पूंजीकरण दर

पूंजीकरण दर क्या है?

पूंजीगत दर (जिसे कैप दर के रूप में भी जाना जाता है) का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुनिया में रिटर्न की दर को इंगित   करने के लिए किया जाता है जो कि एक अचल संपत्ति निवेश   संपत्ति पर उत्पन्न होने की उम्मीद है  । इस उपाय की गणना शुद्ध आय के आधार पर की जाती है,  जो संपत्ति उत्पन्न करने की अपेक्षा की जाती है और संपत्ति परिसंपत्ति मूल्य द्वारा शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करके गणना की जाती है और इसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। इसका उपयोग अचल संपत्ति बाजार में उनके निवेश पर निवेशकों की संभावित वापसी का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।

जबकि कैप दर बाजार में समान रियल एस्टेट निवेशों के सापेक्ष मूल्य की तुलना करने के लिए जल्दी से उपयोगी हो सकती है, इसका उपयोग निवेश की ताकत के एकमात्र संकेतक के रूप में नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि यह लीवरेज, पैसे के समय मूल्य और खाते में नहीं लेता है अन्य कारकों के बीच, संपत्ति में सुधार से भविष्य के नकदी प्रवाह। अच्छी या बुरी कैप दर के लिए कोई स्पष्ट सीमाएं नहीं हैं, और वे काफी हद तक संपत्ति और बाजार के संदर्भ पर निर्भर करते हैं।

चाबी छीन लेना

• पूंजीकरण दर की गणना वर्तमान बाजार मूल्य से संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करके की जाती है।
• यह अनुपात, प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है, यह एक अचल संपत्ति निवेश पर एक निवेशक की संभावित वापसी के लिए एक अनुमान है।
• समान रियल एस्टेट निवेश के सापेक्ष मूल्य की तुलना के रूप में कैप दर सबसे उपयोगी है।

पूंजीकरण दर को समझना

कैप दर सबसे लोकप्रिय उपाय है जिसके माध्यम से अचल संपत्ति के निवेश का आकलन उनकी लाभप्रदता और वापसी की क्षमता के लिए किया जाता है। कैप दर केवल एक वर्ष के समय में संपत्ति की उपज का प्रतिनिधित्व करती है जो यह मानती है कि संपत्ति को नकद पर खरीदा गया है और ऋण पर नहीं। पूंजीकरण दर, संपत्ति की आंतरिक, प्राकृतिक और वापसी की अप्रकाशित दर को इंगित करता है।

पूंजीकरण दर सूत्र

पूंजीकरण दर की गणना के लिए कई संस्करण मौजूद हैं। सबसे लोकप्रिय सूत्र में, एक अचल संपत्ति निवेश की पूंजीकरण दर की गणना  वर्तमान बाजार मूल्य से संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को  विभाजित करके की जाती है  । गणितीय रूप से,

पूंजीकरण दर = शुद्ध परिचालन आय / वर्तमान बाजार मूल्य

कहां है,

शुद्ध परिचालन आय संपत्ति (किराए की तरह) से उत्पन्न (अपेक्षित) वार्षिक आय है और संपत्ति के प्रबंधन के लिए किए गए सभी खर्चों में कटौती करके इसका आगमन होता है । इन खर्चों में सुविधा के नियमित रखरखाव के साथ-साथ संपत्ति करों के लिए भुगतान की गई लागत शामिल है।

संपत्ति का मौजूदा बाजार मूल्य मौजूदा बाजार दरों के अनुसार संपत्ति का वर्तमान मूल्य है।

एक अन्य संस्करण में, आकृति की गणना मूल पूंजी लागत या संपत्ति की अधिग्रहण लागत के आधार पर की जाती है।

पूंजीकरण दर = शुद्ध परिचालन आय / खरीद मूल्य

हालांकि, दूसरा संस्करण दो कारणों से बहुत लोकप्रिय नहीं है। सबसे पहले, यह पुरानी संपत्तियों के लिए अवास्तविक परिणाम देता है जो कई साल / दशकों पहले कम कीमतों पर खरीदे गए थे, और दूसरा, यह विरासत में मिली संपत्ति पर लागू नहीं किया जा सकता है क्योंकि उनकी खरीद मूल्य शून्य है, जिससे विभाजन असंभव हो जाता है।

इसके अतिरिक्त, चूंकि संपत्ति की कीमतों में व्यापक रूप से उतार-चढ़ाव होता है, इसलिए वर्तमान बाजार मूल्य का उपयोग करने वाला पहला संस्करण दूसरे वाले की तुलना में अधिक सटीक प्रतिनिधित्व है जो कि निश्चित मूल्य मूल खरीद मूल्य का उपयोग करता है।

