Zillow का अनुमान है: जैसा कि आप सोचते हैं, उतना सटीक नहीं है
ज़िल्लो ऑनलाइन सबसे लोकप्रिय रियल एस्टेट डेटाबेस में से एक है।पूर्व Microsoft अधिकारियों रिच बार्टन और लॉयड फ्रिंक द्वारा 2006 में स्थापित, सिएटल स्थित Zillow संयुक्त राज्य अमेरिका और कनाडा में बिक्री और किराए के लाखों घरों के बारे में जानकारी सूचीबद्ध करता है। उपयोगकर्ता अलग-अलग मानदंडों का उपयोग करके किसी विशेष क्षेत्र में घर की तलाश कर सकते हैं, जिसमें शामिल हैं- लेकिन कीमतें, बेडरूम और बाथरूम की संख्या, वर्ग फुटेज, घर का प्रकार और अन्य सुविधाओं तक सीमित नहीं हैं।
Zillow की प्रमुख विशेषताओं में से एक इसकीZestimates है, यह देखने के लिए एक लोकप्रिय उपभोक्ता उपकरण है कि घरों की कीमत कितनी है।ये अनुमान तुलनात्मक बिक्री और सार्वजनिक डेटा जैसे स्रोतों की जानकारी पर आधारित हैं।2011 में 90 मिलियन घरों की जानकारी के साथ लॉन्च किए गए, Zestimates ने अपनी पहुंच का विस्तार किया है, जिससे उपयोगकर्ताओं को संयुक्त राज्य भर में 100 मिलियन से अधिक घरों के बारे में जानकारी मिली है।२
चाहे आप यह देखने के लिए देख रहे हों कि आपके घर का मूल्य कितना बदल गया है, यदि आपके घर का मूल्यांकन मूल्य आपको पुनर्वित्त करने के लिए पर्याप्त है, या आपके सहकर्मी ने अपने नए घर पर कितना खर्च किया है, इसके बारे में जिस्टिमिट्स उपयोगकर्ताओं को घर के मूल्यांकन में एक प्रारंभिक बिंदु प्रदान करता है। ।
लेकिन कई कारण हैं कि ये संख्याएँ उतनी सटीक नहीं हो सकती हैं, जितनी आप उन्हें पसंद करेंगे।
चाबी छीन लेना
- ज़िलो के ज़ेस्टिमिट्स उपयोगकर्ताओं को यह देखने की अनुमति देता है कि घरों की कीमत कितनी है।
- आंकड़े तुलनात्मक बिक्री और सार्वजनिक डेटा जैसे स्रोतों से मिली जानकारी पर आधारित हैं।
- Zestimates केवल उनके पीछे के डेटा के रूप में सटीक हैं, जिसका अर्थ है कि वे पुराने या गलत हो सकते हैं।
- भुगतान किए गए संपत्ति कर या कर निर्धारण में गलतियाँ हो सकती हैं, और ज़ेस्टिमेट में घर के मालिकों द्वारा किए गए किसी भी उन्नयन या सुधार शामिल नहीं हो सकते हैं।
- Zillow भी टर्नओवर दर के लिए जिम्मेदार है, इसलिए एक ऐसा क्षेत्र जहां लोग अपने घरों को अधिक समय तक रखते हैं वह उतना सटीक नहीं हो सकता है।
गलत बुनियादी जानकारी
Zillow के अद्वितीय एल्गोरिदम सार्वजनिक डेटा और उपयोगकर्ता द्वारा प्रस्तुत डेटा दोनों की जानकारी के आधार पर, सप्ताह में तीन बार संपत्ति मूल्यों के अपने संग्रह को अपडेट करते हैं।ज़िलोव के अनुसार, अधिकांश ज़ेस्टिमेट “घर की बिक्री मूल्य के 10 प्रतिशत के भीतर हैं।” लेकिन Zestimates केवल उनके पीछे के डेटा के रूप में सटीक हैं, इसलिए यदि किसी घर में बेडरूम या बाथरूम की संख्या, इसका चौकोर फुटेज, या इसके बहुत आकार Zillow पर गलत हैं, तो Zestimate बंद हो जाएगा।
उपयोगकर्ता इन गलतियों को सुधार सकते हैं।हालांकि, ज़िलो ने चेतावनी दी है कि संपत्ति के विवरण को अपडेट करने से घर के ज़ेस्टिम में तत्काल परिवर्तन नहीं होगा, और कभी-कभी किसी भी बदलाव का परिणाम नहीं होगा।उदाहरण के लिए, चौथा बाथरूम होना आपके शहर में घर के मूल्यों के लिए बहुत जरूरी नहीं है।इसलिए, इस जानकारी को इनपुट करने से कोई प्रभाव नहीं पड़ सकता है।
