15-वर्ष बनाम 30-वर्ष बंधक: क्या अंतर है?
15-वर्ष बनाम 30-वर्ष बंधक: एक अवलोकन
बंधक की एक विशाल विविधता उपलब्ध हो सकती है, लेकिन ज्यादातर होमबॉयर्स के लिए, व्यवहार में, केवल एक ही है।30 साल की फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज व्यावहारिक रूप से एक अमेरिकी आर्किटाइप, वित्तीय साधनों का ऐप्पल पाई है।यह वह मार्ग है जिसे अमेरिकियों की पीढ़ियों ने पहली बार गृहस्वामी के रूप में लिया है।
लेकिन उन खरीदारों में से कई को बेहतर सेवा दी जा सकती है यदि उन्होंने 15-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के बजाय चुना है।
ऋण संरचनात्मक रूप से समान हैं – मुख्य अंतर शब्द है। जबकि एक 30-वर्षीय बंधक आपके मासिक भुगतान को अधिक किफायती बना सकता है, एक 15-वर्षीय बंधक आमतौर पर लंबे समय में कम खर्च करता है।
चाबी छीन लेना
- अधिकांश होमबॉयर्स 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक चुनते हैं, लेकिन 15-वर्षीय बंधक कुछ के लिए एक अच्छा विकल्प हो सकता है।
- 30 साल का बंधक आपके मासिक भुगतान को और अधिक किफायती बना सकता है।
- जबकि 15-वर्ष के बंधक पर मासिक भुगतान अधिक होता है, ऋण की लागत लंबे समय में कम होती है।
कैसे बंधक शर्तें प्रभाव लागत
एक बंधक केवल एक विशेष प्रकार का सावधि ऋण है – जो वास्तविक संपत्ति द्वारा सुरक्षित है। सावधि ऋण के लिए, उधारकर्ता ऋण के बकाया राशि के खिलाफ वार्षिक आधार पर गणना की गई ब्याज का भुगतान करता है। दोनों ब्याज दर और मासिक भुगतान निर्धारित हैं।
क्योंकि मासिक भुगतान तय हो गया है, ब्याज का भुगतान करने वाला हिस्सा औरसमय के साथ मूल परिवर्तनका भुगतान करने वाला हिस्सा।शुरुआत में, क्योंकि ऋण संतुलन इतना अधिक है, अधिकांश भुगतान ब्याज है।लेकिन जैसे-जैसे बैलेंस छोटा होता जाता है, भुगतान की ब्याज हिस्सेदारी में गिरावट आती है, और प्रिंसिपल को जाने वाला हिस्सा बढ़ता जाता है।
कम अवधि के ऋण का मतलब उच्च मासिक भुगतान है, जो 15 साल के बंधक को कम किफायती लगता है।लेकिन छोटी अवधि कई मोर्चों पर ऋण को सस्ता बनाती है।वास्तव में, एक ऋण के पूर्ण जीवन में, एक 30-वर्षीय बंधक 15-वर्षीय विकल्प से दोगुना से अधिक लागत को समाप्त करेगा।
क्योंकि 30-वर्षीय ऋणों की तुलना में बैंकों के लिए 15-वर्ष के ऋण कम जोखिम वाले हैं – और क्योंकि इसमें बैंकों को दीर्घावधि ऋणों की तुलना में अल्पकालिक ऋण बनाने में कम लागत आती है – 30-वर्ष का बंधक आमतौर पर उच्च ब्याज दर के साथ आता है।
30-वर्ष बंधक
30 साल के बंधक में, निश्चित रूप से, यह संतुलन बहुत धीरे-धीरे सिकुड़ता है – प्रभावी रूप से, होमब्यूयर उतना ही पैसा दो बार से अधिक के लिए उधार ले रहा है। वास्तव में, यह केवल दो बार के बजाय दो बार से अधिक लंबा है क्योंकि 30 साल के बंधक के लिए, प्रमुख शेष राशि उतनी तेजी से नहीं गिरती है जितनी 15 साल के ऋण के लिए है।
ब्याज दर जितनी अधिक होगी, दो बंधक के बीच का अंतर उतना ही अधिक होगा।जब ब्याज दर 4% है, उदाहरण के लिए, उधारकर्ता वास्तव में 15 साल के ऋण की तुलना में 30 वर्षों में मूलधन की समान राशि उधार लेने के लिए लगभग 2.2 गुना अधिक ब्याज का भुगतान करता है।
