क्या एक उच्च ब्याज युग के दौरान लाभकारी हैं?

जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो निवेशक किसी भी अच्छी संपत्ति की ओर कवर के लिए दौड़ते हैं जो उन्हें मिल सकती है। रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) जैसे वैकल्पिक निवेश, बाजार चक्र के आधार पर एक अच्छा विकल्प हो सकते हैं। आइए देखें कि उच्च और निम्न-ब्याज दरों के साथ अवधि के दौरान REIT ने कैसा प्रदर्शन किया।

रीट रीप

आरईआईटी एक सार्वजनिक रूप से कारोबार की जाने वाली सुरक्षा है जो अचल संपत्ति में संपत्ति या बंधक के माध्यम से निवेश करती है, और स्टॉक जैसे प्रमुख एक्सचेंजों पर उपलब्ध है। नतीजतन, REITs उच्च स्तर की तरलता (अचल संपत्ति से निपटने के दौरान एक दुर्लभ गुणवत्ता) प्रदान करते हैं। ट्रस्ट अक्सर विशिष्ट संपत्ति प्रकारों में विशेषज्ञ होते हैं, जैसे कि आवासीय अपार्टमेंट, वाणिज्यिक भवन, गोदाम या होटल सुविधाएं। REIT क्षेत्रीय वेरिएंट में भी उपलब्ध है, जो विशिष्ट देशों / क्षेत्रों जैसे यूएस, यूरोप, चीन या जापान में अचल संपत्ति पर केंद्रित है।

आरईआईटी विविधीकरण, उपरोक्त तरलता, निवेश की थोड़ी मात्रा, आय वितरण और कर लाभ (स्थानीय कानूनों के आधार पर) सहित कई लाभ प्रदान करता है। (और अधिक के लिए, देखें: आरईआईटी में निवेश के लिए मुख्य सुझाव ।)

आरईआईटी रिटर्न बनाम ब्याज दरें

आर्थिक विकास की अवधि के दौरान, आरईआईटी की कीमतें ब्याज दरों के साथ बढ़ती हैं। कारण यह है कि बढ़ती अर्थव्यवस्था REITs के मूल्य को बढ़ाती है क्योंकि उनके अंतर्निहित अचल संपत्ति की संपत्ति का मूल्य बढ़ जाता है। बढ़ती अर्थव्यवस्था में, वित्तपोषण की मांग भी बढ़ जाती है, जिसके परिणामस्वरूप ब्याज दरें बढ़ जाती हैं। इसके विपरीत, धीमी अर्थव्यवस्था में, जब फेड पैसे की कमी कर रहा है, तो संबंध नकारात्मक हो जाता है। इस संबंध को निम्नलिखित चार्ट में देखा जा सकता है, जिसमें 2000-2019 से 10 साल के कोषागार में आरईआईटी कुल रिटर्न और पैदावार के बीच संबंध का विवरण है ।

अधिकांश भाग के लिए, आरईआईटी रिटर्न और ब्याज दरों में सकारात्मक सहसंबंध था, उसी दिशा में आगे बढ़ रहे हैं। यह मुख्य रूप से 2001-2004 और 2008-2013 के बीच दर्शाया गया है। व्युत्क्रम सहसंबंध की अवधि, 2004, 2013, और 2016 के ठीक बाद, सभी फेड मौद्रिक कसने की नीतियों से संबंधित हैं, मौद्रिक उत्तेजना कार्यों के कार्यों को उलटते हैं जो मुख्य रूप से मंदी के बाद लगाए गए थे। यहां ब्याज दरें बढ़ीं, लेकिन आरईआईटी मूल्यों में कमी आई।

इस तर्क को आगे बढ़ाते हुए एसएंडपी द्वारा किया गया एक अध्ययन है, जिसने 1970 के दशक में शुरू होने वाले छह अवधियों का विश्लेषण किया जहां 10-वर्षीय ट्रेजरी की उपज में काफी वृद्धि हुई। अध्ययन ने उन अवधि के दौरान आरईआईटी और स्टॉक प्रदर्शन के लिए बढ़ी हुई ब्याज दरों की तुलना की। जानकारी निम्नलिखित तालिका में प्रस्तुत की गई है।

ब्याज दर में वृद्धि की इन छह अवधियों में से, आरईआईटी रिटर्न में से चार के दौरान वृद्धि हुई और उनमें से तीन के दौरान शेयर बाजार को बाहर कर दिया।

हालांकि, विचार करने के लिए अन्य कारक और अन्य विस्तृत अवलोकन हैं, जो ब्याज दर के माहौल के आधार पर आरईआईटी निवेश के लिए सकारात्मक या नकारात्मक रिटर्न का संकेत दे सकते हैं।

