बंधक धोखाधड़ी: इसे समझना और इससे बचना
विभिन्न उद्योगों में नैतिक उल्लंघन और आपराधिक गतिविधियों ने पिछले कुछ दशकों में हमारी अर्थव्यवस्था को प्रभावित किया है, विशेष रूप से बैंकिंग, वित्तीय और आवास क्षेत्रों में। जब वित्तीय अपराधों की बात आती है, तो बंधक बुरे अभिनेताओं को चोरी, अवहेलना या कटने के लिए पर्याप्त अवसर प्रदान करते हैं। आइए बंधक धोखाधड़ी के आसपास के जटिल नैतिक और आपराधिक मुद्दों की जांच करें ।
चाबी छीन लेना
- सामान्य व्यक्तिगत बंधक धोखाधड़ी घोटाले पहचान की चोरी और आय / संपत्ति धोखाधड़ी है, जबकि उद्योग के पेशेवर सिस्टम को धोखा देने के लिए मूल्यांकन धोखाधड़ी और वायु ऋण का उपयोग कर सकते हैं।
- शिकारी ऋण गतिविधियों, फौजदारी बचाव, और बंधक कमी घोटाले सभी ने 2007 में ग्रेट मंदी में योगदान दिया।
- बंधक धोखाधड़ी अमेरिका में एक समस्या बनी हुई है।सितंबर 2018 में CoreLogic के आंकड़ों के अनुसार, प्रत्येक 109 बंधक अनुप्रयोगों में से एक धोखाधड़ी का संकेत देता है।
- ऐसे पेशेवर संगठन हैं जो एफबीआई के साथ-साथ बंधक धोखाधड़ी की निगरानी और जांच करते हैं।
बंधक धोखाधड़ी क्या है?
अपने सरलतम रूप में धोखाधड़ी जानबूझकर गलत बयानी और धोखेबाजी है: सूचना, तथ्य और आंकड़ों को गलत तरीके से पेश करके एक पक्ष दूसरे को धोखा देता है। तो, बंधक धोखाधड़ी केवल शिकारी उधार देने की प्रथा नहीं है जो कुछ उधारकर्ताओं को लक्षित करती है।
आवास या बंधक धोखाधड़ी उन व्यक्तियों द्वारा की जा सकती है जो एक संपत्ति को प्राथमिक निवास के रूप में या उन निवेशकों के समूहों द्वारा कब्जा करने का इरादा रखते हैं जो किराये की संपत्तियों के माध्यम से धोखाधड़ी करते हैं या घरों को फ़्लिप करते समय मूल्यांकन धोखाधड़ी करते हैं।
फेडरल ब्यूरो ऑफ इन्वेस्टिगेशन (एफबीआई) के अनुसार, यह किसी भी तरह का “भौतिक गलतफहमी, गलत बयानी, या संपत्ति से संबंधित चूक या संभावित बंधक है जो किसी ऋण पर धन, खरीद या बीमा करने के लिए एक हामीदार या ऋणदाता द्वारा भरोसा किया जाता है।” इस काम की परिभाषा के साथ, हम देखते हैं कि बंधक धोखाधड़ी व्यक्तिगत उधारकर्ताओं और उद्योग के पेशेवरों दोनों द्वारा की जा सकती है।और इसमें शामिल रकम अधिक हैं।उदाहरण के लिए, सैक्रामेंटो, कैलिफोर्निया। में सात लोगों की एक $ 10 मिलियन बंधक घोटाले में जल्दी 2019 में दोषी ठहराया गया
बंधक धोखाधड़ी के दो अलग-अलग क्षेत्र हैं – लाभ के लिए धोखाधड़ी और आवास के लिए धोखाधड़ी।
- लाभ के लिए धोखाधड़ी: जो लोग इस प्रकार के बंधक धोखाधड़ी करते हैं, वे अक्सर उद्योग के अंदरूनी सूत्रों को अपने विशेष ज्ञान या प्राधिकरण का उपयोग करते हैं जो धोखाधड़ी करने के लिए प्रतिबद्ध हैं। वर्तमान जांच और व्यापक रिपोर्टिंग से संकेत मिलता है कि बंधक धोखाधड़ी के एक उच्च प्रतिशत में उद्योग के अंदरूनी सूत्र, जैसे बैंक अधिकारी, मूल्यांकक, बंधक दलाल, वकील, ऋण प्रवर्तक और उद्योग में लगे अन्य पेशेवर शामिल हैं। लाभ के लिए धोखाधड़ी का उद्देश्य आवास को सुरक्षित करना नहीं है, बल्कि ऋणदाताओं या घर मालिकों से नकदी और इक्विटी चोरी करने के लिए बंधक ऋण देने की प्रक्रिया का दुरुपयोग करना है। एफबीआई लाभ के मामलों के लिए धोखाधड़ी को प्राथमिकता देती है।
