एक रियल एस्टेट समापन के 12 चरण
एक अचल संपत्ति सौदा आम तौर पर एक लंबा और तनावपूर्ण अभ्यास होता है जिसमें कई कदम और प्रक्रियात्मक औपचारिकताएं शामिल होती हैं। समापन तब होता है जब आप उन कागजों पर हस्ताक्षर करते हैं जो घर को आपका बनाते हैं, लेकिन इससे पहले कि भाग्य दिन आता है, चीजों की एक लंबी सूची होनी चाहिए। यह आलेख उन 12 चरणों का वर्णन करता है जिन्हें आपके प्रस्ताव को स्वीकार किए जाने के क्षण के बीच लिया जाना चाहिए और जब आप अपने नए घर की चाबी प्राप्त करेंगे।
चाबी छीन लेना
- रियल एस्टेट सौदे आम तौर पर कुछ हफ्तों में पूरे हो जाते हैं और इनमें कई चलते हैं।
- सौदे एस्क्रो खाते को खोलने के साथ शुरू होते हैं और बिंदीदार रेखा पर हस्ताक्षर करने से पहले एक अंतिम चलने के माध्यम से समाप्त होते हैं।
- रियल एस्टेट क्लोजिंग की जटिलता प्रक्रिया के माध्यम से मार्गदर्शन करने के लिए एक वकील को नियुक्त करने का एक अच्छा कारण है।
- बंधक के लिए पूर्व-अनुमोदित किए गए खरीदार आमतौर पर जल्द ही बंद करने में सक्षम होते हैं।
क्यों बंधक पूर्व अनुमोदन एक अच्छा विचार है
जब तक आप एक ऑल-कैश खरीदार नहीं होते हैं, तब तकएक घर के लिए खोज शुरू करने से पहले पूर्व-अनुमोदन पत्र होगा।एक होने से प्रक्रिया जल्दी हो सकती है और बातचीत करते समय आपको अधिक सौदेबाजी की शक्ति दे सकती है।यह विक्रेता को संकेत देता है कि आपके पास मजबूत वित्तीय समर्थन है।यह आपको एक दर लॉक भी प्रदान करता है, जिसका अर्थ है कि आप एक अनुकूल ब्याज दर को सुरक्षित करने की अधिक संभावना रखते हैं।
एक बंधक के लिए पूर्व-अनुमोदित होने से आपको उस सीमा को भी पता चल सकता है, जिस पर आप संपत्ति खरीदने के लिए जा सकते हैं।यह समय और प्रयास बचाता है, आपको केवल अचल संपत्ति की खोज करने की अनुमति देता है जो आपके बजट को फिट करता है।
अंत में, बंधक पूर्व अनुमोदन संभव भेदभाव का जवाब देने के लिए आपको अधिक समय देता है। मान लीजिए कि आप अपने खिलाफ एक संभावित ऋणदाता भेदभाव महसूस करते हैं। उस स्थिति में, आप अन्य स्रोतों से वित्तपोषण कर सकते हैं और बाद में कानूनी कार्रवाई कर सकते हैं। पूर्व-अनुमोदित होना एक एकल पक्षपाती ऋणदाता को एक अच्छा सौदा बर्बाद करने और अपने सपनों को देरी करने से रोकता है।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के साथ एक रिपोर्ट दर्ज करना है ।
एक बार जब आप सही घर पा लेते हैं और एक खरीदार ने आपके प्रस्ताव को स्वीकार कर लिया है, तो सौदा बंद करने के लिए आपको निम्नलिखित कदम उठाने होंगे।
1. एस्क्रो खाता खोलें
क्रेता और विक्रेता की ओर सेएक एस्क्रो खाता तीसरे पक्ष द्वारा रखा जाता है।एक घर की बिक्री में कई हफ्तों के अंतराल में कई कदम शामिल होते हैं।इसलिए, विक्रेता या खरीदार को धोखा देने से रोकने का सबसे अच्छा तरीका तटस्थ तीसरे पक्ष में लाना है।यह तीसरा पक्ष लेनदेन से संबंधित सभी धन और दस्तावेजों को तब तक पकड़ कर रख सकता है जब तक कि सब कुछ निपट नहीं गया है।एक बार सभी प्रक्रियात्मक औपचारिकताएं पूरी हो जाने के बाद, धन और दस्तावेज एस्क्रो खाते से विक्रेता और खरीदार के पास चले जाते हैं, इस प्रकार सुरक्षित लेनदेन की गारंटी होती है।
