सशर्त ऑफ़र
एक सशर्त प्रस्ताव क्या है?
सशर्त प्रस्ताव दो पक्षों के बीच एक समझौता है कि यदि कोई विशिष्ट शर्त पूरी होती है तो एक प्रस्ताव बनाया जाएगा। रियल एस्टेट लेनदेन में सशर्त ऑफ़र का उपयोग किया जाता है, जिसके तहत घर पर खरीदार की पेशकश खरीद के लिए कुछ करने के लिए आकस्मिक है। दूसरे शब्दों में, बिक्री लेनदेन को अंतिम रूप देने से पहले कुछ घटित होना चाहिए।
एक सशर्त प्रस्ताव भी रोजगार के एक प्रस्ताव को संदर्भित कर सकता है जो कुछ शर्तों को पूरा करने पर आकस्मिक है। इनमें बैकग्राउंड चेक, मेडिकल क्लीयरेंस, वीजा क्लीयरेंस और रेफरेंस चेक पास करना शामिल हो सकता है।
चाबी छीन लेना
- सशर्त प्रस्ताव दो पक्षों के बीच एक समझौता है कि यदि कोई विशिष्ट शर्त पूरी होती है तो एक प्रस्ताव बनाया जाएगा।
- अचल संपत्ति लेनदेन में सशर्त ऑफ़र सबसे अधिक बार उपयोग किए जाते हैं, जैसे कि एक खरीदार केवल एक घर निरीक्षण पास करने पर संपत्ति खरीदने के लिए सहमत होता है।
- सशर्त ऑफ़र भी रोजगार की पेशकश के साथ आ सकते हैं, जैसे कि पृष्ठभूमि की जांच या ड्रग टेस्ट पास करने के लिए एक साक्षात्कारकर्ता की आवश्यकता होती है।
सशर्त ऑफ़र समझना
अचल संपत्ति के लेनदेन में सशर्त ऑफ़र सबसे अधिक बार उपयोग किए जाते हैं। एक सशर्त पेशकश तब हो सकती है जब कोई खरीदार इस शर्त के साथ एक संपत्ति खरीदने के लिए सहमत होता है कि घर एक घर का निरीक्षण करता है ।
एक बार जब प्रस्ताव की शर्तें पूरी हो जाती हैं, तो खरीदार या विक्रेता को संपत्ति खरीदने या बेचने के लिए बाध्य किया जाएगा। यदि शर्तों को पूरा नहीं किया जाता है, तो वे लेनदेन को पूरा करने के लिए बाध्य नहीं हैं। सशर्त प्रस्ताव की समय सीमा अक्सर कम होती है, क्योंकि विक्रेता एक विस्तारित अवधि के लिए संपत्ति को टाई नहीं करना चाहेगा।
कुछ रियल एस्टेट एजेंट प्रक्रिया को तेज करने के लिए सशर्त-प्रस्ताव खरीदार पर दबाव डालने के लिए अन्य खरीदारों को संपत्ति दिखाना जारी रखेंगे। हालांकि, अन्य संभावित खरीदारों के लिए यह बताना महत्वपूर्ण है कि एक सशर्त प्रस्ताव है। यदि कोई अन्य खरीदार एक प्रस्ताव देता है, तो अनुबंध या किसी भी प्रस्ताव को संरचित करने की आवश्यकता होती है ताकि बिक्री केवल तभी हो जाए जब पहली सशर्त पेशकश नहीं हो।
सशर्त प्रस्ताव पेश किए जाने के बाद विक्रेता एक संपत्ति दिखा सकते हैं। हालांकि, उन्हें उस तथ्य का खुलासा सभी संभावित खरीदारों के लिए करना चाहिए और केवल पहले ऑफ़र की शर्तों को पूरा नहीं करने पर किसी और को बेच सकते हैं।
विशेष ध्यान
