नीचे
नीचे क्या है?
डीआरईआरआईटी एक अचल संपत्ति के मालिक और एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के बीच एक संयुक्त प्रयास है जो संपत्ति को प्राप्त करने और नियंत्रित करने के उद्देश्य से है।
चाबी छीन लेना
- एक डाउनट्रेस्ट आरईआईटी और एक रियल एस्टेट मालिक के बीच एक साझेदारी समझौता है जो सराहना की गई अचल संपत्ति की बिक्री पर कर का निपटान करने में सक्षम बनाता है।
- डाउरेइट्स दो प्रकार के होते हैं। पहले प्रकार में REITs से कोई पूंजी योगदान तक सीमित नहीं है, जबकि दूसरे प्रकार में REIT द्वारा महत्वपूर्ण पूंजी योगदान शामिल है।
- UPREITs की तुलना में डाउनरेयर्स अधिक जटिल हैं और कर के निहितार्थ हो सकते हैं, यदि ऑपरेटिंग यूनिट को IRS द्वारा सुरक्षा माना जाता है।
डाउनग्रेड को समझना
डाउनरेइट में एक रियल एस्टेट मालिक और (REIT) के बीच एक साझेदारी की व्यवस्था शामिल है जो रियल एस्टेट के मालिककी सराहना की गई रियल एस्टेट की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर लगाने में सहायता करता है। UPREIT 1990 के दशक की अचल संपत्ति मंदी के बाद आविष्कार किया गया था अचल संपत्ति उद्योग में पूंजी का निवेश की सुविधा के लिए। डाउनट्रेस्ट UPREIT से विकसित हुआ।
रियल एस्टेट के मालिक जो डाउनरेइट्स को संपत्ति में योगदान करते हैं, एक साझेदारी में परिचालन इकाइयां प्राप्त करते हैं।इस भागीदारी इकाई और संपत्ति के मालिक के संबंध को विभिन्न तरीकों से संरचित किया जा सकता है, जो कि REIT और मौजूद किसी भी UPREITs की संरचना पर निर्भर करता है।एक डाउनरेइट में, आरईआईटी को योगदान परिसंपत्तियों की बिक्री के लिए एक ठहराव या तालाबंदी समझौते के लिए सहमत होना पड़ता है।
डाउनरेइट साझेदारी श्रेणियों के दो प्रकार हैं। पहले प्रकार की साझेदारी में, आरईआईटी बिना पूंजी के सीमित प्रदान करता है और सीमित भागीदारों को आरईआईटी शेयर लाभांश के बराबर राशि में ऑपरेटिंग कैश के वितरण पर प्राथमिकताएं मिलती हैं। REIT की दूसरी श्रेणी में REIT द्वारा महत्वपूर्ण पूंजी का योगदान शामिल है। सामान्य भागीदार पूंजी की वापसी के बराबर वितरण प्राप्त करता है।
UPREIT की तुलना में डाउनरेइट
नीचे की ओर यूपीआरआईटी की तुलना में कम व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है क्योंकि यह अधिक जटिल है और इसमें यूपीआरईआईटी के समान कर लाभ नहीं हो सकते हैं।डाउनरेइट को संपत्ति का योगदान एक जटिल लेनदेन है जिसमें पेशेवर कर और निवेश मार्गदर्शन की आवश्यकता होती है।यदि लेन-देन को अत्यधिक देखभाल के साथ संरचित नहीं किया गया है, तो आईआरएस प्रचालन-तन्त्र के विरुद्ध कर योग्य लेनदेन या दुरुपयोग-रोधी नियमों के तहत डाउनरेय में संपत्ति के हस्तांतरण पर विचार कर सकता है।इसलिए, एक UPREIT एक संपत्ति के मालिक के लिए अधिक तार्किक विकल्प हो सकता है, जिसकी प्राथमिक चिंता आयकर देयता को स्थगित करना है।
UPREITs के विपरीत, जहाँ अचल संपत्ति का स्वामित्व शामिल नहीं है, एक DownREIT में अचल संपत्ति के मालिक होते हैं। इस संपत्ति में से कुछ का स्वामित्व एकमुश्त है, जबकि कुछ का स्वामित्व उन लोगों के साथ सीमित भागीदारी के माध्यम से हो सकता है जिन्होंने इसके लिए संपत्ति का योगदान दिया है।
एक डाउनरेयट एक तार्किक विकल्प हो सकता है अगर संपत्ति के मालिक को लगता है कि उसकी अचल संपत्ति आरईआईटी की अन्य होल्डिंग्स की तुलना में अधिक सराहना करेगी, क्योंकि वह एक डीआरईआरआईटी के साथ अपनी योगदानित संपत्ति में अधिक रुचि रखता है, क्योंकि वह एक यूपीआरआरआईटी के साथ है।
कहा कि, चूंकि एक डाउनरेइट की स्वामित्व संरचना अधिक जटिल है, ऑपरेटिंग इकाइयों को नकदी में परिवर्तित करने के लिए अधिक जटिल गणना की आवश्यकता होती है। इसी तरह, UPREIT और DownREITs अलग-अलग तरीके से निवेश करते हैं क्योंकि वे अलग-अलग संरचित होते हैं। एक डाउनएआरआईटी के साथ, आरईआईटी और निवेशक के बीच की साझेदारी समग्र रूप से आरईआईटी के प्रदर्शन से अलग प्रदर्शन कर सकती है।
यूपीआरईआईटी के समान डाउनरेइट्स, एक संपत्ति नियोजन उपकरण के रूप में उनके मूल्य में हैं। दोनों मालिक की मृत्यु पर परिचालन इकाइयों के आधार पर कदम बढ़ाते हैं, वारिसों को सराहना की गई अचल संपत्ति के कर-मुक्त हस्तांतरण की अनुमति देते हैं। वारिस बिना टैक्स चुकाए ऑपरेटिंग इकाइयों को आरईआईटी शेयरों या नकदी में बदल सकते हैं।
डाउनट्रे का उदाहरण
$ 100 मिलियन के मूल्य वाले पाँच गुणों के पोर्टफोलियो पर विचार करें। संपत्तियों में 8% ब्याज दर पर $ 80 मिलियन के बराबर ऋण है। जिन भागीदारों के पास संपत्ति है, उनके पास $ 5 मिलियन का संचयी पूंजी खाता शेष है। REIT लेन-देन में प्रवेश करता है और संपत्ति के लिए मौजूदा ऋण का $ 60 मिलियन का भुगतान करता है और 7% पर ऋण के साथ शेष भागीदारों के लिए पूंजी खाता शेष की जगह लेता है। शेष 20 मिलियन डॉलर साझेदारों के लिए परिचालन इकाई के रूप में जारी किए जाते हैं और आरईआईटी बहुमत धारक बन जाता है जबकि शेष भागीदार जीपी और एलपी बन जाते हैं।