूर्व हिस्से को मूलधन की वापसी माना जाता है।एकमात्र शर्त यह है कि बेची जा रही संपत्ति सार्वजनिक रूप से कारोबार की गई सुरक्षा या किसी फर्म की नियमित इन्वेंट्री का हिस्सानहीं हो सकती है, और करदाता बेची गई संपत्ति का डीलर नहीं हो सकता है(कुछ समय के शेयर डीलरों के अपवाद के साथ जो एक विशेष हित के लिए चुनते हैं। किस्त बिक्री पद्धति के तहत शुल्क)।
आइए देखें कि ऊपर की कहानी से हैल कैसे अपनी किस्त की बिक्री का ढांचा तैयार कर सकते हैं, अगर वह अपने कैपिटल गेन टैक्स को भविष्य के साल के लिए टालना चाहते हैं। हाल को अपने किराये के घर के लिए $ 400,000 का प्रस्ताव मिलता है। उन्होंने 300,000 डॉलर में संपत्ति खरीदी थी। इन वर्षों में, उन्होंने मूल्यह्रास कटौती में $ 100,000 लिया, जिससे उनका समायोजित आधार $ 200,000 हो गया। इसलिए, हैल को घोषित करने के लिए कर योग्य लाभ की $ 200,000 ($ 400,000 – $ 200,000) है।
हाल के सलाहकार ने सिफारिश की कि वह एक वर्ष में $ 400,000 की घोषणा करने के बजाय $ 50,000 की आठ वार्षिक किस्तों में अपनी बिक्री आय को तोड़ देगा। जब तक किस्तों को रचनात्मक रूप से प्रत्येक वर्ष प्राप्त किया जाता है, तब तक यह विधि हैल को मुनाफे को रिकॉर्ड करने की अनुमति देगी, और इसलिए आठ वर्षों में लाभ का एक पूर्व निर्धारित भाग।
रिपोर्टिंग किस्त बिक्री आय
किस्त बिक्री आय को तीन अलग-अलग श्रेणियों में विभाजित किया जा सकता है: लाभ, मूलधन (या, संपत्ति में आपका समायोजित आधार), और ब्याज । इन श्रेणियों में से प्रत्येक को अलग तरीके से 1040 पर व्यवहार किया जाता है । सकल लाभ प्रतिशत का उपयोग किसी दिए गए कर वर्ष के लिए किस्त बिक्री आय का पता लगाने के लिए किया जाता है।
पूंजी लाभ
उपर्युक्त उदाहरण में, हैल को प्रत्येक वर्ष दीर्घकालिक या अल्पकालिक होने के रूप में लाभ की घोषणा करनी चाहिए, यह इसबात पर निर्भर करता है कि बिक्री के वर्ष के अनुसार लाभ दीर्घकालीन था या अल्पकालिक।लंबी अवधि के लाभ पर कम दर से कर लगाया जाता है, जबकि अल्पकालिक लाभ पर साधारण आय के रूप में कर लगाया जाता है। क्योंकि हैल ने पांच साल के लिए घर का आयोजन किया, इस मामले में, लाभ दीर्घकालिक होगा।
यदि लाभ अल्पकालिक था, तब भी हैल को कम आय दर पर कर की तुलना में उस पर कर लगाया जा सकता है यदि उसे एकमुश्त लाभ की घोषणा करनी होती। ऐसा इसलिए है क्योंकि करदाता के शीर्ष फॉर्म 6252 पर सूचित किया जाता है और फिर फॉर्म 1040 पर अनुसूची डी पर ले जाया जाता है ।
ब्याज
किस्त-बिक्री आय वाले करदाताओं को भी खरीदार को लगने वाले ब्याज की सूचना देनी चाहिए, जो साधारण आय दरों पर लगाया जाता है।बिक्री अनुबंध में प्रदान की गई ब्याज को ब्याज कहा जाता है।यदि कहा गया ब्याज अपर्याप्त (या शून्य) है, तो बिक्री के मुख्य भाग के हिस्से को “अस्थिर ब्याज” के रूप में पुनर्व्यवस्थित किया जाना चाहिए।