रियल एस्टेट एजेंट यह भी सुझाव दे सकते हैं कि बेहतर प्रस्ताव के साथ आने पर विक्रेता सशर्त ऑफ़र में एक एस्केप क्लॉज़ सम्मिलित करता है। एक एस्केप क्लॉज विशिष्ट खरीद और बिक्री समझौते में लिखा गया है, जो कहता है कि विक्रेता अन्य खरीदारों का मनोरंजन कर सकता है, भले ही कोई सशर्त प्रस्ताव हो। विक्रेता को मूल खरीदार को सूचित करने की आवश्यकता होगी कि एक और पेशकश की गई है। मूल खरीदार के पास या तो माफ करने या शर्त को पूरा करने के लिए एक विशिष्ट राशि होगी। यदि उस अवधि के भीतर शर्त पूरी नहीं होती है, तो विक्रेता को छोड़ दिया जाएगा और दूसरे खरीदार को बेचने की अनुमति दी जाएगी।
सशर्त ऑफ़र के प्रकार
रियल एस्टेट लेनदेन के लिए सशर्त ऑफ़र विभिन्न कारकों पर निर्भर हो सकते हैं। सशर्त पेशकश खरीदार को संपत्ति को बेचने से रोकती है जबकि विशिष्ट शर्तों से संतुष्ट होने से बचाता है। यदि वे नहीं हैं, तो विक्रेता को छोड़ दिया जाता है और किसी अन्य खरीदार को बेचने की अनुमति दी जाती है। हालांकि, विक्रेता ऑफर लेटर में शर्तों को पूरा करने के लिए खरीदार की प्रतीक्षा करते समय एक होल्डिंग पैटर्न में फंस जाता है।
नीचे घरेलू निरीक्षण के अलावा कुछ सबसे सामान्य स्थितियां हैं, जो सशर्त प्रस्ताव में हो सकती हैं।
वर्तमान घर की बिक्री
सौदा करने के लिए होमबॉयर्स को अपने वर्तमान निवास की बिक्री को पूरा करने की आवश्यकता हो सकती है। शर्त की आवश्यकता हो सकती है क्योंकि खरीदारों की संपत्ति ज्यादातर उनके वर्तमान घर से जुड़ी होती है। उदाहरण के लिए, नए घर पर डाउन पेमेंट के लिए पैसे के एक हिस्से का उपयोग करने के लिए वर्तमान घर की बिक्री की आवश्यकता हो सकती है।
क्रेता के लिए बैंक वित्तपोषण
एक सशर्त प्रस्ताव एक ऐसी जगह पर हो सकता है जहां घर की बिक्री खरीदार के लिए एक बंधक के लिए बैंक की मंजूरी के लिए आकस्मिक है। यदि वित्तपोषण गिरता है, तो यह सशर्त प्रस्ताव को शून्य कर देता है।
उदाहरण के लिए, घर के बैंक का मूल्यांकन खरीदार और विक्रेता के बीच सहमत मूल्य से कम कीमत पर आ सकता है। दूसरे शब्दों में, बंधक ऋण विक्रय मूल्य का 100% कवर नहीं करेगा। खरीदार को बैंक वित्तपोषण और बिक्री मूल्य के बीच अंतर के साथ आना होगा या विक्रेता को कम कीमत पर बेचने के लिए राजी करना होगा।
इसके अलावा, अगर खरीदार के वर्तमान घर पर एक बंधक ऋण है, तो नए घर के लिए वित्तपोषण बिक्री के पूरा होने पर आकस्मिक होगा। दूसरे शब्दों में, खरीदार मौजूदा घर पर बंधक का भुगतान किए बिना नए घर के लिए धन प्राप्त करने में सक्षम नहीं होगा।
भवन और नवीनीकरण परमिट
एक सशर्त प्रस्ताव ज़ोनिंग और बिल्डिंग परमिट के लिए स्थानीय सरकार से अनुमोदन पर टिका हो सकता है। मरम्मत और सामान्य रखरखाव से परे जाने वाले परिवर्तन करने के लिए घरों के खरीदारों के लिए यह असामान्य नहीं है । इन सुधारों में भूनिर्माण, ड्राइववे को फिर से बनाना, डेक या पोर्च को जोड़ना, घर के पदचिह्न का विस्तार करना या स्विमिंग पूल स्थापित करना शामिल हो सकता है। खरीदार घर-आधारित व्यवसाय के लिए जगह बनाना या उसका नवीनीकरण भी कर सकता है।