उपयोगकर्ता द्वारा प्रस्तुत डेटा को स्वीकार करने के साथ, ज़िल्लो व्यक्तिगत गुणों के लिए अनुमानित मूल्य श्रेणियों की रिपोर्टिंग करके अशुद्धि की समस्याओं से निपटता है।रेंज जितनी छोटी होगी, उतना ही विश्वसनीय Zestimate क्योंकि इसका मतलब है कि Zillow के पास उस संपत्ति पर अधिक डेटा उपलब्ध है।रेंज के उच्च और निम्न छोर को देखने से आपको बेहतर समझ मिलेगी कि घर की कीमत क्या है।
ज़िलोव अपने ज़ेस्टिमेट्स को घर के मूल्यों को निर्धारित करने के लिए एक प्रारंभिक बिंदु कहते हैं, इसलिए उपयोगकर्ताओं को उन्हें किसी भी तरह से मूल्यांकन नहीं मानना चाहिए।।
कुंजी आंकड़े में गलतियाँ
ज़िलो अपने अनुमान में अंतिम बिक्री की तारीख और कीमत को बताता है।कुछ क्षेत्रों में, यह जानकारी उस आंकड़े का एक बड़ा हिस्सा बनाती है।लेकिन अगर यह जानकारी गलत है, तो यह Zestimate को फेंक सकता है।और तुलनीय बिक्री के बाद से एक घर के Zestimate को भी प्रभावित करते हैं, एक घर की बिक्री मूल्य रिकॉर्ड में एक गलती क्षेत्र के अन्य घरों के Zestimates को प्रभावित कर सकती है।।
Zestimateभुगतान किए गएवास्तविक संपत्ति करों, कर निर्धारणों के अपवादों, और अन्य सार्वजनिक रूप से उपलब्ध संपत्ति कर डेटा कोभी ध्यान में रखता है।कर निर्धारणकर्ता के संपत्ति मूल्य हालांकि गलत हो सकते हैं।कर निर्धारणकर्ता के डेटाबेस में किसी संपत्ति की बुनियादी जानकारी से संबंधित गलती हो सकती है, जिससे मूल्यांकन मूल्य बहुत अधिक या बहुत कम हो सकता है।
जिन गृहस्वामियों में विसंगतियां दिखाई देती हैं, वे ऑनलाइन बिक्री के गलत आंकड़े या टैक्स रिकॉर्ड की रिपोर्ट ज़िलो को कर सकते हैं।
उन्नयन कहां हैं?
कभी-कभी एक गृहस्वामी किसी संपत्ति में सुधार या उन्नयन करता है, जिससे घर का मूल्य बढ़ जाना चाहिए। लेकिन, Zillow जरूरी इन कारकों के बारे में पता नहीं हो सकता है। वह है, जब तक कि स्थानीय संपत्ति कर निर्धारणकर्ता के पास वह जानकारी न हो। यदि कोई गृहस्वामी किसी भी उन्नयन के लिए शहर से परमिट लेता है, तो वह जानकारी संपत्ति कर अधिकारियों के पास जा सकती है और सार्वजनिक रिकॉर्ड में दर्ज की जा सकती है। यह जानकारी उपलब्ध होने पर ही Zillow अपनी लिस्टिंग को अपडेट कर सकता है।
उदाहरण के लिए, यदि आप अपने घर में एक अनुमत पांचवा शयनकक्ष जोड़ते हैं और संपत्ति कर निर्धारणकर्ता को लगता है कि उन्नयन आपके घर के मूल्य को बढ़ाता है, तो यह जानकारी संभवत: किसी समय आपके घर के ज़ेस्टिम में अपना रास्ता खोज लेगी। लेकिन अगर आपके घर में एक नया डिज़ाइनर किचन है जिसे किसी बड़े परमिट की आवश्यकता नहीं है, फिर भी आपके पड़ोसी के घर में इसकी मूल 1975 की रसोई है, तो Zillow दोनों घरों को समान रूप से महत्व देगा, भले ही आपका घर एक उच्च बिक्री मूल्य प्राप्त कर सकता है।
उन्नयन हमेशा उतना मूल्यवान नहीं होता जितना आप सोचते हैं, हालांकि। यह स्थानीय आवास बाजार की स्थितियों और आपके द्वारा की गई परियोजनाओं पर निर्भर करता है। इसलिए सिर्फ इसलिए कि जब से आपने बेडरूम को जोड़ा या आपकी रसोई को फिर से तैयार किया, तब से आपके घर की ज़िलो वैल्यू नहीं बदली है, आप यह न मानें कि आप ज़ेस्टिम को अतिरिक्त $ 30,000 का सौदा कर सकते हैं। इसके विपरीत, अगर Zillow का कहना है कि आपके घर की कीमत $ 300,000 है, लेकिन आप जानते हैं कि आपने इसे अपने पड़ोस के समान घरों के रूप में अपडेट नहीं किया है, तो यह कम खरीद सकता है या एक इच्छुक खरीदार को खोजने में अधिक समय ले सकता है।