- आवास के लिए धोखाधड़ी: इस प्रकार की धोखाधड़ी आमतौर पर एक घर के स्वामित्व को प्राप्त करने या बनाए रखने के लिए प्रेरित एक उधारकर्ता द्वारा किए गए अवैध कार्यों द्वारा दर्शाया जाता है। उदाहरण के लिए, उधारकर्ता किसी ऋण आवेदन पर आय और संपत्ति की जानकारी को गलत तरीके से प्रस्तुत कर सकता है या संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य में हेरफेर करने के लिए एक मूल्यांकक को लुभा सकता है।
आवास और रियल एस्टेट उद्योगों और वित्तीय संस्थानों के लिए निहितार्थ को समझने के लिए, बस 2008 के सबप्राइम बंधक संकट पर सुर्खियों और साहित्य को देखें । अधिकांश सट्टा उधार बंधक धोखाधड़ी पर आधारित था।
बंधक धोखाधड़ी क्यों?
उधारकर्ताओं और पेशेवरों को कई कारणों से बंधक धोखाधड़ी करने के लिए प्रेरित किया जाता है। हम दो प्राथमिक प्रकारों को परिभाषित करके अधिकांश कारणों का वर्णन कर सकते हैं- आवास के लिए धोखाधड़ी और लाभ के लिए धोखाधड़ी। आवास के लिए धोखाधड़ी उधारकर्ताओं द्वारा की जाती है, जो अक्सर ऋण अधिकारियों या अन्य कर्मियों की सहायता से, अचल संपत्ति के स्वामित्व को प्राप्त करने या बनाए रखने के लक्ष्य के साथ रोजगार और आय, ऋण और ऋण, या संपत्ति के मूल्य और स्थिति के बारे में गलत विवरण प्रस्तुत करते हैं। लाभ के लिए धोखाधड़ी उद्योग के पेशेवरों द्वारा की जाती है जो अपने व्यक्तिगत या अपने ग्राहकों के रोजगार और आय, ऋण और ऋण, या संपत्ति के मूल्य और स्थिति के बारे में प्रासंगिक विवरणों को गलत तरीके से प्रस्तुत करते हैं, या लोन लेनदेन पर लाभ को अधिकतम करने के लक्ष्य के साथ करते हैं।
यहां यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि लाभ के लिए धोखाधड़ी ऋण लेन-देन श्रृंखला में किसी भी पेशेवर द्वारा की जा सकती है, जिसमें बिल्डर, रियल एस्टेट सेल्स एजेंट, ऋण अधिकारी, बंधक दलाल, क्रेडिट / ऋण परामर्शदाता, रियल एस्टेट मूल्यांकक, संपत्ति निरीक्षक, बीमा शामिल हैं। एजेंट, टाइटल कंपनी, अटॉर्नी और एस्क्रो एजेंट। उद्योग के पेशेवरों को भी एक नेटवर्क के रूप में, अंडरराइटर्स, उधारदाताओं और उधारकर्ताओं को धोखा देने, और अधिकतम शुल्क लेने और सभी बंधक-संबंधी सेवाओं पर लाभ साझा करने के लिए एक नेटवर्क के रूप में काम कर सकते हैं। इन कार्यों को अतिरिक्त बिक्री कमीशन प्राप्त करने की इच्छा से प्रेरित किया जाता है या बस एक निवेश की स्थिति में वृद्धि होती है।
आम बंधक धोखाधड़ी योजनाएं और घोटाले