पूंजीकरण दर के उदाहरण

मान लें कि एक निवेशक के पास $ 1 मिलियन है और वह दो उपलब्ध निवेश विकल्पों में से एक में निवेश करने पर विचार कर रहा है – एक, वह सरकार द्वारा जारी किए गए ट्रेजरी बांड में निवेश कर सकता है जो कि 3 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की पेशकश करते हैं और सबसे सुरक्षित निवेश माना जाता है और दो, वह एक वाणिज्यिक भवन खरीद सकते हैं जिसमें कई किरायेदार हैं जिन्हें नियमित किराए का भुगतान करने की उम्मीद है।

दूसरे मामले में, मान लें कि प्रति वर्ष प्राप्त कुल किराया $ 90,000 है और निवेशक को विभिन्न रखरखाव लागतों और संपत्ति करों के लिए कुल $ 20,000 का भुगतान करने की आवश्यकता है। यह संपत्ति निवेश से शुद्ध आय $ 70,000 पर छोड़ देता है। मान लें कि पहले वर्ष के दौरान, मूल मूल्य $ 1 मिलियन की मूल खरीद मूल्य पर स्थिर रहता है।

पूंजीकरण दर (शुद्ध परिचालन आय / संपत्ति मूल्य) = $ 70,000 / $ 1 मिलियन = 7% के रूप में गणना की जाएगी।

संपत्ति निवेश से उत्पन्न 7 प्रतिशत का यह रिटर्न जोखिम-मुक्त ट्रेजरी बांड से उपलब्ध 3 प्रतिशत के मानक रिटर्न से बेहतर है। अतिरिक्त 4 प्रतिशत, निवेशक द्वारा संपत्ति बाजार में निवेश करने के जोखिम के लिए वापसी का प्रतिनिधित्व करता है, क्योंकि सबसे सुरक्षित राजकोष बांड में निवेश करने के खिलाफ है जो शून्य जोखिम के साथ आते हैं।

संपत्ति निवेश जोखिम भरा है, और कई परिदृश्य हो सकते हैं जहां पूंजीकरण दर माप द्वारा दर्शाए गए रिटर्न, व्यापक रूप से भिन्न हो सकते हैं।

उदाहरण के लिए, किरायेदारों में से कुछ बाहर जा सकते हैं और संपत्ति से किराये की आय $ 40,000 तक कम हो सकती है। विभिन्न रखरखाव लागतों और संपत्ति करों के लिए $ 20,000 को कम करना, और यह मानते हुए कि संपत्ति का मूल्य $ 1 मिलियन है, पूंजीकरण दर ($ 20,000 / $ 1 मिलियन) = 2% है। यह मूल्य जोखिम-मुक्त बांड से उपलब्ध रिटर्न से कम है ।

दूसरे परिदृश्य में, मान लें कि किराये की आय मूल $ 90,000 पर रहती है, लेकिन रखरखाव लागत और / या संपत्ति कर में उल्लेखनीय रूप से $ 50,000 की वृद्धि होती है। पूंजीकरण दर तब होगी ($ 40,000 / $ 1 मिलियन) = 4%।

एक अन्य मामले में, यदि संपत्ति का वर्तमान बाजार मूल्य $ 800,000 कम हो जाता है, तो किराये की आय और विभिन्न शेष लागतों के साथ, पूंजीकरण दर बढ़कर $ 70,000 / $ 800,000 = 8.75% हो जाएगी।

संक्षेप में, आय के विभिन्न स्तर जो संपत्ति से उत्पन्न होते हैं, संपत्ति से संबंधित व्यय और संपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्यांकन से पूंजीकरण दर में काफी बदलाव हो सकता है।

अधिशेष रिटर्न, जो सैद्धांतिक रूप से ट्रेजरी बांड निवेशों के ऊपर और ऊपर संपत्ति के निवेशकों के लिए उपलब्ध है, को संबंधित जोखिमों के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है जो उपर्युक्त परिदृश्यों की ओर ले जाते हैं। जोखिम कारकों में शामिल हैं:

• आयु, स्थान और संपत्ति की स्थिति
• संपत्ति का प्रकार – बहुमुखी, कार्यालय, औद्योगिक, खुदरा या मनोरंजक
• किरायेदारों की सॉल्वेंसी और किराये की नियमित रसीदें
• किरायेदार पट्टे की अवधि और संरचना
• संपत्ति का समग्र बाजार दर और उसके मूल्यांकन को प्रभावित करने वाले कारक
• क्षेत्र के मैक्रोइकॉनॉमिक फंडामेंटल के साथ-साथ किरायेदारों के व्यवसाय को प्रभावित करने वाले कारक

कैपिटलाइज़ेशन दर की व्याख्या करना

चूंकि कैप दरें भविष्य की आय के अनुमानित अनुमानों पर आधारित हैं, इसलिए वे उच्च विचरण के अधीन हैं। फिर यह समझना महत्वपूर्ण हो जाता है कि एक निवेश संपत्ति के लिए एक अच्छी कैप दर क्या है।