आवास टर्नओवर दर
आपके क्षेत्र में जितनी अधिक घरेलू बिक्री होती है, उतना अधिक डेटा ज़िलो में होता है कि उन खरीदारों को लगता है कि उन घरों की कीमत कितनी है। यह Zestimates को अधिक सटीक बनाता है। इसलिए यदि आप सैन फ्रांसिस्को खाड़ी क्षेत्र में एक गर्म बाजार में रहते हैं, तो आपका ज़ेस्टिम एक ग्रामीण शहर में रहने की तुलना में अधिक सटीक हो सकता है जहां लोग दशकों तक अपने घरों में रहते हैं और बिक्री दुर्लभ है।
Zillow के एल्गोरिथ्म के लिए अद्यतन
Zillow अपने एल्गोरिथ्म को अपडेट करता है क्योंकि यह अपनी सटीकता में सुधार करने के लिए और अधिक तरीकों के साथ आता है। जब ऐसा होता है, तो Zestimates काफी बदल सकता है भले ही उन घरों या अचल संपत्ति बाजार के बारे में कुछ भी नहीं बदला हो ।
जनवरी 2019 में, ज़िलो ने घोषणा की कि उसने साइट के ज़ेस्टिमेट्स की सटीकता में सुधार करने में मदद करने के लिए डेटा वैज्ञानिकों और इंजीनियरों की एक टीम को $ 1 मिलियन का ठेका दिया।टीम ने सार्वजनिक डेटा, आवागमन के समय, सड़क के शोर और अपने एल्गोरिथ्म में कारक के लिए अन्य जानकारी सहित घर के मूल्य को प्रभावित करने वाले विभिन्न कारकों का लाभ उठाया।ज़िलो ने अनुमान लगाया कि राष्ट्रव्यापी त्रुटि दर 4% से नीचे चली जाएगी।
कंपनी शिकागो में घर के मालिकों द्वारा 2017 में दायर एक वर्ग-कार्रवाई मुकदमे का विषय था, जिन्होंने दावा किया कि यह बहुत कम आंकड़े प्रदान करके होमबॉयर्स को गुमराह करता है।अभियोगी ने यह भी कहा कि अधिकांश उपयोगकर्ता एस्ट्रैसल्स जैसे ज़ेस्टिमेट्स का इलाज करते हैं।मार्केटवॉच की एक रिपोर्ट के अनुसार, ज़िलो ने कहा कि मुकदमे की कोई योग्यता नहीं थी, इस बात से इनकार करते हुए कि उसके ज़ेस्टिम मूल्यांकन थे। इसके बजाय, उन्होंने उन्हें एक संदर्भ बिंदु कहा जहां उपयोगकर्ता घर के मूल्यों के लिए अपनी खोज शुरू कर सकते हैं।
तल – रेखा
Zillow उपभोक्ताओं से अपने Zestimates की खामियों को छिपाने की कोशिश नहीं कर रहा है, और आप प्रतिस्पर्धी साइटों से या तो बिल्कुल सटीक अनुमान की उम्मीद नहीं कर सकते हैं। यह बिंदु घर के मालिकों के लिए ज़स्टिमेट्स की कीमतों को व्यापक दिशानिर्देश के रूप में उपयोग करने के लिए है, और अन्य स्रोतों के मुकाबले इन आंकड़ों के विपरीत है। इसे किसी भी तरह से, एक मूल्यांकन नहीं माना जाना चाहिए। एक स्थानीय अचल संपत्ति एजेंट और घर के एक पेशेवर मूल्यांकन से एक तुलनीय बाजार विश्लेषण इसके मूल्य को सीखने का सबसे अच्छा तरीका है।
यहां तक कि ये उपकरण अपूर्ण हैं: कभी-कभी समान घरों की बिक्री नहीं होती है, और मूल्यांकनकर्ता जो केवल मानव हैं – उनके आकलन में कुछ व्यक्तिपरक हो सकते हैं। अंत में, घर के मूल्य का सही मूल्यांकन करने का कोई तरीका नहीं है, लेकिन हमारे पास उपलब्ध दिशानिर्देश हैं जो खरीदने, बेचने, ऋण के लिए आवेदन करने, और जब हमें घर के मूल्य को जानने की आवश्यकता होती है।