सीनियर लिविंग REIT: आपके पोर्टफोलियो के लिए अच्छा है?

क्या सीनियर लिविंग आरईआईटी आपके पोर्टफोलियो का हिस्सा होना चाहिए? एक REIT, या रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट, एक कंपनी है कि मालिक है, या वित्त, आय उत्पादक अचल संपत्ति है।

म्यूचुअल फंड की तरह, आरईआईटी हर रोज निवेशकों को लाभांश-आधारित आय और दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा प्रदान करता है।विविध या विशेषता REITs एक पोर्टफोलियो में विभिन्न संपत्ति प्रकारों को धारण कर सकते हैं, जिनमें अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स से लेकर रिटेल सेंटर तक, सेल टावरों या ऊर्जा पाइपलाइनों जैसी बुनियादी सुविधाओं तक शामिल हैं।अचल संपत्ति के विपरीत,आरईआईटी में आपकानिवेश तरल है, ऐसे शेयरों के साथ जो आप एक्सचेंज पर स्टॉक की तरह व्यापार करते हैं।

आरईआईटी को अपनी कर योग्य आय का 90% से अधिक का भुगतानशेयरधारकों कोलाभांश के रूप में करना चाहिए, जो तब उन लाभांश पर आयकर का भुगतान करते हैं।ऐसा करने से उन्हें कॉर्पोरेट आय करों को त्यागने की अनुमति मिलती है।

आरईआईटी निवेशकों को उद्योग की प्रवृत्तियों को लक्षित करने की अनुमति देता है। 2010 की शुरुआत में, 1920 के दशक के बाद पहली बार शहरी विकास उपनगरीय विकास से आगे निकल गया। ऑनलाइन शॉपिंग में एक समानांतर उछाल के साथ, मॉल में सख्ती या भारी जोखिम के साथ REITs ने निवेशकों के लिए अधिक जोखिम प्रस्तुत किया। एक बढ़ती हुई आबादी, हालांकि, बदलते जनसांख्यिकी को भुनाने के इच्छुक निवेशकों के लिए अवसर प्रस्तुत कर सकती है। सीनियर लिविंग प्रॉपर्टीज की बढ़ी हुई मांग सीनियर लिविंग REIT के लिए ग्रोथ का अनुमान लगा सकती है।

सीनियर लिविंग REIT जनसांख्यिकी

हममें से कई लोग बूढ़े हो रहे हैं।कुछ 10,000 बेबी बूमर हर दिन 65 हो रहे हैं।2030 तक, सभी बेबी बूमर्स 65 से अधिक उम्र के हो जाएंगे, ताकि हर 5 में से 1 अमेरिकी निवासी सेवानिवृत्ति की आयु का हो।अमेरिकी जनगणना के आंकड़ों के अनुसार, 2034 तक, पुराने लोग पहली बार अमेरिकी इतिहास में बच्चों को पछाड़ देंगे।

बूमर्स की उम्र के रूप में, वे चाहते हैं या आवास में स्थानांतरित करने की आवश्यकता होगी जो उनकी आवश्यकताओं के अनुरूप हो। अक्सर, ये विकल्प वरिष्ठ आवास की छतरी के नीचे आते हैं, जो वरिष्ठ-उन्मुख सुविधाओं से लेकर विभिन्न प्रकार के सहायक देखभाल के लिए स्वतंत्र रहने के विकल्प प्रदान करते हैं।

सभी प्रकार की वरिष्ठ-जीवित सुविधाओं की आवश्यकता बढ़ेगी। नरेत अर्थशास्त्रियों द्वारा 2015 के एक अध्ययन में निम्नलिखित बातें सामने आईं:

• वरिष्ठ नागरिक अतीत की तुलना में अधिक आवृत्ति के साथ वरिष्ठ आवास में जा रहे हैं, और उन चालों को अतीत की तुलना में कम उम्र में हो रहा है। इसका एक हिस्सा असिस्टेड-लिविंग केयर से परे वरिष्ठ-जीवित विकल्पों की उपलब्धता से प्रेरित है ।
• जबकि पुराने रिटायर लोगों के साथ सीनियर लिविंग अधिक आम है, सबसे तेजी से विकास 70 से 79 आयु वर्ग के लोगों में होता है।
• सीनियर लिविंग के संदर्भ में वेल्थियर सीनियर्स के पास अधिक विकल्प हैं।

ये और अन्य जनसांख्यिकीय रुझान वरिष्ठ आवास आरईआईटी के अनुकूल हैं। सवाल यह है कि क्या ये एक अच्छा निवेश है? अधिकांश निवेश विकल्पों की तरह, इसका उत्तर यह है कि यह निर्भर करता है।