किसी भी कार्य को करने से पहले घर में व्यापक बदलाव के लिए नगरपालिका से भवन निर्माण परमिट और अन्य मंजूरी की आवश्यकता हो सकती है। यदि आवासीय क्षेत्र में व्यवसाय संचालित करने के खिलाफ प्रावधान है, तो घर-आधारित व्यवसाय स्थापित करने के लिए भी ज़ोनिंग संस्करण की आवश्यकता हो सकती है। मान लीजिए कि परिवर्तनों के लिए स्थानीय स्वीकृति नहीं दी गई है। उस स्थिति में, खरीदार को संपत्ति का उपयोग करने की आवश्यकता होती है, और सशर्त प्रस्ताव वापस लिया जा सकता है।
सशर्त प्रस्तावों की आलोचना
दुर्भाग्य से, सशर्त ऑफ़र को कभी-कभी 65 और उससे अधिक उम्र के अंडरग्रेटेड समूहों और व्यक्तियों के साथ भेदभाव करने के तरीके के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है। सशर्त घर खरीद प्रस्तावों की तुलना में सशर्त रोजगार प्रस्तावों के साथ भेदभाव बहुत अधिक है।
विशेष रूप से, छोटे नियोक्ताओं के पास संभावित कर्मचारियों पर विभिन्न परिस्थितियों को रखने के कई अवसर होते हैं। उदाहरण के लिए, एक छोटा व्यवसाय स्वामी इस बात पर जोर दे सकता है कि किसी विशेष जाति का एक संभावित कर्मचारी एक दवा परीक्षण कर सकता है और एक पृष्ठभूमि की जाँच कर सकता है। इसी तरह, वे मांग कर सकते हैं कि एक वृद्ध वयस्क रोजगार की स्थिति के रूप में शारीरिक परीक्षा दे। यदि उनके पास केवल एक कर्मचारी है, तो भेदभाव साबित करने का कोई तरीका नहीं हो सकता है।
संभावित होमबॉयर्स को भेदभाव से बचने में एक फायदा हो सकता है क्योंकि वे तकनीकी रूप से प्रस्ताव बनाने वाले हैं। हालांकि, भेदभाव की सुविधा के लिए सशर्त प्रस्तावों के लिए अभी भी कुछ गुंजाइश है। विक्रेता इस बात पर जोर दे सकता है कि सशर्त प्रस्ताव पर सहमत होने से पहले खरीदार कम समय सीमा के भीतर वित्तपोषण प्राप्त करता है। संभावित रूप से यह एक भेदभावपूर्ण ऋणदाता की दया पर खरीदार को छोड़ देता है। हो रही है पूर्व अनुमोदन एक बंधक के लिए मदद कर सकते हैं उधारकर्ताओं इस स्थिति से बचने के लिए।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
कुछ मामलों में, सशर्त ऑफ़र में दादा खंड के समान भेदभावपूर्ण प्रभाव हो सकते हैं । बिक्री की एक शर्त के रूप में संपत्ति में महंगा बदलाव की आवश्यकता हो सकती है, शायद ज़ोनिंग कानूनों के कारण । इनमें से कई कानून दशकों पहले प्रभाव में नहीं थे, जब भेदभाव अधिक प्रचलित था। इसके अलावा, जिन लोगों ने पहले स्थानीय संपत्ति खरीदी थी, उन्हें अक्सर नए ज़ोनिंग नियमों का पालन नहीं करना पड़ता है। वास्तविक व्यवहार में, इसका मतलब है कि नए समुदाय के सदस्य, अक्सर लोगों को कम आंकते हैं, उन खर्चों का सामना करते हैं जो निवासियों को स्थापित नहीं करते हैं।