निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेश कैसे करें

निजी इक्विटी  रियल एस्टेट फंड  उच्च-निवल मूल्य वाले व्यक्तियों और संस्थानों जैसे एंडोमेंट और पेंशन फंड को इक्विटी में निवेश करने और संपत्ति की संपत्ति में ऋण होल्डिंग्स की अनुमति देते हैं। एक सक्रिय प्रबंधन रणनीति का उपयोग करते हुए, निजी इक्विटी रियल एस्टेट संपत्ति के स्वामित्व के लिए एक विविध दृष्टिकोण लेता है । सामान्य साझेदार विभिन्न स्थानों में विभिन्न प्रकार की संपत्ति में निवेश करते हैं। स्वामित्व रणनीतियों में नए विकास और कच्ची भूमि जोत से लेकर मौजूदा संपत्तियों के पुनर्विकास और संघर्षशील संपत्तियों में नकदी-प्रवाह इंजेक्शन तक हो सकते हैं।

यहां एक नज़र है कि निवेशक निजी इक्विटी अचल संपत्ति में कैसे भाग ले सकते हैं, और उद्योग के अवसरों, जोखिमों और प्रतिबंधों का अवलोकन कर सकते हैं।

आदर्श निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड ढूँढना

सबसे पहले, औसत व्यक्ति निजी-इक्विटी अचल संपत्ति निवेश में भाग लेने में असमर्थ है। पारंपरिक निजी इक्विटी फंड में निवेशकों को न्यूनतम $ 250,000 को एक फंड में इंजेक्ट करने की आवश्यकता होती है, हालांकि अधिकांश प्रबंधक ऐसे व्यक्तियों या संस्थानों की तलाश कर रहे हैं जो अन्य निवेशकों के साथ दीर्घकालिक सामूहिक निवेश योजना में $ 20 मिलियन से $ 25 मिलियन तक की राशि प्रदान करने के लिए तैयार हैं।

चूंकि निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंडों पर थोड़ा विनियमन है, इसलिए अवसर पारंपरिक रूप से “मान्यता प्राप्त निवेशकों” तक सीमित हैं। इसका मतलब है कि निवेशक के पास कम से कम $ 1 मिलियन (उनके प्राथमिक निवासियों के मूल्य सहित) की व्यक्तिगत या संयुक्त संपत्ति होनी चाहिए या व्यक्ति की वार्षिक आय कम से कम $ 200,000 होनी चाहिए। जिन जोड़ों ने पिछले दो वर्षों में कम से कम $ 300,000 की आय अर्जित की है – और “उचित उम्मीद” है कि उनकी आय का स्तर चालू वर्ष में इस स्तर पर रहेगा – भी पात्र हैं।

निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेश करने के इच्छुक व्यक्तियों को एक ऐसी फर्म का पता लगाना चाहिए जो अनुशासन में माहिर हो। एक निजी इक्विटी फर्म के फंड के विकल्पों की जांच करने पर, उन्हें प्रत्येक निजी इक्विटी फंड की संरचना की प्रकृति को समझना चाहिए, जो आमतौर पर एक सीमित साझेदारी है ।

फंड में शामिल होने पर, बाहर के निवेशक सीमित भागीदार बन जाएंगे, जिसका अर्थ है कि वे फंड में निवेश किए गए धन के लिए दायित्व स्वीकार करते हैं और सामान्य भागीदारों (जीपी) द्वारा चयनित संपत्तियों पर कोई वीटो नियंत्रण नहीं है । एक सीमित भागीदार का पैसा अन्य भाग लेने वाले निवेशकों के साथ जमा किया जाएगा, और फंड मैनेजर लाभप्रदता को अधिकतम करने और वित्तीय जोखिम को कम करने के उद्देश्य से संपत्तियों के पोर्टफोलियो का निर्माण करेंगे।

फंड की लागत और निवेश संरचना को समझना

निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड में कई प्रबंधन और प्रदर्शन शुल्क होते हैं जिन्हें निवेशकों द्वारा भुगतान किया जाना चाहिए। यह सामान्य है कि निजी इक्विटी फंड को फर्म के वेतन, सोर्सिंग और कानूनी सेवाओं, डेटा और अनुसंधान लागत, विपणन और अतिरिक्त निश्चित और परिवर्तनीय लागतों के लिए भुगतान करने के लिए निवेश की गई पूंजी का 2% वार्षिक शुल्क की आवश्यकता होती है। हालांकि, इन निवेशक शुल्क की कोई सीमा नहीं है।