इन कारकों पर विचार करें

सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी में निवेश करना किसी अन्य कंपनी में निवेश करने जैसा है। शुरुआत के लिए, आपको पता होना चाहिए कि कंपनी का प्रबंधन कौन करता है। व्यवसाय / निवेश रणनीति क्या है? कंपनी का ट्रैक रिकॉर्ड क्या है? दूसरों के शब्दों में, आपके पास कई ऐसे प्रश्न होने चाहिए, जो आप Apple, IBM या किसी अन्य व्यक्तिगत स्टॉक में निवेश करने से पहले पूछेंगे और शोध करेंगे।

सीनियर लिविंग आरईआईटी बड़े पैमाने पर हेल्थकेयर आरईआईटी सेक्टर में हैं। स्वास्थ्य सेवा और विशेष रूप से वरिष्ठ जीवित REITs का प्रतिशत REIT से REIT तक अलग-अलग होगा।

उपरोक्त प्रश्नों के अलावा, आपको पहले यह पता लगाना चाहिए कि आरईआईटी अपना पैसा कैसे बनाता है। इस व्यापक श्रेणी के भीतर, आरईआईटी हैं जो वरिष्ठ-उन्मुख अपार्टमेंट और समुदायों, सहायक रहने की सुविधाओं और संबंधित संपत्तियों जैसे कि चिकित्सा भवनों में निवेश करते हैं।

बड़े हेल्थकेयर REIT Ventas ( VTR ) ने सीनियर हाउसिंग पर बड़ा दांव लगाया है। आरईआईटी पर मॉर्निंगस्टार की हालिया टिप्पणियां वरिष्ठ आवास के भविष्य के बारे में कुछ चिंताओं को प्रतिध्वनित करती हैं: “वेन्टास के वरिष्ठ आवास परिचालन परिसंपत्तियों में शुरू में मजबूत वृद्धि ने नई प्रतिस्पर्धी आपूर्ति के स्तर को धीमा कर दिया है और अनिश्चितता बढ़ती है। यदि आपूर्ति / मांग गतिशील कमजोर होती है तो प्रदर्शन का परीक्षण जारी रखा जा सकता है। ”

कई रुझान जैसे हम व्यापार की दुनिया में देखते हैं जब कंपनियां लाभ की संभावनाएं तलाशती हैं, तो वे एक व्यवसाय खंड में कूद जाते हैं। वरिष्ठ आवास कोई अपवाद नहीं है। जबकि जनसांख्यिकी सभी प्रकार की वरिष्ठ-जीवित सुविधाओं के अनुकूल है, एक ओवरसुप्ली उनकी लाभप्रदता में कटौती कर सकती है और इस प्रकार इन संपत्तियों में निवेश करने वाली REIT की लाभप्रदता और नकदी प्रवाह।

नेशनल इन्वेस्टमेंट सेंटर फॉर सीनियर्स हाउसिंग एंड केयर (एनआईसी) के लिए एक निर्माण बूम ccording, अधिभोग दर उम्मीद से कमजोर रही है, और 2019 में, आठ वर्षों में सबसे निचले स्तर पर आ गई। एक साक्षात्कार में कहा, “मांग मजबूत रही है, यह सिर्फ मजबूत नहीं हुआ है,” बाजार में नए निर्माण और आपूर्ति की दर को देखते हुए, एनआईसी के मुख्य अर्थशास्त्री और आउटरीच के निदेशक, बेथ बर्नहम मेस ने कहा ।

लाभांश और आय 

आरईआईटी लाभांश-आधारित आय उत्पन्न करने के लिए जाने जाते हैं।Vanguard REIT ETF ( इंडेक्स फंड 31 मार्च, 2021 तक 3.07% की 12 महीने की उपज है।  प्रमुख स्वास्थ्य सेवा में से कुछ, महत्वपूर्ण वरिष्ठ आवास के साथ। होल्डिंग्स, पैदावार ले जो हाल के वर्षों में उम्मीदों के सापेक्ष निराश किया है।

तल – रेखा

जनसांख्यिकी रुझान निश्चित रूप से इस क्षेत्र में महत्वपूर्ण होल्डिंग के साथ वरिष्ठ आवास आरईआईटी और हेल्थकेयर आरईआईटी का पक्ष लेते हैं। उनमें निवेश करने से पहले, यह कई बिंदुओं पर विचार करने के लिए भुगतान करता है।

सबसे पहले, जबकि इनमें से कई आरईआईटी की लाभांश आय ऐसी परिस्थितियों में लुभावना हो सकती है जो उच्च पैदावार के पक्ष में हैं, विचार करें कि क्या वे टिकाऊ हैं और वे कौन से अतिरिक्त जोखिम उठा सकते हैं। दूसरा, उच्च ब्याज दरें REITs को प्रभावित करती हैं – यह आकलन करें कि ब्याज दर में वृद्धि किसी भी REIT होल्डिंग्स को कैसे प्रभावित करेगी। अंत में, जबकि जनसांख्यिकीय रुझान अनुकूल हैं, संभावित मांग के संबंध में वरिष्ठ आवास की आपूर्ति के शीर्ष पर बने रहना महत्वपूर्ण है।