REITs: फिर भी एक व्यवहार्य निवेश?
1998 से 2017 के वर्षों के लिए एमएफएस निवेश द्वारा आवधिक रिटर्न के आवधिक चार्ट के एक संस्करण में, नरेत इक्विटी आरईआईटी इंडेक्स द्वारा दर्शाया गया है, ने औसत वार्षिक रिटर्न 8.67% संकलित किया, जो औसत मिड रिटर्न वाली छोटी मिड कैप संपत्ति के बाद उसी अवधि में दूसरी सबसे अच्छी संपत्ति वर्ग थी। 9.12% की।
पिछले प्रदर्शन भविष्य के रिटर्न की कोई गारंटी नहीं है। तो, वर्तमान परिवेश में, REIT अभी भी व्यक्तिगत निवेशकों और वित्तीय सलाहकारों और उनके ग्राहकों के लिए व्यवहार्य निवेश हैं? (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: REIT ETFs ऑफ़र स्थिरता।)
ब्याज दरें + रिपोर्ट
याहू के अनुसार! वित्त, वैनगार्ड आरईआईटी इंडेक्स एडम (वीजीएसएलएक्स), जो एमएससीआई यूएस आरईआईटी इंडेक्स पर नज़र रखता है, की वर्तमान उपज 4.3% है। आज के कम ब्याज दर के माहौल में, यह निश्चित रूप से कई निवेशकों के लिए आकर्षक है। लाभांश भुगतान करने के लिए उपलब्ध नकदी को कम करता है ।
ऋण के अतिरिक्त स्तर या जिनके पास निकट अवधि में पुनर्वित्त संपत्तियों की आवश्यकता होती है, के साथ REITs दूसरों की तुलना में दर में वृद्धि के लिए अतिसंवेदनशील होते हैं।
2018 में, फेडरेशन की समय पर अनिश्चितता और ब्याज दरों को बढ़ाने की इच्छा के कारण, वंगार्ड आरईआईटी ईटीएफ (वीएनक्यू) की कीमत जनवरी 2015 के उच्च स्तर से 12% से अधिक है ।
REITs का पिछला प्रदर्शन
कोहेन एंड स्टेयर्स, एक निवेश प्रबंधक जो कई आरईआईटी फंड प्रदान करता है, जून 2004 से जून 2006 के बीच अंतिम फेड कस चक्र का उदाहरण देता है जहां आरईआईटी के प्रदर्शन को शुरू में उच्च दरों ने चोट पहुंचाई। लेकिन जैसे-जैसे समय बीता, मजबूत अर्थव्यवस्था ने आरईआईटी के लिए वापसी बढ़ाने में मदद की।
इस समय सीमा में आरईआईटी के लिए संचयी रिटर्न 57.9% था, जो कि शेयरों के लिए 15.5% और बांड के लिए 5.9% की तुलना में है।
फर्म अपनी साइट पर एक लेख में कहती है : “जब अर्थव्यवस्था में सुधार हो रहा है और बुनियादी ढांचे मजबूत हैं, तो उपज-चालित सुधार ने ऐतिहासिक रूप से दीर्घकालिक निवेशकों के लिए आकर्षक खरीद के अवसर प्रस्तुत किए हैं। जैसा कि मजबूत आर्थिक विकास के लाभ अधिक स्पष्ट हो गए हैं, मूल्यांकन सामान्य पर लौटने की प्रवृत्ति है। हमारा मानना है कि जो निवेशक इन अवसरों का लाभ उठाने के लिए संरेखित हैं, उन्हें दीर्घकालिक रूप से पुरस्कृत किया जा सकता है।
REITs विविधीकरण की पेशकश करते हैं
REITs स्टॉक से एक महान विविधकर्ता नहीं हैं, जैसा कि एसएंडपी 500 इंडेक्स और NAREIT इक्विटी आरईआईटी इंडेक्स की तुलना के आधार पर स्टॉक के लिए उनके द्वारा किए गए स्टॉक पर मोटे तौर पर 78% सह-संबंध है । कोर बांड, कमोडिटीज और मुद्राओं के लिए कम या नकारात्मक सहसंबंधों के संदर्भ में विविधीकरण ।
