इक्विटी स्ट्रिपिंग लीव्स लेनदारों खाली हाथ

इक्विटी स्ट्रिपिंग – एक अचल संपत्ति संपत्ति के इक्विटी मूल्य को कम करने की प्रक्रिया – सबसे पुराने संपत्ति-संरक्षण रणनीतियों में से एक है। अनिवार्य रूप से, यह ऋण के साथ एक संपत्ति को इस हद तक घेरने की कोशिश करता है कि लेनदारों के अधिग्रहण के लिए बहुत कम या कोई इक्विटी न हो। किसी अन्य पार्टी को संपत्ति के खिलाफ दावा करके, मालिक किसी भी प्रकार के कानूनी निर्णय को सही करने की कोशिश कर रहे लोगों के लिए संपत्ति को बदसूरत बनाते हुए, नकदी प्रवाह और संपत्ति के उपयोग पर नियंत्रण बनाए रखते हैं। यद्यपि यह एक स्पष्ट रूप से सरल दृष्टिकोण है, इसकी प्रभावशीलता सुनिश्चित करने के लिए कुछ आवश्यकताओं की पूर्ति होनी चाहिए। इस रणनीति को निष्पादित करने के विभिन्न तरीके मालिकों को लाभ के बढ़ते स्तर प्रदान करते हैं।

इक्विटी स्ट्रिपिंग की मूल बातें

फौजदारी उपाय घोटाले, इक्विटी स्ट्रिपिंग या संपार्श्विककरण के साथ भ्रमित न होने के लिए, उन संपत्तियों को इक्विटी में लेनदारों की नजर में इक्विटी बनाकर रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के स्वामित्व की रक्षा करने के लिए प्रभावित किया जाता है। हालांकि कई अलग-अलग इक्विटी-स्ट्रिपिंग स्ट्रेटेजी हैं, लेकिन वे सभी में बड़े इक्विटी हितों के बिना रियल एस्टेट परिसंपत्तियों को नियंत्रित करने में सफल होते हैं। संपत्ति को इक्विटी में मुश्किल या महंगा प्राप्त करने के लिए, मालिकों को अपने घरों और अन्य संपत्ति को कानूनी कार्यवाही में संलग्न करने की उम्मीद है। यह विचार सरल है: एक संपत्ति का नियंत्रण और आनंद रखें, लेकिन एक लेनदार को पाने के लिए बहुत कम या कोई इक्विटी नहीं छोड़ें। (अधिक जानकारी के लिए, फौजदारी घोटाले से बचना पढ़ें ।)

उसी समय, जैसा कि किसी भी प्रकार की परिसंपत्ति-सुरक्षा रणनीति के साथ, इक्विटी स्ट्रिपिंग को उस समय से पहले अच्छी तरह से निष्पादित किया जाना चाहिए जब सुरक्षा की आवश्यकता होती है। कानूनी प्रक्रिया के दौरान किसी भी संपत्ति-प्रक्षेपण रणनीति को निष्पादित करना आमतौर पर अदालतों द्वारा अनुचित माना जाएगा। उदाहरण के लिए, संपत्ति को किसी और के नाम पर रखने की कोशिश एक धोखाधड़ी हस्तांतरण माना जाएगा, जो संपत्ति को छिपाने के एकमात्र उद्देश्यों के लिए किया जाता है।

परंपरागत रूप से, इक्विटी स्ट्रिपिंग (स्पूसल स्ट्रिपिंग के रूप में जाना जाता है) का सबसे आम रूप शीर्षक को एक पति या पत्नी को छोड़ देना था, जिनके पास वित्तीय कारणों से मुकदमा चलाने की संभावना कम थी। यह पहले से प्रभावी रणनीति का उपयोग नहीं किया जाता है क्योंकि तलाक अब कानूनी देयता की तुलना में संपत्ति के लिए एक बड़ा खतरा है।