2. शीर्षक खोज और बीमा
एक शीर्षक खोज और शीर्षक बीमा मन की शांति और एक कानूनी सुरक्षा प्रदान करता है।वे यह सुनिश्चित करते हैं कि जब आप एक संपत्ति खरीदते हैं, तो कोई भी बाद में दावा करने की कोशिश नहीं कर सकता है।एक शीर्षक खोज एक संपत्ति के कानूनी स्वामित्व को निर्धारित करने और पुष्टि करने के लिए सार्वजनिक रिकॉर्ड की एक परीक्षा है और यह पता लगाना है कि संपत्ति पर क्या, यदि कोई हो, मौजूद है।यदि कोई दावा है, तो खरीदार को संपत्ति प्राप्त करने से पहले उन्हें हल करने की आवश्यकता हो सकती है।
शीर्षक बीमा क्षतिपूर्ति बीमा है जो धारक को एक संपत्ति में एक शीर्षक में दोषों से निरंतर वित्तीय हानि से बचाता है। यह अचल संपत्ति के मालिकों और उधारदाताओं दोनों को नुकसान या क्षति से बचाता है, जो कि लेन्स, एन्कम्ब्रेन्स या शीर्षक दोषों से उपजी है ।
3. एक वकील किराया
जबकि कानूनी सहायता प्राप्त करना वैकल्पिक है, अपने समापन दस्तावेजों पर पेशेवर कानूनी राय प्राप्त करना हमेशा बेहतर होता है।उनमें जटिल शब्दजाल को समझना मुश्किल हो सकता है, यहां तक कि अच्छी तरह से शिक्षित व्यक्तियों के लिए भी।उचित शुल्क के लिए, एक अनुभवीरियल एस्टेट अटॉर्नी से रायकागजी कार्रवाई में किसी भी संभावित समस्याओं के संकेत सहितकई लाभों की पेशकश कर सकती है ।
कुछ राज्यों में, समापन को संभालने के लिए आपको एक वकील नियुक्त करना पड़ सकता है। अपने राज्य के कानूनों की जाँच करें।
4. बातचीत बंद करने की लागत
एस्क्रो अकाउंट खोलने से लेकर रियल एस्टेट अटॉर्नी को हायर करने तक, सभी शामिल सेवाओं और संस्थाओं में पैसे खर्च होते हैं।यदि आप सावधान नहीं हैं तो ये लागत बहुत सारे नकदी में स्नोबॉल कर सकते हैं।उदाहरण के लिए, घर और कीट निरीक्षण आपको छिपी और महंगी समस्याओं के साथ एक संपत्ति खरीदने से रोकने के लिए महत्वपूर्ण हैं।लेकिन ऐसी कई सेवाएं उच्च शुल्क लगाकर उपभोक्ताओं की अज्ञानता का फायदा उठाती हैं।यहां तक कि वैध समापन सेवाओं के लिए शुल्क भी बढ़ाया जा सकता है।
जंक फीस ऐसे शुल्क हैं जो एक ऋणदाता एक बंधक के समापन पर लगाता है, जो अक्सर उधारकर्ता द्वारा अप्रत्याशित होता है और ऋणदाता द्वारा स्पष्ट रूप से नहीं समझाया जाता है।ये फीस एक बड़े बिल में जुड़ सकती है। मूल्यांकन समीक्षा शुल्क, सहायक शुल्क, प्रसंस्करण शुल्क और निपटान शुल्क शामिल हैं।
यदि आप अपनी जमीन पर बोलने और खड़े होने के लिए तैयार हैं, तो आप आमतौर पर रद्दी फीस और अन्य शुल्क घटा सकते हैं या समाप्त करने से पहले समाप्त कर सकते हैं।
5. गृह निरीक्षण पूरा करें
संपत्ति के साथ किसी भी संभावित समस्याओं की खोज करने और इसके परिवेश पर एक नज़र डालने के लिएएकभौतिक घर निरीक्षण एक आवश्यक कदम है।यदि आप निरीक्षण के दौरान घर के साथ एक गंभीर समस्या पाते हैं, तो आपके पास सौदे को वापस करने या विक्रेता को इसे ठीक करने के लिए कहने का अवसर होगा।आप विक्रेता को यह तय करने के लिए भी भुगतान कर सकते हैं (जब तक कि आपके खरीद प्रस्ताव मेंघर-निरीक्षण आकस्मिकता शामिल हो )।
6. एक कीट निरीक्षण करें