ब्याज दरों से परे, REITs का प्रदर्शन इस बात पर निर्भर करेगा कि अर्थव्यवस्था और शेयर बाजार का किराया कैसा है। एक में हाल सीएनबीसी लेख, जोसेफ स्मिथ सीबीआरई Clarion प्रतिभूति है, जो अचल संपत्ति लगभग 22 बिलियन $ के बारे में प्रबंधन करता है, के लिए मुख्य निवेश अधिकारी ने कहा, “साल भर वहाँ एक फ्लिप फ्लॉप आर्थिक वृद्धि और ब्याज दरों के लिए उम्मीदों के बीच चल रहा हो गया है। यह अनिश्चितता अस्थिरता पैदा करती है, और अस्थिरता के समय में, व्यापक स्टॉक के साथ REITs का सहसंबंध बढ़ता है। ” श्री स्मिथ का उद्धरण 2015 के अंत में किया गया था (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: एक उच्च ब्याज दर वाले वातावरण में रियल एस्टेट निवेश ) ।
व्यक्तिगत REITs को प्रभावित करने वाले कारक
किसी भी म्यूचुअल फंड या ETF की तरह, इन फंडों में अंतर्निहित REITs हैं। व्यक्तिगत REITs में वे लोग शामिल हो सकते हैं जिनके पास वाणिज्यिक संपत्तियों, आवासीय संपत्तियों और होटल या रिसॉर्ट्स के कई अन्य लोगों के बीच अंतर्निहित पोर्टफोलियो है। इसके अतिरिक्त, स्वास्थ्य और विशेष क्षेत्रों जैसे लकड़ी और बंधक REITs जैसे विशिष्ट क्षेत्रों के लिए जोखिम है ।
यहां मुद्दा यह है कि इनमें से कुछ REIT का प्रदर्शन शेयर बाजार और व्यावसायिक क्षेत्रों के प्रदर्शन से जुड़ा होगा, जिनसे वे जुड़े हुए हैं। इसका मतलब यह है कि इन आरईआईटी का प्रदर्शन समग्र शेयर बाजार और / या अर्थव्यवस्था के प्रदर्शन से परे है। यह अचल संपत्ति कहावत के विपरीत नहीं है जो संदर्भ देता है कि सभी अचल संपत्ति स्थानीय कैसे हैं।
व्यक्तिगत आरईआईटी भी उन्हें प्रबंधित करने वाले लोगों से प्रभावित होते हैं। किसी भी अन्य स्टॉक या इसी तरह के साधन की तरह, प्रबंधन महत्वपूर्ण है। उनका अनुभव क्या है? क्या वे शेयरधारक-केंद्रित हैं? क्या आपके पास उनका अपना पैसा आपके साथ निवेशित है?
टैक्स कटौती और 2017 की नौकरियां अधिनियम निवेशकों अचल संपत्ति के लिए फायदेमंद है। नए कर कानून में शामिल कुछ बदलाव REITs को प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, आरईआईटी पास-थ्रू इकाई आय पर 20% कटौती से लाभान्वित होते हैं।
तल – रेखा
आज कई अन्य निवेशों की तरह, आरईआईटी कम से कम शुरू में ब्याज दर बढ़ोतरी से पीड़ित हो सकते हैं। आरईआईटी जो अत्यधिक लाभकारी हैं और जिनके लिए ऋण पुनर्वित्त करने की आवश्यकता हो सकती है जबकि दरें बढ़ रही हैं, दूसरों की तुलना में अधिक कमजोर हो सकती हैं। व्यक्तिगत आरईआईटी को देखने वालों को फर्म के प्रबंधन और इसके अंतर्निहित पोर्टफोलियो के निवेश को देखने की जरूरत है। ऐसे कई म्यूचुअल फंड और ईटीएफ हैं जो इस क्षेत्र में भी ठोस निवेश प्रदान करते हैं। समय के साथ, आरईआईटी कई पोर्टफोलियो का एक ठोस घटक साबित हुआ है और आगे भी जारी रह सकता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: 5 प्रकार के आरईआईटी और उन्हें कैसे निवेश करें। )