HELOCs का उपयोग करना

इन दिनों, अटैचमेंट की संभावना को कम करने का सबसे आम तरीका परिसंपत्ति के खिलाफ उधार लेने और ऋण दायित्व के लिए किसी अन्य पार्टी को ऋण देना है। उधार का सबसे सामान्य रूप क्रेडिट की घरेलू इक्विटी लाइन (HELOC) है। एक HELOC के साथ, ऋणदाता को संपत्ति की इक्विटी के खिलाफ एक ग्रहणाधिकार दिया जाता है, जो ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है। यहां तक ​​कि एक अपरिचित इक्विटी ऋण उधारकर्ता के लिए कोई महत्वपूर्ण जोखिम पैदा किए बिना किसी की पुस्तकों की इक्विटी को काफी कम कर देगा। क्रेडिट की अधिकांश इक्विटी लाइनें फंड का उपयोग नहीं करने के लिए शुल्क नहीं लेती हैं और स्थापित करने के लिए बहुत सस्ती (यदि मुफ्त नहीं) हैं। एक संपत्ति में वास्तविक इक्विटी में प्राप्त करने के लिए एक लेनदार के लिए HELOC इसे और अधिक कठिन और महंगा बनाते हैं, और अक्सर उधारकर्ताओं के नकदी प्रवाह को प्रभावित किए बिना, कानूनी कार्यवाही शुरू करने से लेनदारों को रोकेंगे।

अचल संपत्ति के एक टुकड़े पर एक असहाय HELOC रखना किसी भी संपत्ति के लिए रक्षा की पहली पंक्ति है; यह धन का एक स्रोत भी प्रदान करता है जिसका उपयोग आपात स्थिति या अन्य अप्रत्याशित वित्तीय दायित्वों के लिए किया जा सकता है। यदि यह अधूरा रहता है, तो HELOC आवश्यक ब्याज या मूल पुनर्भुगतान के रूप में कोई वित्तीय जोखिम नहीं जोड़ेगा। चूंकि लेनदार यह नहीं बता सकते कि बैंक पर वास्तव में कितना बकाया है, यह रणनीति किसी पार्टी को संपत्ति के बाद जाने से हतोत्साहित करने में प्रभावी हो सकती है लेकिन अगर लेनदार अदालत में जाने का फैसला करता है तो यह कम प्रभावी है।

दूसरा बंधक खींचना

एक और अधिक प्रभावी, यद्यपि जोखिमभरा, संरक्षण का अर्थ है कि किसी वित्तपोषित ऋण का उपयोग एचओएलसी या द्वितीय बंधक के रूप में करना। जब ऋण को वित्त पोषित किया जाता है, तो ऋणदाता एक प्राथमिकता प्राप्त ग्रहणाधिकार प्राप्त करता है, अर्थात उधार ली गई राशि के लिए इक्विटी के खिलाफ दावा, जो किसी भी लेनदार के निर्णय को प्रभावित करता है। इस मामले में, संपत्ति में इक्विटी वास्तव में उधार ली गई पूंजी की राशि से कम हो जाती है, जिसे कानूनी साधनों के माध्यम से पुनर्प्राप्त नहीं किया जा सकता है, इससे लेनदार की मुकदमा करने की प्रेरणा कम हो सकती है।

होमस्टेड छूट का उपयोग करना

कई राज्यों में होमस्टेड छूट है, जो एक घर की इक्विटी की मात्रा को सीमित करती है जो एक लेनदार वित्तीय दायित्व को पूरा करने के लिए जब्त कर सकता है। हालांकि, ज्यादातर लोगों के लिए, होमस्टेड छूट केवल घर के इक्विटी मूल्य के एक अंश की रक्षा करेगी। उदाहरण के लिए, कोई $ 400,000 घर जिसमें कोई बंधक नहीं है और $ 100,000 घर छूट संभावित कानूनी दावों के संपर्क में $ 300,000 इक्विटी होगी। इस स्थिति में, संपत्ति पर कुछ प्रकार के ऋण रखने का कोई मतलब होगा, ताकि इक्विटी कभी भी $ 100,000 से अधिक न हो। यदि कुछ होता है और एक निर्णय दर्ज किया जाता है, तो एक लेनदार संपत्ति के रिकॉर्ड को देखेगा, घर के मूल्य का मूल्यांकन करेगा, और यह तय करेगा कि महंगी कानूनी कार्रवाई से थोड़ा कम है।