30-वर्ष के बंधक का मुख्य लाभ अपेक्षाकृत कम मासिक भुगतान है।और अगर सामर्थ्य कोई समस्या नहीं है, तो भी अन्य लाभ हैं:
- कम भुगतान एक उधारकर्ता को अधिक घर खरीदने की अनुमति दे सकता है, क्योंकि वे 15 साल के ऋण के साथ भुगतान करने में सक्षम होंगे क्योंकि एक ही मासिक भुगतान उधारकर्ता को 30 वर्षों में बड़ा ऋण लेने की अनुमति देगा।
- कम भुगतान एक उधारकर्ता को बचत का निर्माण करने की अनुमति देता है।
- कम भुगतान अन्य लक्ष्यों के लिए धन मुक्त करता है।
90%
फ्रेडी मैक के अनुसार, 2019 में 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक को चुनने वाले होमबॉयर्स का प्रतिशत।
15-वर्ष बंधक
उपभोक्ता 15 साल के बंधक पर कम-से-कम एक चौथाई प्रतिशत से लेकर पूर्ण प्रतिशत (याबिंदु) तक कम भुगतान करते हैं, और उन दशकों में जो वास्तव में जोड़ सकते हैं।
सरकार समर्थित एजेंसियां जो अधिकांश बंधक, जैसे कि फ्रेडी मैक को वापस लेती हैं, अतिरिक्त शुल्क लगाती हैं, जिन्हें ऋण-स्तर मूल्य समायोजन कहा जाता है, जो 30-वर्ष के बंधक को और अधिक महंगा बनाते हैं।
ये शुल्क आम तौर पर कम क्रेडिट स्कोर, छोटे भुगतान, या दोनों केसाथ उधारकर्ताओं पर लागू होते हैं। फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन भी 30 साल के ऋण लेने वालों के लिए उच्च बंधक बीमा प्रीमियम चार्ज करता है।
“ऋण स्तर के कुछ मूल्य समायोजन जो 30-वर्ष पर मौजूद होते हैं, वे 15-वर्ष पर मौजूद नहीं होते हैं,” एवन, कॉन में नोरकॉम बंधक पर खुदरा उधार के वरिष्ठ उपाध्यक्ष, मोरिन के अनुसार, जेम्स मोरिन कहते हैं। एक उच्च दर के हिस्से के रूप में इन लागतों को उनके बंधक में रोल करें, बल्कि उन्हें एकमुश्त भुगतान करें।
कल्पना कीजिए, फिर $ 300,000 का ऋण, 30 साल के लिए 4% या 15 साल के लिए 3.25% पर उपलब्ध है। तेजी से परिशोधन और कम ब्याज दर के संयुक्त प्रभाव का मतलब है कि सिर्फ 15 वर्षों के लिए पैसा उधार लेना $ 79,441 का खर्च होगा, जबकि 30 वर्षों में $ 215,609 या लगभग दो तिहाई कम।
बेशक, वहाँ एक पकड़ है। लंबे समय में इतने अधिक पैसे बचाने के लिए कीमत बहुत अधिक मासिक परिव्यय है – काल्पनिक 15-वर्षीय ऋण पर भुगतान $ 2,108, $ 676 (या लगभग 38%) 30-वर्षीय ऋण ($ 1,432) के लिए मासिक भुगतान से अधिक है ) का है।
कुछ विशेषज्ञों के लिए, उच्च भुगतान वहन करने में सक्षम होने के लिए एक बरसात के दिन का फंड शामिल है। 15-वर्ष के बंधक के बारे में कई वित्तीय योजनाकारों को यह पसंद है कि यह एक परिसंपत्ति में इक्विटी के रूप में प्रभावी रूप से “मजबूर बचत” है जो आम तौर पर सराहना करता है (हालांकि, स्टॉक, घरों की तरह, और मूल्य में गिरावट)।
यदि कोई निवेशक उच्च भुगतान कर सकता है, तो यह छोटे ऋण के साथ जाने के लिए उनके हित में है, खासकर यदि वे सेवानिवृत्ति के करीब पहुंच रहे हैं जब वे एक निश्चित आय पर निर्भर होंगे।
विशेष ध्यान
ऐसे कुछ उदाहरण हैं जहां एक उधारकर्ता के पास हर महीने खर्च किए गए अतिरिक्त धन को 15 साल के बंधक पर कहीं और निवेश करने के लिए प्रोत्साहन हो सकता है, जैसे किकॉलेज ट्यूशन के लिए 529 खाते में या कर-स्थगित 401 (के) योजना में, खासकर यदि नियोक्ता उधारकर्ता के योगदान से मेल खाता है।और इतनी कम बंधक दरों के साथ, एक समझदार और अनुशासित निवेशक 30-वर्षीय ऋण का विकल्प चुन सकता है और 15-वर्षीय और 30-वर्ष के भुगतान के बीच के अंतर को उच्च-प्रतिभूतियों में भुगतान कर सकता है।
