संयुक्त ऋण-से-मूल्य अनुपात – CLTV अनुपात

संयुक्त ऋण-से-मूल्य अनुपात – CLTV अनुपात क्या है?

संयुक्त ऋण-से-मूल्य (CLTV) अनुपात किसी संपत्ति पर संपत्ति के मूल्य पर सभी ऋणदाता सीएलटीवी अनुपात का उपयोग एक संभावित घर खरीदार के डिफ़ॉल्ट के जोखिम को निर्धारित करने के लिए करते हैं।

सामान्य तौर पर, उधारकर्ता उच्च क्रेडिट रेटिंग वाले उधारकर्ताओं से 80% और अधिक के सीएलटीवी अनुपात पर उधार देने के लिए तैयार हैं। सीएलटीवी साधारण ऋण से मूल्य (एलटीवी) के अनुपात में भिन्न होता है, जिसमें एलटीवी केवल अपनी गणना में पहला या प्राथमिक बंधक शामिल करता है।

सीएलटीवी फॉर्मूला और गणना

संयुक्त ऋण-से-मूल्य अनुपात की गणना करने के लिए, संपत्ति की खरीद मूल्य या उचित बाजार मूल्य से सभी ऋणों के कुल मूल शेष को विभाजित करें। सीएलटीवी अनुपात इस प्रकार संपत्ति की बिक्री मूल्य या संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य के कम द्वारा सूचीबद्ध वस्तुओं के योग को विभाजित करके निर्धारित किया जाता है ।

• पहले बंधक की मूल ऋण राशि
• क्रेडिट की एक होम इक्विटी लाइन का तैयार भाग (बकाया मूल शेष) ( HELOC )
• सभी बंद-बंद अधीनस्थ वित्तपोषण के अवैतनिक प्रमुख शेष, जैसे कि एक दूसरे या तीसरे बंधक (एक बंद-अंत ऋण के साथ, एक उधारकर्ता एक दिन सभी फंडों को नीचे खींचता है और कोई भुगतान योजना परिवर्तन नहीं कर सकता है या किसी भी भुगतान-डाउन तक पहुंच नहीं कर सकता है एक बार ऋण बंद होने पर मूलधन।)

चाबी छीन लेना

• CLTV LTV के समान है लेकिन इसमें सभी बंधक या झूठ शामिल हैं और न केवल पहला बंधक।
• उधारकर्ता सीएलटीवी अनुपात को यह निर्धारित करने में मानते हैं कि क्या एक घर खरीदार घर खरीदने के लिए खर्च कर सकता है।
• 2008-2009 के रियल एस्टेट बबल ने CLTV अनुपात पर नजर रखने की प्रासंगिकता को रेखांकित किया।

क्या CLTV अनुपात दिखाता है

मूल्य (CLTV) अनुपात के लिए संयुक्त ऋण बंधक और उधार देने वाले पेशेवरों द्वारा एक घर के मालिक की संपत्ति का कर्जदार-से-आय अनुपात  और मूल्य के लिए मानक ऋण (एलटीवी) अनुपात जैसे मुट्ठी भर अन्य गणनाओं के साथ करते हैं, ताकि  कर्ज लेने वाले को ऋण देने के जोखिम का आकलन किया जा सके।

कई अर्थशास्त्रियों को CLTV मानकों में ढील विशेषता  कब्ज़ा संकट  है कि देर से 2000 के दशक के दौरान संयुक्त राज्य अमेरिका त्रस्त, अन्य कारकों के बीच। 1990 के दशक की शुरुआत में और विशेष रूप से 2000 के दशक के मध्य में, घर खरीदारों ने अक्सर भुगतान करने के एवज में खरीदारी के समय दूसरा गिरवी रखा। ऋणदाताओं ने इन ग्राहकों के व्यापार को प्रतियोगियों के लिए खोने के लिए उत्सुक नहीं किया, जो कि बढ़ते जोखिम के बावजूद ऐसी शर्तों से सहमत थे।

1990 के दशक के अंत से 2000 के दशक के मध्य तक फैले रियल एस्टेट बबल से पहले, घर खरीदारों के लिए मानक अभ्यास था कि वे खरीद मूल्य का कम से कम 20% कुल भुगतान करें। अधिकांश उधारदाताओं ने 80% पर LTV को कैप करके इन मापदंडों के भीतर ग्राहकों को रखा।

जब बुलबुला गर्म होना शुरू हुआ, तो इनमें से कई कंपनियों ने ग्राहकों को 20% नीचे डालने की अनुमति देने के लिए कदम उठाए। कुछ उधारदाताओं ने एलटीवी कैप बढ़ाए या पूरी तरह से उनके साथ दूर किया, 5% डाउन पेमेंट या कम के साथ बंधक की पेशकश की, जबकि अन्य ने एलटीवी आवश्यकताओं को रखा लेकिन सीएलटीवी कैप उठाए, अक्सर 100%। इस पैंतरेबाज़ी ने ग्राहकों को अपने 20% डाउन पेमेंट को फाइनेंस करने के लिए दूसरा गिरवी रखने में सक्षम बनाया।