हालांकि, ऋण के वित्तपोषण के साथ मुद्दा दुगुना है। एक, संपत्ति के मालिक को पूंजी के लिए एक उपयोग खोजना होगा जो वास्तविक संपत्ति में निवेश के समान या अधिक उत्पादक होगा। दूसरे, मालिक को आवश्यक मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान, या ऋणदाता द्वारा जोखिम फौजदारी के माध्यम से ऋण को बनाए रखने में सक्षम होना चाहिए । संपत्ति के मालिकों के पास पूंजी के लिए अपनी संपत्ति छीनने और शेयर बाजार में निवेश करने के कई खाते हैं। बैल बाजारों में मनाया जाता है, इस रणनीति ने बाजार में गिरावट की विस्तारित अवधि के दौरान फौजदारी दरों को बढ़ाया। इस रणनीति पर विचार करते समय, अधिकांश लोग यह सोचने में विफल रहते हैं कि उन संपत्तियों को कैसे ठीक से उपयोग या निवेश करना है, जिन्हें उन्होंने अपनी संपत्तियों से निकाला है। (पृष्ठभूमि की जानकारी के लिए, हमारे इन्वेस्टोपेडिया विशेष फ़ीचर: सबप्राइम बंधक देखें ।)

दोस्ताना ऋण रणनीति

फौजदारी के जोखिम को कम करने के लिए, कुछ मालिक किसी ऐसे व्यवसाय या विश्वास से एक अनुकूल ऋण प्राप्त करते हैं जिसे वे व्यक्तिगत रूप से जानते हैं। व्यक्तिगत संबंधों के कारण, मालिकों का मानना ​​है कि ऋणदाता धीमे या गैर-मौजूद ऋण भुगतान की अवधि के मामले में फोरक्लोज नहीं करेगा। इनमें से कई दोस्ताना ऋण अंततः धोखाधड़ी के रूप में खारिज कर दिए जाते हैं क्योंकि वे वास्तविक नहीं लगते हैं।

यद्यपि हर क्षेत्राधिकार के अपने विशिष्ट नियम हैं, मस्टर को पारित करने के लिए, ऋण को एक विशिष्ट आर्थिक उद्देश्य के लिए बनाया जाना चाहिए, ठीक से प्रलेखित किया जाना चाहिए, और बंधक ग्रहणाधिकार दायर किया जाना चाहिए। इससे भी महत्वपूर्ण बात, मूलधन और ब्याज का भुगतान समय पर और ऋण दस्तावेजों के अनुसार किया जाना चाहिए। संपत्ति की सुरक्षा के लिए रखे गए कई ऋणों को न्यायालयों द्वारा खारिज कर दिया जाता है क्योंकि उधारकर्ता ने कभी भी बंधक भुगतान का दस्तावेज नहीं बनाया है या दस्तावेज नहीं बनाया है।

क्रॉस-कोलैटरलाइज़ेशन

क्रॉस- कोलैटरलाइज़ेशन एक अन्य संपत्ति संरक्षण रणनीति है जो किसी संपत्ति में इक्विटी को बढ़ाती है, उस इक्विटी के साथ कई अन्य परिसंपत्तियों के लिए संपार्श्विक के रूप में उपयोग किया जाता है। भले ही उस पर कोई बकाया ग्रहणाधिकार न हो, लेकिन इसे संलग्न नहीं किया जा सकता है क्योंकि यह किसी अन्य ऋण या गारंटी के हितों की रक्षा के लिए खड़ा है।

यह इस प्रकार काम करता है: मान लें कि एक ही समूह के स्वामित्व वाली दो कंपनियों के पास संपत्ति है। कंपनी # 1 कंपनी # 2 को ऋण देती है और संपार्श्विक के रूप में अपनी संपत्ति का उपयोग करती है। कंपनी # 2 तो कंपनी # 1 को एक बराबर ऋण देने के लिए ऋण आय का उपयोग करती है और अपनी संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में गिरवी रखती है। एक ही स्वामित्व समूह के बाहर जाने वाले किसी भी धन के बिना, दोनों संपत्तियों में संपत्ति के पट्टे हैं और अब लेनदारों से सुरक्षित हैं। यदि कंपनी # 1 पर मुकदमा दायर किया गया है और संपत्ति के खिलाफ एक निर्णय प्राप्त किया गया है, तो उत्तरार्द्ध का उपयोग अभी भी समस्या के बिना किया जा सकता है।

