लचीला भुगतान एआरएम
एक लचीला भुगतान एआरएम क्या था?
एक लचीला भुगतान एआरएम, जिसे एक विकल्प एआरएम के रूप में भी जाना जाता है, एक प्रकार का समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) था जो उधारकर्ता को हर महीने चार अलग-अलग भुगतान विकल्पों में से चयन करने की अनुमति देता था: एक 30-वर्ष, पूरी तरह से भुगतान परिशोधन;एक 15 साल, पूरी तरह से परिशोधन भुगतान;एक ब्याज-मात्र भुगतान, या एक तथाकथित न्यूनतम भुगतान जो मासिक ब्याज को कवर नहीं करता है।
उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (CFPB) को प्रभावी ढंग से नए के माध्यम से 2014 में लचीला भुगतान हथियारों का सफाया योग्य बंधक (QM) मानकों।
चाबी छीन लेना
- एक लचीला भुगतान एआरएम ने उधारकर्ताओं को हर महीने चार अलग-अलग भुगतान विकल्पों में से चुनने की अनुमति दी।
- इन भुगतान विकल्पों में 30-वर्ष का बंधक भुगतान, 15-वर्ष का भुगतान, केवल ब्याज का भुगतान और न्यूनतम भुगतान शामिल था।
- अधिकांश लचीले भुगतान वाले एआरएम ने निम्न परिचयात्मक दर की पेशकश की, जिसके बाद बहुत अधिक ब्याज दर मिली, जिससे उधारकर्ता को “भुगतान झटका” के साथ छोड़ दिया गया और अक्सर नए मासिक भुगतान का भुगतान करने में असमर्थता के साथ।
- 2014 से अमेरिका में इस प्रकार के बंधक को बंद कर दिया गया है।१
एक लचीले भुगतान एआरएम को समझना
लचीले भुगतान एआरएम2007-2008के सबप्राइम बंधक संकट सेपहले लोकप्रिय थेजब घर की कीमतें तेजी से बढ़ीं।बंधक में बहुत कम परिचयात्मक टीज़र ब्याज दर थी, आमतौर पर 1%, जिसके कारण कई लोग यह मान लेते थे कि वे अपनी आय की तुलना में अधिक महंगा घर खरीद सकते हैं।लेकिन टीज़र की दर केवल एक महीने के लिए थी।फिर ब्याज दर एक सूचकांक जैसे वेल्स कॉस्ट ऑफ सेविंग इंडेक्स (सीओएसआई) के साथ-साथ एक मार्जिन पररीसेट हो जाती है, जिसके परिणामस्वरूप अक्सर “झटका” होता है।
नई ब्याज दर का उपयोग करते हुए, उधारकर्ता एक पारंपरिक 30-वर्षीय बंधक भुगतान या इससे भी बड़ा, त्वरित 15-वर्षीय भुगतान करना चुन सकते हैं। व्यवहार में, कुछ उधारकर्ताओं ने ऐसा किया; पहले महीने के बाद, सबसे अधिक ब्याज-केवल भुगतान या न्यूनतम मासिक भुगतान के लिए चुना गया, जो एक बड़ी बात थी।
कई उधारकर्ताओं को यह समझ में नहीं आया कि ऋण की शेष राशि पर नकारात्मक ब्याज से निपटना होगा, एक प्रक्रिया जिसे नकारात्मक परिशोधन कहा जाता है । इसके प्रभाव में ऋण का आकार बढ़ गया। जब घर की कीमतें ढह गईं, तो उधारकर्ताओं ने पाया कि उनके घरों की तुलना में उनके बंधक पर अधिक बकाया है।
गृहस्वामी अपने घरों को नहीं बेच सकते थे, क्योंकि मूल्य बहुत कम था, और कई उधारकर्ता मासिक बंधक भुगतान करने का जोखिम नहीं उठा सकते थे, जो बैंकों और किसी भी वित्तीय बंधक उत्पादों जैसे कि बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के माध्यम से फैलने वाले चूक के लिए अग्रणी था ।
लचीले भुगतान एआरएम का उपयोग
लचीले भुगतान एआरएमएस और अन्य विकल्प एआरएम के पास बहुत अच्छा प्रिंट था जो कई उधारकर्ताओं ने चमक दिया।उदाहरण के लिए, अधिकांश विकल्प एआरएम में एक नकारात्मक परिशोधन टोपी थी, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता केवल न्यूनतम भुगतान कर सकता है जब तक कि ऋण मूल्य मूल राशि का 110% से 115% तक नहीं पहुंच जाता।
न्यूनतम भुगतान में भी सालाना वृद्धि हुई, कभी-कभी प्रतिशत में जो बहुत अधिक नहीं लगता था लेकिन जल्दी से कंपाउंड हो जाता था।और ब्याज-केवल भुगतान का विकल्प आमतौर पर पहले दस वर्षों के लिए ही अच्छा था।कई घर मालिकों ने कुछ वर्षों के बाद अपने ऋण भुगतान को दोगुना से अधिक देखा।
इनमें से बहुत से बंधक शिकारी ऋणदाताओं द्वारा लिखे गए थे जो एक सौदे को बंद करने और उधारकर्ताओं पर होने वाले संभावित नकारात्मक वित्तीय प्रभावों के विपरीत एक आयोग बनाने में अधिक रुचि रखते थे, यह जानते हुए कि वे अंततः अपने बंधक को वहन करने में सक्षम नहीं होंगे।
ऐसे ऋणों को लिखने से बैंकों को हतोत्साहित करने के लिए जो संभावित रूप से दिवालिया हो सकते हैं, सीएफपीबी ने 2014 में अपने योग्य बंधक कार्यक्रम की स्थापना की। इस कार्यक्रम के तहत, कुछ प्रकार के स्थिर बंधक एजेंसी की क्यूएम अनुमोदन प्राप्त करेंगे और डिफ़ॉल्ट की स्थिति में अधिक सुरक्षा के लिए जारीकर्ता बैंक को अर्हता प्राप्त करेंगे।।
चूंकिलचीला भुगतान एआरएम जैसे नकारात्मक परिशोधन ऋणों को क्यूएम अनुमोदन कभी नहीं दिया गया था, इसलिए बैंकों ने बड़े पैमाने पर उन्हें अधिक पारंपरिक एआरएम और फिक्स्ड-रेट बंधक के पक्ष में छोड़ दिया।