2008 में शुरू होने वाले फौजदारी स्पाइक ने रेखांकित किया कि सीएलटीवी महत्वपूर्ण क्यों है। $ 500,000 के घर के लिए $ 100,000 के शुरुआती नकद परिव्यय जैसे खेल में त्वचा होने पर, अपने बंधक भुगतान को बनाए रखने के लिए एक शक्तिशाली प्रोत्साहन के साथ एक घर का मालिक प्रदान करता है। अगर बैंक में हेरफेर होता है, तो वह न केवल अपने घर को खो देता है, बल्कि नकदी के ढेर को भी बंद कर देता है।

संपत्ति में इक्विटी की आवश्यकता भी ऋणदाताओं को अचल संपत्ति की कीमतों में गिरावट से प्रेरित करती है। यदि किसी संपत्ति का मूल्य $ 500,000 है और कुल देय $ 400,000 तक है, तो संपत्ति बिना किसी लियन धारकों के एक फौजदारी नीलामी में कम भुगतान प्राप्त करने के बिना अपने मूल्य का 20% तक खो सकती है।

क्यों CLTV मामलों

कुछ घर खरीदार एक संपत्ति पर कई बंधक प्राप्त करके अपने भुगतान को कम करना चुनते हैं, जिसके परिणामस्वरूप प्राथमिक बंधक के लिए कम ऋण-से-मूल्य अनुपात होता है। इसके अलावा कम LTV अनुपात के कारण, कई घर खरीदार सफलतापूर्वक निजी बंधक बीमा (PMI) से बचते हैं। चाहे दूसरा बंधक प्राप्त करना बेहतर हो या पीएमआई की लागत प्रति व्यक्ति अलग-अलग हो।

नतीजतन, क्योंकि दूसरा बंधक अधिक जोखिम मानता है, एक दूसरे बंधक पर ब्याज दर आम तौर पर पहले बंधक पर ब्याज दर से अधिक होती है। यह सलाह दी जाती है कि उपभोक्ता एक संपत्ति पर कई ऋणों को स्वीकार करने के फायदे और नुकसान पर विचार करें। नियत परिश्रम करने से यह सुनिश्चित करने में मदद मिलेगी कि जो चुना गया है वह दी गई परिस्थितियों के लिए सबसे अच्छा विकल्प है।

ऋण-से-मूल्य बनाम सीएलटीवी

लोन-टू-वैल्यू (LTV) और CLTV बंधक अंडरराइटिंग प्रक्रिया के दौरान उपयोग किए जाने वाले दो सबसे आम अनुपात हैं। अधिकांश उधारदाताओं दोनों मानों पर अधिकतम सीमा लगाते हैं, जिसके ऊपर संभावित उधारकर्ता ऋण के लिए पात्र नहीं है। LTV अनुपात केवल प्राथमिक बंधक शेष राशि पर विचार करता है। इसलिए, उपरोक्त उदाहरण में, LTV अनुपात 50% है, 200,000 डॉलर के घरेलू मूल्य से $ 100,000 के प्राथमिक बंधक संतुलन को विभाजित करने का परिणाम है।

अधिकांश उधारदाताओं ने 80% की LTV अधिकतम सीमा लगाई है क्योंकि फैनी मॅई और फ्रेडी मैक उच्च LTV अनुपात के साथ बंधक नहीं खरीदते हैं। अच्छे क्रेडिट प्रोफाइल वाले उधारकर्ता इस आवश्यकता को कम कर सकते हैं, लेकिन निजी बंधक बीमा  (पीएमआई) का भुगतान करना होगा, जब तक कि उनके प्राथमिक ऋण का संतुलन घर के मूल्य का 80% से अधिक हो। जब घर का मूल्य ऋण शेष से कम हो जाता है, तो पीएमआई ऋणदाता को नुकसान से बचाता है।

प्राथमिक उधारदाता CLTV आवश्यकताओं के साथ अधिक उदार होते हैं। ऊपर के उदाहरण को ध्यान में रखते हुए, एक फौजदारी की स्थिति में, प्राथमिक बंधक धारक अपना पैसा पूरी तरह से प्राप्त करता है इससे पहले कि दूसरा बंधक धारक कुछ भी प्राप्त करता है। यदि उधारकर्ता चूक से पहले संपत्ति का मूल्य $ 125,000 तक कम हो जाता है, तो प्राथमिक ग्रहणाधिकार पूरी राशि बकाया ($ 100,000) प्राप्त करता है, जबकि दूसरा ग्रहणाधिकार केवल 50,000 डॉलर बकाया होने के बावजूद शेष $ 25,000 प्राप्त करता है। संपत्ति के मूल्यों में गिरावट के मामले में प्राथमिक ग्रहणाधिकार कम जोखिम वाला होता है और इसलिए यह उच्चतर CLTV पर उधार दे सकता है।

उदाहरण CLTV अनुपात

एक उदाहरण के रूप में, मान लीजिए कि एक व्यक्ति 200,000 डॉलर में घर खरीद रहा है। संपत्ति को सुरक्षित करने के लिए, उसने $ 50,000 का डाउन पेमेंट प्रदान किया और $ 100,000 (प्राथमिक) और $ 50,000 (सेकेंडरी) के लिए दो बंधक प्राप्त किए। इसलिए उसका संयुक्त ऋण-से-मूल्य अनुपात (CLTV) 75% है: ($ 100,000 + $ 50,000) / $ 200,000)।