एक कीट निरीक्षण घर के निरीक्षण से अलग होता है।इसमें एक विशेषज्ञ यह सुनिश्चित करता है कि आपके घर में लकड़ी से नष्ट होने वाले कीड़े न हों, जैसे दीमक या बढ़ई चींटियाँ।कीट मुख्य रूप से लकड़ी की सामग्री से बने गुणों के लिए विनाशकारी हो सकते हैं।कई बंधक कंपनियां जनादेश देती हैं कि सौदा बंद करने से पहले मामूली से मामूली मुद्दे भी तय कर दिए जाएं।।
एक छोटा सा संक्रमण ठीक करने के लिए बहुत विनाशकारी और महंगा बन सकता है।लकड़ी को नष्ट करने वाले कीटों को समाप्त किया जा सकता है, लेकिन आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि समस्या का समाधान उचित शुल्क पर किया जा सके।बेहतर अभी तक, आप विक्रेता को भुगतान करने में सक्षम हो सकते हैं और खरीद को पूरा करने से पहले कीटों को समाप्त कर सकते हैं।कीट निरीक्षण कानूनी रूप से कुछ राज्यों में आवश्यक हैं और अन्य में वैकल्पिक हैं।।
7. प्रस्ताव को फिर से लिखना
यहां तक कि जब आपका खरीद प्रस्ताव पहले ही स्वीकार कर लिया गया है, तो आप निरीक्षणों द्वारा बताए गए किसी भी आवश्यक मरम्मत की लागत को प्रतिबिंबित करने के लिए मूल्य को फिर से संगठित करना चाह सकते हैं।आप खरीद मूल्य को समान रख सकते हैं, लेकिन विक्रेता को मरम्मत के लिए भुगतान करने की कोशिश करें।यहां तक कि अगर आप संपत्ति खरीद रहे हैं “जैसा है,” पूछने में कोई बुराई नहीं है।यदि कोई बड़ी समस्या यह पाई जाती है कि विक्रेता ठीक नहीं कर सकता है या नहीं, तो आप दंड के बिना भी वापस आ सकते हैं।।
8. आपकी ब्याज दर में ताला
ब्याज दरों, बंधक पर की पेशकश सहित, अस्थिर और परिवर्तन के अधीन हो सकते हैं। दरें कई कारकों के अधीन हैं, जैसे भौगोलिक क्षेत्र, संपत्ति प्रकार, ऋण के लिए लागू किया गया प्रकार और आवेदक का क्रेडिट स्कोर ।
यदि संभव हो तो, अग्रिम में ऋण के लिए ब्याज दर में लॉक करना उचित है । यह आपको बाजार के उतार-चढ़ाव की दया पर होने से रोकता है, जिससे आपकी संपत्ति की खरीद को अंतिम रूप देने से पहले दरें बढ़ सकती हैं। यहां तक कि 0.25% की दर से वृद्धि आपके मासिक भुगतान को बढ़ा सकती है और बंधक को चुकाने में जितना समय लगता है।
9. आकस्मिकताओं को दूर करें
आपकी अचल संपत्ति की पेशकश निम्नलिखित पांच चीजों पर आकस्मिक होनी चाहिए:
- एक ब्याज दर पर वित्तपोषण प्राप्त करना जो आप खर्च कर सकते हैं उससे अधिक नहीं है
- घर का निरीक्षण घर के साथ कोई बड़ी समस्या नहीं बताता है
- विक्रेता घर के साथ किसी भी ज्ञात समस्या का पूरी तरह से खुलासा करता है
- कीट निरीक्षण घर में कोई बड़ी गड़बड़ी या क्षति नहीं दिखा रहा है
- विक्रेता किसी भी सहमत-मरम्मत6 को पूरा करता है
इस तरह की आकस्मिकताओं को आपके खरीद प्रस्ताव में बताई गई विशिष्ट तारीखों को लिखित रूप में हटाया जाना चाहिए, एक प्रक्रिया जिसे सक्रिय अनुमोदन के रूप में जाना जाता है।हालाँकि, कुछ खरीद समझौतों में आकस्मिक निष्क्रियता (जिसे रचनात्मक अनुमोदन भी कहा जाता है) के अधीन है।इसका मतलब है कि यदि आप उन्हें उनके निर्दिष्ट समय सीमा के अनुसार विरोध नहीं करते हैं तो उन्हें अनुमोदित माना जाता है।खरीदारों को अनुमोदन प्रक्रिया को समझना चाहिए और आवश्यक तारीखों तक आवश्यक कार्रवाई करनी चाहिए।
10. फण्डिंग आवश्यकताएँ पूरी करना