व्यक्तियों को निवेश करने से पहले इन लागतों की अच्छी समझ होनी चाहिए क्योंकि यह निवेश पर कुल रिटर्न को सीमित करेगा। उदाहरण के लिए, यदि एक निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंड ने $ 500 मिलियन जुटाए, तो वह प्रत्येक वर्ष $ 10 मिलियन एकत्र करेगा ताकि संबंधित खर्चों का भुगतान किया जा सके। अपने 10 साल के चक्र की अवधि में, एक फंड फीस में $ 100 मिलियन एकत्र करेगा, जिसका अर्थ है कि इस दशक के दौरान केवल $ 400 मिलियन का वास्तव में निवेश किया जाएगा।

निजी इक्विटी प्रबंधकों को एक “कैरी” भी मिलता है, जो एक प्रदर्शन शुल्क है जो परंपरागत रूप से फंड के लिए अतिरिक्त सकल लाभ का 20% है। निवेशक कॉर्पोरेट प्रशासन और प्रबंधन के मुद्दों को कम करने में मदद करने के लिए फंड की क्षमता के कारण इन फीसों का भुगतान करने के लिए पारंपरिक रूप से तैयार हैं। जो किसी सार्वजनिक कंपनी को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकता है।

अधिकांश निजी इक्विटी रियल एस्टेट फंडों को “जरूरत-आधारित” निवेश माना जाता है, जिसका अर्थ है कि साझीदार सामान्य भागीदारों के लिए एक आवश्यक आधार पर किस्तों में पूंजी लगाते हैं। जैसे ही जीपी संभावित निवेश संपत्तियों का पता लगाते हैं, फंड पूंजी के लिए एक औपचारिक अनुरोध भेजेगा कि सीमित भागीदारों ने चक्र की शुरुआत में अचल संपत्ति निधि को गिरवी रख दिया। “कैपिटल कॉल” के रूप में जाना जाता है, यह एक कानूनी दायित्व है जिसे सीमित भागीदारों को पूरा करना होगा।

क्या एक सीमित भागीदार को पूंजी कॉल को पूरा करने में विफल होना चाहिए, एक फंड उस व्यक्ति या संस्थान को डिफ़ॉल्ट रूप से बाध्य कर सकता है और अपने संपूर्ण स्वामित्व को जब्त कर सकता है। अन्य सीमित भागीदारों को आमतौर पर इस तरह के डिफ़ॉल्ट की स्थिति में किसी भी जब्त किए गए शेयरों को खरीदने का अवसर मिलता है।

निजी इक्विटी रियल एस्टेट रणनीतियों के प्रकार

निजी इक्विटी अचल संपत्ति में निवेश करते समय, पारंपरिक रूप से चार प्रकार की निवेश रणनीतियां होती हैं:

• कोर सबसे रूढ़िवादी रणनीति है, और इसमें केवल कम-जोखिम और कम संभावित रिटर्न देने वाले गुण शामिल हो सकते हैं क्योंकि वे अच्छी तरह से आबादी वाले या अच्छी तरह से यात्रा किए गए स्थानों में मौजूद हैं। यह रणनीति उच्च-गुणवत्ता, उच्च-मूल्य वाली संपत्तियों में निवेश पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित कर सकती है जिनके लिए बहुत कम पुनर्विकास या रखरखाव की आवश्यकता होती है। ये गुण पूर्वानुमानित नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं और आमतौर पर पूरी तरह से पट्टे पर, बहु-किरायेदार संरचनाओं से युक्त होते हैं।
• कोर-प्लस को थोड़ा अधिक जोखिम की आवश्यकता होती है, लेकिन कोर रणनीति की तुलना में अधिक रिटर्न की पेशकश कर सकता है। इन गुणों को स्थान पर मूल्य वर्धित गतिविधि या वृद्धि के मामूली स्तर की आवश्यकता होती है।
• मूल्य वर्धित एक मध्यम-से-उच्च-वापसी, मध्यम-जोखिम की रणनीति है जो संपत्ति विकास और बाजार समय पर अधिक केंद्र है। इस रणनीति में, पोर्टफोलियो प्रबंधक संपत्तियों की खरीद करते हैं, पुनर्विकास के कुछ स्तर में संलग्न होते हैं, और बाजार में प्रदर्शन होने पर बेचते हैं। मूल्य वर्धित गुणों में आमतौर पर प्रबंधन में बदलाव, शारीरिक सुधार या पूंजी की कमी के समाधान की आवश्यकता होती है। इन कदमों में सुधारों का निर्माण करना और बाजारों को बेहतर बनाने में किराये की दरों को बढ़ाने के तरीके शामिल हैं। मूल्य वर्धित रणनीति भी शामिल बदलाव ऑपरेटिंग कंपनियों में नाकाम रहने या अंतर्निहित गुण के नियंत्रण के लिए ऋण संभालने की।
• अवसरवादी उच्चतम स्तर की वापसी प्रदान करता है लेकिन सबसे अधिक जोखिम मानता है। इस रणनीति के साथ, प्रबंधक उन संपत्तियों की खरीद करते हैं जिनमें अविकसित भूमि या ऐसे बाजार शामिल होते हैं जो अंडरपरफॉर्मिंग या हल्के ढंग से तस्करी करते हैं।