यह दर किसी संपत्ति में निवेश की गई राशि की वसूली में लगने वाले समय की अवधि को भी इंगित करती है। मिसाल के तौर पर, 10% की कैप रेट वाली प्रॉपर्टी को इन्वेस्टमेंट वसूलने में लगभग 10 साल लगेंगे।

अलग-अलग गुणों के बीच अलग-अलग कैप दरें, या एक ही प्रॉपर्टी पर अलग-अलग समय क्षितिज पर अलग-अलग कैप की दरें, जोखिम के विभिन्न स्तरों का प्रतिनिधित्व करती हैं। सूत्र पर एक नज़र इंगित करता है कि कैप दर मूल्य उन संपत्तियों के लिए अधिक होगा जो उच्च शुद्ध परिचालन आय उत्पन्न करते हैं और कम मूल्यांकन होते हैं, और इसके विपरीत।

कहते हैं, दो गुण हैं जो भौगोलिक रूप से अलग होने के अलावा सभी विशेषताओं में समान हैं। एक पॉश सिटी सेंटर एरिया में है जबकि दूसरा शहर के बाहरी इलाके में है। सभी चीजें समान होने के कारण, पहली संपत्ति दूसरे वाले की तुलना में अधिक किराये का उत्पादन करेगी, लेकिन रखरखाव और उच्च करों की उच्च लागत से आंशिक रूप से ऑफसेट होंगे। शहर के केंद्र की संपत्ति में अपेक्षाकृत कम कैप दर होगी, जो कि इसकी उच्च बाजार मूल्य के कारण दूसरे की तुलना में कम है।

यह इंगित करता है कि कैप दर का कम मूल्य बेहतर मूल्यांकन और जोखिम के निचले स्तर के साथ रिटर्न की बेहतर संभावना से मेल खाता है। दूसरी ओर, कैप दर का एक उच्च मूल्य संपत्ति निवेश पर वापसी की अपेक्षाकृत कम संभावनाएं बताता है, और इसलिए उच्च स्तर का जोखिम है।

हालांकि उपर्युक्त काल्पनिक उदाहरण एक निवेशक के लिए शहर के केंद्र में संपत्ति के साथ जाना आसान विकल्प बनाता है, लेकिन वास्तविक दुनिया के परिदृश्य सीधे नहीं हो सकते हैं। कैप दर के आधार पर संपत्ति का आकलन करने वाला निवेशक जोखिम के दिए गए स्तर के लिए उपयुक्त कैप दर निर्धारित करने के लिए चुनौतीपूर्ण कार्य का सामना करता है।

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कैप दर के लिए गॉर्डन मॉडल प्रतिनिधित्व

कैप दर का एक और प्रतिनिधित्व गॉर्डन ग्रोथ मॉडल से आता है, जिसे लाभांश छूट मॉडल (डीडीएम) भी कहा जाता है । यह एक कंपनी के मौजूदा बाजार की स्थितियों से स्वतंत्र कंपनी के स्टॉक मूल्य के आंतरिक मूल्य की गणना के लिए एक विधि है, और स्टॉक मूल्य की गणना स्टॉक के भविष्य के लाभांश के वर्तमान मूल्य के रूप में की जाती है। गणितीय रूप से,

स्टॉक मूल्य = अनुमानित वार्षिक लाभांश नकद प्रवाह / (निवेशक की आवश्यक दर वापसी – अपेक्षित लाभांश वृद्धि दर)

समीकरण को फिर से व्यवस्थित करना और लाभांश से परे सूत्र को सामान्य बनाना,

(रिटर्न की आवश्यक दर – अपेक्षित वृद्धि दर) = अपेक्षित नकदी प्रवाह / परिसंपत्ति मूल्य

उपरोक्त प्रतिनिधित्व पहले खंड में उल्लिखित पूंजीकरण दर के मूल सूत्र से मेल खाता है। अपेक्षित नकदी प्रवाह मूल्य शुद्ध परिचालन आय का प्रतिनिधित्व करता है और संपत्ति का मूल्य संपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य के साथ मेल खाता है। इससे पूंजीकरण दर रिटर्न की आवश्यक दर और अपेक्षित विकास दर के बीच अंतर के बराबर हो जाती है। यही है, कैप दर केवल विकास दर की वापसी की आवश्यक दर है।

इसका उपयोग निवेशक द्वारा दी गई वापसी की दर के लिए किसी संपत्ति के मूल्यांकन का आकलन करने के लिए किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, मान लें कि किसी संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय $ 50,000 है, और यह सालाना 2 प्रतिशत बढ़ने की उम्मीद है। यदि निवेशक की वापसी की अपेक्षित दर प्रति वर्ष 10 प्रतिशत है, तो शुद्ध कैप दर (10% – 2%) = 10% होगी। उपरोक्त सूत्र में इसका उपयोग करने पर, परिसंपत्ति का मूल्यांकन ($ 50,000 / 8%) = $ 625,000 हो जाता है।