सबसे आम निवेशक बंधक धोखाधड़ी योजनाएं विभिन्न प्रकार की संपत्ति flipping, अधिभोग धोखाधड़ी, और पुआल खरीदार घोटाला हैं।
संपत्ति की फ़्लिपिंग आम तौर पर गैरकानूनी नहीं होती है जब किसी घर को खरीदने, उसे रखने / तय करने और फिर उसे लाभ के लिए पुनर्व्यवस्थित करने से संबद्ध किया जाता है। दूसरी ओर, जब एक संपत्ति बाजार से नीचे खरीदी जाती है और तुरंत एक भ्रष्ट मूल्यांकक की मदद से लाभ में बेची जाती है जो “सत्यापित” करता है कि संपत्ति का मूल्य वास्तव में प्रारंभिक खरीद राशि से दोगुना है, बंधक धोखाधड़ी का संकेत दिया गया है।
उसी दिन की क्लोज प्रॉपर्टी फ़्लिपिंग स्कीम के मामले में, शीर्षक और मूल्यांकन की श्रृंखला अक्सर कपटपूर्ण होती है और इसमें तीन पक्ष शामिल होते हैं- विक्रेता, फ़्लिपर और अनसपेसिटिंग एंड खरीदार। विक्रेता फ्लिपर के साथ बाजार मूल्य से नीचे की संपत्ति खरीदने के लिए एक अनुबंध करता है। फ़्लिपर एक कपटपूर्ण शीर्षक बीमा प्रतिबद्धता के साथ अंतिम खरीदार प्रदान करता है, फ़्लिपर को मालिक के रूप में दिखाता है (हालांकि यह मामला नहीं है) और एक मूल्यांकित मूल्य पर फ़्लिपर बनाया जाता है और अंत खरीदार पर सहमति हुई है।
ऑक्युपेंसी फ्रॉड निवेशकों द्वारा इस्तेमाल की जाने वाली एक योजना है, जो उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात और खरीद पर कम आउट-ऑफ-पॉकेट लागत को कम बंधक दरों के अलावा, के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए उपयोग की जाती है। ऑक्युपेंसी फ्रॉड तब होता है जब कोई उधारकर्ता यह दावा करता है कि घर को मालिक के कब्जे में तब अनुकूल बैंक का दर्जा मिलेगा जब संपत्ति वास्तव में खाली रहेगी। पुआल खरीदार किसी अन्य खरीदार के लिए संपत्ति प्राप्त करने के लिए अपनी पहचान, क्रेडिट स्कोर और आय का उपयोग करने की अनुमति देता है या उपयोग करता है, जो बंधक के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकता (या सर्वोत्तम दरों के लिए अर्हता प्राप्त करता है)। स्ट्रॉ खरीदारों का उपयोग अक्सर निवेशकों द्वारा स्वेच्छा से या अनजाने में, अन्य रूपों और धोखाधड़ी की कई परतों को कवर करने के लिए किया जाता है।
सबसे आम व्यक्तिगत बंधक धोखाधड़ी घोटाले पहचान की चोरी और आय / संपत्ति धोखाधड़ी हैं । पहचान की चोरी तब होती है जब वास्तविक खरीदार धोखाधड़ी, अनजान और अनजान पीड़ित की जानकारी का उपयोग करके वित्तपोषण प्राप्त करता है, जिसमें सामाजिक सुरक्षा नंबर, जन्म तिथि और पते शामिल हैं। बंधक उद्देश्यों के लिए पहचान की चोरी में चोरी किए गए वेतन स्टब्स, बैंक रिकॉर्ड, कर रिटर्न, डब्ल्यू -2, और गलत रोजगार सत्यापन पत्र शामिल हो सकते हैं। यहां तक कि संपत्ति के स्वामित्व के रिकॉर्ड को भी गलत ठहराया जा सकता है, और उधारकर्ता एक संपत्ति पर एक धोखाधड़ी बंधक प्राप्त कर सकते हैं जो न तो उनके पास है और न ही कब्जे में है।
एयर लोन बनाम मूल्यांकन धोखाधड़ी