आखिरकार, जब इसे बेचा जाता है, तो आय का उपयोग मौजूदा बंधक ऋण का भुगतान करने के लिए किया जाता है, जिससे लेनदार को संपत्ति की पुनरावृत्ति न हो। यद्यपि यह एक बहुत ही सरल और पारदर्शी उदाहरण है, अधिक जटिल संरचनाएं, अपतटीय संस्थाओं और निजी ट्रस्टों का उपयोग करते हुए, अक्सर लेनदारों के लिए सच्चे स्वामित्व को निर्धारित करना मुश्किल साबित करने के लिए नियोजित किया जाता है या साबित होता है कि लेन-देन में कोई कमी नहीं है।

रियल एस्टेट एलएलसी

किराये की अचल संपत्ति का मालिक एक उच्च जोखिम वाला प्रयास है। संपत्ति के स्वामित्व और प्रबंधन के कानूनी दायित्व से संपत्ति की रक्षा करना बहुत मुश्किल है। हालांकि, अचल संपत्ति एलएलसी के उपयोग के माध्यम से, मालिकों ने अपनी अचल संपत्ति की गतिविधियों से अपनी अन्य संपत्तियों की रक्षा करने का एक तरीका खोज लिया है, और इसके विपरीत। एकल-परिसंपत्ति एलएलसी के भीतर संपत्ति का स्वामित्व करके, केवल उस संपत्ति पर ही मुकदमा चलाया जा सकता है, जो अनुलग्नक से अन्य परिसंपत्तियों के मालिकों को प्रेरित करती है।

चूंकि एलएलसी एक कानूनी इकाई है, इसलिए मालिक पर मुकदमा चलाने के इच्छुक लेनदार केवल एलएलसी में मालिक के हित को आगे बढ़ा सकते हैं। संपत्ति को और अधिक इन्सुलेट करने के लिए, एकल-परिसंपत्ति एलएलसी अक्सर  नेवादा जैसे राज्य में पंजीकृत एक प्रबंधित एलएलसी होल्डिंग कंपनी के स्वामित्व में होते हैं, जो इकाई पर हमला करने के एकमात्र मोड के रूप में चार्जिंग ऑर्डर की अनुमति देता है । चूंकि चार्जिंग ऑर्डर केवल लेनदारों को एक सदस्य के रूप में कदम रखने की अनुमति देता है, उन्हें प्रबंधक से कोई आय वितरण प्राप्त नहीं होगा, लेकिन कर देयताएं; यह आर्थिक रूप से अस्थिर है। दिलचस्प रूप से पर्याप्त है, अधिकांश एलएलसी-आधारित रणनीतियों का सुझाव है कि आप एक एचओएलसी के माध्यम से इक्विटी को अलग कर सकते हैं, अन्य अचल संपत्ति संपत्ति में निवेश या अपडेट करने के लिए फंड का उपयोग कर सकते हैं।

तल – रेखा

जब एक विचार-आउट और अच्छी तरह से तैयार की गई योजना के हिस्से के रूप में किया जाता है, तो इक्विटी स्ट्रिपिंग एक बहुत शक्तिशाली संपत्ति-सुरक्षा उपकरण हो सकता है। यह अक्सर अन्य सुरक्षा रणनीतियों के साथ उपयोग किया जाता है, जैसे कि रियल एस्टेट एलएलसी संरचना, जो संपत्ति और मालिक को समान रूप से बचाता है। इन रणनीतियों को ऋण आय के रणनीतिक उपयोग पर विचार करना चाहिए और उन्हें आगे बढ़ाने के लिए अच्छी तरह से निष्पादित किया जाना चाहिए, ताकि अदालतों द्वारा धोखाधड़ी हस्तांतरण के रूप में देखा जा सके। किसी भी संपत्ति-सुरक्षा रणनीति के साथ, इस क्षेत्र में ज्ञान के साथ एक वकील को किसी भी ऋण या कानूनी दस्तावेजों को निष्पादित करने से पहले परामर्श किया जाना चाहिए। (अधिक जानने के लिए, हमारे बंधक मूल बातें ट्यूटोरियल देखें ।)