रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के जोखिम क्या हैं?
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) लोकप्रिय निवेश वाहन हैं जो अपने निवेशकों के लिए आय उत्पन्न करते हैं। आरईआईटी एक ऐसी कंपनी है जो विभिन्न रियल एस्टेट संपत्तियों का स्वामित्व और संचालन करती है, जिसमें उत्पन्न होने वाली आय का 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में भुगतान किया जाता है।
परिणामस्वरूप, आरईआईटी निवेशकों को आय की एक स्थिर धारा की पेशकश कर सकता है जो विशेष रूप से कम ब्याज दर वाले वातावरण में आकर्षक है। फिर भी, आरआईआईटी जोखिम हैं जो आपको निवेश करने से पहले समझना चाहिए।
चाबी छीन लेना
- रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) लोकप्रिय निवेश वाहन हैं जो निवेशकों को लाभांश का भुगतान करते हैं।
- गैर-ट्रेडेड आरईआईटी (जो कि सार्वजनिक रूप से किसी एक्सचेंज पर कारोबार नहीं करते हैं) का एक जोखिम यह है कि निवेशकों के लिए उन्हें शोध करना मुश्किल हो सकता है।
- गैर-कारोबारित आरईआईटी में थोड़ी तरलता होती है, जिसका अर्थ है कि निवेशकों के लिए उन्हें बेचना मुश्किल है।
- सार्वजनिक रूप से कारोबारित आरईआईटी में ब्याज दरों में वृद्धि के रूप में मूल्य खोने का जोखिम होता है, जो आम तौर पर बांड में निवेश पूंजी भेजता है।
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट कैसे काम करता है
चूंकि आरईआईटी अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% शेयरधारकों को लौटाते हैं, इसलिए वे आमतौर पर बाजार के बाकी हिस्सों के मुकाबले अधिक उपज देते हैं। आरईआईटी अपने शेयरधारकों को लाभांश के माध्यम से भुगतान करते हैं, जो निगमों से अपने निवेशकों को नकद भुगतान करते हैं। हालांकि कई निगम अपने शेयरधारकों को लाभांश का भुगतान भी करते हैं, REIT से लाभांश वापसी अधिकांश लाभांश देने वाली कंपनियों से अधिक होती है।
आरईआईटी को शेयरधारक लाभांश के रूप में 90% कर योग्य आय का भुगतान करना पड़ता है, इसलिए वे आम तौर पर अधिकांश लाभांश देने वाली कंपनियों की तुलना में अधिक भुगतान करते हैं।
कुछ REITs एक विशेष अचल संपत्ति क्षेत्र में विशेषज्ञ हैं, जबकि अन्य उनकी होल्डिंग में अधिक विविध हैं। REIT कई अलग-अलग प्रकार की संपत्तियाँ रख सकते हैं, जिनमें शामिल हैं:
- अपार्टमेंट परिसर
- स्वास्थ्य देखभाल की सुविधा
- होटल
- कार्यालय भवनों
- स्व-भंडारण की सुविधा
- खुदरा केंद्र, जैसे कि मॉल
आरईआईटी निवेशकों के लिए आकर्षक हैं क्योंकि वे किसी भी संपत्ति के मालिक नहीं होने पर इन गुणों से लाभांश-आधारित आय अर्जित करने का अवसर प्रदान करते हैं। दूसरे शब्दों में, निवेशकों को सीधे संपत्ति खरीदने में पैसे और समय का निवेश नहीं करना पड़ता है, जिससे आश्चर्यजनक खर्च और अंतहीन सिरदर्द हो सकते हैं।
यदि एक REIT में एक अच्छी प्रबंधन टीम, एक सिद्ध ट्रैक रिकॉर्ड और अच्छी संपत्तियों के संपर्क में है, तो यह सोचकर लुभावना है कि निवेशक वापस बैठ सकते हैं और अपने निवेश को बढ़ा सकते हैं। दुर्भाग्य से, आरईआईटी के लिए कुछ नुकसान और जोखिम हैं जो निवेशकों को किसी भी निवेश निर्णय लेने से पहले जानने की आवश्यकता है।
गैर-ट्रेडेड आरईआईटी के जोखिम
गैर-कारोबारित आरईआईटी या गैर-एक्सचेंज ट्रेडेड आरईआईटी एक स्टॉक एक्सचेंज पर व्यापार नहीं करते हैं, जो निवेशकों को विशेष जोखिमों के लिए खोलते हैं।
मूल्य साझा करो
गैर-कारोबारित आरईआईटी सार्वजनिक रूप से कारोबार नहीं करते हैं, जिसका अर्थ है कि निवेशक अपने निवेश पर अनुसंधान करने में असमर्थ हैं। नतीजतन, आरईआईटी के मूल्य को निर्धारित करना मुश्किल है। कुछ गैर-कारोबारित आरईआईटी अपनी पेशकश के 18 महीनों के बाद सभी परिसंपत्तियों और मूल्य को प्रकट करेंगे, लेकिन यह अभी भी आराम नहीं है।
तरलता की कमी
गैर-कारोबारित आरईआईटी भी निरपेक्ष हैं, जिसका अर्थ है कि बाजार में खरीदार या विक्रेता उपलब्ध नहीं हो सकते हैं जब कोई निवेशक लेनदेन करना चाहता है। कई मामलों में, गैर-कारोबारित आरईआईटी को न्यूनतम सात साल तक नहीं बेचा जा सकता है। हालांकि, कुछ निवेशकों को एक वर्ष के बाद निवेश के एक हिस्से को प्राप्त करने की अनुमति देते हैं, लेकिन आमतौर पर एक शुल्क है।
वितरण