पिछले उदाहरण का उपयोग करते हुए, यदि 15-वर्षीय ऋण मासिक भुगतान 2,108 डॉलर था, और 30-वर्षीय ऋण मासिक भुगतान $ 1,432 था, तो एक उधारकर्ता उस $ 676 अंतर को कहीं और निवेश कर सकता है। बैक-ऑफ-द-लिफाफा गणना कितनी है (या क्या) बाहर के निवेश पर रिटर्न, कम पूंजीगत लाभ कर बकाया है, बंधक ब्याज कटौती के लिए लेखांकन के बाद बंधक पर ब्याज दर से अधिक है। 24% कर ब्रैकेट में किसी के लिए, कटौती प्रभावी बंधक ब्याज दर को कम कर सकती है, उदाहरण के लिए, 4% से 3%।
मोटे तौर पर, उधारकर्ता आगे निकलता है यदि करों के बाद निवेश का रिटर्न बंधक की लागत से अधिक होता है, तो ब्याज कटौती कम होती है।
यह जुआ, हालांकि, डलास, टेक्सास में प्रमाणित वित्तीय योजनाकार, शशिन शाह के अनुसार, जोखिम के लिए एक प्रवृत्ति की मांग करता है, क्योंकि उधारकर्ता को अस्थिर शेयरों में निवेश करना होगा।
शाह कहते हैं, “वर्तमान में कोई निश्चित आय वाला निवेश नहीं है जिससे इस काम को करने के लिए पर्याप्त रिटर्न मिले।” COVID-19 महामारी के दौरान होने वाले तेज शेयर बाजार की बूंदों के साथ मेल खाता है, तो यह जोखिम हमेशा भुगतान नहीं कर सकता है। उसे अनुशासन के लिए उन मासिक अंतर के बराबर निवेश करने और निवेश पर ध्यान देने के लिए समय की आवश्यकता होती है, जो कि वह जोड़ता है, ज्यादातर लोगों की कमी है।
निजी बंधक बीमा उधारदाताओं द्वारा आवश्यक होता है जब आप घर के मूल्य का 20% से कम भुगतान करते हैं।
एक बेस्ट ऑफ़-द-बोथ-वर्ल्ड्स ऑप्शन
अधिकांश उधारकर्ताओं में भी कमी होती है- या कम से कम उन्हें लगता है कि उनमें कमी है – 15 साल के बंधक द्वारा आवश्यक उच्च भुगतान करने के लिए।लेकिन छोटी बंधक की बचत पर ज्यादा कब्जा करने का एक सरल उपाय है: बस अपने 30 साल के बंधक पर 15 साल के शेड्यूल का बड़ा भुगतान करें, यह मानते हुए कि बंधक का कोई पूर्वभुगतान दंड नहीं है ।
एक उधारकर्ता प्रिंसिपल को अतिरिक्त भुगतानों को निर्देशित करने का हकदार है, और यदि भुगतान सुसंगत हैं, तो बंधक को 15 वर्षों में भुगतान किया जाएगा। यदि समय तंग हो जाता है, तो उधारकर्ता हमेशा 30-वर्षीय अनुसूची के सामान्य, कम भुगतानों पर वापस आ सकता है। हालांकि, भुगतानों में तेजी लाने वाले एक उधारकर्ता के पास 30 साल की दर से अपेक्षाकृत अधिक ब्याज दर होगी, जब वे कम ऋण पर दी जाने वाली कम दर पर किसी भी तरह 15 वर्षों में बंधक का भुगतान करना बेहतर समझ सकते हैं।
तल – रेखा
30-वर्ष या 15-वर्ष के बंधक के बीच का निर्णय वह है जो आने वाले दशकों के लिए आपके वित्त को प्रभावित करेगा, इसलिए यह तय करने से पहले संख्याओं को क्रंच करना सुनिश्चित करें जो सबसे अच्छा है। यदि आपका उद्देश्य जल्द ही बंधक का भुगतान करना है और आप उच्च मासिक भुगतान कर सकते हैं, तो 15-वर्षीय ऋण एक बेहतर विकल्प हो सकता है। दूसरी ओर, 30-वर्षीय ऋण का कम मासिक भुगतान, आपको अन्य वित्तीय लक्ष्यों के लिए अधिक घर खरीदने या निशुल्क धनराशि देने की अनुमति दे सकता है।