जब आप खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं, तोआप सबसे अधिक धनराशि जमाकरते हैं।बयाना पैसा एक विक्रेता को जमा किया जाता है जो खरीदार के अच्छे विश्वास, गंभीरता और संपत्ति लेनदेन में वास्तविक रुचि को दर्शाता है।यदि खरीदार वापस हो जाता है, तो बयाना धन विक्रेता को मुआवजे के रूप में जाता है।यदि विक्रेता वापस हो जाता है, तो पैसा खरीदार को वापस कर दिया जाता है।
अपनी खरीदारी पूरी करने के लिए, आपको एस्क्रो में अतिरिक्त धनराशि जमा करनी होगी।जैसा कि मूल बयाना पैसा आम तौर पर डाउन पेमेंट पर लागू होता है, यह सौदा बंद होने से पहले विभिन्न अन्य आवश्यक भुगतानों की व्यवस्था करने के लिए महत्वपूर्ण है।ऐसा करने में विफलता बिक्री को रद्द करने के लिए नेतृत्व कर सकती है, बयाना के लिए विक्रेता के पास जा रहा है।इसके अलावा, आप अभी भी सौदे से पहले गिर गई विभिन्न सेवाओं के लिए आपसे शुल्क ले सकते हैं।
11. फाइनल वॉक-थ्रू
अपने अंतिम कागजात पर हस्ताक्षर करने से पहले अंतिम चरणों में से एक संपत्ति को अंतिम बार देखने के लिए होना चाहिए।आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपके पिछले घर के निरीक्षण के बाद से कोई नुकसान नहीं हुआ है।आपको यह भी सत्यापित करना चाहिए कि विक्रेता ने आवश्यक सुधारों को पूरा कर लिया है और कोई नई समस्या सामने नहीं आई है।अंत में, यह देखने के लिए जांचें कि खरीद अनुबंध में शामिल कुछ भी नहीं हटाया गया था।
संपत्ति के प्रकार और चाहे आप नकद भुगतान कर रहे हों या खरीदारी का वित्तपोषण कर रहे हों, एक घर पर बंद करने में एक सप्ताह से लेकर 60 दिनों तक का समय लग सकता है।
12. कागजी कार्रवाई को समझें
प्रॉपर्टी डील को बंद करने के लिए कागजी कार्रवाई महत्वपूर्ण है। जटिल कानूनी शर्तों और शब्दजाल से भरे कागजों का ढेर होने के बावजूद, आपको इसे स्वयं पढ़ना चाहिए। यदि आपको कुछ समझ में नहीं आता है, तो एक अचल संपत्ति वकील से परामर्श करें। आपका एजेंट किसी भी जटिल कानूनी भाषा को समझने में मददगार होगा।
यद्यपि आप उन लोगों द्वारा दबाव महसूस कर सकते हैं जो आपके पत्रों पर हस्ताक्षर करने के लिए इंतजार कर रहे हैं – जैसे कि नोटरी या बंधक ऋणदाता – प्रत्येक पृष्ठ को ध्यान से पढ़ें, क्योंकि ठीक प्रिंट आने वाले वर्षों के लिए एक बड़ा प्रभाव हो सकता है।
विशेष रूप से, सुनिश्चित करें कि ब्याज दर सही है और अन्य सभी सहमत शर्तों का स्पष्ट उल्लेख किया गया है। आमतौर पर, प्रक्रिया की शुरुआत में आपको प्राप्त होने वाले अच्छे विश्वास के अनुमान के लिए अपनी समापन लागतों की तुलना करें । आपके द्वारा की गई किसी भी फीस पर सख्ती से विवाद करना नाजायज है।
तल – रेखा
हालांकि ऐसा लग सकता है कि समापन प्रक्रिया बहुत काम की है, लेकिन यह समय और प्रयास के लायक है कि आप जल्दबाजी और समझौते पर हस्ताक्षर करने के बजाय चीजों को ठीक से प्राप्त करें। सौदा तेजी से बंद करने के लिए किसी भी दबाव से सावधान रहें। रियल एस्टेट एजेंट और अन्य संस्थाएं जो आपकी मदद करना चाहेंगी, वे अपनी कटौती चाहते हैं, लेकिन वे उन समस्याओं के बारे में परवाह नहीं करेंगे जो आप लंबे समय से खराब सौदे से सामना कर सकते हैं।