गैर-ट्रेड किए गए आरईआईटी को संपत्तियों को खरीदने और प्रबंधित करने के लिए धन को पूल करने की आवश्यकता होती है, जो निवेशक धन में बंद हो जाता है। लेकिन इस जमा धन का एक गहरा पक्ष भी हो सकता है। यह गहरा पक्ष कभी-कभी अन्य निवेशकों के पैसे से लाभांश का भुगतान करने से संबंधित होता है – जैसे कि आय से उत्पन्न संपत्ति के विपरीत। यह प्रक्रिया REIT के लिए नकदी प्रवाह को सीमित करती है और शेयरों के मूल्य को कम करती है।
फीस
गैर-कारोबारित आरईआईटी के लिए एक और चुनाव अग्रिम शुल्क है।अधिकांश 9% और 10% के बीच एक अग्रिम शुल्क लेते हैं – और कभी-कभी 15% के रूप में उच्च होता है। ऐसे मामले हैं जिनमें गैर-व्यापारित आरईआईटी के पास अच्छे प्रबंधन और उत्कृष्ट गुण हैं, जो स्टेलर रिटर्न के लिए अग्रणी है, लेकिन सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी के साथ भी यही मामला है।
गैर-व्यापारित आरईआईटी में बाहरी प्रबंधक शुल्क भी हो सकता है। यदि एक गैर-कारोबारित आरईआईटी एक बाहरी प्रबंधक का भुगतान कर रहा है, तो वह व्यय निवेशक रिटर्न को कम करता है। यदि आप एक गैर-कारोबारित आरईआईटी में निवेश करना चुनते हैं, तो प्रबंधन को उपरोक्त जोखिमों से संबंधित सभी आवश्यक प्रश्न पूछना अनिवार्य है। जितनी अधिक पारदर्शिता, उतना बेहतर।
सार्वजनिक रूप से प्रशिक्षित REITs के जोखिम
सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी निवेशकों को एक निवेश पोर्टफोलियो में अचल संपत्ति जोड़ने और एक आकर्षक लाभांश अर्जित करने का एक तरीका प्रदान करते हैं। सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी अपने गैर-विनिमय समकक्षों की तुलना में एक सुरक्षित खेल हैं, लेकिन अभी भी जोखिम हैं।
ब्याज दर जोखिम
आरईआईटी के लिए सबसे बड़ा जोखिम तब है जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, जिससे आरईआईटी की मांग कम हो जाती है। बढ़ती दर के माहौल में, निवेशक आमतौर पर सुरक्षित आय नाटकों का विकल्प चुनते हैं, जैसे कि यूएस ट्रेजरी । कोषागार सरकार की गारंटी हैं, और अधिकांश ब्याज की एक निश्चित दर का भुगतान करते हैं। परिणामस्वरूप, जब दरें बढ़ती हैं, REIT बिकवाली करते हैं, और निवेश पूंजी के रूप में बांड बाजार में तेजी आती है।
हालांकि, एक तर्क दिया जा सकता है कि बढ़ती ब्याज दरें एक मजबूत अर्थव्यवस्था का संकेत देती हैं, जिसका मतलब उच्चतर किराए और अधिभोग दर होगा । जब ब्याज दरें बढ़ती हैं तो ऐतिहासिक रूप से, REIT अच्छा प्रदर्शन नहीं करते हैं।
गलत आरईआईटी चुनना
अन्य प्राथमिक जोखिम गलत आरईआईटी का चयन कर रहे हैं, जो सरल लग सकता है, लेकिन यह तर्क के बारे में है। उदाहरण के लिए, उपनगरीय मॉल गिरावट में रहे हैं। परिणामस्वरूप, निवेशक एक उपनगरीय मॉल के संपर्क में REIT में निवेश नहीं करना चाह सकते हैं। साथ सहस्त्राब्दी पीढ़ी सुविधा और लागत बचत प्रयोजनों के लिए शहरी रहने वाले पसंद करते हैं, शहरी शॉपिंग सेंटर के लिए एक बेहतर खेलने हो सकता है।
रुझान बदलते हैं, इसलिए REIT के भीतर गुणों या होल्डिंग्स पर शोध करना महत्वपूर्ण है, यह सुनिश्चित करने के लिए कि वे अभी भी प्रासंगिक हैं और किराये की आय उत्पन्न कर सकते हैं।
कर उपचार
हालांकि प्रति जोखिम नहीं, यह कुछ निवेशकों के लिए एक महत्वपूर्ण कारक हो सकता है कि REIT लाभांश पर साधारण आय के रूप में कर लगाया जाता है । दूसरे शब्दों में, साधारण आयकर दर एक निवेशक की आयकर दर के समान है, जो कि शेयरों के लिए लाभांश कर दरों या पूंजीगत लाभ करों की तुलना में अधिक है।
तल – रेखा
आरईआईटी में निवेश सीधे संपत्ति खरीदने के लिए एक निष्क्रिय, आय-उत्पादक विकल्प हो सकता है। हालांकि, निवेशकों को बड़े लाभांश भुगतानों से बहना नहीं चाहिए क्योंकि आरईआईटी बढ़ती ब्याज दर के माहौल में बाजार को कमजोर कर सकते हैं।
इसके बजाय, निवेशकों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे REIT का चयन करें जिसमें ठोस प्रबंधन दल, वर्तमान रुझानों के आधार पर गुणवत्ता गुण हों, और सार्वजनिक रूप से कारोबार किया जाए। सबसे अनुकूल कर उपचार प्राप्त करने के तरीकों को निर्धारित करने के लिए एक विश्वसनीय कर एकाउंटेंट के साथ काम करना भी एक अच्छा विचार है। उदाहरण के लिए, एक कर-संचालित खाते में आरईआईटी रखना संभव है, जैसे कि रोथ इरा।