जोखिम और दीर्घकालिक आउटलुक को स्वीकार करना

निजी इक्विटी अचल संपत्ति में निवेशकों को यह समझना चाहिए कि एक फंड में निवेश करके, उन्हें यह स्वीकार करने के लिए तैयार होना चाहिए कि उनकी पूंजी एक पूर्व निर्धारित अवधि के लिए बंधी हो सकती है जो कई वर्षों तक चल सकती है।

इसके अलावा, अचल संपत्ति बाजार में कई जोखिम मौजूद हैं और पूंजीगत कॉल के दौरान बड़ी मात्रा में निवेश की आवश्यकता हो सकती है जब किसी व्यक्ति के पास नकदी प्रवाह होता है। कई जीपी अपने फंड को एक दशक लंबे निवेश या लंबे समय तक बनाते हैं और वे निवेशकों को अपना पैसा निकालने या छुड़ाने के बहुत कम अवसर प्रदान करते हैं। निजी इक्विटी फंडों की विशिष्ट प्रकृति को निवेशकों को अपने पैसे को एक विस्तारित अवधि के लिए बांधे रखने के जोखिमों को समझने की आवश्यकता होती है।

निजी इक्विटी फंड संरचनाओं की प्रकृति से फंड के वित्तीय प्रदर्शन या उसके द्वारा धारण किए गए गुणों का मूल्यांकन करना बहुत मुश्किल हो जाता है। चूंकि निजी इक्विटी अचल संपत्ति निधियों का सीमित विनियमन मौजूद है, इसलिए संभावित निवेश, पोर्टफोलियो के मूल्यांकन, या निवेश से संबंधित किसी भी अन्य अतिरिक्त जानकारी पर निवेशकों को कोई भी अपडेट देने के लिए सामान्य भागीदारों की आवश्यकता नहीं होती है। निजी इक्विटी रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए सीमित पूंजी के लिए महत्वपूर्ण साझेदार की आवश्यकता होती है और पूरी तरह से भरोसा है कि निधि प्रबंधक अपने निवेश लक्ष्यों को बिना किसी आवश्यक स्तर के पारदर्शिता के पूरा करेगा। फंड मैनेजर, हालांकि, आमतौर पर अपने निवेशकों को अपडेट भेजते हैं और किसी भी वर्तमान या भविष्य के फंड में विश्वास जगाने के लिए प्रदर्शन के बारे में पारदर्शी होना चुन सकते हैं।

तल – रेखा

निजी इक्विटी अचल संपत्ति में निवेश करने से पहले, व्यक्तियों को यह निर्धारित करना चाहिए कि क्या वे इस प्रक्रिया में भाग लेने के योग्य हैं। जो योग्य हैं वे अपने व्यक्तिगत निवेश उद्देश्यों, तरलता आवश्यकताओं और अचल संपत्ति बाजारों में जोखिम के लिए सहिष्णुता का पता लगाना चाहेंगे। एक वित्तीय सलाहकार के साथ बोलने के बाद, निवेशकों को सामान्य साझेदारों की प्रबंधन रणनीतियों और अन्य संपत्ति फंडों के पिछले प्रदर्शनों की बेहतर समझ प्राप्त करने के लिए विभिन्न फंडों का अध्ययन करना चाहिए।