सबसे आम उद्योग पेशेवर बंधक धोखाधड़ी घोटाले एयर लोन और मूल्यांकन धोखाधड़ी हैं ।
एक हवाई ऋण एक ऋणीय संपत्ति पर या एक ऋणदाता उधारकर्ता के लिए प्राप्त किया जाता है। पेशेवरों का एक समूह अक्सर एक नकली उधारकर्ता और शीर्षक की एक नकली श्रृंखला बनाने और एक शीर्षक और संपत्ति बीमा बाइंडर प्राप्त करने के लिए एक साथ काम करेगा। इसके अतिरिक्त, धोखाधड़ी श्रृंखला में नकली रोजगार सत्यापन, घर के पते और उधारकर्ता टेलीफोन नंबर बनाने के लिए फोन बैंक और मेलबॉक्स शामिल हो सकते हैं। वायु ऋण घोटाला केवल अपराधियों के हाथों में नकदी डालता है, और कोई संपत्ति कभी भी खरीदी या बेची नहीं जाती है।
मूल्यांकन धोखाधड़ी में अक्सर एक रियल एस्टेट एजेंट, बिल्डर, मूल्यांकक और ऋण अधिकारी शामिल होते हैं जो अपने कमीशन को बढ़ाने के लिए खरीद मूल्य और ऋण राशि को अधिकतम करने के लिए एक साथ काम करते हैं। दूसरी ओर, भ्रष्ट मूल्यांकनकर्ता अक्सर यह सुनिश्चित करने के लिए एक संपत्ति का मूल्यांकन करेंगे कि एक साथी निवेशक संपत्ति खरीदने में सक्षम होगा।
शिकारी उधार गतिविधियों के कुछ रूप, फौजदारी बचाव, और बंधक कमी घोटाले उपरोक्त बंधक धोखाधड़ी प्रथाओं पर बहुत अधिक निर्भर करते हैं। शिकारी ऋण में आम तौर पर उधारदाताओं की आय के आंकड़ों को गलत तरीके से शामिल करना शामिल है जो अतिरिक्त ऋण को ग्रहण करने की उनकी क्षमता को गलत तरीके से दर्शाते हैं। इस तरह की गतिविधियों ने ग्रेट मंदी के लिए भारी योगदान दिया।
बंधक धोखाधड़ी का मुकाबला
बंधक धोखाधड़ी को कम करने के लिए डिज़ाइन किए गए स्थानीय, राज्य या संघीय स्तर पर कानून की कोई कमी नहीं है। राज्यों ने हाल ही में ऋण अधिकारी लाइसेंस और सतत शिक्षा की आवश्यकता को लेकर एक बड़ा कदम उठाया है। इसके अतिरिक्त, रियल एस्टेट, शीर्षक और बीमा एजेंसियों को सरकारी एजेंसियों द्वारा लाइसेंस और निगरानी दी जाती है। कई राज्यों को अनुपालन की निगरानी के लिए बंधक-उधार देने वाली कंपनियों की गतिविधियों और लेनदेन की आवधिक ऑडिटिंग की आवश्यकता होती है ।
मॉर्गेज बैंकर एसोसिएट्स ( एमबीए ) और नेशनल एसोसिएशन ऑफ मॉर्गेज ब्रोकर्स ( एनएएमबी ) जैसे व्यावसायिक संगठनों में एक आचार संहिता और सर्वोत्तम अभ्यास हैं जो सहकर्मी की निगरानी में हैं। एफबीआई की आर्थिक अपराध इकाई – II भी बंधक उद्योग में शिकायतों और संदिग्ध गतिविधि पर नजर रखती है।
तल – रेखा
अच्छी खबर यह है कि हम बंधक धोखाधड़ी को कम करके बाजारों में सुधार कर सकते हैं। व्यक्तियों को उधार लेने और गृहस्वामी अनुभव के लिए यथार्थवादी अपेक्षाएँ निर्धारित करनी चाहिए। निवेशकों को लाभ के लिए यथार्थवादी लक्ष्य निर्धारित करने चाहिए। उद्योग के पेशेवरों को उच्च व्यक्तिगत मानकों का पालन करना चाहिए और सहकर्मी संगठन की जवाबदेही प्रस्तुत करनी चाहिए। सरकारों को सक्रिय जांच के साथ कानून को अधिक समान बनाने और कानून को लागू करने की आवश्यकता है।