सबसे बड़ा कारक यह है कि सभी REIT समान नहीं बनाए जाते हैं। और सबसे पहले, REIT कई प्रकार के उद्योगों में काम करते हैं। इनमें स्वास्थ्य सेवा, होटल, आवासीय, औद्योगिक, और कई और चीजें शामिल हैं। इन उद्योगों में से प्रत्येक में अलग-अलग चर होते हैं जो आर्थिक वातावरण में अलग तरह से प्रतिक्रिया करते हैं। एक अन्य महत्वपूर्ण कारक आरईआईटी की ऋण प्रोफ़ाइल है; अपने व्यवसाय को बढ़ाने के लिए वे कितना वित्तपोषण करते हैं। ऋण प्रोफ़ाइल ऋण का भुगतान करने के लिए आरईआईटी की क्षमता और समय सीमा निर्धारित करती है, जो विभिन्न ब्याज दर के वातावरण से प्रभावित होगी।

चर्चा की गई टिप्पणियों से संकेत मिलता है कि आरईआईटी का वास्तव में ब्याज दरों के परिदृश्य पर कोई निर्भरता नहीं हो सकती है और यह निर्धारित करने में कई अन्य कारक हैं कि विभिन्न ब्याज दरों के दौरान आरईआईटी कैसे प्रदर्शन करेगा। आरईआईटी निवेश से रिटर्न वास्तव में ब्याज दरों में बदलाव से मुक्त रह सकता है। किसी भी निवेश के साथ, प्रश्न में विशिष्ट REIT, इसके प्रदर्शन, लाभांश भुगतान इतिहास और ऋण स्तरों को देखना महत्वपूर्ण है।

निवेशकों को आरईआईटी लाभ

आरईआईटी के अन्य लाभ हैं, जो अलग-अलग ब्याज अवधि के दौरान उन्हें एक अच्छा निवेश विकल्प बनाते हैं:

आय का अवसर

आरईआईटी को उपज आधारित प्रतिभूतियां माना जाता है । हालांकि वे कीमत में सराहना कर सकते हैं, आरईआईटी रिटर्न का एक बड़ा हिस्सा लाभांश से है । आरईआईटी कॉर्पोरेट टैक्स का भुगतान करने से बचते हैं यदि वे अपनी आय का कम से कम 90% अपने यूनियल्डर्स को वितरित करते हैं। यह टैक्स ब्रेक REIT शेयरधारकों को लाभांश आय के एक नियमित वितरण में परिणाम देता है, और प्रभावी शुद्ध उपज अक्सर उच्च ब्याज दरों के मामलों में भी बॉन्ड (या स्टॉक) से अधिक होती है।

वैश्विक विविधता

आरईआईटी वैश्विक बाजारों में निवेश की पेशकश करते हैं। 1990 के दशक के बाद से, यूके, सिंगापुर, जापान, ऑस्ट्रेलिया, नीदरलैंड, दक्षिण अफ्रीका और कई अन्य देशों ने आरईआईटी लिस्टिंग को सक्षम किया है, जिससे निवेशकों को विदेशी देशों के रियल एस्टेट बाजारों में जोखिम लेने की अनुमति मिलती है। उदाहरण के लिए, यदि उच्च ब्याज दरों के प्रभाव के कारण अमेरिकी टैंकों में स्थानीय अचल संपत्ति बाजार, सिंगापुर अचल संपत्ति बाजार के संपर्क में रहने वाला अमेरिकी निवेशक लाभान्वित हो सकता है यदि वह अपने पोर्टफोलियो में सिंगापुर में आरईआईटी रखता है।

सेक्टर विशिष्ट एक्सपोजर

बढ़ती ब्याज दरों की स्थिति में, रियल एस्टेट के भीतर सभी उप-क्षेत्रों पर प्रतिकूल प्रभाव नहीं पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, आवासीय किराए में नुकसान हो सकता है, लेकिन प्रमुख स्थानों में शॉपिंग सेंटर नहीं हो सकते हैं। अचल संपत्ति बाजार का सावधानीपूर्वक अध्ययन, एक विशिष्ट उप-क्षेत्र पर ब्याज दरों के प्रभाव, और इसकी अंतर्निहित संपत्ति होल्डिंग्स के आधार पर विशिष्ट REITs पर, REIT निवेशों को लाभदायक बना सकते हैं, भले ही ब्याज दर प्रभाव कोई फर्क नहीं पड़ता।

तल – रेखा

सहसंबंध पैटर्न और ऐतिहासिक आंकड़ों को देखने के बाद, यह प्रतीत होता है कि आरईआईटी से रिटर्न अलग-अलग ब्याज दरों के दौरान भिन्न होता है, लेकिन अधिकांश के लिए ब्याज दरों में वृद्धि के दौरान सकारात्मक सहसंबंध दिखाया गया है। रियल-एस्टेट उप-क्षेत्रों और भौगोलिक क्षेत्रों के सावधानीपूर्वक अध्ययन और उचित चयन के बाद, निवेशक पारंपरिक शेयरों और बांडों के साथ-साथ विविधीकरण के लिए एक अच्छे निवेश पर विचार कर सकते हैं।