प्रधान अध्यापक
प्रत्येक किस्त की बिक्री का एक हिस्सा आईआरएस द्वारा मूलधन का कर-मुक्त रिटर्न माना जाता है। यह राशि प्रकाशन 537 पर वर्कशीट ए को भरकर निर्धारित की जा सकती है। किस्त बिक्री के उद्देश्यों के लिए मूल (समायोजित आधार) संपत्ति में किसी भी विक्रय व्यय और मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण में आपके वास्तविक समायोजित आधार का कुल है ।
इस उदाहरण में, हैल का अपने घर में समायोजित आधार के रूप में $ 200,000 है। किश्त बिक्री के उद्देश्यों के लिए अपने समायोजित आधार की गणना करने के लिए उसे मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण और $ 10,000 खर्च करने के लिए $ 100,000 वापस जोड़ना होगा। यह आंकड़ा 310,000 डॉलर है।
सकल लाभ प्रतिशत
कुल लाभ प्रतिशत की गणना करने के लिए, आपको कुल बिक्री की गणना करने के लिए बिक्री मूल्य से $ 310,000 में, किस्त बिक्री के उद्देश्यों के लिए समायोजित आधार को घटा देना चाहिए। यहां कुल लाभ $ 90,000 ($ 400,000 – $ 310,000) है। अगला बिक्री मूल्य से कुल लाभ को विभाजित करता है, जो इस मामले में 22.5% ($ 90,000 / $ 400,000) है, और आपके पास सकल लाभ प्रतिशत है। अंत में, प्रत्येक वर्ष कर योग्य लाभ की गणना करने के लिए, किस्त की राशि से इस प्रतिशत को गुणा करें। इस प्रकार, प्रत्येक वर्ष हैल का कर योग्य लाभ $ 11,250 ($ 50,000 x 22.5%) माना जाता है।
किस्त बिक्री से संबंधित कई नियम और कानून हैं, और उन्हें सावधानी से पालन किया जाना चाहिए।
बंधक और अनुबंध मूल्य
यदि संपत्ति का खरीदार खरीद के साथ एक बंधक या कुछ अन्य वचन पत्र मानता है, तो संपत्ति की लागत का आधार बंधक / नोट की राशि से कम होना चाहिए। यदि, उदाहरण के लिए, हाल ही में 400,000 डॉलर में बेची गई किराये की संपत्ति में $ 100,000 का बंधक है, तो अनुबंध की कीमत $ 300,000 ($ 400,000 – $ 100,000) तक कम हो जाती है।
यदि बंधक की राशि संपत्ति के कुल समायोजित आधार से अधिक है, तो अंतर को पहले वर्ष में भुगतान के रूप में सूचित किया जाना चाहिए और अनुबंध की राशि उस राशि से बढ़ जाती है। उदाहरण के लिए, मान लें कि हाल की संपत्ति में $ 250,000 का बंधक है। इस मामले में, किस्त भुगतान के अलावा, हैल को पहले वर्ष के दौरान $ 50,000 के अतिरिक्त भुगतान की सूचना देनी होगी।
तल – रेखा
किस्त बिक्री से संबंधित कई नियम और कानून हैं, और उन्हें सावधानी से पालन किया जाना चाहिए। बिक्री मूल्य में परिवर्तन जैसे सबटॉपिक्स के बारे में अधिक जानकारी के लिए, भुगतान प्राप्त करने वाले विभिन्न रूप ले सकते हैं, और जब किस्त समझौते को त्यागना और इसके बदले एकमुश्त भुगतान लेना बेहतर हो सकता है, तो आईआरएस वेबसाइट पर जाएं । हमेशा की तरह, अपनी विशिष्ट कर स्थिति पर चर्चा करने के लिए अपने कर सलाहकार से परामर्श करना सुनिश्चित करें।